Cour d'appel de Bastia, Chambre civile section 2, 4 décembre 2024, n° 24/00124

TGI Ajaccio 7 juin 2022

CA Bastia
Infirmation 4 décembre 2024

Arguments

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Rejeté
Absence de précision sur la créance
La cour a estimé que l'opposition était valide car elle contenait un détail des sommes dues, ce qui justifie la créance du syndicat.
Rejeté
Règlement des sommes dues
La cour a constaté que le syndicat justifiait encore d'une créance, rendant la demande de mainlevée infondée.
Rejeté
Droit à remboursement des frais
La cour a jugé que les appelants ne pouvaient pas prétendre à ce remboursement, allouant plutôt une somme au syndicat.

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Sur la décision

Référence :	CA Bastia, ch. civ. sect. 2, 4 déc. 2024, n° 24/00124
Juridiction :	Cour d'appel de Bastia
Numéro(s) :	24/00124
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Ajaccio, 7 juin 2022, N° 22/30
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	12 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sarah SENTENACMichèle RICHARD LENTALI
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS MORELLI MAUREL & ASSOCIES
Parties :	prise tant en son nom personnel qu' en sa qualité d'héritière c/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES HAMEAUX DE [ Localité 7

Texte intégral

Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 4 DÉCEMBRE 2024

N° RG 24/124 -

N° Portalis DBVE-V-B7I-CIDF JJG-C

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire d’Ajaccio,

décision attaquée du 7 juin 2022, enregistrée sous le n° 22/30

[F]

[X]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES HAMEAUX DE [Localité 7]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

QUATRE DÉCEMBRE

DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE

APPELANTS :

Mme [P], [S], [M] [F] épouse [X]

prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière

de son époux décédé [Z] [X]

née le 8 avril 1949 à [Localité 6] (Seine)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Sarah SENTENAC de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIÉS, avocate au barreau d’AJACCIO, plaidant en visioconférence

M. [Y] [X]

pris tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritier

de son père décédé [Z] [X]

né le 7 juillet 1976 à [Localité 4] (Val-de-Marne)

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représenté par M^e Sarah SENTENAC de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIÉS, avocate au barreau d’AJACCIO, plaidant en visioconférence

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES HAMEAUX DE [Localité 7]

pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. F.X.P. ayant pour enseigne AGENCE IMMOBILIÈRE DE LA ROCCA,

dont le siège social est situé [Adresse 1] [Localité 3],

elle-même prise en la personne de sa gérante en exercice,

Mme [K] [W] domiciliée ès qualités audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Michèle RICHARD LENTALI, avocate au barreau d’AJACCIO

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 3 octobre 2024, devant la cour composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Thierry BRUNET, président de chambre

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Nolwenn CARDONA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte du 29 janvier 2022, [Z] [X] et Mme [P] [F], son épouse, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Lotissement [Adresse 5] (Corse-du-Sud), par-devant le président du tribunal judiciaire d’Ajaccio, statuant en référé, aux fins d’entendre prononcer la nullité de son opposition formée auprès du notaire chargé de l’acte de vente d’un lot de copropriété leur appartenant, opposition relative au paiement de la somme de 9 585,19 euros qu’ils devraient au titre des charges de copropriété.

Par ordonnance du 7 juin 2022, le président du tribunal judiciaire d’Ajaccio, statuant en référé a :

Dit n’y avoir lieu à référé et invité M. [Z] [X] et Mme [P] [F] et sa pouvoir ainsi qu’il appartiendra,

Condamné M. [Z] [X] et Mme [P] [F] aux dépens,

Rejeté les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration du 2 septembre 2022, procédure enregistrée sous le numéro 22-565, Mme [P] [F] et M. [Y] [X], en qualité d’ayant droit d'[Z] [X], ont interjeté appel de l’ordonnance prononcée par le tribunal judiciaire d’Ajaccio en ce elle a :

Dit n’y avoir lieu à référé et invité M. [Z] [X] et Mme [P] [F] et sa pouvoir ainsi qu’il appartiendra,

Condamné M. [Z] [X] et Mme [P] [F] aux dépens.

Par ordonnance du 1er mars 2023, le conseiller désigné par le premier président de la cour d’appel de Bastia a :

— déclaré les conclusions du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] irrecevables,

— ordonné le renvoi au 22 mars 2023 pour observations sur l’éventuelle caducité de l’appel, en application des dispositions des articles 83 et suivants du code de procédure civile,

— réservé les dépens de l’incident.

Par ordonnance du 29 mars 2023, le conseiller désigné par le premier président de la cour d’appel de Bastia a :

— relevé la caducité de l’appel,

— condamné Mme [P] [F] au paiement des dépens.

Par arrêt du 21 février 2024, la section n°1 de la chambre civile de la cour d’appel de Bastia a :

— constaté l’irrégularité de la signification de la déclaration d’appel et de l’avis de fixation à bref délai effectuée le 15 septembre 2022,

— dit que du fait de cette irrégularité, le délai imposé à l’intimé pour conclure n’a pas commencé à courir,

— infirmé l’ordonnance rendue le 1er mars 2023 par le conseiller désigné par le premier président en ce qu’elle a déclaré irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires DES HAMEAUX DE [Localité 7],

et y ajoutant,

— dit n’y avoir lieu à prononcer la caducité de la déclaration d’appel,

— dit n’y avoir lieu application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 22 février 2024, la procédure a été réinscrite sur le rôle de la chambre civile de la cour d’appel de Bastia sous le numéro 24-124.

Par conclusions déposées au greffe le 13 juin 2024, Mme [P] [F] et M. [Y] [X], ès qualités, ont demandé à la cour de :

' JUGER recevable l’intervention volontaire des ayants droits de Monsieur [Z] [X], à savoir son épouse Madame [P] [S] [M] [F] épouse [X] et son fils, Monsieur [Y] [J] [X].

INFIRMER l’ordonnance du 7 juin 2022 dans toutes ses dispositions.

Et statuant à nouveau,

À TITRE PRINCIPAL

Vu l’article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 6 du décret n° 52-1292 du 2 décembre 1952,

JUGER que de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] par acte d’huissier en date du 8 novembre 2021 est nulle et de nul effet.

À TITRE SUBISIDIAIRE

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

ORDONNER la mainlevée de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] par acte d’huissier en date du 8 novembre 2021 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à payer à Madame [P] [S] [M] [F] épouse [X] et son fils, Monsieur [Y] [J] [X] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance,

SOUS TOUTES RÉSERVES'.

Par conclusions déposées au greffe le 18 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] a demandé à la cour de :

« Vu les articles 112, 114,

Vu l’article 18, 20 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 905, 905-1 et 905-2, 911 du CPC,

Vu la jurisprudence visée,

Vu les arrêts rendus le 21 février 2024,

CONFIRMER l’ordonnance rendue le 7 juin 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire d’Ajaccio.

DÉBOUTER Madame [X] [P] et son fils [Y] [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

SUR APPEL INCIDENT LES CONDAMNER solidairement à payer à l’intimé 2 000 euros en application de l’article 700 du CPC et les entiers dépens d’appel.

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par ordonnance du 26 juin 2024, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 3 octobre 2024.

Le 3 octobre 2024, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2024.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que l’intimé justifiait de sa créance et qu’il n’y avait pas lieu à référé relativement à la demande de nullité de l’opposition notifiée.

*Sur la nullité de l’opposition soulevée par les appelants

Les appelants font valoir que l’opposition sur le prix de vente de leur bien immobilier est nulle parce que’elle ne précise pas sur quelle créance elle est fondée, n’en indiquant pas les causes, aucun décompte n’étant produit, ce que conteste l’intimé.

L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « I.-Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé …».

L’intimé, par sa pièce n°1, démontre que l’opposition délivrée à la notaire chargée de la vente comprend trois feuillets, comme cela est indiqué en fin d’acte, que le second est le détail des sommes dues et réclamées, soit le montant des charges impayées, des différents frais d’huissiers de justice, des frais d’avocat et des frais de syndic pour un montant global

de 9 364,02 euros.

Cette annexe fait corps avec l’acte délivré étant sa page numéro 2, et énonce de manière précise les sommes réclamées dans leur détail, ce qui de manière constante permet de retenir la validité de l’opposition délivrée contrairement à ce que prétendent les appelants, qu’il convient de débouter.

*Sur la main levée de l’opposition

Les appelants font valoir que la somme qui leur est réclamée a été réglée et qu’il appartient à l’intimé de justifier de sa réalité et de son exigibilité, ce qui caractérise à leurs yeux un trouble manifestement illicite, l’opposition étant irrégulière, l’intimé faisant valoir que restait due une somme de 7 588,43 euros.

L’intimée par ses pièces n°11,12, 13, 14, 16, 17 démontrent le réalité de sa créance à hauteur de 7 588,43 euros, somme de laquelle ont déjà été déduits les divers paiements revendiqués par les appelants avant la délivrance de l’opposition -, justifiant en cela l’opposition délivrée.

Les appelants fondant leur appel uniquement sur l’apurement de leurs dettes alors que l’intimé justifie de la persistance de celles-ci pour un montant, certes, inférieur à celui annoncé mais bien réel, il convient de les débouter de leur demande, en l’absence du trouble manifestement illicite revendiqué et de réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé.

*Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

S’il est équitable de laisser à la charge des appelants les frais irrépétibles qu’ils ont engagés, il n’en va pas de même pour l’intimé ; en conséquence, il convient de débouter Mme [P] [F] et M. [Y] [X] de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’allouer, à ce titre, la somme de 1 200 euros au syndicat des propriétaires de la résidence [Adresse 5].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, à l’exception de celle relative au paiement des dépens,

Statuant à nouveau,

Au fond, renvoie les parties à mieux se constituer et au provisoire,

Déboute Mme [P] [F] et M. [Y] [X] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamne in solidum Mme [P] et M. [Y] [X] au paiement des entiers dépens,

Condamne in solidum Mme [P] et M. [Y] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic la S.A.R.L. Coti immobilier, la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT