COUR D’APPEL

D'[Localité 7]

1ère CHAMBRE A

IG/ILAF

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 20/01097 – N° Portalis DBVP-V-B7E-EWH2

jugement du 3 mars 2020

Président du TJ du MANS

n° d’inscription au RG de première instance : 17/03494

ARRET DU 3 JUIN 2025

APPELANTE :

COMMUNAUTE URBAINE [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Florence VANSTEEGER, avocat postulant au barreau du MANS – N° du dossier SE1355 et par M^e Gonzague PHELIP, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMEES :

S.C.I. SAINT CLEMENT

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représentée par M^e Alain DUPUY de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat postulant au barreau du MANS – N° du dossier 20150601 et par M^e Amaury GAULTIER, avocat plaidant au barreau de SAINT MALO-DINAN

POLE EMPLOI, représentée par le directeur régional Pays de la [Localité 13]

« [Adresse 11]

[Localité 6]

Représentée par M^e Frédéric BOUTARD de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocat postulant au barreau du MANS – N° du dossier 20180194 et par M^e Matthieu CAOUS-POCREAU, avocat plaidant au barreau de Nantes

S.A.S.U. OUEST MAINTENANCE SERVICE exerçant sous l’enseigne VINCI FACILITIES, venant aux droits de la société PAYS DE [Localité 13] MAINTENANCE SERVICE

[Adresse 16]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sophie DUFOURGBURG, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 20065 et par M^e Julie AUZAS, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 21 janvier 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me GANDAIS, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport et devant M. WOLFF, conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame GANDAIS, conseillère

Madame TRIQUIGNEAUX-MAUGARS, conseillère

Monsieur WOLFF, conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

Greffière lors du prononcé : Madame TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 3 juin 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Isabelle GANDAIS, conseillère et par Sophie TAILLEBOIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 31 décembre 2004, la SCI Saint Clément a fait l’acquisition d’un bien immobilier situé [Adresse 4] (72), donné à bail à l’Assedic Pays de la [Localité 13], suivant contrat conclu le 30'juin 2004.

Le 3 juin 2013, la SCI propriétaire et le preneur ont signé un avenant au bail pour convenir que la durée du bail serait prolongée jusqu’au 31 décembre 2013.

L’agence Pôle Emploi, venant en lieu et place de l’Assedic des Pays de la [Localité 13], a donné congé à la bailleresse pour cette date et a quitté les lieux le 31'décembre 2013.

Le 13 octobre 2014, M. [Y] [T], gérant de la SCI Saint Clément, a constaté un important dégât des eaux dans le bâtiment. Après en avoir informé son assureur, la compagnie Aréas, par courrier électronique le jour même, il a effectué une déclaration de sinistre le 20 novembre 2014.

Par courrier électronique en date du 15 octobre 2014, l’assureur informait son assurée de l’absence de garantie dégât des eaux compte tenu de l’absence d’arrêt de la distribution d’eau en dépit d’une inoccupation totale des locaux pour une durée supérieure à 7 jours consécutifs.

Suivant courrier du 6 janvier 2015, la SCI Saint Clément, par0l’intermédiaire de son conseil, a sollicité notamment de la Communauté urbaine [Localité 8] la reconnaissance de sa responsabilité délictuelle dans la survenance du sinistre eu égard à l’absence de fermeture de l’alimentation en eau, dans les suites de la résiliation du contrat d’abonnement d’eau par Pôle Emploi ainsi que la réalisation d’une mesure d’expertise afin de déterminer la nature des travaux nécessaires à la remise en état du bâtiment et leur coût.

Par actes d’huissier en date des 2, 6 et 13 mars 2015, la SCI Saint Clément a fait assigner en référé son assureur, la Communauté urbaine le Mans Métropole ainsi que Pôle Emploi, devant le président du tribunal de grande instance du Mans aux fins de désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier du 27 mars 2015, Pôle emploi a fait assigner la SAS’Pays de la [Localité 13] maintenance service exerçant sous l’enseigne Vinci Facilities afin que les opérations d’expertise sollicitées lui soient déclarées communes et opposables.

Suivant ordonnance en date du 13 mai 2015, le président du tribunal de grande instance du Mans a ordonné la jonction des deux procédures et fait droit à la demande d’expertise, la confiant à M. [F] [C].

L’expert a déposé son rapport définitif le 11 avril 2017.

Par courrier en date du 26 juin 2017, la SCI Saint Clément, par l’intermédiaire de son conseil, a sollicité auprès du conseil de la Communauté urbaine [Localité 8] l’indemnisation amiable de ses préjudices à hauteur de 647.797,62 euros.

En réponse, par courrier du 21 juillet 2017, la Communauté urbaine [Localité 8], contestant sa responsabilité dans la survenance du sinistre, a indiqué ne pouvoir donner une suite favorable à la demande indemnitaire, soulignant au demeurant que les sommes sollicitées sont 'exorbitantes et surévaluées par rapport à ce qui avait été réclamé en expertise et chiffré par l’Expert dans son rapport'.

Dans ce contexte, par acte d’huissier du 26 septembre 2017, la SCI Saint Clément a fait assigner la Communauté urbaine [Localité 8] à comparaître devant le tribunal de grande instance du Mans aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par acte d’huissier de justice en date du 24 janvier 2018, la Communauté urbaine a appelé Pôle Emploi en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Par acte d’huissier du 27 septembre 2018, Pôle Emploi a appelé la SAS’Pays de la [Localité 13] maintenance service en garantie des condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

Par ordonnances du juge de la mise en état des 22 mars et 22 novembre 2018, la jonction des procédures a été ordonnée.

Par jugement du 3 mars 2020, le tribunal judiciaire du Mans a :

— déclaré la communauté urbaine [Localité 8] responsable à hauteur de 60% des’dommages subis par la SCI Saint Clément ;

— évalué les dommages subis par la SCI Saint-Clément à la somme globale de 147.832,11 euros ;

— condamné en conséquence la Communauté urbaine [Localité 8] à payer à la SCI’Saint Clément la somme de 88.699,26 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2017 au titre de la réparation de son préjudice matériel comprenant les frais d’assèchement, le coût effectif des travaux et l’indemnisation au titre de la perte de chance locative ;

— débouté la SCI Saint Clément de sa demande au titre du remboursement des taxes foncières et des charges de copropriété ;

— mis hors cause la société Pôle Emploi Pays de la [Localité 13] et débouté en conséquence la communauté urbaine du [Localité 14] de l’ensemble des demandes formulées à son encontre ;

— mis hors de cause la SAS Pays de la [Localité 13] maintenance service Vinci facilities';

— débouté la SAS Pays de la [Localité 13] maintenance service Vinci facilities de sa demande de condamnation de Pôle Emploi pour procédure abusive ;

— débouté la SAS Pays de la [Localité 13] maintenance service Vinci facilities de sa demande de condamnation de Pôle Emploi Pays de la [Localité 13] à une amende civile sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

— condamné la Communauté urbaine [Localité 8] à payer à la SCI Saint Clément et à Pôle Emploi Pays de la [Localité 13] la somme de 5.000 euros pour chaque partie sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Communauté urbaine [Localité 8] à payer à la SAS Pays de la [Localité 13] maintenance service Vinci facilities la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la Communauté urbaine [Localité 8] de sa demande formulée à l’encontre de la SCI Saint Clément sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Communauté urbaine [Localité 8], succombant sur les demandes principales, aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et ce à l’égard de chaque partie, avec recouvrement direct au profit de M^e Frédéric Boutard avocat membre de la SCP Lalanne Godard Heron Boutard Simon Villemont Memin Ginaub (Pôle Emploi) et de M^e Braud (SAS Pays de la [Localité 13] maintenance service Vinci facilities) pour ceux des dépens dont ils ont fait l’avance ;

— rejeté toutes autres demandes plus amples des parties ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 18 août 2020, la’Communauté urbaine [Localité 8] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il l’a déclarée responsable à hauteur de 60% des dommages subis par la SCI Saint Clément, a évalué les dommages subis par celle-ci à la somme globale de 147.832,11 euros, l’a condamnée ainsi à lui payer la somme de 88.699,26 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2017 au titre de la réparation de son préjudice matériel, a mis hors de cause Pôle emploi, l’a déboutée des demandes formulées à l’encontre de Pôle Emploi, ainsi qu’en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Suivant conclusions signifiées les 9 et 15 février 2021, la SASU Ouest maintenance service venant aux droits de la société Pays de [Localité 13] maintenance service (enseigne Vinci facilities) et la SCI Saint-Clément ont respectivement formé appel incident de cette même décision.

Suivant arrêt rendu le 17 septembre 2024, la cour a :

— rejeté la demande formée par la Communauté urbaine [Localité 12] Métropole tendant à l’annulation du jugement du 3 mars 2020,

— rejeté la demande présentée par Pôle Emploi tendant à 'confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire du Mans du 3 mars 2020 par application des dispositions des articles 542 et 954 du code de procédure civile et de la jurisprudence y afférente',

— dit que le règlement du service de l’eau voté le 26 septembre 2002 par le Conseil de la Communauté urbaine [Localité 8] n’est pas opposable à la SCI Saint Clément,

— dit que la Communauté urbaine [Localité 12] Métropole et la SCI Saint Clément n’ont aucun rapport contractuel,

— dit que les rapports entre la Communauté urbaine [Localité 12] Métropole et la SCI’Saint Clément sont régis par les règles applicables en matière de responsabilité délictuelle,

— avant dire droit, sur la détermination des responsabilités dans le sinistre constaté le 13 octobre 2014 et sur l’indemnisation de la SCI Saint Clément,

— ordonné la réouverture des débats à l’audience de la cour du mardi 21 janvier 2025 à 14 heures,

— invité la Communauté Urbaine [Localité 12] Métropole et la SCI Saint Clément à produire le rapport d’expertise judiciaire de M. [C] qui aurait été déposé le 11 avril 2017,

— dit qu’il sera tiré toutes conséquences d’une éventuelle abstention dans la production de la pièce sollicitée,

— réservé les demandes des parties relativement aux frais irrépétibles et aux dépens.

Les 19 et 20 septembre 2024, la Communauté Urbaine [Localité 12] Métropole et la SCI Saint Clément ont transmis au greffe le rapport d’expertise judiciaire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 5 mai 2021, la’Communauté urbaine [Localité 12] Métropole demande à la cour de :

— la recevoir en son appel et le dire bien fondé,

— annuler et au besoin, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— déclaré la Communauté urbaine [Localité 8] responsable à hauteur de 60% des dommages subis par la SCI Saint Clément ;

— évalué les dommages subis par la SCI Saint Clément à la somme globale de 147.832,11 euros ;

— condamné en conséquence la Communauté urbaine [Localité 8] à payer à la SCI Saint Clément la somme de 88.699,26 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2017 au titre de la réparation de son préjudice matériel comprenant les frais d’assèchement, le coût effectif des travaux et l’indemnisation au titre de la perte de chance locative ;

— mis hors cause la société Pôle Emploi Pays de la [Localité 13] et débouté en conséquence la Communauté urbaine [Localité 8] de l’ensemble des demandes formulées à son encontre ;

— condamné la Communauté urbaine [Localité 8] à payer à la SCI Saint Clément et à Pôle Emploi Pays de la [Localité 13] la somme de 5.000 euros pour chaque partie sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamné la Communauté urbaine [Localité 8] à payer à la SAS Pays de la [Localité 13] maintenance service Vinci facilities la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la Communauté urbaine [Localité 8] de sa demande formulée à l’encontre de la SCI Saint Clément sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Communauté urbaine [Localité 8] aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et ce à l’égard de chaque partie, avec recouvrement direct au profit de M^e Frédéric Boutard avocat membre de la SCP Lalanne Godard Heron Boutard Simon Villemont Memin Ginaub et de M^e Braud ;

— constater l’absence de toute faute contractuelle ou quasi-délictuelle de sa part';

— constater que seules les fautes de la SCI Saint Clément sont à l’origine du sinistre et de nature à exonérer la collectivité de toute condamnation ;

— à titre subsidiaire, constater le caractère partiellement injustifié, et en tout cas, excessif des sommes allouées par le tribunal ;

— constater que les travaux de réfection des locaux ne sont pas en relation avec le sinistre;

— en conséquence, rejeter la demande de paiement de la somme de 44.133,51 euros de ce chef et limiter, à titre subsidiaire, l’indemnité susceptible d’être allouée à 39.820,25 euros ;

— constater qu’il n’existe pas de lien entre le sinistre et les préjudices locatifs allégués ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes formées au titre du remboursement de la taxe foncière et des charges de copropriété ;

— rejeter les demandes de la SCI Saint Clément tendant au paiement de la somme de 105.851,03 euros de ce chef ;

— en conséquence, rejeter les demandes de la SCI Saint-Clément en ce qu’elle tend à sa condamnation au paiement d’une indemnité de 428.467,90 euros sur une période de 26,5 mois ;

— très subsidiairement, constater que la perte de chance de louer ne saurait excéder 10% du loyer espéré ;

— à titre infiniment subsidiaire, condamner Pôle Emploi Pays de la [Localité 13] à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au bénéfice de la SCI Saint Clément ;

— condamner la SCI Saint Clément et Pôle Emploi au paiement d’une indemnité de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 16 septembre 2021, la SCI Saint Clément, demande à la cour, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, du rapport d’expertise du 11 avril 2017, de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions ;

— déclarer la Communauté urbaine [Localité 8] responsable de l’entièreté de son préjudice ;

— condamner la Communauté urbaine [Localité 8] à lui payer la somme de 576.739,99 euros en réparation de ses préjudices avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2017 ;

en tout état de cause,

— débouter les autres parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires';

— condamner la Communauté urbaine [Localité 8] à payer la somme de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais liés à l’expertise.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 13 mai 2021, Pôle’Emploi demande à la cour, au visa des articles 1382 ancien du code civil (devenu 1240 du code civil) et 1134 et suivants et 1147 du code civil (devenus'1103 et suivants et 1231-1 du code civil), de :

à titre liminaire :

— débouter la Communauté urbaine [Localité 8] de sa demande infondée tendant à voir annuler le jugement ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement par application des dispositions des articles 542 et 954 du code de procédure civile et de la jurisprudence y afférente ;

à titre secondaire :

— confirmer en l’ensemble de ses dispositions (y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens) le jugement entrepris ;

par conséquent, en tant que de besoin :

— débouter la Communauté urbaine [Localité 8], la SASU Ouest maintenance service intervenant en lieu et place de Pays de [Localité 13] maintenance service (enseigne Vinci facilities) et la SCI Saint Clément de toutes demandes à son encontre ;

— le mettre hors de cause ;

— condamner la Communauté urbaine [Localité 8] à lui verser une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Communauté urbaine [Localité 8] aux entiers dépens, dont’distraction au profit de M^e Boutard par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— à titre subsidiaire :

— condamner la SASU Ouest maintenance service intervenant en lieu et place de Pays de [Localité 13] maintenance service (enseigne Vinci facilities) à’la garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, tant en principal, frais et intérêts qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dans cette dernière hypothèse, condamner également la SASU Ouest maintenance service intervenant en lieu et place de Pays de [Localité 13] maintenance service (enseigne Vinci facilities) à lui verser une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Boutard ;

— condamner en outre la Communauté urbaine [Localité 8], partie perdante à régler à la SASU Ouest maintenance service intervenant en lieu et place de Pays de [Localité 13] maintenance service (enseigne Vinci facilities) la somme de 5000 euros que celle-ci sollicite à son encontre au titre de ses frais irrépétibles ;

— condamner la Communauté urbaine [Localité 8] à la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit de la SASU Ouest maintenance service intervenant en lieu et place de Pays de [Localité 13] maintenance service (enseigne Vinci facilities) ou de tout autre partie, tant en dommages et intérêts, frais et dépens qu’au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

en tout état de cause :

— débouter la SASU Ouest maintenance service intervenant en lieu et place de Pays de [Localité 13] maintenance service (enseigne Vinci facilities) de ses demandes de dommages et intérêts, d’amende civile et de frais irrépétibles à son encontre ;

— condamner la Communauté urbaine [Localité 8] ou toute autre partie succombant en cause d’appel à l’indemniser des frais irrépétibles dont elle a dû faire l’avance à hauteur de 5.000 euros ;

— condamner la Communauté urbaine [Localité 8] ou toute autre partie succombant aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Me’Boutard par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 14 avril 2021, la SASU Ouest maintenance service venant aux droits de la société Pays de [Localité 13] maintenance service, demande à la cour, au visa des articles 32-1 du code de procédure civile, 1240 du code civil, du rapport d’expertise judiciaire, de :

— la recevoir en ses conclusions d’intimée et d’appelante incidente, l’y déclarer recevable, bien fondée et y faisant droit ;

à titre principal :

— confirmer le jugement en ce qu’il :

— a constaté que la société Pays de [Localité 13] maintenance service n’a commis aucun manquement contractuel vis-à-vis de Pôle Emploi';

— a débouté Pôle Emploi de toutes ses demandes à son encontre';

— l’a mise hors de cause ;

— réformer le jugement en ce qu’il :

* l’a déboutée de sa demande de condamnation de Pôle Emploi pour procédure abusive ;

* l’a déboutée de sa demande de condamnation de Pôle Emploi à une amende civile sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

en conséquence, statuant à nouveau et y ajoutant :

— condamner Pôle Emploi à lui verser une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner Pôle Emploi à verser la somme de 3.000 euros au titre de l’amende civile ;

— à titre subsidiaire :

— ramener le quantum de la réclamation de la SCI Saint Clément à de plus justes proportions ;

— constater que le préjudice total de la SCI Saint Clément ne saurait excéder la somme de 44.415,77 euros ;

— à titre infiniment subsidiaire, confirmer le jugement rendu en ce qu’il a limité le quantum de la réclamation de la SCI Saint Clément à la somme de 88.699,26'euros ;

— en tout état de cause, condamner Pôle Emploi à lui verser la somme de 5.000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION :

I- Sur les responsabilités

Aux termes de l’article 1383 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, applicable à l’espèce, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce et préalablement, il convient de relever que l’expert judiciaire, aux termes de ses investigations, a localisé la fuite d’eau, à l’origine du dégât des eaux constaté le 13 octobre 2014, à l’intérieur du bâtiment appartenant à la SCI’Saint Clément, au niveau d’un flexible d’alimentation d’un robinet équipant un lavabo dans les sanitaires du premier étage. L’expert a estimé, à la faveur d’un calcul, le départ du sinistre à la date du 28 mai 2014. Ces éléments ne sont discutés par aucune des parties.

En premier lieu, l’article 8 du règlement du service de l’eau, intitulé 'résiliation, renouvellement, mutation et transfert des abonnements ordinaires', stipule que :

'l’abonné renonce à son abonnement en signifiant au service de l’Eau 10'jours au moins avant la date souhaitée.

À défaut de cet avertissement, l’abonnement se poursuit de plein droit.

Lors de la résiliation de l’abonnement, un relevé spécial pour solde est effectué et le robinet d’arrêt avant compteur est fermé.

Les frais de résiliation sont à la charge de l’abonné sortant (…)'.

Ainsi que la cour l’a déjà rappelé aux termes de son arrêt du 17 septembre 2024, il est constant que l’abonnement portant sur la distribution d’eau dans l’immeuble appartenant à la SCI Saint Clément a pris fin le 28 février 2014 par l’effet d’une résiliation du contrat d’abonnement alors souscrit par Pôle Emploi, locataire des lieux jusqu’au 31 décembre 2013. La facture du 17 mars 2014 adressée par le fournisseur d’eau à Pôle Emploi porte expressément la mention 'Résiliation d’abonnement'.

L’appelante, qui est tenue d’exécuter les clauses du règlement précité, ne conteste pas qu’elle n’a pas procédé à la fermeture du robinet d’arrêt avant compteur lors de la résiliation du contrat. Elle justifie cette abstention par le fait qu’elle ne serait pas débitrice de cette obligation certes mise à sa charge par l’article 8 précité mais seulement dans le cas où la résiliation du contrat d’abonnement résulte d’une demande de l’abonné. Toutefois, le caractère très général du champ d’application de l’article 8 régissant les situations de 'résiliation, renouvellement, mutation et transfert des abonnements ordinaires', n’est pas conciliable avec cette lecture très restrictive faite par l’appelante qui ajoute en définitive une condition tenant à l’auteur de la résiliation, qui n’existe pas. D’ailleurs, il est à noter que le fournisseur d’eau a bien établi, conformément à son obligation prévue à l’article 8, un relevé spécial pour solde, annexé à la facture adressée à Pôle Emploi le 17 mars 2014, facturant ainsi à son abonné les frais de résiliation sans égard cette fois à l’auteur de celle-ci.

En outre, l’article 14 du règlement intitulé 'Installations intérieures de l’abonné, fonctionnement et règles générales’ qui serait, à suivre l’argumentation de l’appelante, le seul dispositif applicable pour permettre une fermeture du robinet d’extérieur par le fournisseur d’eau en cas de résiliation du contrat d’abonnement hors le cas d’une demande faite par l’abonné, n’est à l’évidence pas applicable à la situation puisqu’il part du postulat qu’un abonnement est en cours : 'Pour éviter les préjudices qui peuvent résulter des ruptures de tuyaux, notamment pendant l’absence des usagers, les abonnés peuvent demander au service de l’Eau, avant leur départ, la fermeture du robinet sous bouche à clé, à leurs frais (dans les conditions prévues à l’article 22)'. L’article 22 précise ainsi que 'les frais de fermeture et de réouverture du branchement pour convenance personnelle sont à la charge du demandeur. Dans les autres cas, simple’résiliation, impossibilité de relevé du compteur, fermeture et réouverture pour non paiement, les frais sont à la charge de l’abonné (…).'

Il s’en déduit que l’article 8 du règlement est bien applicable au cas particulier et qu’en cas de résiliation du contrat d’abonnement d’eau et ce, nonobstant l’auteur de celle-ci, le robinet d’arrêt avant compteur est systématiquement fermé par le fournisseur.

Dans la mesure où l’appelante n’a pas fermé le robinet d’arrêt avant compteur alors que le contrat d’abonnement était résilié, elle n’a pas interrompu toute distribution d’eau de sorte qu’elle a manqué au règlement du service de l’eau potable qui fixe ses obligations.

Il est certain que l’absence de coupure extérieure de l’alimentation en eau par l’appelante est en lien de causalité avec le dégât des eaux constaté le 13'octobre 2014 puisque si la vanne extérieure avait été fermée dès la résiliation du contrat d’abonnement intervenue le 28 février 2014, aucune fuite d’eau ne serait survenue à l’intérieur du bâtiment appartenant à la SCI Saint Clément.

En deuxième lieu, la SCI Saint Clément fait grief à l’appelante de ne pas l’avoir alertée relativement à une consommation d’eau inhabituelle.

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire a relevé, à l’examen des factures qui lui ont été remises au cours de ses opérations, que la consommation d’eau du 14 août 2013 au 17 février 2014 était de 46 m³ et celle constatée sur la période du 17 février 2014 au 13 octobre 2014 s’est élevée à 188 m³. L’expert, qui a calculé que la fuite a débuté vers le 28 mai 2014, a estimé que lors du relevé du 14 août 2014, le fournisseur d’eau était à même de constater une consommation inhabituelle mais n’a pourtant prévenu personne. Il a conclu que la responsabilité du service des eaux pouvait être recherchée pour ne pas avoir prévenu le bailleur ou l’ex-locataire de l’existence d’une fuite alors qu’il l’avait constatée.

A l’instar du tribunal, la cour retient que contrairement à l’indication donnée par l’expert judiciaire, il n’est établi par aucun élément que l’appelante a eu connaissance de la fuite d’eau avant le constat du sinistre par la propriétaire des lieux, le 13 octobre 2014.

En effet, si au moyen d’une démarche mathématique similaire reposant sur une comparaison des index de consommation, l’appelante est parvenue à déterminer tout comme l’expert, que le début du sinistre pouvait se situer au 28'mai 2014, elle n’a jamais affirmé qu’elle avait détecté une anomalie à cette date là. L’appelante a pu, dans le cadre de dires adressés à l’expert judiciaire, signaler à ce dernier sa mauvaise interprétation et faire état de son ignorance quant à l’existence d’une fuite d’eau à la date du 28 mai 2014.

Par ailleurs, c’est à bon droit que le tribunal a rappelé qu’exception faite au dispositif prévu à l’article L 2224-12-4 III bis du code général des collectivités territoriales, applicable aux seuls locaux à usage d’habitation, aucune disposition légale n’impose au fournisseur d’eau d’informer l’abonné de l’existence d’une consommation d’eau anormale.

En l’occurrence, la SCI Saint Clément qui n’était même pas abonnée, ne peut faire grief à l’appelante de ne pas l’avoir alertée sur une surconsommation d’eau quand bien même cette dernière avait connaissance du départ du précédent abonné. Aucune faute de nature délictuelle ne saurait être retenue à cet égard à l’encontre de l’appelante qui n’était tenue à aucune obligation d’information relativement à l’augmentation de la consommation d’eau.

En troisième lieu, s’agissant de la responsabilité de la propriétaire de l’immeuble, telle que recherchée par l’appelante, l’expert judiciaire a conclu que celle-ci pouvait être engagée dans une faible part pour ne pas avoir géré son immeuble 'en bon père de famille', à savoir ne pas avoir fait couper l’alimentation en eau.

A cet égard, l’existence d’un robinet de barrage situé à l’intérieur du bâtiment a été relevée par l’expert judiciaire si ce n’est que l’emplacement de ce robinet de coupure générale est en principe au niveau de l’entresol et non à l’étage comme au cas d’espèce, cette anomalie résultant d’une erreur de conception lors de la construction de l’immeuble dans les années 1970. L’expert a précisé, à l’occasion de réponses aux dires des parties, que la position de ce robinet de barrage n’est pas judicieuse et qu’il doit se situer immédiatement après la pénétration de la canalisation dans le bâtiment, dans un endroit visible et signalé.

La SCI Saint Clément précise, aux termes de ses écritures, qu’elle ignorait où se trouvait la vanne intérieure et que son gérant, lors du départ du locataire, a souhaité fermer la vanne d’alimentation située à l’extérieur du bâtiment en amont du compteur mais n’a pu l’actionner en raison d’une importante oxydation.

La cour relève que face à cette double difficulté tenant à l’impossibilité de fermer à la fois le robinet de barrage faute d’identifier son emplacement et la vanne extérieure située avant le compteur, la SCI Saint Clément a été négligente puisqu’elle aurait dû, en sa qualité de propriétaire d’un bâtiment inoccupé, prendre la précaution d’aviser l’appelante des problèmes rencontrés pour arrêter l’alimentation en eau de son immeuble.

Par ailleurs, il convient de rappeler que l’expert judiciaire a identifié l’origine du dégât des eaux comme résultant du percement d’un flexible entre une alimentation cuivre et le raccordement du robinet d’un lavabo dans les sanitaires du 1er étage. Il a estimé que ce percement était la conséquence d’une érosion interne ou externe, se prononçant davantage en faveur de l’hypothèse d’une corrosion interne (le tuyau est protégé par une tresse). Il a encore observé que la cause du percement est un phénomène complexe que seule une analyse microscopique par un laboratoire pourrait déterminer (nature de l’eau, dépôt superficiel exagéré, vitesse du fluide).

Il ne saurait être fait reproche à l’expert, comme le fait l’appelante, de ne pas avoir poussé plus loin les investigations s’agissant de ce tuyau fuyard. En’effet, en l’état des constatations techniques, il ne saurait être déduit de cette fuite isolée un défaut d’entretien des installations par la propriétaire. Au cours de ses opérations, l’expert n’a aucunement mis en évidence l’usure des canalisations internes telle que suggérée par l’appelante pour expliquer le dégât des eaux. L’expert n’a d’ailleurs aucunement évoqué cette cause comme pouvant expliquer le percement. Il a exclu tout problème lié au gel, relevant que le bâtiment est chauffé en permanence durant l’hiver. Il a encore, en réponse aux dires de l’appelante, considéré que le non entretien des locaux n’est pas démontré, le service de maintenance de Pôle Emploi entretenant régulièrement l’immeuble, les dernières fiches d’intervention produites établissant un entretien, une réparation et une remise en état de fin de bail.

En outre, si l’appelante fait grief à la SCI Saint Clément de ne justifier d’aucune action d’entretien après le départ du locataire, à la fin du mois de décembre 2013 jusqu’au constat du sinistre en octobre 2014, force est de constater d’une part, comme relevé par l’expert judiciaire, que la société Ouest Maintenance Service, employée par la locataire pour la maintenance, a’notamment vérifié lors des visites mensuelles du 26 décembre 2013 et 27 janvier 2014 'l’absence de fuite sur les équipements sanitaires’ et effectué les relevés du compteur d’eau. L’expert judiciaire n’indique pas qu’une maintenance mensuelle des équipements devait nécessairement se poursuivre alors que l’immeuble était vacant. L’appelante ne justifie par aucun avis technique que les canalisations d’eau potable devaient être contrôlées au titre de leur entretien selon une fréquence inférieure à un an.

Du tout, il résulte que la carence de la propriétaire de l’immeuble au titre de l’entretien de celui-ci n’est pas démontrée.

S’agissant de la négligence reprochée à la propriétaire qui n’aurait pas visité régulièrement son bien, il est constant que c’est lors d’une visite réalisée le 13 octobre 2014 que le gérant de la SCI Saint Clément a constaté le sinistre. Si ce dernier soutient s’être rendu antérieurement sur les lieux, les 14 mars, 25'avril et 5 juin 2014, la seule production de tickets de péage sur l’autoroute du Mans ne suffit pas à rapporter la preuve de sa présence effective dans l’immeuble. De même, si l’appelante fait état de ce que des agences immobilières, investies de mandats de vente et/ou location ont pu se rendre sur les lieux à l’occasion de potentielles visites, elle ne verse aucun justificatif, tel que des bons de visite, de nature à étayer ses dires.

En tout état de cause, le fait pour la propriétaire de ne pas justifier qu’un de ses représentants se soit rendu dans l’immeuble après le départ de Pôle Emploi, de janvier 2014 jusqu’au 13 octobre 2014 ne peut en soi être considéré comme fautif, étant rappelé qu’un état des lieux de sortie était intervenu le 8'janvier 2014, avec le concours d’un huissier de justice, sans que soit mise en évidence la moindre anomalie, que le bâtiment était fermé et au surplus chauffé.

Seule la réception de la facture du 17 septembre 2014 mentionnant une consommation d’eau de 104 m³ aurait pu alerter la propriétaire sur une difficulté dès lors qu’elle savait le bâtiment inoccupé. Il est constant que son gérant ne s’est déplacé sur les lieux qu’un mois plus tard. Néanmoins, l’expert judiciaire indique que si le gérant s’était déplacé au Mans en septembre 2014, après la réception de la facture, 'les conséquences du dégât des eaux n’auraient été guère différentes. Le développement des moisissures est exponentiel ; en 20 h, il atteint 1.000.000.000 de bactéries'.

De ce qui précède, il résulte que seule la faute tenant à l’absence de fermeture de la vanne intérieure peut être reprochée à la SCI Saint Clément.

Le partage de responsabilités s’opérant à proportion de la gravité des fautes respectives, il convient de retenir celui adopté par le premier juge, à’hauteur de 60% pour l’appelante et de 40% pour la propriétaire de l’immeuble. Le jugement sera confirmé à cet égard.

II- Sur les préjudices subis par la propriétaire de l’immeuble

A titre liminaire, il doit être observé que le tribunal, relevant que la SCI’Saint Clément est une société qui a vocation à récupérer la TVA qui lui a été facturée par les entreprises chargées des travaux, a précisé que les condamnations prononcées le seront hors-taxes. Il a constaté que si la SCI Saint Clément réclame des sommes intégrant la TVA applicable alors que dans le même temps elle indique être assujettie à la TVA, il n’est pas contesté qu’elle loue un immeuble à usage professionnel sans aménagement et doit dès lors être exonérée de TVA.

L’appelante relève que la SCI Saint Clément indique elle-même, aux termes de ses dernières écritures, qu’elle est assujettie à la TVA. Elle en déduit que les éventuelles condamnations qui seraient prononcées au bénéfice de la propriétaire de l’immeuble devront l’être hors TVA, comme l’a justement retenu le tribunal.

La SCI Saint Clément expose qu’il est évident qu’elle est assujettie à la TVA et que ses demandes seront donc 'comprises HT'.

Sur ce, la cour

Tout comme devant le premier juge, la SCI Saint Clément a formé ses demandes indemnitaires en intégrant la TVA alors qu’il résulte de ses propres déclarations qu’elle a opté, dans le cadre de son activité locative, à’l'assujettissement à la TVA. Aussi, comme retenu par le tribunal, les indemnités qui pourraient lui revenir seront exprimées hors-taxes.

1°- sur les frais d’assèchement des locaux

Le tribunal a retenu la facture d’un montant de 6.687 euros HT établie par la société Bretagne Assèchement Nord, relevant que cette dépense ne fait l’objet d’aucune contestation de la part des parties défenderesses.

L’appelante n’a formulé aucune observation relativement à ces frais qui sont justifiés par la production de la facture du 19 décembre 2014 établie par la société Bretagne Assèchement Nord de sorte qu’il convient à l’instar du premier juge, de retenir la somme de 6.687 euros HT à ce titre.

2°- sur le coût des travaux de remise en état

Le tribunal a retenu une somme totale de 44.133,51 euros HT au titre des travaux de remise en état du bâtiment, se fondant sur quatre factures produites par la propriétaire et correspondant à la reprise des désordres constatés par l’expert judiciaire. Il a estimé que conformément au principe de la réparation intégrale, la propriétaire est fondée à solliciter une indemnité correspondant au coût effectif des travaux nécessaires à la suppression des désordres, la’circonstance que ce coût excède le montant initial des travaux établis par devis dans le cadre de l’expertise judiciaire étant indifférente.

