COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1^re CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 491 DU 24 JUIN 2021

N° RG 19/01695 – N° Portalis DBV7-V-B7D-DF35

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal de grande instance de Basse-Terre – chambre détachée de St Martin-Saint Barthélémy, décision attaquée en date du 07 octobre 2019, enregistrée sous le n° 18/00412

APPELANTS :

Monsieur Y X

'[…]

97150 Saint-Martin

Madame A E B C D épouse X

[…]

97150 Saint-Martin / France

Tous deux représentés par M^e Luc GODEFROY, avocat au barreau de Guadeloupe, St Martin & St Barthélémy

INTIMEE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER NETTLE BAY BEACH CLUB dont le siège social est à la ZAC de la Baie Nettlé, Route de Sandy Ground 97150 Saint-Martin, représenté par son nouveeau Syndic, la SOCIETE IMONIA SAS dont le diège social est au […], […]

[…]

97150 Saint-Martin

Représentée par M^e Olivier PAYEN de la SCP PAYEN – GOBERT, avocat au barreau de Guadeloupe, St Martin & St Barthélémy

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 03 mai 2021.

Par avis du 07 mai 2021 le président a informé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de:

M^me Claudine FOURCADE, présidente de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère,

M^me Christine DEFOY, conseillère,

qui en ont délibéré.

Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 24 juin 2021.

GREFFIER

Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : M^me Claudie SOLIGNAC, greffier placé.

ARRET :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile. Signé par M^me Claudine FOURCADE, Présidente de chambre, et par M^me Claudie SOLIGNAC, greffier placé, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Y X et A B C D sont propriétaires du lot […] dépendant de l’ensemble immobilier en copropriété RESIDENCE NETTLE BAY BEACH CLUB, situé sur la collectivité territoriale de Saint-Martin, lequel comprend un bâtiment et ses annexes, à usage de restaurant avec alentour la jouissance exclusive d’un jardin tel que délimité sur le plan de masse et les 214/10 000èmes de la copropriété du sol et des parties communes générales.

Par procès-verbal du 20 janvier 2018, l’assemblée des copropriétaires a adopté diverses résolutions concernant la réhabilitation des parties communes des bâtiments dégradés lors du passage du cyclone Irma les 5 et 6 septembre 2017.

Suivant acte d’huissier en date du 18 avril 2018, les époux Y X et A B C D ont assigné le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE NETTLE BAY BEACH CLUB devant le tribunal de grande instance de Basse-Terre en annulation de l’ensemble des résolutions contenues dans le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 janvier 2018.

Par jugement prononcé contradictoirement en date du 7 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Basse-Terre a:

— déclaré recevable la demande en nullité formulée par Y X et A B C D contre l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence NETTLE BAY BEACH CLUB en date du 20 janvier 2018,

— débouté Y X et A B C D de leurs demandes,

— condamné solidairement Y X et A B C D à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE BAY BEACH CLUB la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé solidairement à Y X et A B C D les entiers dépens.

Le 19 décembre 2019, Y X et A B C D ont interjeté appel de cette

décision, lequel a donné lieu à enregistrement au répertoire général de la cour sous le numéro de dossier 19/1695.

Le 20 décembre 2019, Y X et A B C D ont interjeté appel de cette décision, lequel a donné lieu à enregistrement au répertoire général de la cour sous le numéro de dossier 19/1701.

Par ordonnance en date du 24 janvier 2020, le conseiller de la mise en état a prononcé la jonction des deux instances, celle-ci se poursuivant sous le numéro 19/1695.

Par avis adressé le 24 janvier 2020, les appelants ont été invités, en application de l’article 902 du code de procédure civile, à signifier la déclaration d’appel à l’intimé qui n’avait pas constitué avocat.

La déclaration d’appel a été signifiée le 27 janvier 2020.

Le 19 février 2020, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE NETTLE BAY BEACH CLUB a constitué avocat.

Par ordonnance en date du 23 novembre 2020, le conseiller de la mise en état a débouté le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE NETTLE BAY BEACH CLUB, lequel l’avait saisi le 2 juillet 2020 pour voir prononcer la caducité des déclarations d’appel des 19 et 20 décembre 2019.

Les parties ont remis au greffe leurs conclusions.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 7 avril 2021.

Suite au dépôt des dossiers des parties le 3 mai 2021, l’affaire a été mise en délibéré jusqu’au 24 juin 2021, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS

- LES APPELANTS:

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 6 avril 2021 aux termes desquelles Y X et A B C D demandent à la cour de :

* infirmer le jugement du 7 octobre 2019:

— annuler l’ensemble des délibérations adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence NETTLE BAY BEACH CLUB le 20 janvier 2018,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE NETTLE BAY BEACH CLUB à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens avec distraction au profit de Luc GODEFROY, avocat,

- L’INTIME:

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 mars 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE NETTLE BAY BEACH CLUB sollicite de voir:

* confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Basse-Terre en date du 7 octobre 2019 en toutes ses dispositions:

— débouter Y X et A B C D de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner in solidum à payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— les condamner sous la même solidarité au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel,

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’en application de l’article 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les question inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. qu’elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour ;

Que l’article 9 de ce décret dispose que la convocation à l’assemblée générale contient notamment l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée ;

Que l’article 11-I-3° du même texte dispose, prévoit que, pour la validité de la décision, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, les conditions essentielles du contrat proposé ;

Attendu que les époux X B C D soutiennent que les résolutions n°10 à 26 votées le 20 janvier 2018 sur la base d’un rapport et d’un tableau estimatif du cabinet Z STUDIO ARCHITECTURE encourent la nullité dès lors que l’information qui leur a été donnée est incomplète et insincère puisqu’elle ne comprenait pas les frais de réparation et de reconstruction de leur lot numéroté 501, dont les fondations, les gros murs de façade et de refend, les gros oeuvres des planchers et les couvertures des bâtiment sont des parties communes ; que le syndicat des copropriétaires leur opposent qu’il ne s’agissait que d’un vote de principe portant sur la réalisation des travaux futurs des parties communes dont le lot n’était pas exclu, que les travaux ont été ratifiés lors de l’assemblée générale du 30 mars 2019, mais compte tenu d’une action en revendication engagée par des tiers portant sur un certain nombre de parcelles dont le lot […], seul avait été adopté lors d’une nouvelle assemblée générale du 5 mai 2018 pour ces parcelles les seuls travaux de sécurisation du bâtiment de la réception et qu’alors que A B C D était présente lors de cette seconde assemblée, son procès-verbal qui n’a pas été contesté est définitif ;

Attendu que les résolutions 10 à 26 figurant dans le procès-verbal de l’assemblée du 20 janvier 2018, relatives aux travaux de gros oeuvre (n°10), charpente (n°11), couvertures (n°12) , étanchéité (n°13), escaliers et gardes corps (14^e), terrassement (n°15), clôture (n°16), contrôle d’accès (n°17), réseau EV/EU (n°19), réseau eaux pluviales (n°20), réseau électrique (n°21), réseau téléphone et TV (n°22), réseau alimentation eau potable (n°23), éclairage commun (n°24), piscines (n°25) et espaces verts (n°26) sont toutes libellées en deux questions rédigées comme suit :

Sur la base du tableau estimatif établi par Z ARCHITECTURE, le budget pour

les travaux de (…) s’élève à la somme de (…€)

1. DECISION DE TRAVAUX

Il est proposé de procéder aux travaux de (…)

Le Président met aux voix la résolution suivante :

L’Assemblée Générale décide de procéder aux travaux de : (…)

CONTRE : NEANT

ABSTENTION : NEANT

[…]

LA RESOLUTION EST ADOPTEE

2. MANDAT AU CONSEIL SYNDICAL ETAU SYNDIC ET MODALITES DE GESTION

Le Président met aux voix la résolution suivante :

L’Assemblée Générale décide de donner un mandat au conseil syndical et au syndic pour le choix de ou des entreprises sur la base du rapport et du tableau estimatif du Cabinet Z ARCHITECTURE pour un montant de (…€) TGCA incluse.

Le conseil syndical s’appuiera sur l’appel d’offres qui sera réalisé par le maître d''uvre pour réaliser ce choix.

Les travaux seront financés par l’indemnité d’assurance perçue.

Il est expressément rappelé comme condition essentielle que le Syndic adressera l’ordre d’exécution des travaux à l’entreprise retenue lorsqu’il disposera de l’intégralité du montant des travaux envisagés.

CONTRE : NEANT

ABSTENTION : NEANT

[…]

LA RESOLUTION EST ADOPTEE';

Que ces résolutions ne font uniquement référence qu’ au rapport d’état des lieux établi par un cabinet d’architecte et un estimatif d’une enveloppe globale, indiquant le montant des postes de travaux (gros oeuvre, charpentes, couvertures, etc..) sans détermination de leur localisation ; que cependant l’assemblée donne expressément mandat pour ce même montant au conseil syndical et au syndic pour le choix des entreprises sur la base des dits documents dudit cabinet d’architecte, choisi par ailleurs, selon la 5^e résolution comme maître d’oeuvre des travaux de remise en état ; que de sorte, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il ne s’agissait donc pas de décisions de principe, l’assemblée des copropriétaires étant d’ores et déjà engagée de ces chefs par son vote;

Que dès lors, chacune de ces résolutions ne pouvait être prises que si les informations nécessaires avaient été transmises avec la convocation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, en l’absence de devis précis comportant les éléments essentiels sur l’étendue des prestations, leur nature et leur prix; que le rapport – ainsi que le reconnaît le syndicat des copropriétaires- n’évoque que 'des familles de désordres’sans spécifier les bâtiments concernés, ne décrit ni les travaux nécessaires à effectuer pour chaque bâtiment, ni leur durée, l’estimatif réalisé ne pouvant suppléer plusieurs devis circonstanciés, étant précisé qu’il ne s’agissait pas ici de simples travaux d’entretien; que le débat a posteriori sur la justification de l’absence de réalisation de travaux de réfection des parties communes du lot 501 (toiture, maçonnerie) constaté par huissier le 5 décembre 2019, contrairement aux autres lots à usage d’habitation, par l’existence d’une action en revendication sur certaines parcelles, et celui d’une limitation des travaux au seul local de réception décidée au cours de l’assemblée du 5 mai 2018, laquelle est postérieure à celle querellée, sont en tout état de cause inopérants s’agissant d’un

manquement au titre de l’information qui était nécessaire à la validité de l’adoption desdites résolutions lors de l’assemblée du 20 janvier 2018;

Que par voie de conséquence, les résolutions n°10 à 26 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence NETTLE BAY BEACH CLUB seront annulées ; que la décision à ce titre sera infirmée; que corrélativement le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts fondée sur le caractère abusif de la procédure engagée par les époux X B C D ;

Qu’en revanche, les époux X B C D, qui n’exposent aucun moyen de fait ou de droit quant aux autres résolutions, seront déboutés du surplus de leur demande d’annulation, la décision de première instance étant confirmée de ce chef ;

Sur les mesures accessoires

Attendu qu’en application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance de premier ressort et d’appel;

Que l’équité commande de le condamner à payer aux époux X B C D la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que les dispositions de première instance seront sur ces points infirmées ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par décision contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Basse-Terre en date du 7 octobre 2019 en ce qu’il a:

— débouté Y X et A B C D de leurs prétentions à annulation des résolutions n°10 à 26 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la RESIDENCE NETTLE BAY BEACH CLUB du 20 janvier 2018,

— condamné solidairement Y X et A B C D à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE NETTLE BAY BEACH CLUB la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé solidairement à Y X et A B C D la charge des entiers dépens,

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées et y ajoutant:

Annule les résolutions n°10 à 26 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la RESIDENCE NETTLE BAY BEACH CLUB du 20 janvier 2018,

Confirme le surplus des dispositions de la décision déférée au titre des autres résolutions,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE NETTLE BAY BEACH CLUB de sa demande de dommages-intérêts,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE NETTLE BAY BEACH CLUB à payer à Y X et A B C D une somme de 2 000 € en application des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE NETTLE BAY BEACH CLUB aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par Luc GODEFROY, avocat du barreau de la Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Signé par Claudine FOURCADE, président, et par Claudie SOLIGNAC, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président