COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

ERSA/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/01394 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FGPA

jugement du 27 juillet 2023

Juge des contentieux de la protection d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 1123000233

ARRET DU 10 FEVRIER 2026

APPELANTE :

Madame [R] [Z]

née le 21 février 2000 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-004968 du 15/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ANGERS)

Représentée par M^e Isabelle BERTHELOT de la SELARL H2C, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 20230184

INTIMEE :

S.A. PODELIHA (anciennement dénommée IMMOBILIERE PODELIHA)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 2023081

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 13 octobre 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me GANDAIS, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 10 février 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Emilie DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 avril 2018, Mme [R] [Z] (ci-après, la locataire) a conclu un bail d’habitation avec la SA d’HLM Immobilière Podeliha devenue la société Podeliha (ci-après, le bailleur), concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel principal de 364,97 euros.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 20 février 2023, le’bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angers aux fins d’obtenir la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de sommes.

Suivant jugement rendu le 27 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angers a :

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 16 avril 2018 entre le bailleur et la locataire relatif au logement situé [Adresse 3], aux torts exclusifs de la locataire et ce à compter du jugement,

— ordonné en conséquence à la locataire de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement,

— débouté le bailleur de sa demande de réduction du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté la locataire de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux,

— dit qu’à défaut pour la locataire d’avoir volontairement libéré les lieux, le’bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné la locataire à verser au bailleur la somme de 622,84 euros,

— débouté la locataire de sa demande de délais de paiement,

— condamné la locataire à verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 1er mai 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

— condamné la locataire à verser au bailleur une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la locataire aux dépens,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision,

— dit que la décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Maine-et-Loire en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré que la locataire était à l’origine, elle-même ou du fait de personnes qu’elle a introduit dans le logement, de troubles de voisinage et de jouissance depuis son arrivée dans le logement qui perdurent malgré les démarches amiables engagées par le bailleur ce qui justifiait le prononcé de la résiliation du bail. Il a rejeté la demande de réduction du délai pour quitter les lieux au regard de la situation de famille de la locataire mais a considéré que l’importance des troubles justifiant la résiliation du bail faisait obstacle à l’octroi d’un délai supplémentaire.

Pour rejeter la demande de délais de paiement, le premier juge a relevé que la locataire ne justifiait que partiellement de sa situation financière en ne transmettant pas les ressources de son compagnon.

Suivant déclaration reçue au greffe de la cour le 29 août 2023, la locataire a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant débouté le bailleur de sa demande de réduction du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code de procédure civile d’exécution, intimant’le bailleur.

Suivant ordonnance de référé rendue le 8 novembre 2023, le premier président de la présente cour a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement déféré.

L’ordonnance de clôture, prévue initialement pour être rendue le 30 avril 2025, a été reportée au 17 septembre 2025, conformément aux avis de clôture et de fixation adressés par le greffe aux parties les 1er octobre 2024 et 20 février 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 13 octobre 2025.

PRETENTION DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures reçues le 26 août 2025, la locataire demande à la cour de :

— la recevoir en son appel ; l’y déclarant fondée et y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en ses dispositions lui faisant grief et statuant à nouveau,

— débouter le bailleur de sa demande visant à voir prononcer la résiliation du bail conclu avec elle, avec toutes ses conséquences,

— à titre subsidiaire, si par impossible, la résiliation du bail était prononcée,

— lui accorder des délais pour le paiement de son arriéré de loyer, sur un délai de 12 mois,

— la décharger du règlement de toute indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions non contraires aux présentes,

En toutes hypothèses,

— déclarer le bailleur irrecevable, en tout cas mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions, l’en débouter,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Aux termes de ses uniques écritures reçues le 19 octobre 2023, le bailleur demande à la cour de :

— à titre principal,

— débouter la locataire de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions, tant principales que subsidiaires,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection d’Angers,

— à titre subsidiaire, lui donner acte de ce qu’il s’en rapporte à justice, en ce qui concerne la condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et qu’il renonce à toute demande de ce chef en cause d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs conclusions ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Moyens des parties

La locataire considère que les faits qui lui sont reprochés reposent essentiellement sur les attestations d’une voisine avec qui elle a un différend d’ordre personnel ; que les nuisances reprochées ne sont pas réelles.

Le bailleur soutient que les nuisances alléguées sont établies par les attestations produites mais également un enregistrement sonore de la voisine directe, les courriers électroniques et dépôts de plainte qu’elle produit.