L’appelante désapprouve l’évaluation indemnitaire faite par le premier juge, lui reprochant d’avoir retenu des factures produites par la SCI Saint Clément alors que l’expert judiciaire avait fixé le montant des réparations sur présentation d’un devis fourni par la propriétaire. Elle fait valoir que :

— rien ne permet de considérer que les travaux réalisés selon les factures litigieuses correspondraient effectivement à la réparation des désordres strictement en relation avec le sinistre et non à une remise en état qui aurait en tout état de cause été nécessaire pour la remise en location ou la vente de l’immeuble ;

— les factures établies entre novembre 2015 et février 2017 soit jusqu’à deux ans et demi après le sinistre, correspondent notamment à la réfection des murs et plafonds du 1er étage alors que l’expert judiciaire n’a observé aucun désordre au 1er étage ;

— seule une somme de 39.820,25 euros HT, telle que retenue par l’expert judiciaire, pourrait éventuellement donner lieu à indemnisation si la cour devait considérer que les travaux de rénovation des locaux sont en relation avec le sinistre.

La SCI Saint Clément évalue son préjudice réel à la somme de 52.960,21 euros TTC, s’appuyant sur les quatre factures réglées par ses soins en contrepartie de l’exécution des travaux de reprise des désordres consécutifs au dégât des eaux. Elle précise que :

— la facture du 30 novembre 2015 portant notamment sur le ' remplacement d’un plafond au rez-de-chaussée et remplacement d’un plafond au premier étage’ correspond bien à deux niveaux de plafond remplacés et facturés (dalles du plafond du rez-de-chaussée et de l’entresol) ;

— les factures produites sont strictement identiques au devis présenté à l’expert judiciaire et validé par lui ;

— ces travaux sont bien en lien direct avec le sinistre et il n’y avait pas lieu à réaliser des travaux sans ce sinistre puisque les locaux avaient été rendus dans un global bon état d’entretien, ce qui a justifié l’absence de toute retenue sur le dépôt de garantie de Pôle Emploi.

Sur ce, la cour

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire indique que le dégât des eaux provoqué par une fuite sur un flexible d’alimentation d’un robinet est de grande envergure, a perduré plusieurs mois, provoquant des désordres très importants aux embellissements et générant la prolifération de moisissures pour les trois niveaux :

'[les désordres] sont importants tant au RDC qu’à l’entresol et sont concentrés dans la partie droite de l’escalier.

À l’entresol, les plaques de faux plafond sont tombées et présentent des moisissures. Les revêtements muraux se décollent.

En allège des croisées, en façade secondaire, moisissures du revêtement mural.

Moisissures sur les parois des locaux sociaux.

Décollement des plinthes dans les locaux sociaux.

Désordres identiques au RDC'.

Se fondant sur un devis réalisé par l’entreprise Vallée Bâtiment et transmis par la propriétaire, il a précisé les remèdes et leur coût comme suit :

— remplacement de 3 portes coupe-feu ;

— dépose des soffites et réfection ;

— dépose des plafonds et remplacement ;

— dépose de la moquette et remplacement ;

— dépose et repose des plinthes ;

— préparation des parois, enduisage, entoilage et 2 couches de finition ;

— nettoyage

montant HT : 39.820,25 euros.

Ce devis n’a pas fait l’objet d’aucune discussion par l’appelante et il est établi, sans que cela soit au demeurant contesté par cette dernière, que les dommages matériels susdécrits par l’expert sont la résultante exclusive de la fuite d’eau et du dégât des eaux de grande ampleur qui s’en est suivi.

Devant le premier juge et en appel, la SCI Saint Clément a produit quatre factures dont elle indique qu’elles correspondent à l’exécution des travaux préconisés par l’expert judiciaire et qui avaient fait l’objet du devis validé par ce dernier.

Il ressort de l’examen comparé dudit devis et des quatre factures que certains travaux ne figuraient pas sur l’estimatif soumis à l’expert et ce, sans qu’il n’y ait de confusion possible entre les trois niveaux du bâtiment, l’ensemble des documents ayant été établis par la même société qui a repris à l’identique les dénominations 'entresol', 'rez-de-chaussée’ et '1er étage’ pour décrire précisément l’endroit concerné par les prestations. Il s’avère ainsi que s’agissant du remplacement des dalles des plafonds, les travaux mentionnés sur la facture n°11122/15 du 30 novembre 2015 portant sur la partie 'bureaux et circulations', pour un coût total de 952,40 euros HT, n’étaient pas compris dans le devis. Si la réfection des plafonds concerne bien pour partie le rez-de-chaussée, il importe de rappeler que l’expert judiciaire a indiqué que les désordres 'sont concentrés dans la partie droite de l’escalier’ (p.13 du rapport). De même, le nettoyage de la moquette du rez-de-chaussée et du 1er étage, facturé pour un coût de 359,25 euros HT n’était pas devisé au titre des travaux recommandés par l’expert judiciaire. La facture n°11122/15 du 30 novembre 2015 qui est afférente à l’ensemble de ces travaux, pour un total de 1.311,65 euros HT ne peut donc être retenue.

La facture n°12121/15 du 28 décembre 2015 ne saurait davantage être prise en considération dans l’évaluation du préjudice indemnisable puisqu’elle porte sur des prestations de dépose, revêtement de dalles moquette dans les bureaux du rez-de-chaussée et à l’endroit de la circulation R+1, pour un total de 2.765,45 euros HT, qui n’étaient pas prévues au devis validé par l’expert judiciaire.

Il apparaît encore sur la facture n° 05032/16 du 18 mai 2016, une’prestation de 'nettoyage blocs sanitaires’ aux niveaux du rez-de-chaussée et du 1er étage pour un montant de 859,50 euros HT qui ne figure pas au devis et qui apparaît sans lien de causalité avec le sinistre.

En définitive, seules peuvent être retenues pour un montant total de 39.196,91 euros HT (26.056,41 euros + [14.000 euros – 859,50 euros]) les deux factures numérotées 05032/16 et 02034/17, établies respectivement les 18 mai 2016 et 21 février 2017 qui correspondent aux prestations devisées et validées par l’expert judiciaire au cours des opérations d’expertise, à l’exclusion du coût afférent à la prestation 'nettoyage blocs sanitaires’ pour un montant de 859,50 euros HT (facture n° 05032/16 du 18 mai 2016).

Le préjudice résultant du coût des travaux de reprise des désordres consécutifs au sinistre s’élève donc à la somme de 39.196,91 euros HT.

3°- sur la perte locative

Le tribunal a relevé qu’au jour de la découverte du sinistre, à savoir le 13'octobre 2014, les locaux n’avaient pas fait l’objet d’un nouveau bail en dépit de deux mandats confiés à des agences immobilières, relevant néanmoins les indications données par l’expert à cet égard pour considérer que ce délai pouvait être normal 'tant au regard du marché immobilier en général mais également en terme d’importance du bien à louer confirmé par le loyer mensuel également substantiel'. Le tribunal a également souligné qu’à compter du sinistre, l’état des locaux ne permettait pas leur location en raison des désordres causés par la fuite d’eau, que l’autorisation de l’expert pour le début des travaux a été donnée le 30'mars 2016, que la durée des travaux a été évaluée à 2,5 mois et qu’ils ont débuté au mois d’avril 2016. Faute de pouvoir déterminer la date d’achèvement des travaux, en dehors des indications données par la SCI Saint Clément, le’premier juge a retenu le délai donné par l’expert et a conclu que le bien immobilier était de nouveau en état d’être loué à compter du 15 juin 2016. Il a ainsi retenu que les locaux ont été impropres à la location pendant 20 mois, du'13 octobre 2014 au 15 juin 2016 pour un loyer mensuel de 16.168,60 euros, soit une somme totale de 323.372 euros. Le tribunal a néanmoins considéré que le préjudice invoqué ne pouvait consister qu’en une perte de chance d’avoir pu louer le bien immobilier pendant cette période si le dégât des eaux n’était pas survenu. Au regard de l’état du marché immobilier, des caractéristiques du bien, de l’absence de location après l’achèvement des travaux et de la vente du bien en mars 2019, le tribunal a fixé cette perte de chance à hauteur de 30 %, évaluant ainsi la perte locative à la somme de 97.011,60 euros (323.372 euros x 30%).

L’appelante conclut à l’infirmation du jugement sur ce point, considérant que la perte de chance de percevoir des loyers n’est pas caractérisée et n’est pas en lien avec le sinistre, dès lors que l’immeuble a été vendu, ce qui démontre que la propriétaire ne souhaitait pas mettre en location son immeuble mais entendait le vendre, et qu’aucune offre de location n’est intervenue depuis la réalisation des travaux. Elle fait ainsi valoir que :

— la SCI Saint Clément ne saurait être indemnisée du fait du retard qu’elle a pris pour faire procéder à la réalisation des travaux de sorte que la réparation ne saurait en tout état de cause aller au-delà des 19 mois prévus par l’expert judiciaire ;

— aucun élément ne permet de considérer que la propriétaire aurait effectivement loué ses locaux en l’absence même de sinistre ; lors de la découverte de la fuite, la propriétaire n’avait toujours pas trouvé preneur de sorte que rien ne permet d’indiquer que celle-ci aurait pu louer ses locaux à partir d’octobre 2014, date de constatation du dégât des eaux ;

— il est surprenant que la propriétaire ait attendu décembre 2016 pour réaliser les travaux de réparation car si elle estimait avoir une chance de louer ses locaux, elle aurait fait dresser un procès verbal de constat par huissier et les aurait entrepris au plus vite alors qu’au contraire, elle a attendu près de trois ans avant de les faire réaliser ; la nature du bien implique nécessairement la réalisation d’importants travaux de rénovation par le preneur ou le bailleur alors que les travaux préconisés par l’expert judiciaire ne portaient que sur le remplacement de trois portes, de la remise en peinture, du remplacement de la moquette et de quelques dalles de plafond, ce qui pourrait expliquer que la propriétaire ne les a pas réalisés immédiatement ;

— la propriétaire ne démontre pas avoir eu des difficultés à financer ses travaux et ne produit aucune pièce expliquant son manque de diligence ;

— la SCI Saint Clément ne justifie absolument pas d’une quelconque visite des lieux, que ce soit avant la survenance de la fuite, postérieurement à celle-ci ou encore après la réalisation des travaux de réfection ; la simple existence d’un mandat ne saurait établir que le bâtiment aurait été susceptible d’être loué sur la période considérée ; ce n’est en aucun cas le sinistre qui a pu rebuter les potentiels locataires mais d’autres critères tels que la taille du bâtiment d’une surface de 2000 m² à usage de bureaux, observant que près de deux ans après la réalisation des travaux, les locaux n’avaient toujours pas trouvé preneur ; la’circonstance que le bâtiment aurait été vendu en mars 2019 établit que la propriétaire ne cherchait pas en réalité à louer son bien mais à le vendre.

La SCI Saint Clément approuve le tribunal d’avoir retenu les bases de l’expert judiciaire pour le calcul de la perte locative sauf à modifier la période de référence qui est de 26,5 mois et non de 19 mois et à considérer que sa perte de chance est intégrale, sollicitant ainsi une indemnité de 428.467,90 euros. Elle fait valoir que :

— les travaux ont pris plus de temps que prévu puisqu’ils ont été autofinancés par ses soins alors même qu’elle ne disposait plus de revenus locatifs ; elle a dû vendre un autre immeuble dont elle était propriétaire au [Localité 14] du fait de sa situation financière difficile consécutive à ce sinistre ; cette absence de location pendant 30 mois et partant de revenus explique qu’elle n’a pas pu payer certaines de ses charges et le cercle vicieux s’est mis en place avec des accumulations d’impayés ;

— la période à indemniser doit s’étendre jusqu’à la fin effective des travaux, soit le 31 décembre 2016, puisque toute location ou toute vente du bien immobilier s’est avérée impossible durant cette période et ce, en lien exclusif avec le sinistre';

— elle ne pouvait pas réaliser les travaux tant que l’expert n’avait pas donné son autorisation, laquelle est intervenue le 30 mars 2016 après plusieurs relances ;

— la perte de chance évaluée par le tribunal à 30 % du loyer éventuel apparaît très largement sous-évaluée puisque du 14 octobre 2014 au 30 décembre 2016, le bien n’a pu être mis sur le marché immobilier ni pour une location, ni pour une vente ; si le bien été vendu le 11 mars 2019, cette vente a été nécessairement retardée par le sinistre et l’impossibilité de visiter le bien ; la perte de chance doit également s’apprécier à l’aune de la mauvaise réputation de l’immeuble depuis le dégât des eaux, événement connu sur le marché immobilier ce qui a créé une certaine défiance vis-à-vis du bâtiment.

Sur ce, la cour

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire a estimé le préjudice pour perte de loyers à la somme de 307.203,40 euros relatif à la période de 19 mois, débutant à la date présumée du début de la fuite jusqu’à la fin des travaux (évalués à 10 semaines) durant laquelle la SCI Saint Clément n’a pas pu relouer le bâtiment, se fondant sur les quittances de loyer du dernier bail, faisant ressortir un loyer mensuel de 16.168,60 euros.

En premier lieu, il convient d’observer que le bien appartenant à la SCI’Saint Clément était vacant depuis le 31 décembre 2013, date d’effet du congé donné par Pôle Emploi, que l’expert judiciaire a décrit ledit bien comme étant un bâtiment à usage de bureaux, construit dans les années 1970, comportant 3 niveaux, entresol, rez-de-chaussée et un étage, que tant la propriétaire que l’appelante s’accordent sur une surface de 2000 m². La SCI Saint Clément justifie de ce qu’elle a signé le 13 janvier 2014 avec la SARL Transac un mandat de mise en location du bien et les 28 novembre 2013,19'janvier 2014 et 13 février 2014 trois mandats de vente.

En second lieu, comme jugé à bon droit par le tribunal, la SCI Saint Clément ne peut pas prétendre à l’indemnisation de l’intégralité des loyers non perçus. En effet, le préjudice lié à l’impossibilité de vente ou location du bien en raison de son état n’est indemnisable qu’au titre de la perte de chance, laquelle’ne peut être égale à l’intégralité du préjudice.

La survenue du sinistre dont l’appelante a été jugée responsable à hauteur de 60% a nécessairement fait perdre une chance à la SCI Saint Clément de relouer ou de vendre plus tôt son bien puisqu’au départ du précédent locataire, les lieux ne nécessitaient pas une remise en état et que c’est le dégât des eaux qui a entraîné une indisponibilité temporaire à la relocation et à la vente. Toutefois, toute remise en location ou mise en vente d’un bien immobilier, même en bon état, est par nature soumise à un aléa. Il y a lieu également de tenir compte des difficultés liées à la spécificité dudit bien qui ne pouvait intéresser que certains types de preneurs ou investisseurs, comme en témoigne l’absence d’offres de prise à bail ou d’acquisition au cours des neuf mois suivant la conclusion des mandats mais également du faible nombre de visites après la réalisation des travaux et ce, jusqu’à la vente du bien immobilier qui est finalement intervenue le 11 mars 2019.

Au vu de ces éléments, il doit être considéré que la perte de chance subie par la SCI Saint Clément de relouer son bien, imputable au sinistre, est de 30%, ainsi que l’a retenu de manière adaptée le premier juge.

S’agissant de la période indemnisable, il n’est pas discuté que son point de départ peut être fixé au 13 octobre 2014, date de constatation du dégât des eaux. S’agissant du terme à retenir, il est constant que l’expert judiciaire a donné à la propriétaire du bien son autorisation pour débuter les travaux le 30 mars 2016, étant observé que la durée prévisible de ceux-ci a été évaluée par ce technicien à 2,5 mois. Il ne peut être fait grief à la propriétaire de ne pas avoir pu engager immédiatement les travaux de reprise après l’accord de l’expert judiciaire au regard de leur coût, représentant une somme significative et alors même qu’elle était privée de tout revenu locatif depuis plusieurs mois. A cet égard, la’propriétaire doit être entendue lorsqu’elle évoque la nécessité pour elle de trouver un financement mais également les contraintes de calendrier de l’entreprise appelée à intervenir. Il convient ainsi d’ajouter à la durée de 2,5 mois tenant à la stricte réalisation des travaux celle de 3 mois pour tenir compte de ces circonstances mais sans pouvoir aller au delà dès lors que le chantier a porté également sur d’autres travaux, sans lien avec le sinistre et qui ont été écartés ci-avant par la cour.

Pour le calcul de cette perte de chance de percevoir des loyers sur la période allant du 13 octobre 2014 au 15 septembre 2016, il convient de prendre, comme sollicité par la SCI Saint Clément et non contesté en son principe, le’ montant du loyer mensuel qui était acquitté par le dernier occupant preneur, soit 16.168,60 euros et de le rapporter à la période considérée. Ainsi, le préjudice s’élève à la somme de 111.563,34 euros ([23 mois x 16.168,60 euros] x 30%).

Le jugement déféré sera ainsi réformé en ce sens.

4°- sur les taxes foncières et charges de copropriété

Le tribunal a rejeté la demande en paiement relative aux taxes foncières, rappelant que celles-ci sont le corollaire de la propriété et non de l’occupation et que les difficultés financières rencontrées par la propriétaire pour s’acquitter de ses obligations sont sans effet sur cette charge qui lui incombe. Le tribunal l’a également déboutée de sa demande de remboursement des charges de copropriété, relevant que les décomptes de charges de copropriété produits pour les années 2014 à 2017 ne détaillent aucunement les charges récupérables par le bailleur sur le locataire et celles qui demeureraient à la charge du premier. Il’a encore souligné que n’est pas produit le règlement de copropriété permettant de déterminer la nature de ces charges récupérables, observant par ailleurs que les quittances de loyer pour l’année 2013 ne font état d’aucun remboursement de charges de copropriété récupérées par le bailleur de sorte qu’il n’est pas possible, là encore, d’en évaluer le montant.

L’appelante sollicite la confirmation du jugement sur ce point, faisant valoir que :

— la taxe foncière, corollaire de la propriété et non de l’occupation, serait restée due par la propriétaire à supposer même que le bâtiment ait été loué ; les arriérés de taxes foncières ne sont que la conséquence de la mauvaise gestion de la propriétaire ; la SCI ne démontre pas qu’elle n’aurait pas eu la trésorerie nécessaire pour faire face à ces dépenses alors au contraire que l’existence d’arriérés atteste de difficultés antérieures au sinistre ;

— il n’est pas démontré que les charges de copropriété auraient eu vocation à être récupérées en cas de mise en location de l’immeuble, étant observé qu’elle ne justifie pas de la part éventuellement récupérable de ces charges auprès de son précédent locataire.

La SCI Saint Clément sollicite l’infirmation du jugement et le remboursement d’une somme de 97.451,58 euros correspondant aux taxes foncières 2014, 2015 et 2016 ainsi qu’aux charges de copropriété du deuxième trimestre 2014 jusqu’au deuxième trimestre 2017. Elle fait valoir que :

— ne percevant aucun loyer, elle s’est retrouvée dans l’impossibilité de faire face aux différentes charges inhérentes à son bien immobilier et ainsi a fait l’objet d’un avis à tiers détenteur pour le paiement des taxes foncières 2014, 2015 et 2016';

— elle n’a pu assumer le paiement des charges de copropriété à compter du troisième trimestre 2014 occasionnant en sus des frais de saisie.

Sur ce, la cour

La SCI Saint Clément produit aux débats en sus des avis d’imposition sur la taxe foncière pour les années 2014, 2015 et 2016, l’avis à tiers détenteur qui lui a été notifié le 14 avril 2017 pour un montant total de 47.940 euros au titre des taxes foncières 2014, 2015 et 2016 afférentes au bien immobilier en litige.

Le premier juge a justement rejeté la demande au titre de ces taxes foncières qui sont le corollaire de la propriété et non pas de l’occupation.

S’agissant des charges de copropriété, seules sont indemnisables les sommes acquittées au titre des charges récupérables qui sont liées à l’occupation et non à la propriété.

Or, le détail de ces charges récupérables, telles que les taxes d’habitation, et leurs justificatifs ne sont pas plus produits en cause d’appel qu’en première instance de sorte que le jugement doit également être confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

* * *

Les préjudices subis par la propriétaire s’établissent comme suit :

— frais d’assèchement des locaux : 6.687 euros

— coût des travaux de reprise des désordres : 39.196,91 euros

— perte locative : 111.563,34 euros

soit un total de 157.447,25 euros.

Au regard du partage de responsabilité retenu ci-avant, l’indemnité totale à revenir à la propriétaire s’élève à la somme de 94.468,35 euros ([6.687 euros + 39.196,91 euros + 111.563,34 euros] x 60%).

Il convient en conséquence de condamner l’appelante à payer à la SCI’Saint Clément, en réparation des conséquences dommageables du sinistre, la somme de 94.468,35 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 26'juin 2017, date de la mise en demeure.

III- Sur le recours en garantie de la Communauté Urbaine [Localité 8] à l’encontre de Pôle Emploi

Le tribunal a retenu qu’aucun défaut d’entretien des locaux ne peut être reproché à Pôle Emploi, se fondant sur l’état des lieux de sortie établi le 8 janvier 2014 par un huissier de justice, sur les constatations de l’expert judiciaire ainsi que sur le recours par le locataire d’une société spécialisée au cours du bail pour assurer la maintenance du bâtiment. Il a ajouté que le début de la fuite est intervenu plusieurs mois après le départ du locataire. Par ailleurs, le tribunal a considéré que la Communauté Urbaine [Localité 8] ne peut se fonder sur l’article 8 du règlement pour invoquer simultanément l’absence de résiliation, fautive, de’la part du locataire qui aurait dû entraîner la poursuite de plein droit du contrat de distribution d’eau et la faute qu’il aurait commise en ne sollicitant pas la fermeture du robinet extérieur après la résiliation de l’abonnement. Le tribunal a souligné qu’il y a bien eu résiliation effective de l’abonnement et que l’article 8 ne conditionne pas la fermeture dudit robinet à une demande formulée par l’abonné de sorte qu’il ne peut être reproché au locataire de ne pas avoir respecté les obligations découlant de l’article 8. Enfin, il a jugé que s’il peut être reproché à la propriétaire de ne pas avoir procédé à la fermeture du robinet intérieur après le départ de son locataire et alors que les locaux allaient demeurer vacants pendant plusieurs mois, aucune obligation ne s’imposait sur ce point aux locataires. Il a remarqué que l’article 17 du règlement invoqué par la Communauté Urbaine [Localité 8] ne comporte aucune obligation à la charge de l’abonné de fermer le robinet interne. Le tribunal, au vu de ces éléments, a mis hors de cause Pôle Emploi.

L’appelante estime que Pôle Emploi engage sa responsabilité pour avoir commis un ensemble de fautes à l’origine du sinistre, faisant valoir que :

— le locataire a omis de fermer le robinet d’arrivée d’eau interne en quittant les lieux ;

— le locataire s’est abstenu de résilier son contrat d’eau potable, en méconnaissance de l’article 8 du règlement, alors qu’il avait mis un terme au bail';

— le locataire aurait dû prendre rendez-vous avec le distributeur d’eau afin de fermer le robinet extérieur ;

— la circonstance qu’elle ait elle-même procédé à la résiliation unilatérale de l’abonnement est totalement indifférente dans l’appréciation de la faute du locataire ;

— le locataire a manifestement manqué de vigilance puisque l’une des canalisations était percée.

Pôle Emploi approuve le tribunal en ce qu’il l’a mis hors de cause, affirmant qu’il n’a commis aucune faute susceptible de voir engager sa responsabilité dans la survenance du sinistre dès lors que :

— il a résilié par téléphone son abonnement au service de l’eau ainsi qu’en atteste la facture du 17 mars 2014 transmise par l’appelante et ce nonobstant la forme que la résiliation a pu prendre ; l’appelante a d’ailleurs considéré la propriétaire de l’immeuble comme étant nouvelle abonnée puisqu’elle lui a transmis les factures ;

— la SCI Saint Clément était bien l’abonnée en titre et en fait (puisque l’immeuble n’était plus occupé) au service de l’eau et le gardien de l’immeuble lors de la survenance du dégât des eaux au cours de l’été 2014 ; à l’issue du bail, la SCI Saint Clément n’a présenté aucune demande concernant l’état de son bâtiment lequel a été régulièrement entretenu en cours de bail à raison d’une visite par mois, la dernière ayant consisté en une 'remise en état’ des locaux ; l’état des lieux de sortie du 8 janvier 2014 précise que les équipements sanitaires du premier étage sont en bon état et l’expert judiciaire a constaté que le bâtiment était en état normal d’entretien ;

— l’appelante ne peut lui reprocher de ne pas avoir sollicité la fermeture du robinet extérieur sans démontrer qu’il lui appartenait de le faire ; l’appelante se fonde à tort sur l’article 14 du règlement du service de l’eau qui à l’évidence ne porte pas sur les cas de résiliation du contrat d’abonnement mais sur la situation particulière d’une absence prolongée de l’usager; l’article 8 ne fait quant à lui aucune obligation au locataire sortant de solliciter la fermeture du robinet avant compteur mais pose un principe de coupure automatique en cas de résiliation d’un abonnement ; en tout état de cause, la fermeture du robinet de barrage intérieur relevait des diligences que devait accomplir la bailleresse ce d’autant qu’elle ne pouvait pas se douter que les locaux allaient rester vacants si longtemps après son départ.

Sur ce, la cour

En premier lieu, l’appelante qui fait grief à Pôle Emploi de ne pas avoir fermé le robinet d’eau interne situé dans le bâtiment occupé lors de son départ des lieux, ne précise pas sur quel fondement la locataire sortante serait assujettie à cette obligation. Si l’appelante réaffirme que c’est elle-même qui est à l’origine de la résiliation du contrat d’abonnement et non pas le locataire, la cour constate, au vu des développements qui précèdent, que peu importe l’auteur de la résiliation, la convention ne liait plus les parties à tout le moins au 28 février 2014 et il appartenait au distributeur d’eau de couper l’alimentation en eau conformément aux prévisions de l’article 8 du règlement.

En second lieu, ainsi que l’a observé le tribunal, l’état des lieux de sortie dressé par huissier de justice le 8 janvier 2014 établit qu’au premier étage de l’immeuble, l’ensemble des équipements sanitaires était en état. Le locataire sortant justifie également par la production de compte-rendus d’intervention entre août 2013 et décembre 2013, de ce qu’il a fait intervenir, durant son occupation des lieux, la société Pays de [Localité 13] Maintenance Service Vinci Facilities (devenue la SASU Ouest Maintenance Service) pour la maintenance du bâtiment. Le 12 décembre 2013, ladite société est intervenue spécialement pour une 'remise en état du site avant restitution (…) Plaque faux plafond, câble à remettre en faux plafond, système chasse d’eau à réparer ou changer'. L’appelante ne verse aux débats aucun élément technique de nature à établir que le percement de la canalisation litigieuse que l’expert judiciaire a situé au 28 mai 2014, à l’origine du dégât des eaux, pouvait être décelé avant cette date et même avant le 8 janvier 2014, date de l’état des lieux de sortie de l’occupant.

Il en résulte que l’appelante ne peut valablement rechercher la responsabilité de Pôle Emploi contre lequel aucun manquement à l’origine du sinistre ne peut être retenu.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a mis hors de cause Pôle Emploi et débouté la Communauté Urbaine [Localité 8] de son recours en garantie.

Du fait de la mise hors de cause de Pôle Emploi, le recours en garantie formé par ce dernier à l’encontre de la SASU Ouest Maintenance Service devient sans objet. Le chef du jugement ayant mis hors de cause cette dernière doit ainsi être confirmé.

IV- Sur les demandes d’amende civile et de dommages et intérêts pour procédure abusive formées par la SASU Ouest Maintenance Service

Le tribunal a débouté la SASU Ouest Maintenance Service de ses demandes d’amende civile et de dommages et intérêts formées contre Pôle Emploi, relevant qu’aucune intention de nuire ou aucune malice ne pouvait être relevée à son encontre et observant que la présence de l’ensemble des parties concernées participe d’une bonne administration de la justice.

La SASU Ouest Maintenance Service conclut à l’infirmation du jugement sur ce point. Elle reproche au tribunal d’avoir procédé à une mauvaise appréciation des faits, faisant valoir que :

— si son intervention dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire pouvait éventuellement contribuer à une bonne administration de la justice en faisant participer l’ensemble des parties en présence, il n’existait plus le moindre doute sur son absence de responsabilité, une fois déposé le rapport définitif de l’expert ; rien ne justifiait en conséquence qu’elle soit de nouveau assignée en intervention forcée par Pôle Emploi ;

— Pôle Emploi a engagé un recours à son encontre avec la plus grande témérité alors que les opérations d’expertise judiciaire l’avaient mise hors de cause ;

— Pôle Emploi n’a jamais stigmatisé une quelconque faute de sa part tant en première instance qu’en appel de sorte que sa demande est manifestement dépourvue de tout bien fondé.

Pôle Emploi approuve le tribunal en ce qu’il a retenu que compte tenu du défaut d’entretien qui lui était reproché, il n’a pas commis d’erreur grossière équipollente au dol en appelant en garantie la société chargée de la maintenance, indiquant que :

— il ne pouvait se permettre de ne pas exercer cette action en garantie à l’égard de son prestataire fût-ce à titre infiniment subsidiaire comme il l’a fait dès lors que le montant des sommes qui est réclamé par la SCI Saint Clément est très élevé et qu’il est lui-même actionné en garantie par la Communauté Urbaine [Localité 8] pour le paiement de ces sommes ; ce recours formé contre lui impliquait qu’il assure ses propres recours à l’égard de la partie qui serait in fine techniquement responsable du défaut d’entretien des locaux.

Sur ce, la cour

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Par ailleurs, selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Pôle Emploi n’a formé qu’à titre subsidiaire une demande de garantie contre la société ayant assuré la maintenance des installations du bien occupé durant le bail. Il n’est pas démontré une volonté de poursuite à tout prix, qui révélerait une intention de nuire et qui serait de nature à dégénérer en abus. Le simple fait que cette demande soit sans objet du fait de la propre mise hors de cause de Pôle Emploi à qui il était reproché notamment un défaut d’entretien, ne suffit pas à caractériser une faute.

Le fait que l’expert judiciaire n’ait pas conclu à une responsabilité de la société de maintenance ne saurait présager de la décision du juge du fond qui n’est pas lié par les conclusions du technicien en application des dispositions de l’article 246 du code de procédure civile.

Ce recours en garantie dont il n’est pas établi qu’il repose sur une mauvaise foi ou encore une légèreté blâmable, ne procède donc pas d’un abus de droit d’ester en justice de nature à justifier le prononcé d’une amende civile et d’une indemnité pour procédure abusive.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SASU Ouest Maintenance Service de ces chefs de demande.

V- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il convient de confirmer le jugement en son chef relatif aux dépens.

Les dépens d’appel seront mis également à la charge de l’appelante qui succombe principalement en ses demandes. Il sera fait droit à la demande de distraction des dépens formée par le conseil de Pôle Emploi, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au regard de la solution donnée au litige, les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles seront également confirmées sauf celle ayant condamné l’appelante à payer à la SASU Ouest Maintenance Service une somme de 5.000 euros dès lors qu’elle n’est pas à l’origine de son appel à la cause en première instance et qu’elle n’a dirigé aucune demande à son encontre. En revanche, dans la mesure où c’est Pôle Emploi qui l’a mise à la cause et qui a formé un recours en garantie à son encontre, il convient de le condamner à payer à la SASU Ouest Maintenance Service une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

Dans la mesure où la SCI Saint Clément et Pôle Emploi ont exposé des frais dans le cadre de la présente instance, il convient de condamner l’appelante à leur payer à chacune la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SASU Ouest Maintenance Service, conduite à nouveau en appel à répondre au recours en garantie formé contre elle par Pôle Emploi, il y a lieu de condamner ce dernier à lui payer une somme de 3.000 euros, en application du texte susvisé.

Enfin, l’appelante qui succombe majoritairement en ses demandes sera déboutée de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire du Mans du 3 mars 2020 sauf en ses dispositions évaluant les dommages subis par la SCI Saint Clément à la somme globale de 147.832,11 euros, condamnant la Communauté Urbaine [Localité 8]-[Localité 12] Métropole à payer à la SCI Saint Clément la somme de 88.699,26 euros outre intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2017 et à payer à la SAS Pays de [Localité 13] Maintenance Service Vinci Facilities (devenue la SASU Ouest Maintenance Service) la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

DIT que les préjudices subis par la SCI Saint Clément et liés au dégât des eaux survenu dans son bien immobilier situé [Adresse 4] (72) s’élèvent à la somme de 157.447,25 euros,

CONDAMNE la Communauté urbaine [Localité 12] Métropole à payer à la SCI’Saint Clément la somme de 94.468,35 euros en réparation de ses préjudices, outre intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2017,

CONDAMNE la Communauté urbaine [Localité 12] Métropole à payer à la SCI'[Adresse 15] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Communauté urbaine [Localité 9] [Localité 14] Métropole à payer à Pôle Emploi la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Pôle Emploi à payer à la SASU Ouest Maintenance Service les sommes de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel,

DEBOUTE la Communauté urbaine [Localité 12] Métropole de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Communauté urbaine [Localité 12] Métropole aux dépens d’appel,

ACCORDE au conseil de Pôle Emploi le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

S. TAILLEBOIS I. GANDAIS