COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 724 DU 27 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00168 – N° Portalis DBV7-V-B7I-DU5O

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal mixte de commerce de Pointe-à-Pitre en date du 19 janvier 2024, dans une instance enregistrée sous le n° 2022J00238

APPELANTE :

S.A.R.L. KARINVEST

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par M^e Frédéric CANDELON-BERRUETA, de la SELARL CANDELON-BERRUETA, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTH

INTIMÉES :

S.A.S. PERSEUS

Chez Foirfouille

Lieudit [Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jean-Marc DERAINE, de la SELARL DERAINE & ASSOCIES, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTH

S.C.A. PATRIMOINE ET COMMERCE

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Anis MALOUCHE, de la SELARL MALOUCHE & MAPANG Avocats, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTH

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Juin 2024, en audience publique, devant Monsieur Thomas Habu, conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposé.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Frank ROBAIL, président de chambre,

M^me Annabelle CLEDAT, conseillère,

M. Thomas Habu GROUD, conseiller.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats de ce que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 19 septembre 2024.

Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de la surcharge des magistrats.

GREFFIER

Lors des débats : M^me Sonia VICINO, greffière.

Lors du prononcé : M^me Lucile POMMIER, greffière principale,

ARRET :

— Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 al 2 du CPC.

— Signé par M. Frank ROBAIL, président de chambre et par M^me Lucile POMMIER, greffière principale, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

*********

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 23 septembre 2019, la société civile immobilière Conforinvest Guadeloupe a conclu avec M. [B] [R] un contrat de bail ayant pour objet un local commercial situé à [Localité 6], lieudit [Localité 8], d’une surface totale de 5 860,38 m2, dont 5 004, 12 m2 au rez-de-chaussée comprenant 2 000 m2 de surface de vente et 856,26 m2 à l’étage à usage exclusif de réserve et de locaux sociaux.

Le contrat stipulait que la destination du bail était, à titre principal, la vente d’articles d’équipement de la maison, de décoration, de bazar et, dans la limite de 10 % du chiffre d’affaires, le commerce d’équipement de la personne et la vente de confiserie et de boissons, et ce moyennant la somme de 570 000 euros HT et HC par an, avec franchise de loyers de 40 000 € par an, pour les trois premières années.

Le bail a fait l’objet d’un avenant n° 1 en date du 11 octobre 2019 ayant pour objet la prorogation du délai de réalisation des conditions suspensives stipulées (libération des locaux par le précédent locataire et obtention d’un financement bancaire par le preneur).

La prise de possession des locaux loués emportant prise d’effet du bail est intervenue le 12 décembre 2019.

Par avenant n° 2 en date du 23 décembre 2020, les parties ont convenu de la substitution de la SAS Perseus à M. [R], d’acter la prise d’effet du bail à compter du 12 décembre 2019, de prolonger la durée du bail jusqu’au 11 octobre 2029, de supprimer la possibilité de demander le déplafonnement du loyer de renouvellement pour un motif lié à la durée du bail et de prolonger la période de franchise de loyers et charges jusqu’au 6 novembre 2020.

Par lettre recommandée en date du 10 mars 2021, la société Conforinvest Guadeloupe a fait droit à la demande de la société Perseus aux fins d’extension de la surface de vente afin de la porter à 2 930 m2.

Le 24 novembre 2021, la société Perseus a obtenu l’avis favorable de la commission départementale d’aménagement commercial pour ce projet d’extension.

Le 14 avril 2022, la commune de [Localité 6] lui a accordé un permis de construire.

Entre-temps, par acte authentique en date du 20 décembre 2021, la société Conforinvest Guadeloupe a cédé la propriété des locaux loués à la société à responsabilité limitée Karinvest.

Après l’affichage du permis de construire, la société Karinvest a indiqué à sa locataire dans un courrier du 4 avril 2022 son refus de la réalisation des travaux d’extension, considérant que ni l’accord du précédent propriétaire ni l’avis favorable de la CDAC ne lui étaient opposables. La bailleresse a réitéré sa position par courrier du 8 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2022, la société Perseus a fait sommation à la société Karinvest d’une part, de lui communiquer l’acte d’achat du 20 décembre 2021, et d’autre part, d’avoir à lui faire connaître si elle entendait persister dans la position déjà adoptée les 4 avril et 8 juin 2022 en s’opposant à la réalisation des travaux d’extension autorisées par les autorités administratives et le précédent bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2022, la société Perseus a assigné la société Karinvest devant le tribunal mixte de commerce de Pointe-à-Pitre en autorisation de travaux, en condamnation de la défenderesse à devoir réaliser les travaux convenus et en expertise.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2023, la société Karinvest a assigné en intervention forcée devant le même tribunal la société Conforinvest Guadeloupe, aux droits de laquelle est ensuite venue la société Patrimoine et commerce.

Les deux affaires ont fait l’objet d’une jonction à l’audience du 3 mars 2023.

La société Perseus a demandé au tribunal de :

— l’autoriser à réaliser les travaux d’extension de sa surface de vente conformément aux autorisations et permis de construire délivrés ;

— condamner in solidum la société Karinvest et la société Patrimoine et commerce, en cas de péremption desdites autorisations, à lui rembourser l’intégralité des frais exposés pour la constitution des dossiers auprès de la Cdac et de la mairie de [Localité 6], soit la somme de 12 693,57 euros TTC ;

— condamner in solidum la société Karinvest et la société patrimoine et commerce à réaliser les travaux auxquels la société Conforinvest Guadeloupe s’était engagée aux termes du bail signé le 23 septembre 2019 et notamment les travaux de mise en conformité et de sécurité incendie des entrepôts donnés à bail pour les activités prévues dans le bail ;

— condamner in solidum la société Karinvest et la société Patrimoine et commerce à prendre en charge financièrement la moitié du coût des travaux de conformité non énoncés dans le descriptif technique figurant en annexe du bail du 23 septembre 2019 et au-delà de l’enveloppe de 400 000 euros prévue, qui devaient faire l’objet de discussion entre bailleur et preneur, rendue impossible par la société Karinvest ;

— l’autoriser à réaliser les travaux de conformité non énoncés dans le descriptif technique figurant en annexe du bail du 23 septembre 2019 et au-delà de « enveloppe de 400 000 € prévue, qui devaient faire l’objet de discussion entre bailleur et preneur, rendue impossible par l’opposition de la société Karinvest » ;

— l’autoriser à mandater à ses frais avancés un bureau de contrôle pour vérifier la mise en conformité de l’intégralité des locaux suite aux travaux réalisés en cours de procédure par la société Karinvest ;

— l’autoriser pour le cas où les travaux réalisés ne satisferaient pas aux exigences dudit bureau de contrôle à faire réaliser les modifications nécessaires à ses frais avancés et condamner in solidum la société Karinvest et la société patrimoine et commerce à les lui rembourser sur présentation des factures correspondantes ;

— l’autoriser à réaliser les travaux non exécutés à ses frais avancés aux lieu et place de la société Karinvest et de la société patrimoine et commerce si ces dernières venaient à refuser de s’exécuter un mois après la signification du jugement à intervenir ;

— condamner in solidum la société Karinvest et la société Patrimoine et commerce au remboursement des travaux qu’elle aura réalisés en leurs lieu et place ;

— ordonner la compensation des sommes dues par la société Karinvest au titre des travaux pris en charge par elle avec le montant des loyers dus au titre de l’occupation des locaux donnés à bail jusqu’à l’extinction de la dette de la société Karinvest ;

— condamner la société Karinvest à lui rembourser le montant des loyers trop versés depuis son acquisition des locaux au titre des surfaces des dépôts non conformes et non exploitables par le preneur jusqu’à la date d’audience du 13 octobre 2023 soit la somme de 381 711,97 euros ;

— juger que le montant du loyer des locaux donnés à bail sera réduit jusqu’à la réception des travaux de conformité et de sécurisation nécessaires à leur parfaite jouissance par le preneur, validés par un bureau de contrôle lors du second état des lieux à réaliser conformément aux clauses du bail et ramené à la somme annuelle de 351 720 euros à compter de la décision à intervenir ;

— juger que le montant des charges des locaux donnés à bail, dès leur réception par le bailleur, sera réduit jusqu’à la réception des travaux de conformité et de sécurisation nécessaires à leur parfaite jouissance par le preneur, validés par un bureau de contrôle lors du second état des lieux à réaliser conformément aux clauses du bail suivant le même calcul que le loyer ;

— condamner in solidum la société Karinvest et la société Patrimoine et commerce à lui rembourser la somme totale de 56 661,37 euros au titre de ses frais de stockage arrêtés à la date des présentes et à actualiser au regard des factures au jour du jugement à intervenir ;

— condamner in solidum la société Karinvest et la société Patrimoine et commerce à lui rembourser la somme totale de 10 429,02 euros au titre des frais de gardiennage payés par elle pour pallier le déficit de sécurité du site dû à la non réalisation des travaux (clôture, portail et éclairage) prévus au bail ;

— condamner in solidum la société Karinvest et la société Patrimoine et commerce à lui rembourser les charges d’électricité arrêtées à ce jour à la somme de 1 321,70 euros non refacturable par la société Perseus en l’absence des travaux de sous-compteur Edf dédié aux surfaces communes, depuis la prise à bail et jusqu’à la réalisation et réception de ces travaux ;

— condamner in solidum la société Karinvest et la société Patrimoine et commerce à lui verser la somme de 4 579 553 euros de dommages et intérêts au titre de ses différents préjudices et notamment une perte d’exploitation de 2 028 925 euros à défaut de stockage et une perte de marge de 2 550 628 euros à défaut de réalisation des travaux d’extension de sa surface de vente ;

— subsidiairement, désigner un expert avec mission de se faire communiquer tous documents comptables et pièces utiles auprès d’elle; visiter les lieux sis lieudit «[Adresse 7] » à [Localité 6] ; rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, tous éléments permettant de déterminer le préjudice économique, d’exploitation et de jouissance de la société locataire en raison de la non-conformité et le défaut de sécurité des locaux, comme du défaut de réalisation des travaux d’extension prévus et autorisés par le bailleur ; dire que la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera mise à la charge de la société Karinvest, en sa qualité de bailleresse ;

— en tout état de cause, condamner in solidum la société Karinvest et la société Patrimoine et commerce aux dépens de la procédure en application de l’article 696 du code procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par M^e Deraine, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, ainsi qu’au paiement de la somme de 30 000 euros par application de l’article 700 dudit code ;

— rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La société Perseus a fait valoir que ses demandes présentaient un caractère d’urgence au regard de la durée de validité limitée des autorisations obtenues en vue de la réalisation des travaux d’extension. Elle a soutenu qu’au regard des articles 1103 et 1104 du code civil, la société Karinvest devait réaliser les travaux que le bailleur initial s’était engagé à réaliser, sans quoi la jouissance paisible des locaux n’était pas assurée. Elle a indiqué qu’il avait fallu que la société Karinvest reçoive l’assignation pour qu’elle se décide à réaliser certains travaux. Elle a ajouté qu’une grande partie de ces travaux s’était révélée insuffisante tandis que des travaux de mise en conformité attendaient toujours d’être réalisés. ElIe a également fait valoir qu’elle n’avait pas été convoquée à un second état des lieux après travaux, comme les parties l’avaient convenu, alors que le bailleur ne pouvait ignorer que le dépôt présentait initialement un état de vétusté et dangerosité rendant impossible l’usage conforme au bail, ce qui l’empêchait de pouvoir aujourd’hui l’exploiter.

En outre, elle a relevé que la demande d’autorisation de réaliser les travaux d’aménagement dans les bureaux n’avait plus d’objet au regard de l’autorisation délivrée par la société Karinvest aux termes de ses écritures.

Elle a demandé le remboursement de la part de loyers correspondant à la surface qu’elle n’avait pas pu exploiter ainsi que la réduction du loyer en vertu de l’article 1217 du code civil. Elle a sollicité au même titre un remboursement des charges. Compte tenu de l’indisponibilité du dépôt, elle a sollicité le remboursement de ses frais de stockage.

Alléguant que les bailleurs successifs n’avaient pas assuré le remplacement du portail défectueux ni la reprise des clôtures et de l’éclairage du site, elle a sollicité le remboursement des frais de gardiennage qu’elle avait été contrainte d’exposer lors des mouvements sociaux. Elle a aussi sollicité le remboursement de charges d’électricité faute de sous compteur permettant de déterminer la consommation d’électricité des surfaces communes et équipement de l’ensemble immobilier. Elle a enfin demandé l’indemnisation de la perte de marge nette et de la perte de chance liée à l’absence de réalisation des travaux d’extension de la surface de vente.

La société Karinvest a demandé au tribunal de :

— à titre principal, débouter la société Perseus de sa demande tendant à réaliser les travaux d’extension de sa surface de vente, puis de sa condamnation in solidum avec la société Patrimoine et commerce en cas de péremption des autorisations à rembourser à la société Perseus l’intégralité des frais exposés pour la constitution des dossiers auprès de la Cdac, soit la somme de 12 693,57 euros, et de condamnation au titre de la perte de marge de 2 550 628 euros à défaut de réalisation des travaux d’extension de la surface de vente,

— à titre subsidiaire, et si par impossible la société Perseus était autorisée à réaliser tes travaux d’extension, condamner la société Patrimoine et commerce à lui régler la somme de 824 837 euros au titre du préjudice subi du fait de cette perte de loyer résultant de cette autorisation d’extension de la surface de vente non mentionnée dans l’acte de vente ;

— débouter la société Perseus de ses demandes de :

** condamnation in solidum de la société Karinvest et de la société Patrimoine et commerce :

— à réaliser les travaux auxquels la société Coforinvest Guadeloupe s’était engagée aux termes du bail signé le 23 septembre 2019 et notamment les travaux de mise en conformité et de sécurité incendie des entrepôts donnés à bail pour les activités prévues dans le bail,

— à prendre en charge financièrement la moitié des coûts des travaux de conformité non énoncés dans le descriptif technique figurant en annexe du bail

du 23 septembre 2019 au-delà de l’enveloppe de 400 000 euros prévue, qui devait faire l’objet de discussions entre bailleur et preneur rendues impossibles par la société Karinvest, d’autorisation de la société Perseus à réaliser les travaux de conformité non énoncés dans le descriptif technique figurant en annexe du bail du 23 septembre 2019 au-delà de l’enveloppe de 400 000 euros prévue, qui devait faire l’objet de discussions entre bailleur et preneur rendues impossibles par la société Karinvest, d’autorisation de la société Perseus à mandater à ses frais un bureau de contrôle pour vérifier la mise en conformité de l’intégralité des locaux suite aux travaux réalisés en cours de procédure,

** se voir autoriser, pour le cas où les travaux ne satisferaient pas aux exigences du bureau de contrôle, à faire réaliser les modifications nécessaires à ses frais avancés et à les lui rembourser sur présentation des factures correspondantes,

** se voir autoriser à réaliser lesdits travaux non exécutés à ses frais avancés aux lieu et place de la société Karinvest et de la société Patrimoine et commerce si ces dernières venaient à refuser de s’exécuter un mois après la signification du jugement intervenir,

** condamnation in solidum de la société Karinvest et de la société Patrimoine et commerce au remboursement des travaux qu’aura réalisé la société Perseus en leurs lieux et places, de compensation des sommes dues par la société Karinvest au titre des travaux pris en charge par la société Perseus avec le montant des loyers dus au titre de l’occupation des locaux donnés à bail jusqu’à l’extinction de la dette de la société Karinvest,

** condamnation de la société Karinvest à rembourser à la société Perseus le montant des loyers trop versés depuis son acquisition des locaux au titre des surfaces de dépôt non conformes et non exploitables par le preneur soit jusqu’à la date d’audience du 13 octobre 2023 soit la somme de 381 71 1,97 euros,

** voir juger que le montant des loyers des locaux donnés à bail sera réduit jusqu’à la réception des travaux de conformité et de sécurisation nécessaires à leur parfaite jouissance par le preneur, validés par un bureau de contrôle lors du second état des lieux à réaliser conformément aux clauses du bail et ramenés à la somme de 351 720 euros à compter de la décision à intervenir,

** voir juger que le montant des charges des locaux donnés à bail serait réduit jusqu’à la réception des travaux de conformité et de sécurisation nécessaires à leur parfaite jouissance par le preneur, validés par un bureau de contrôle lors du second état des lieux à réaliser conformément aux clauses du bail suivant le même calcul que le loyer,

** condamnation in solidum de la société Karinvest et de la société Patrimoine et commerce à rembourser à la société Perseus la somme de 56 661 ,37 euros au titre de ses frais de stockage arrêtés à la date des conclusions et à actualiser au regard des factures à intervenir au jour du jugement,

** condamnation in solidum de la société Karinvest et de la société Patrimoine et commerce à rembourser à la société Perseus la somme de 10 429, 02 euros au titre de ses frais de gardiennage pour pallier le déficit de sécurité du site dû à la non-réalisation des travaux,

** condamnation in solidum de la société Karinvest et de la société Patrimoine et commerce à verser à la société Perseus les charges d’électricité arrêtées ce jour à la somme de 1 321, 70 euros non refacturables par Perseus en l’absence de sous compteur Edf dédiés aux surfaces communes, depuis la prise à bail et jusqu’à ta réalisation et réception des travaux,

** condamnation in solidum de la société Karinvest et la société Patrimoine et commerce à verser à la société Perseus à titre de dommages et intérêts au titre de la perte d’exploitation de ta somme de 2 208 925 euros à défaut de stockage et d’expertise formulée à titre subsidiaire ;

— condamner la société Conforinvest Guadeloupe à rembourser à la société Karinvest la somme de 165 722,57 euros au titre des travaux de conformité ou en tenant lieux réglés par cette dernière, et du financement de l’agent SSIAP ;

— condamner la société Perseus et la société Conforinvest Guadeloupe, chacune à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société Perseus aux entiers dépens.

La société Karinvest a soutenu relativement aux travaux d’extension de la surface de vente, que ni la demande d’autorisation de travaux, ni l’accord de principe délivré par la société Conforinvest Guadeloupe ni l’avis de la commission départementale ne lui étaient opposables, dès lors qu’ils n’avaient pas été portés à sa connaissance dans l’acte de vente. A titre subsidiaire, si l’autorisation était donnée, elle a fait valoir qu’elle subirait un préjudice en ce que les locaux avaient été loués sur une base de 2 000 m2 et que l’extension allait permettre au locataire de bénéficier de 880 m2 de vente supplémentaire sans revalorisation du loyer. Pour cette raison, elle a mis en cause la responsabilité de la société Conforinvest Guadeloupe et a sollicité sa condamnation à lui payer la somme de 824 837 euros en indemnisation de la perte de loyer.

Relativement aux travaux à réaliser auxquels s’était engagée la société Conforinvest Guadeloupe, la société Karinvest a conclu au rejet de la demande de la société Perseus dès lors que les travaux listés dans l’article B-1-3 des conditions particulières avaient été réalisés.

S’agissant des travaux de mise en conformité imposés par la commission de sécurité visés par le même article, devant être réalisés conformément au descriptif technique annexé et pour un montant maximum de 400 000 euros, la société Karinvest a demandé le rejet des demandes de la société Perseus dès lors qu’elle les avait fait réaliser à ses frais, étant relevé que cela n’avait pas empêché la société Perseus d’exploiter les lieux loués.

Elle a sollicité le rejet de la demande relative aux travaux non compris dans le descriptif technique et dépassant l’enveloppe de 400 000 euros parce que le bail prévoyait que le locataire ne pourrait pas exiger du bailleur la réalisation de travaux même s’ils étaient imposés par des textes légaux.

Elle a fait valoir que la société Perseus opérait, par le biais de sa demande de permis de construire obtenu le 14 avril 2022, un changement de destination en catimini dès lors que le projet de travaux intégrait les deux dépôts de 1 085 et 726 m2 à l’arrière du bâtiment, occupé par le revendeur de bonbonnes à eau, travaux dont les coûts ne pouvaient être mis à la charge du bailleur, au regard des stipulations du bail précisant que le preneur faisait son affaire de l’état des locaux et des travaux de mise en conformité ou d’adaptation à son activité le cas échéant à réaliser.

S’agissant des travaux d’aménagement des bureaux au premier étage, elle a demandé le rejet de la demande d’autorisation formée par la société Perseus dès lors qu’elle indiquait les autoriser, au regard du confort nécessaire des salariés et puisque leur coût était à la charge du preneur. Elle s’est opposée aux demandes de remboursement de loyers et de réduction jusqu’à réception des travaux car le locataire avait déjà bénéficié de manière exceptionnelle d’une franchise de loyer et que le coût des travaux était à la charge du preneur. Elle a critiqué tant en son principe qu’en son calcul l’indemnisation demandée par la société Perseus au titre de la perte d’exploitation. Enfin, elle a sollicité la condamnation de la société Conforinvest Guadeloupe à lui payer la somme de 165722,57 euros en remboursement des travaux de conformité et du financement de l’agent Ssiap qu’elle avait dû prendre à sa charge

La société en commandite par actions Patrimoine et commerce, venant aux droits de la société Confortinvest Guadeloupe, a demandé au tribunal de :

— à titre principal, débouter la société Karinvest de ses demandes, fins et conclusions et

débouter la société Perseus de ses demandes, fins et conclusions ;

— à titre subsidiaire, condamner la société Karinvest à relever et garantir la société Patrimoine et commerce de toute condamnation solidaire et/ou in solidum qui serait prononcée à son encontre au profit de la société Perseus ;

— lui donner acte qu’elle formulait ses protestations et réserves concernant l’expertise financière sollicitée par la société Perseus ;

— désigner un expert judiciaire ayant pour mission de se rendre au lieu des locaux loués, d’examiner les désordres relatés par la société Perseus et de fournir tous éléments techniques et de faits de nature à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudicies subis ;

— en tout état de cause, condamner la société Karinvest et la société Perseus, chacun, au paiement de ta somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Karinvest et la société Perseus aux entiers dépens.

La société Patrimoine et commerce, venant aux droits de la société Confortinvest Guadeloupe, a soutenu le caractère mal fondé de l’appel en garantie de la société Karinvest quant à la réalisation de certains travaux, dès lors que les travaux avaient été réalisés par la société Conforinvest lorsqu’elle était propriétaire, qu’ils avaient été transférés à la société Karinvest contre versement d’une indemnité forfaitaire de 44773,91 euros hors taxes ou étaient à la charge de la société Perseus aux termes du bail et n’incombaient pas au bailleur, étant précisé que la société Karinvest avait pu visiter les locaux et les avait acquis dans leur état existant au jour de la vente, aux termes de l’acte de vente du 20 décembre 2021.

Elle a fait valoir que l’opposition existant entre la société Perseus et la société Karinvest quant à la mise en conformité des locaux que souhaiterait réaliser la société Perseus ne concernait que ces deux sociétés.

S’agissant de l’appel en garantie relatif à la demande d’extension de la surface de vente, elle a indiqué que la société Conforinvest Guadeloupe n’avait jamais été tenue au courant des démarches entreprises par la société Perseus auprès de l’administration et que c’était postérieurement à la vente que les conditions permettant la réalisation du projet de travaux avaient été réunies. Elle a estimé que l’autorisation de principe donnée, non pas par un représentant légal, mais par le service des gestions des actifs de la société Conforinvest, le 10 mars 2021, concernait exclusivement une demande d’autorisation commerciale et non pas une demande de permis de construire qui nécessiterait une autorisation préalable. Rien ne s’opposait à ce que la société Karinvest, devenue propriétaire, décide de s’opposer au projet de travaux de la société Perseus.

S’agissant de l’appel en garantie relatif à la demande d’autorisation de réaliser des travaux d’aménagement formulée par la société Perseus postérieurement à la vente, elle a conclu à son mal fondé dès lors que la vente avait opéré transfert de propriété en même temps que transfert du bail avec la conséquence que seule la société karinvest en tant que propriétaire-bailleur, était concernée par la demande de la société Perseus.

Enfin, elle a contesté les demandes pécuniaires formées par la société Perseus et sollicité sinon la condamnation de la société Karinvest, qui a acquis les locaux en l’état, à la garantir de toute condamnation. Elle s’est s’opposée à la demande d’expertise comptable formée par la société Perseus dès lors que la preuve n’était pas rapportée de la dangerosité et des défauts de conformité empêchant l’utilisation des dépôts et en l’absence d’éléments financiers. Elle a sollicité en complément une mesure d’expertise judiciaire sur les locaux loués, afin d’identifier les désordres les affectant et le partage des différentes responsabilités.

Par jugement mixte et contradictoire du 19 janvier 2024, le tribunal mixte de commerce de Pointe à Pitre a :

— autorisé la société Perseus à réaliser les travaux d’extension de sa surface de vente conformément aux autorisations et permis de construire délivrés ;

— rappelé autant que de besoin que ces travaux ne pourraient ni changer la destination de l’immeuble, ni nuire à sa solidité ;

— ordonné une expertise ;

— désigné en qualité d’expert :

Mme [O] [C] [F]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Mobile: [XXXXXXXX02] E-mail: [Courriel 11]

avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, contractuels et techniques, tels que le bail du 23 septembre 20191 ses avenants et ses annexes, l’acte de vente du 20 décembre 2021 et ses annexes, les rapports techniques, les autorisations administratives, plans, devis, marchés et autres, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— prendre connaissance de tous documents ;

— se rendre sur les lieux sis lieudit « [Adresse 7] » à [Localité 6], après y avoir convoqué les parties ;

— décrire les travaux incombant au bailleur et ceux incombant au preneur, selon ce qu’ont convenu les parties, y compris lors de la vente des locaux par la société Conforinvest Guadeloupe à la société Karinvest ;

— décrire quels travaux étaient nécessaires en vue de pouvoir ouvrir au public ;

— décrire quels étaient les travaux de mise en conformité à prévoir concernant l’ensemble des locaux loués, y compris les dépôts ;

— décrire quels travaux ont été depuis lors réalisés en précisant qui, du bailleur ou du preneur, les a fait réaliser, par qui, à quelle date et à quel prix ;

— se prononcer sur le fait de savoir si les travaux réalisés correspondent à ceux convenus entre les parties ;

— dire si ces travaux satisfont aux exigences techniques ou si des reprises sont nécessaires ;

— décrire les travaux restant à réaliser pour permettre un usage de l’ensemble des locaux, ce qui comprend les dépôts, conforme au bail et respectueux des normes de sécurité et d’accueil du public, et préciser si ces travaux incombent au bailleur ou au preneur ;

— s’agissant des travaux d’extension de la surface de vente autorisés par le tribunal, préciser si les autorisations administratives obtenues par le locataire sont encore en vigueur ou si le locataire s’est trouvé obligé de les solliciter à nouveau ;

— avec l’aide d’un sapiteur de son choix compétent en matière d’expertise-comptable, se prononcer sur l’évaluation des préjudices économiques, d’exploitation et de jouissance allégués :

** d’une part, faute pour le locataire d’avoir été autorisé à étendre la surface de vente ;

** d’autre part, faute pour l’ensemble des locaux, ce qui comprend les dépôts, de satisfaire aux normes de sécurité et d’accueil du public ;

— plus généralement, faire toutes constatations, observations et analyses utiles à l’information du tribunal quant au présent litige ;

— fournir au tribunal toute information pour établir un compte entre les parties ; – constater l’éventuel accord des parties ;

— dit que l’expert serait saisi et effectuerait sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposerait son rapport en un exemplaire original (éventuellement : sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur une clé USB) au greffe du tribunal mixte de commerce de Pointe-à-Pitre, dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) :

— dit que l’expert devrait, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devrait se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procéderait à une lecture contradictoire de sa mission, présenterait la méthodologie envisagée, interrogerait les parties sur d’éventuelles mises en cause, établirait contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluerait le coût prévisible de la mission. et qu’à l’issue de cette première réunion il adresserait un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

— dit que, sauf accord contraire des parties, l’expert devrait adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellerait l’ensemble de ses constatations matérielles, présenterait ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

— dit que l’expert devrait fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne serait pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

— désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

— dit que l’expert devrait rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devrait l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

— fixé à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devrait être consignée par la société Perseus, demanderesse ayant intérêt à l’expertise, au greffe du tribunal mixte de commerce de Pointe-à-Pitre avant le 31 mars 2024, sans autre avis ;

— dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert serait caduque et privée de tout effet ;

— dit que dans les deux mois, à compter de sa désignation, l’expert indiquerait le montant de sa rémunération prévisible afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

— sursis à statuer sur l’ensemble des autres demandes, y compris sur les frais et dépens, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

— dit que l’affaire serait rappelée à l’initiative de la partie la plus diligente ;

— rappelé que le jugement était de droit exécutoire à titre provisoire par application de l’article 514 du code de procédure civile ;

— liquidé les dépens à recouvrer par le Greffe à la somme de 99,21 euros TTC (dont TVA de 7,77 euros).

La société Karinvest a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 19 février 2024, en limitant expressément son appel aux chefs de jugement par lesquels le tribunal mixte de commerce a :

— autorisé la société Perseus à réaliser les travaux d’extension de sa surface de vente conformément aux autorisations et permis de construire délivrés ;

— rappelé autant que de besoin que ces travaux ne pourraient ni changer la destination de l’immeuble, ni nuire à sa solidité ;

— « avec l’aide d’un sapiteur de son choix compétent en matière d’expertise-comptable, se prononcer sur l’évaluation des préjudices économiques, d’exploitation et de jouissance allégués :

* d’une part, faute pour le locataire d’avoir été autorisé à étendre la surface de vente ».

La procédure a fait l’objet d’une orientation à bref délai avec fixation de l’affaire à l’audience du 10 juin 2024.

En réponse à l’avis daté du 19 mars 2024 adressé par le greffe, la société Karinvest a fait signifier la déclaration d’appel et l’ordonnance de fixation de l’affaire à bref délai à la société Perseus et à la société Patrimoine et commerce, respectivement le 21 et le 22 mars 2024.

La société Perseus a remis au greffe sa constitution d’intimée par voie électronique le 27 mars 2024 et la société Patrimoine et commerce l’a imitée le 28 mars 2024.

A l’audience du 14 juin 2024, la décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2024 ; les parties ont ensuite été avisées de la prorogation de ce délibéré à ce jour, par mise à disposition au greffe, en raison de la surcharge des magistrats.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ La société Karinvest, appelante :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 4 juin 2024 par lesquelles la société Karinvest demande à la cour de :

— à titre principal, infirmer le jugement en ce qu’il a :

** autorisé la société Perseus à réaliser les travaux d’extension de sa surface de vente conformément aux autorisations et permis de construire délivrés,

** rappelé autant que de besoin que ces travaux ne pourraient ni changer la destination de l’immeuble, ni nuire à sa solidité.

** En ce qui concerne l’expertise, s’agissant des travaux d’extension de la surface de vente autorisés par le tribunal, avec l’aide d’un sapiteur de son choix compétent en matière d’expertise comptable, missionné ce dernier afin qu’il se prononce sur l’évaluation des préjudices économiques, d’exploitation et de jouissance allégués, faute pour le locataire d’avoir été autorisé à étendre la surface de vente.

— à titre subsidiaire et si par impossible la cour confirmait le jugement en ce qu’il a autorisé les travaux d’extension, condamner la société Patrimoine et commerce à lui payer la somme de 618 267 € au titre du préjudice subi du fait de cette perte de loyer résultant de la demande et de l’autorisation d’extension de la surface de vente sans revalorisation du loyer, non mentionnée dans l’acte de vente ;

— à titre infiniment subsidiaire, ordonner si besoin est une expertise pour déterminer la perte de loyers résultant de la demande et de l’autorisation d’extension de la surface de vente sans revalorisation du loyer, non mentionnée dans l’acte de vente entre les parties ;

En tout état de cause,

— condamner la SAS Perseus et la société Patrimoine et commerce, chacune, à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS Perseus aux entiers dépens.

2/ la société Perseus, intimée :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 7 juin 2024 par lesquelles la société Perseus demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104 et 1217 du code civil, du bail commercial du 23 septembre 2019, de l’avis favorable du 24 novembre 2021 de la commission départementale d’aménagement commercial et du permis de construire délivré le 14 avril 2022 par la commune de [Localité 6], de :

— débouter la société Karinvest de toutes ses demandes,

— confirmer le jugement rendu le 19 janvier 2024 en toutes ses dispositions,

En tout état de cause :

— condamner la société Karinvest aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés directement en ce qui le concerne par Maître Jean-Marc Deraine, avocat soussigné et la condamner au paiement de la somme de 20 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

3/ La société Patrimoine et commerce, intimée :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 31 mai 2024 par lesquelles la société Patrimoine et commerce demande à la cour de :

— débouter la Sarl Karinvest de toutes ses demandes, fins et prétentions formulée à titre principal,

— rejeter comme irrecevables et, sinon, mal fondées les demandes subsidiaires de la Sarl Karinvest tendant à « condamner la société Patrimoine et commerce à payer à la société Karinvest la somme de 618 267 € au titre du préjudice subi du fait de cette perte de loyer résultant de la demande et de l’autorisation d’extension de la surface de vente sans revalorisation du loyer, non mentionnée dans l’acte de vente. » ;

— confirmer le jugement rendu par le tribunal mixte de commerce de Pointe- à-Pitre le 19 janvier 2024 en toutes ses dispositions, et en particulier celles dont la Sarl Kartinvest a interjeté appel en ce qu’il a :

* « Autorisé la société Perseus à réaliser les travaux d’extension de sa surface de vente conformément aux autorisations et permis de construire délivrés. » ;

* « Rappelé autant que de besoin que ces travaux ne pourront ni changer la destination de l’immeuble ni nuire à sa solidité. » ;

* En ce qui concerne l’expertise, en ce que le jugement a donné pour mission à l’expert judiciaire désigné de, « avec l’aide d’un sapiteur de son choix compétent en matière d’expertise comptable, se prononcer sur l’évaluation des préjudices économiques, d’exploitation et de jouissance allégués, (') d’autre part, faute pour le locataire d’avoir été autorisé à étendre la surface de vente ».

— débouter toute partie de toutes demandes, fins et prétentions contraires au présent dispositif.

Y ajoutant,

— condamner la Sarl Karinvest à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sarl Karinvest aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la recevabilité de l’appel

L’article 538 du code de procédure civile dispose que le délai de recours par la voie ordinaire est d’un mois en matière contentieuse.

Ce délai court à compter de la signification de la décision contestée.

En l’espèce, le jugement rendu le 19 janvier 2024 a été signifié à la société Karinvest le 8 février 2024 et cette dernière en a interjeté appel 19 février 2024.

Son appel doit en conséquence être déclaré recevable quant aux délais.

Sur l’extension de la surface de vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104, alinéa 1er, du même code énonce que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La société Karinvest fait grief à la décision déférée d’avoir visé par erreur l’article B.10.6 des conditions particulières du bail qui a pour objet les travaux d’équipement et d’installation nécessaires à l’exploitation du local nécessitant l’autorisation préalable du bailleur et l’obtention d’une autorisation administrative ne pouvant être refusée par le bailleur que s’il justifie d’un motif légitime.

Elle soutient que les travaux d’extension de la surface de vente litigieux qui impliquent notamment d’abattre le mur séparant la surface de vente de la réserve relèvent de l’article A.2.4.2.1 paragraphe b alinéa 1er des conditions générales du bail.

Cette stipulation énonce que « tous travaux et aménagements intérieurs comportant changement de distribution, démolitions ou percements de murs, de poutre ou de planchers, devront faire l’objet d’une autorisation préalable écrite du bailleur qui pourra refuser cette autorisation sans avoir à en fournir le motif ».

L’appelante fait valoir qu’elle pouvait refuser ces travaux sans avoir à fournir de motifs et que le juge n’a pas le pouvoir d’autoriser de tels travaux.

Comme le reconnaît la société Perseus, les travaux d’extension litigieux nécessitent la suppression d’un mur en placoplâtre. Dès lors, c’est à tort que la décision déférée a appliqué l’article B.10.6 des conditions particulières du bail à la cause.

Cependant, l’application de l’article A.2.4.2.1 paragraphe b alinéa 1er des conditions générales du bail n’autorise pas le bailleur à refuser d’autoriser les travaux sans motif légitime.

Il n’est pas contesté que la société Perseus ait régulièrement demandé à la société Karinvest, par mail du 23 février 2022, puis par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2022 et dans le cadre de la présente procédure, l’autorisation de réaliser les travaux d’extension autorisés par les autorités administratives et le précédent propriétaire.

Il n’est pas plus disputé que le 24 novembre 2021, la société locataire a obtenu l’avis favorable de la commission départementale d’aménagement commercial pour ce projet d’extension et que, le 14 avril 2022, la commune de [Localité 6] lui a accordé un permis de construire.

Mais le refus d’autoriser des travaux doit être légitime et justifié, faute de quoi il constitue un abus de droit.

Or, pour s’opposer à ces travaux, la société appelante, ainsi qu’elle le souligne dans ses conclusions d’appel, a fait valoir, dans son courrier du 4 avril 2022, l’absence de demande d’extension, de l’autorisation d’extension et de l’avis de la CDAC dans l’acte de vente du 20 décembre 2021 lui rendant ces travaux inopposables, de même que l’absence de signature de la lettre d’autorisation par une personne habilitée.

Les motifs avancés par la société Karinvest sont relatifs à ses relations avec la société Patrimoine et commerce venant aux droits de la société Conforinvest Guadeloupe qui lui a vendu l’immeuble. Mais, ces motifs expliquent seulement son refus d’être liée par l’autorisation donnée par le vendeur et ne justifient pas le refus d’autoriser l’extension envisagée, laquelle, comme l’ont justement relevé les premiers juges, s’inscrit dans une exécution logique des suites du contrat de bail, étant relevé que cette demande n’a aucunement vocation à modifier la destination des lieux.

Surabondamment, il convient de relever qu’en vertu de l’article 1743 du code civil, si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Il peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s’il s’est réservé ce droit par le contrat de bail.

Cette disposition qui s’applique aux baux commerciaux opère un transfert légal du contrat du vendeur à l’acquéreur, ce dernier se trouvant tenu des obligations du premier à compter de la vente.

Or, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 10 mars 2021, à en-tête de la SCI Conforinvest Guadeloupe, cette société a indiqué à la société Perseus :

« En date du 26 février 2021, vous avez transmis au bailleur une demande d’extension concernant votre surface de vente ; ce qui représenterait une surface de vente de 2 930 m2 au total.

Le bailleur valide cette extension sans modification concernant les conditions particulières du bail et à vos frais avancés.

Toutefois selon la réglementation applicable en matière d’urbanisme commercial qui a été modifiée par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et précisée dans le décret n°2015-165 relatif à l’aménagement commercial, la création ou l’extension d’une surface de vente supérieure à 1000 m2 nécessite l’obtention préalable d’une autorisation administrative délivrée par la commission départementale d’aménagement commercial (CDAC).

Vous êtes donc tenus de déposer un dossier de demande d’autorisation administrative auprès des services compétents avant de pouvoir réaliser vos travaux d’aménagement.

L’autorisation accordée pour le projet par la commission départementale devra être fournis au bailleur et lesdits travaux devront être soumis au bailleur au préalable pour validation.

Nous vous demandons de nous adresser les dates de réalisation et les plannings d’intervention ».

Par cette correspondance, le précédent bailleur avait donc autorisé la société locataire à réaliser les travaux d’extension litigieux. Par l’effet du transfert légal du contrat de bail à la suite de la vente des locaux à la société Karinvest, cette dernière est liée par cette autorisation.

Les conséquences de l’absence de mention de cette autorisation dans l’acte de vente conclu avec la société Conforinvest Guadeloupe aux droits de laquelle vient la société Patrimoine et commerce, ne concernent que les relations entre le vendeur et l’acheteur et n’affectent pas les droits de la locataire, tiers à cette convention.

Le refus opposé par la société Karinvest aux travaux litigieux est donc d’autant moins légitime.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ses chefs critiqués.

Sur la demande d’expertise

La société appelante fait valoir que l’infirmation du jugement sur les travaux d’extension entraînerait de plein droit l’infirmation du chef de mission de l’expert selon lequel avec l’aide d’un sapiteur de son choix compétent en matière d’expertise comptable, il devrait missionner ce dernier afin qu’il se prononce sur l’évaluation des préjudices économiques, d’exploitation et de jouissance allégués, faute pour le locataire d’avoir été autorisé à étendre la surface de vente.

Cependant, le jugement entrepris étant confirmé sur les travaux d’extension, le chef de la décision relatif à la mission de l’expert judiciaire sera également confirmé.

Sur la demande indemnitaire de la société Karinvest à l’encontre de la société Patrimoine et Commerce

En vertu de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

En l’espèce, la société Karinvest sollicite à nouveau, en cause d’appel, si la cour confirmait le jugement en ce qu’il a autorisé les travaux d’extension, de condamner la société Patrimoine et Commerce à lui payer la somme de 618 267 euros au titre du préjudice subi du fait de cette perte de loyer résultant de la demande et de l’autorisation d’extension de la surface de vente sans revalorisation du loyer, non mentionnée dans l’acte de vente.

Elle demande également à la cour d’ordonner si besoin une expertise pour déterminer la perte des loyers résultant de la demande et de l’autorisation d’extension de la surface de vente sans revalorisation du loyer, non mentionnée dans l’acte de vente entre les parties.

Contrairement aux affirmations de l’appelante, la décision déférée ne s’est pas prononcée sur ces demandes.

Par un chef de dispositif non critiqué, le jugement entrepris a sursis à statuer sur l’ensemble des autres demandes, y compris sur les frais et dépens dans l’attente du rapport d’expertise.

L’instance devant le tribunal mixte de commerce est donc toujours en cours et il ne s’est pas encore prononcé sur ces demandes indemnitaires de la société Karinvest.

La cour d’appel ne peut donc être valablement saisie de ces demandes.

Sur les dépens et frais irrépétibles

La société Karinvest qui succombe dans ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance d’appel.

En outre, l’équité commande de la condamner à payer à la société Perseus et à la société Patrimoine et commerce la somme de 5 000 euros, chacune; au titre des frais irrépétibles exposés en appel. Conséquemment, la société Karinvest sera déboutée de sa propre demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’appel de la SARL KARINVEST

Confirme le jugement entrepris en ses chefs critiqués,

Y ajoutant,

Dit que la cour d’appel n’est pas valablement saisie des demandes de la SARL KARINVEST aux fins de voir de condamner la SCA Patrimoine et Commerce à lui payer la somme de 618 267 euros au titre du préjudice subi du fait de la perte de loyer résultant de la demande et de l’autorisation d’extension de la surface de vente sans revalorisation du loyer, non mentionnée dans l’acte de vente et aux fins d’expertise,

Condamne la SARL Karinvest à payer à SAS Perseus, la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de code de procédure civile en réparation des frais irrépétibles d’appel,

Condamne la SARL Karinvest à payer à SCA Commerce et Immobilier, la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de code de procédure civile en réparation des frais irrépétibles d’appel,

Condamne la SARL Karinvest aux entiers dépens de l’instance d’appel,

Rejette la demande de la SARL Karinvest au titre des frais irrépétibles.

Et ont signé,

La greffière, Le président,