COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 88 DU 20 FEVRIER 2025

R.G : N° RG 23/00584 – N° Portalis DBV7-V-B7H-DSLU

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Basse-Terre, tribunal de proximité de Saint-Martin/Saint-Barthélemy, du 20 avril 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 22/00061 .

APPELANTS :

Mme [F] [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]

M. [Y] [E] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Michaël SARDA, avocat postulant, au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 1) et avocat plaidant M^e Sami GATTOUFI, membre du cabinet SG Avocats Conseil, du barreau de Reims.

INTIMÉ :

[Adresse 10] [Adresse 6]

représenté par son syndic CAGEPA SXM

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Isabelle LACASSAGNE de la SELARL JDLR Avocats Associés, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 13)

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère

M^me Rozenn LE GOFF, conseillère.

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 2 décebmre 2024.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

GREFFIER :

Lors du dépôt des dossiers : M^me Yolande MODESTE, greffier.

Lors du prononcé : M^me Prescillia ARAMINTHE, greffier.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposiiton au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; signé par M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre et par M^me Prescillia ARAMINTHE, greffière.

FAITS ET PROCEDURE

Exposant que M. [Y] [O] et Mme [F] [T], son épouse, propriétaires du lot n°6 au sein de la copropriété dénommée '[Adresse 5] [Adresse 8] [Localité 9] ont réalisé, sans autorisation des travaux sur les parties communes, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société Cagepa SXM (ci-après le syndicat des copropriétaires), les a fait assigner devant le juge des référés pour obtenir la remise en état sous astreinte des parties communes et le paiement d’une indemnité de procédure.

Par ordonnance contradictoire du 20 avril 2023, le juge des référés du tribunal de proximité de Saint-Martin-Saint-Barthélémy, a :

— dit n’y avoir lieu à médiation,

— constaté l’existence d’un trouble manifestement illicite,

— ordonné à M. [O] et Mme [T] de remettre les parties communes dans leur état initial

.en procédant à l’enlèvement de la fenêtre à deux vantaux édifiée sur l’un des murs du bâtiment, en démolissant la dalle en béton et les ferraillages de poteaux édifiés dans le jardin dont ils ont la jouissance exclusive,

.en démolissant le mur de parpaing situé sur ladite dalle et accolé au mur séparatif avec le lot n°5,

et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance, l’astreinte courant pendant cent jours,

— condamné in solidum Mme [T] et M. [O] aux entiers dépens,

— condamné in solidum Mme [T] et M. [O] à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon déclaration reçue au greffe de la cour le 12 juin 2023, Mme [T] et M. [O] ont relevé appel de cette décision. Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat le 31 octobre 2023.

Par ordonnance du 13 mai 2024, le président de chambre, considérant qu’aucune caducité ou irrecevabilité n’était encourue, a ordonné le renvoi de l’affaire à la conférence du 24 juin 2024 pour clôture et fixation et dit que les dépens de l’incident suivront ceux du fond.

La clôture est intervenue le 4 novembre 2024, par ordonnance du 24 juin 2024, l’affaire a été l’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 2 décembre 2024 puis mise en délibéré au 20 février 2025, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans leurs dernières conclusions du 19 octobre 2023, Mme [T] et M. [O] demandent en substance à la cour, de :

— infirmer l’ordonnance rendue le 20 avril 2023 par le tribunal de proximité de Saint-Martin en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— proposer au [Adresse 10] [Adresse 6] d’entrer en voie de médiation judicaire, selon les modalités des dispositions des articles 131-1 et suivants du code de procédure civile,

— en cas d’accord, ordonner une médiation judiciaire et fixer la provision à valoir sur la rémunération du médiateur à la somme totale de 1000 euros répartie par moitié entre les parties,

A titre subsidiaire en cas de refus de la médiation,

— juger l’existence de plusieurs contestations sérieuses,

— juger que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’urgence et de l’existence d’un trouble manifestement illicite,

En conséquence,

— dire qu’il n’y a lieu à référé et renvoyer le syndicat des copropriétaires à se pourvoir au fond ainsi qu’il en avisera,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire,

— constater que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas, avec l’évidence requise que la totalité des travaux querellés ont été réalisés sur des parties communes,

— juger que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les travaux réalisés affectent les parties communes,

En conséquence,

— dire qu’il n’y a lieu à référé et renvoyer le syndicat des copropriétaires à se pourvoir au fond ainsi qu’il en avisera,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre encore plus infiniment subsidiaire,

— juger qu’en assignant les appelants, le syndicat des copropriétaires a porté atteinte au principe d’égalité de traitement entre les copropriétaires,

— juger que la mesure de remise en état sollicitée n’est pas absolument nécessaire et proportionnée à la cessation du trouble,

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En toutes hypothèses et sauf dans le cas d’une médiation,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux appelants la somme de

3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses ultimes conclusions du 18 juin 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite en substance de la cour, de :

— dire mal fondé l’appel interjeté par Mme [T] et M. [O],

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 20 avril 2023,

Y ajoutant,

— débouter Mme [T] et M. [O] de toutes leurs demandes,

— condamner solidairement Mme [T] et M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement Mme [T] et M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Mme [T] et M. [O] aux entiers dépens.

MOTIFS

Sur la demande de médiation

Les dispositions des articles 131-1 du code de procédure civile soumettent la possibilité pour le juge d’ordonner une médiation, sous réserve d’avoir recueilli l’accord des parties.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ayant expressément refusé, y compris en cause d’appel, une telle solution alternative, c’est à raison que faute de consentement des deux parties, le premier juge a dit n’y avoir lieu à médiation. L’ordonnance querellée sera donc confirmée sur ce point.

Sur le trouble manifestement illicite

Selon l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence

peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il convient d’apprécier, à la date où le premier juge a rendu sa décision, l’existence d’un trouble manifestement illicite, qui désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou non, constitue une violation évidente de la règle de droit. La constatation du trouble suppose que soient établies à la fois l’existence d’un acte qui ne s’inscrit manifestement pas dans le cadre des droits légitimes de son auteur et celle d’une atteinte dommageable et actuelle aux droits ou aux intérêts légitimes du demandeur, peu important en cette matière, la considération de l’urgence de la mesure sollicitée ou l’existence d’une contestation sérieuse sur le fond.

Au cas présent, il est constant que Mme [T] et M. [O] sont, depuis le 3 novembre 2015, propriétaires du lot n°6 de la [Adresse 7] constitué d’un logement de type 3 comprenant : séjour-cuisine, dégagement, une salle de bains avec WC, deux chambres, une varangue de 14,28 m² et le droit à la jouissance exclusive d’un espace de 150 m² à usage de jardin et les cent quatre-vingt deux millièmes (182/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Selon l’état descriptif de division et le règlement de copropriété notarié du 16 décembre 2005, constituent des parties communes, celles affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires comprenant notamment la totalité du sol bâti et non bâti de l’ensemble immobilier, les fondations, les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment, les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exclusion des revêtements intérieurs, des fenêtres et des portes des parties privatives, les murs porteurs ou non, les couvertures et les charpentes, toutes les terrasses accessibles ou non accessibles même si elles sont affectées à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire, les jardins ou espaces intérieurs autres que privatifs avec leurs plantations et leurs équipements lorsqu’il en existe, les parties privatives étant constituées par les locaux, espaces et éléments qui sont compris dans un local privatif et comme tels sont affectés à l’usage exclusif et particulier de son occupant (cf pages 7 à 9 dudit règlement).

À l’instar de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est précisé dans ce document que 'chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d’user en bon père de famille des parties du pavillon dont il aura l’usage exclusif, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, le tout conformément à la destination de pavillon, telle qu’elle est déterminée par le présent règlement. De façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie de l’ensemble immobilier, nuire à la sécurité ou à la tranquillité des occupants’ (cf page 10).

Y est également mentionné que 'tous travaux qui entraîneraient une emprise ou une jouissance exclusive les parties communes ou affecteraient celles-ci ou l’aspect extérieur des bâtiments et de l’ensemble immobilier devront être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, statuant aux conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ou éventuellement celle de l’article 25-1 et éventuellement celle de l’article 26 dans la mesure où les travaux touchent à la structure porteuse de l’immeuble’ (cf page 11).

Il résulte de ces dispositions claires et expresses que 'les jardins autres que privatifs’ constituent des parties communes -appartenant donc indivisément à tous les copropriétaires- et que contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, en application de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, la jouissance exclusive qui en est attribuée ne leur donne pas la qualification de partie privative.

Or, il résulte du constat d’huissier de justice du 25 juillet 2022, que Mme [T] et M. [O] ont fait réaliser 'une fenêtre à deux vantaux coulissants (…) dans un mur porteur 'de façade de la villa et une 'dalle en béton visiblement fraîche avec des ferraillages de poteaux (et) accolée au mur séparatif entre les lots 5 et 6, un mur en parpaing et béton ferraillé (qui) dépasse le mur de clôture d’environ 70cm et atteint le haut de la gouttière'.

Ces travaux ont été poursuivis malgré les demandes répétées adressées aux appelants par le syndic de les arrêter suivant courriel du 5 juillet 2022 puis lettre recommandée du 4 octobre 2022 et ainsi que l’établit le second constat d’huissier de justice du 10 octobre 2022 avec ses photographies y annexées décrivant des 'coffrages posés autour des ferraillages de poteaux, deux poutres en bois posées dont une dépassant allégrement chez le voisin du n°5".

Ces pièces démontrent que Mme [T] et M. [O] ont bien entrepris des travaux sur les parties communes de la copropriété (tant les murs du bâtiment ou éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment que le sol non bâti) sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, qui portent atteinte, au vu des constatations faites par officier ministériel, à l’aspect extérieur et à l’harmonie de l’ensemble immobilier ainsi qu’aux droits du copropriétaire voisin puisque la hauteur du mur édifié pour la terrasse construite par les appelants dépasse celle du mur séparatif entre les lots 5 et 6.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’exposent Mme [T] et M. [O], le syndicat des copropriétaires a été diligent, le délai existant entre leur mise en garde par courriel du 5 juillet 2022 et leur assignation en justice le 18 novembre 2022 étant raisonnable et ne pouvant être interprété comme une acceptation tacite des travaux non autorisés par la copropriété et affectant ses parties communes, peu important qu’ils aient été réalisés dans les régles de l’art, ce qui au demeurant n’est pas établi.

Au surplus, Mme [T] et M. [O] ne justifient pas davantage avoir sollicité auprès de la copropriété la régularisation de ces travaux désormais aboutis selon la photographie qu’ils versent aux débats (pièce 13 des appelants) ou de la tolérance par la copropriété de travaux identiques réalisés par d’autres copropriétaires dans les mêmes conditions.

Dès lors, c’est par une exacte appréciation des faits de la cause que le premier juge a considéré que la réalisation de ces travaux d’importance affectant les parties communes de la copropriété constituaient un trouble manifestement illicite que le juge des référés a la compétence de faire cesser. A ce sujet, au regard de la violation des dispositions du règlement de copropriété et des droits des autres copropriétaires malgré plusieurs mises en garde et avertissements d’arrêter ces travaux, la remise en état des lieux ordonnée n’est pas disproportionnée en comparaison des droits du respect au domicile, à la vie privée et familiale de Mme [T] et de M. [O].

En conséquence, l’ordonnance querellée sera confirmée de ces chefs et les appelants déboutés de leurs demandes contraires.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Selon l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

La mise en oeuvre de cette responsabilité implique la preuve d’une faute, d’un préjudice certain et d’un lien de causalité direct entre ces derniers.

Au cas présent, si le syndicat des copropriétaires reproche aux appelants leur comportement abusif et fautif pour notamment être débiteurs de charges de copropriété mais préférer réaliser de tels travaux en faisant fi des prescriptions qui s’imposent à eux, il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice certain et direct né du positionnement de ceux-ci, étant observé que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute.

Aussi, le syndicat des copropriétaires sera-t-il débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions de la décision de première instance seront confirmées. En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [T] et M. [O] seront condamnés au paiement des dépens de l’instance. Ils seront déboutés de leur demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les circonstances de la cause commandent l’application des dispositions de ce texte, au profit de l’intimé contraint d’exposer des frais irrépétibles devant la cour. Mme [T] et M. [O] sont condamnés in solidum à lui payer la somme de 3 000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour

— confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions querellées ;

Y ajoutant,

— déboute Mme [F] [T] et M. [Y] [O] de leurs demandes contraires et en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Sucrier représenté par son syndic la société Cagepa SXM de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamne Mme [F] [T] et M. [Y] [O] in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— condamne Mme [F] [T] et M. [Y] [O] in solidum à payer au [Adresse 11] représenté par son syndic la société Cagepa SXM la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et ont signé la présidente et la greffière.

La greffière La présidente