Sur ce, la cour,

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes des articles 1728 du même code, et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu notamment d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1729 du même code prévoit que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En l’espèce, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte que le premier juge a retenu que l’existence de nuisances était établie par les attestations circonstanciées produites. Ainsi que valablement retenu par le juge, la locataire ne saurait se retrancher derrière une prétendue animosité de sa voisine directe alors même que la multiplication des plaintes de celle-ci s’explique par le fait qu’elle est la première victime des nuisances. En tout état de cause, les doléances de cette voisine sont corroborées par deux autres voisins mais également le signalement du professionnel intervenu pour des réparations dans le logement qui a indiqué dans son mail du 25 octobre 2019 que les portes avaient des trous et qu’il pensait que le papa des enfants tapait dedans.

A cet égard, les deux attestations produites par la locataire ne sont pas de nature à remettre en cause ces témoignages concordants mais établissent uniquement une situation de conflit, laquelle résulte inéluctablement des nuisances constatées et des plaintes de ces voisins, tant auprès du bailleur que du commissariat de police.

Par ailleurs, c’est à juste titre que le premier juge a relevé qu’au regard de la gravité des nuisances (bruits, dégradations des parties communes, barbecues organisés sur le balcon, insultes y compris à caractère raciste, sentiment d’insécurité dans l’immeuble du fait de l’attitude du conjoint de la locataire), de’leur maintien depuis l’entrée dans les lieux et ce malgré les démarches amiables entreprises par le bailleur (courriers de rappel, visites, convocations à des entretiens, sommation de faire cesser les troubles de jouissance signifiée par huissier de justice) la résiliation du bail devait être prononcée aux torts de la locataire de sorte que le jugement entrepris sera confirmé à ce titre.

Du fait de cette résiliation, le jugement sera également confirmé en ses dispositions relatives à l’obligation de quitter les lieux et à la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

II- Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Au terme de ses dernières conclusions, la locataire indique qu’elle a quitté les lieux à la fin du mois de juillet 2025 de sorte qu’elle ne sollicite plus de délai de sorte que le jugement entrepris sera confirmé à ce titre.

III- Sur la demande de délais de paiement

Moyens des parties

La locataire indique ne percevoir que le revenu de solidarité active et avoir à charge deux enfants ce qui justifie l’octroi de délais de paiement. Elle soutient que la présence de son compagnon ne change rien dans la mesure où elle seule titulaire du bail et seule en charge du règlement du loyer. Elle fait état d’un règlement échelonné et indique être redevable à ce jour de la somme de 176,58'euros.

Le bailleur soutient que la demande de délais de paiement est sans objet puisqu’il a accordé des délais de paiement à la locataire. Il précise que le plan mis en place prévoit un paiement de 30 euros par mois et que la dette actualisée s’élève à la somme de 1 084,38 euros.

Sur ce, la cour

A titre liminaire, la cour relève que si le bailleur sollicite dans la partie motivation de ses écritures l’actualisation de la condamnation à la somme de 1 084,38 euros, il ne formule cependant aucune prétention en ce sens dans le dispositif de ses conclusions de sorte que la cour n’a pas à statuer sur cette demande en application de l’article 954 du code de procédure civile.

De la même manière, la locataire qui fait état d’un solde dû moindre ne sollicite pas le rejet de la demande en paiement du bailleur mais uniquement des délais de paiement.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la locataire au paiement de la somme de 622,84 euros.

Selon l’alinéa 1 de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La cour ne saurait considérer que la demande de délai est sans objet au vu du plan d’apurement convenu en l’absence d’élément sur la poursuite de ce plan malgré le départ des lieux de la locataire. Par ailleurs, la locataire, qui a bénéficié de fait de larges délais de paiement, ne justifie de sa situation actuelle alors que le dernier avis d’imposition produit est celui sur les revenus de l’année 2022 et que l’attestation CAF est en date de septembre 2023. Elle ne justifie pas plus des revenus de son conjoint malgré une vie commune maintenue en septembre 2023 telle qu’elle résulte de l’attestation du travailleur social en charge de la mesure d’accompagnement. Or, dans l’hypothèse d’une communauté de vie, ce sont les revenus du couple qui sont à prendre en considération et non les seuls revenus du titulaire du bail.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de délais de paiement.

IV- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement confirmé en ses dispositions principales le sera également sur ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles alors que la somme qui a été allouée à la bailleresse à ce titre est adaptée dès lors que le bailleur a été contraint d’engager l’action judiciaire du fait de l’insuffisance de ses démarches amiables.

L’appelante qui succombe en son appel sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour :

Confirme en toutes ses dispositions dont elle est saisie le jugement entrepris ;

Y ajoutant :

Condamne Mme [R] [Z] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée