Chambre civile

Section 2

ARRET N°

du 7 AVRIL 2021

N° RG 18/00729

N° Portalis DBVE-V-B7C-BZZT JJG – C

Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance d’Z, décision attaquée en date du 10 Août 2018, enregistrée sous le n° 14-000409

X

D

C/

[…]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT ET UN

APPELANTS :

M. G-J X

né le […] à CASABLANCA

[…]

[…]

20000 Z

Représenté par M^e Aljia FAZAI-CODACCIONI de la SELARL AVOCATS MARIAGGI ET FAZAI-CODACCIONI, avocate au barreau d’Z

M^me H D épouse X

née le […] à NOUMEA

[…]

[…]

20000 Z

Représentée par M^e G michel MARIAGGI de la SELARL AVOCATS MARIAGGI ET FAZAI-CODACCIONI, avocate au barreau d’Z

INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA «COLLINE DU SCUDO LOT 36»

représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILERE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant ès qualités audit siège

[…]

20000 Z

Représenté par M^e Dominique E-F, avocat au barreau d’Z

COMPOSITION DE LA COUR :

La cour composée de :

G-Jacques GILLAND, président de chambre

Judith DELTOUR, conseillère

Stéphanie MOLIES, conseillère

qui en ont délibéré, a examiné l’affaire à l’audience publique du 4 février 2021, conformément aux dispositions de l’article 6 de l’ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

B C.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 7 avril 2021.

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par G-Jacques GILLAND, président de chambre, et par B C, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par arrêt avant-dire droit du 13 janvier 2021, auquel il convient de se reporter pour l’exposé des faits et des prétentions des parties, la 2° section de la chambre civile de la cour d’appel de Bastia a :

'Renvoyé l’affaire pour être plaidée à l’audience collégiale du 4 février 2021 à 8 heures 30,

Dit que la présente décision vaut convocation des parties,

Réservé les dépens.'

Le 4 février 2021, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 7 avril 2021.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

* Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de M^me D

En l’espèce, le tribunal d’instance d’Z a déclaré recevable l’intervention volontaire de M^me D au visa de sa qualité de propriétaire du bien en cause, acheté pendant le mariage alors que les époux sont mariés sous le régime de la communauté légale.

Le syndicat des copropriétaires de la Colline du Scudo lot 36 entend voir infirmer cette décision faute pour M^me D d’avoir été partie à l’acte de vente.

Les appelants principaux ne formulent pas d’observation sur ce point.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1401 du code civil, la communauté se compose activement des acquêts faits par les époux ensemble ou séparément durant le mariage, et provenant tant de leur industrie personnelle que des économies faites sur les fruits et revenus de leurs biens propres.

Il résulte de l’acte de vente notarié enregistré le 1^er février 1999 par Maître Y, notaire à Z, que M. G-J X a acquis le lot litigieux alors qu’il était marié sous le régime de la communauté légale avec M^me D depuis le 13 juin 1986.

Faute de clause de remploi, le bien ainsi acquis fait partie de la communauté et M^me D a donc la qualité de propriétaire.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré recevable son intervention volontaire à la présente instance.

* Sur la demande en paiement des charges de copropriété et la restitution des charges propres de l’ASL

L’article 10-1-a de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que par dérogation aux dispositions de l’article 10 stipulant le paiement des charges de copropriété par chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par

le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise

d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le tribunal d’instance d’Z a rappelé l’ensemble des condamnations prononcées contre M. X dans le cadre de procédures antérieures avant d’examiner les sommes portées au débit et au crédit de son compte. Il a estimé que les époux X/D commettaient une erreur d’interprétation de leurs relevés de situation au soutien de leurs demandes, tout en relevant néanmoins l’existence d’une irrégularité portant sur la somme de 377,18 euros.

Le premier juge a souligné que les procès-verbaux d’assemblée générale n’avaient pas donné lieu à contestation, malgré leur notification aux époux X/D, et qu’il n’était pas démontré que le syndicat de copropriétaires réclamait des sommes pour le seul compte de l’ASL eu égard à l’existence d’une comptabilité distincte. Il a jugé que la quote-part due à l’ASL était une des charges de la copropriété, réclamée en tant que telle par le syndicat des copropriétaires.

Enfin, il a rappelé que l’ASL n’était pas partie à la procédure et qu’il ne pouvait, dès lors, juger des contestations émises contre les statuts et/ou la représentation des copropriétaires aux assemblées de l’ASL.

Au soutien de leur appel, les époux X/D font état de difficultés de fonctionnement de l’ASL, qui communiquerait les documents et convocations uniquement au syndic de copropriété et non à chaque copropriétaire individuellement. Ils ajoutent que le syndic ne leur communique pas ces éléments, de sorte qu’ils ne peuvent exercer de recours contre les décisions prises par l’ASL ni vérifier les montants qui leur sont réclamés.

Ils regrettent que les documents comptables et les procès-verbaux de l’ASL de 2005 à 2017 n’aient été produits que dans le cadre de cette procédure et soulèvent certaines irrégularités comptables.

S’agissant des charges de copropriété, les appelants ne remettent pas en cause l’analyse retenue par le premier juge, sauf à indiquer que les charges résultant de travaux de clôture le 25 septembre 2013 et de la pose d’un grillage le 15 octobre 2014 leur sont inopposables dès lors qu’ils sont situés sur un terrain communal en-dehors du périmètre du lot 36. Ils ajoutent que le coût de la pose de grillage a été facturé à trois reprises, ce que le syndicat des copropriétaires aurait reconnu en décidant de la restitution d’une partie des sommes appelées lors de l’assemblée générale du 29 août 2019. Enfin, ils observent que les honoraires de M^e E F figurant dans l’état des dépenses 2012-2013 ne concernent pas le lot 36 et n’ont pas à être supportés par les copropriétaires.

Ils dénoncent une imbrication anormale des comptabilités de l’ASL et du syndicat de copropriétaires, rendant leur lecture complexe et favorisant des irrégularités. Les appelants sollicitent le remboursement des charges de l’ASL non justifiées.

En réponse, le syndicat des copropriétaires de la colline du Scudo lot 36, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Société de gestion immobilière, affirme que tous les paiements opérés par M. X ont été pris en compte.

Il affirme que seule une quote-part des charges de l’ASL apparaît dans la comptabilité du syndicat de copropriétaires, et correspond à des charges de la copropriété.

L’intimé rappelle être membre de l’assemblée générale de l’ASL à l’exclusion des copropriétaires, conformément aux statuts, de sorte que les appelants n’ont pas à être convoqués ou à recevoir les appels de fonds.

Il souligne que deux comptabilités distinctes sont tenues pour l’ASL et le syndicat de copropriétaires et rappelle que le copropriétaire qui n’a pas contesté l’assemblée générale approuvant les comptes ne peut refuser de payer sa quote-part de charges.

Il résulte des statuts de l’association syndicale du lotissement de la colline du Scudo versés au débat que si chaque propriétaire est membre de l’association, seul le syndic de la copropriété est habilité à les représenter à l’assemblée générale. Ces statuts apparaissent conformes à la réponse ministérielle du 29 mai 2008 versée par les appelants.

Le cahier des charges du lotissement de la Colline du Scudo prévoit une répartition des charges en fonction des 38 lots composant l’ASL et non de chaque propriétaire.

L’ASL se trouve, en conséquence, dans l’impossibilité d’individualiser les charges pour chaque propriétaire : les appels de fonds parviennent aux différents lots, dont le lot 36 organisé en copropriété, et il appartient ensuite au syndicat de copropriétaires de procéder à la répartition de ces charges en fonction des différentes quote-parts.

Ce cahier des charges est visé, en page 10, de l’acte d’acquisition des époux X/D versé au débat, et leur est ainsi opposable.

Il apparaît donc que les appels de charges portant l’intitulé 'charges association’ correspondent à la quote-part demandée par l’ASL pour le lot 36 et s’analysent en une charge de copropriété dont le syndic peut réclamer le paiement à chaque copropriétaire en fonction de leurs quote-parts dans la copropriété.

La cour n’a pas compétence pour se prononcer sur les irrégularités alléguées quant à la comptabilité de l’ASL, qui n’est pas partie à la procédure. Au demeurant, en l’absence de contestation présentée à l’encontre des assemblées générales de l’ASL dans le cadre d’une instance distincte, les montants reportés par le syndic au titre des charges de l’association s’imposent aux époux X/D.

Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu’il a débouté les époux X/D de leur demande tendant au remboursement des charges propres de l’ASL.

S’agissant des contestations de charges résultant des assemblées générales du syndicat de copropriétaires des 6 septembre 2013 et 29 septembre 2014, il sera observé que les époux X/D n’élèvent aucune contestation quant à la notification des procès-verbaux dressés, de sorte que les décisions résultant de ces assemblées générales s’imposent aux copropriétaires faute de nullité sollicitée dans un délai de deux mois.

La même motivation sera retenue à l’égard des honoraires de M^e E F dans l’affaire Da Silva Ferreira et autres, l’état des dépenses du 1^er juillet 2012 au 30 juin 2013 faisant apparaître cette charge ayant été communiqué aux copropriétaires avant la réunion de l’assemblée générale du 6 septembre 2013 qui a approuvé les comptes de l’exercice.

Dans ces conditions, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné M. G X et son épouse M^me H D à payer au syndicat des copropriétaires de la colline du Scudo lot 36 situé boulevard Tino Rossi Le Scudo à Z, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Société de gestion immobilière, la somme de 4 138,18 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 936,42 euros à compter du 17 juin 2014,

et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus.

* Sur la valeur des arbres

Les époux X/D affirment qu’au terme de leur acte d’acquisition, il était prévu, sur les parties communes, la plantation de 20 arbres de hautes tiges en limite de voie.

Ils soutiennent que le prix de vente versé tient compte de cette charge, alors que l’assemblée générale a, dans des conditions qu’ils contestent, décidé de ne planter aucun arbre.

Ils se fondent sur une expertise judiciaire du 3 février 2009 évaluant le coût des plantations à la somme totale de 14 760 euros pour solliciter la somme de 1 992,60 euros qui correspondrait à leur quote-part.

Le premier juge a rejeté cette demande, formée à titre reconventionnel, faute de lien avec la prétention principale tendant au paiement des charges de copropriété.

L’intimé sollicite la confirmation du jugement sur ce point, s’agissant de résolutions issues d’assemblées générales de copropriété qui n’ont jamais été contestées et qui concernent uniquement l’ASL.

L’acte de vente du 1^er février 1999 fait référence à une notice établie par le vendeur indiquant les éléments d’équipements propres à la maison vendue, qui n’est pas versée au débat, pas plus que le règlement de copropriété.

Seule la notice descriptive du lotissement La Colline du Scudo est produite, et elle fait référence à la 'plantation de 20 arbres de hautes tiges en limite de voie type pins parasols, mûriers platanes.'

Dans ces conditions, la demande formée à titre reconventionnel s’analysant en une demande de restitution d’une partie du prix de vente, elle sera rejetée en ce qu’elle est dirigée contre le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic et non le vendeur ou l’ASL.

* Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Le premier juge a condamné les époux X/D à payer au syndicat des copropriétaires de La Colline du Scudo la somme de 2 000 euros aux motifs que leur résistance de principe vis-à-vis de certains appels de fonds de la copropriété constituait une faute obligeant le syndicat de copropriétaires à engager des procédures judiciaires alors que les contestations portaient principalement contre les charges de l’ASL, non mise en cause.

Les appelants estiment qu’il ne saurait leur être reproché l’absence de mise en cause de l’ASL. Ils soulignent que leurs retards de paiement sont la conséquence de la carence du syndicat des copropriétaires dans la communication des pièces justificatives des charges de l’ASL malgré leurs demandes réitérées, lesdites pièces ayant uniquement été communiquées dans le cadre de la présente instance.

En réponse, l’intimé observe que la résistance des époux X/D concernait également des charges de copropriété.

Outre le fait que les époux X/D ne produisent aucune mise en demeure adressée au syndic de copropriété afin d’obtenir communication des pièces justificatives des charges de l’ASL, il sera relevé, à l’instar de l’intimé, que le non-paiement porte également sur des charges de copropriété.

Dans ces conditions, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

* Sur la demande pour procédure abusive

Les époux X/D sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires de la colline du Scudo lot 36, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Société de gestion immobilière en raison de son refus de produire les documents comptables les procès-verbaux d’assemblée générale de l’ASL. Les appelants précisent que ce refus les a privés du droit de contrôle sur les pièces comptables et de la possibilité de se prévaloir des anomalies comptables constatées.

Au terme de la décision entreprise, le tribunal d’instance d’Z a rejeté la demande présentée sur ce fondement, estimant que la demande en paiement des charges de copropriété était légitime.

Les demandes du syndicat des copropriétaires de la colline du Scudo lot 36, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Société de gestion immobilière étant accueillies au terme de la présente décision, aucun abus du droit d’agir en justice ne saurait être caractérisé.

La décision dont appel sera par conséquent confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande des époux X/D pour procédure abusive.

* Sur la demande visant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires de la Colline du Scudo lot 36 d’exiger du syndic le respect de sa mission

Le tribunal d’instance a rejeté la demande des époux X/D tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires de la Colline du Scudo lot 36 d’exiger du syndic le respect de sa mission, estimant que cette demande, présentée à titre reconventionnel, ne présentait pas un lien suffisant avec la demande principale.

La demande ainsi formulée par les époux X/D ne peut s’analyser en une prétention juridique au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elle tend uniquement au rappel d’obligations existantes.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

* Sur la demande visant à dire que les copropriétaires du lot 36 doivent être convoqués aux assemblées générales de l’Association syndicale libre sans disposer de droit de vote direct

La demande des époux X/D tendant à dire que les copropriétaires du lot 36 doivent être convoqués aux assemblées générales de l’ASL apparaît dirigée contre l’ASL représentée par son syndic, qui n’a pas été mise en cause dans le cadre de la présente instance par les époux X/D.

Dans ces conditions, la demande ainsi présentée sera rejetée.

* Sur les autres demandes

Il n’apparaît pas équitable de laisser au syndicat des copropriétaires de la colline du Scudo lot 36, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Société de gestion immobilière, les frais irrépétibles non compris dans les dépens ; les époux X seront par conséquent condamnés à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux X/D, qui succombent, seront condamnés au paiement des dépens.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Vu l’arrêt avant-dire droit du 13 janvier 2021,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à l’examen de la cour,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. G J X et M^me H D à payer au syndicat des copropriétaires de la colline du Scudo lot 36, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Société de gestion immobilière, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum M. G J X et M^me H D au paiement des dépens.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,