Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 3 DÉCEMBRE 2025

N° RG 23/357

N° Portalis DBVE-V-B7H-CGNH JJG-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio, décision attaquée du 11 Mai 2023, enregistrée sous le n° 21/252

S.C.I. S.C.I. MAELLE

C/

S.C.I. BOULEVARD MAILLOT

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

TROIS DÉCEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANTE :

S.C.I. MAELLE

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représentée par M^e Marie Line ORSETTI, avocat au barreau d’AJACCIO

INTIMÉE :

S.C.I. BOULEVARD MAILLOT

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 11]

[Adresse 12]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représentée par M^e Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AJACCIO

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 4 septembre 2025, devant Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

François DELEGOVE, vice-président placé

Guillaume DESGENS, conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Mathieu ASSIOMA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 3 décembre 2025

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte du 11 mars 2021, Mme [B] [T] et la S.C.I. Maelle ont assigné la S.C.I. Maillot par-devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio aux fins de :

Vu les articles 1134 et 1147 et suivants du code civil,

DIRE ET JUGER irrecevables les conclusions notifiées le 8 novembre 2022 à 12h,

DÉBOUTER la S.C.I. BOULEVARD MAILLOT de toutes ses demandes, fins et conclusions,

DIRE ET JUGER recevables et bien fondées les demandes formulées par Mme [B] [T] et la S.C.I. MAELLE,

En conséquence,

CONDAMNER la S.C.I. BOULEVARD MAILLOT au paiement pour chacune des parties des sommes suivantes :

—  45 706,08 € au titre de l’indemnisation du retard, outre intérêts de retard au taux légal

sans préjudice d’éventuels dommages et intérêts, arrêtés au 17 septembre 2020 à parfaire jusqu’à achèvement des travaux,

—  17 114,74 € au titre des sommes d’ores et déjà réglées, outre intérêts de retard au taux

légal sans préjudices d’éventuels dommages et intérêts à parfaire jusqu’à location de l’appartement pour la S.C.I.,

—  14 030,95 € au titre des sommes d’ores et déjà réglées, outre intérêts de retard au taux

légal sans préjudices d’éventuels dommages et intérêts à parfaire jusqu’à location de l’appartement pour Mme [T],

—  25 000 € au titre de la perte locative, outre intérêts de retard au taux légal, sans préjudice

d’éventuels dommages et intérêts, au titre des loyers perdus,

—  18 450 € d’avantage fiscal Pinel perdu du fait du retard,

—  10 000 € à titre de dommages et intérêts, 5 000 € pour chacune des parties.

ORDONNER à la S.C.I. BOULEVARD MAILLOT de payer ces sommes sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

ORDONNER l’exécution provisoire de droit et,

REJETER toute demande de mise à l’écart de celle-ci émanant de la défenderesse,

ÉCARTER l’exécution provisoire dans l’hypothèse où les demanderesses succomberaient,

CONDAMNER la S.C.I. BOULEVARD MAILLOT à payer à Mme [B] [T] et à la S.C.I. MAELLE, la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER tous succombant aux entiers dépens ainsi qu’au paiement des honoraires éventuellement prélevés au titre de l’article 10 du décret n°96-1080 du 12.12.1996 modifié par décret n°2001-212 du 8 mars 2021.

Par jugement du 11 mai 2023, le tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

« DÉBOUTÉ Mme [B] [T] et la société civile immobilière MAELLE de leur demande d’irrecevabilité des conclusions notifiées le 8 novembre 2022 ;

CONDAMNÉ la S.C.I. BOULEVARD MAILLOT à payer à la S.C.I. MAELLE la somme de 5 433, 80 euros ;

CONDAMNÉ la S.C.I. BOULEVARD MAILLOT à payer à Mme [B] [T] la somme de 5 713, 20 euros ;

DÉBOUTÉ Mme [B] [T] et la société civile immobilière MAELLE de leurs autres demandes ;

DÉBOUTÉ la S.C.I. BOULEVARD MAILLOT de sa demande de résolution de la vente ;

CONDAMNÉ la S.C.I. BOULEVARD MAILLOT à payer à Mme [B] [T] et à la société civile immobilière MAELLE la somme de 2 000 euros chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNÉ la S.C.I. BOULEVARD MAILLOT aux dépens ;

RAPPELÉ que la présente décision est exécutoire par provision ;

REJETÉ toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties ».

Par déclaration du 12 mai 2023, la S.C.I. Maelle a interjeté appel du jugement prononcé par le tribunal judiciaire d’Ajaccio en ce qu’il a :

« CONDAMNÉ la S.C.I. BOULEVARD MAILLOT à payer à la S.C.I. MAELLE la somme de 5 433, 80 euros ;

DÉBOUTÉ Mme [B] [T] et la société civile immobilière MAELLE de leurs autres demandes ;

REJETÉ toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties ».

Par conclusions déposées au greffe le 26 septembre 2024, la S.C.I. Maillot a demandé à la cour de :

« Retenir que le jugement étant indivisible à l’égard de madame [B] [T] laquelle n’a pas interjeté appel et n’a pas été intimée en violation de l’article 553 du CPC et rejeter en conséquence l’appel engagé par la seule S.C.I. MAELLE qui est irrecevable.

Pour le reste et si la cour devait considérer qu’il ne s’agit pas d’une affaire indivisible entre les parties,

Dans tous les cas,

Vu le rapport d’expertise judiciaire rédigé par monsieur [K] [Z] dans le dossier opposant les consorts [N] à la société Boulevard Maillot au titre notamment des retard de livraison concluant au caractère légitime des causes de suspension des délais.

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire d’Ajaccio en date du 11.05.2023 en ce qu’il a été fait droit, sur le principe, à l’indemnisation de la S.C.I. MAELLE au titre du retard de livraison du lot acquis en VEFA dans la résidence [Adresse 9].

Débouter la S.C.I. MAELLE de sa demande tendant à voir appliquer des pénalités de retard non prévues au contrat de vente et non justifiées.

Débouter la S.C.I. MAELLE de sa demande tendant à voir appliquer des pénalités de retard dés lors que les parties ont contractuellement accepté de s’en remettre au certificat établi par l’architecte de l’opération qui a justifié du retard et des causes légitimes de suspension du délais de livraison excluant toute indemnisation de ce chef.

Débouter la S.C.I. MAELLE de toutes ses demandes.

Subsidiairement, et pour le cas où le jugement serait confirmé sur le principe de l’indemnisation du retard allégué par la S.C.I. MAELLE

Infirmer le jugement sur le montant des dommages intérêts qui ont été alloués à la S.C.I. MAELLE

Débouter la S.C.I. MAELLE de toutes ses demandes fondées sur l’article 1103 du code civil, et l’application du contrat de VEFA au titre des pénalités de retard qui n’ont pas été

contractualisées, et que le préjudice n’est pas justifié.

Faire application des causes de retard justifiées par les pièces communiquées et reprises

dans les certificats du maître d''uvre justifiées par les procès-verbaux de chantiers et

relevés météo.

Débouter la S.C.I. MAELLE de ses demandes en application de l’article 1195 du code civil, et en raison des événements liés notamment la pandémie de COVID et des conséquences catastrophiques sur l’organisation des entreprises ayant généré des retards

d’approvisionnements justifiés comme des causes légitimes contractuelles de suspension

des délais de livraison.

Encore plus subsidiairement et pour le cas où la cour ferait droit en tout ou partie des

demandes présentées par la S.C.I. MAELLE, infirmer le jugement en ce que la demande

de résolution de la vente a été écartée.

Relever que si un changement de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant.

Relever que la S.C.I. MAELLE réclame une indemnité de 109 502,44 euros pour un prix

d’achat du bien de 102 500 euros, soit une indemnisation qui devrait aboutir à se faire

attribuer « gratuitement » son appartement.

Relever que la pandémie de COVID constitue une circonstance imprévisible qui n’était pas connue à la conclusion du contrat et que le montant des réclamations caractérise les

circonstances « excessivement onéreuses »

Relever que la demande de renégociation est demeurée sans suites (pièce N°33)

Relever que 10 acquéreurs en VEFA ont obtenu une expertise judiciaire devant le Président du Tribunal judiciaire d’Ajaccio, le 24.10.2023, pour obtenir des dommages intérêts liés au retard de livraison bouleversant dés lors complètement l’économie de la promotion immobilière.

Relever le refus de renégocier opposé par la S.C.I. MAELLE dans le cadre de l’instance

Prononcer la résolution des contrats de vente en VEFA passés entre la S.C.I. BOULEVARD MAILLOT et la S.C.I. MAELLE :

En conséquence,

Prononcer la résolution du contrat de VEFA passé le 06.12.2017 entre la S.C.I. BOULEVARD MAILLOT et la S.C.I. MAELLE portant sur les biens immobiliers sis à [Localité 1] [Adresse 7], BV [Cadastre 3],[Cadastre 4],[Cadastre 5],[Cadastre 6] et plus particulièrement les lots N°38 et 261 acquis pour la somme de 102 500 euros non entièrement payée

Ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière d’Ajaccio.

Juger que la S.C.I. BOULEVARD MAILLOT sera tenue en suite de la résolution de la vente de restituer à la S.C.I. MAELLE les sommes payées au titre du prix de vente outre au titre des frais, les droits et frais notariés payés éventuellement à dire d’expert.

Débouter la S.C.I. MAELLE de toutes ses prétentions.

Condamner la S.C.I. MAELLE à payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC et les entiers dépens de l’instance

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par conclusions déposées au greffe le 1er octobre 2024, la S.C.I. Maelle a demandé à la cour de :

« Vu l’article 1134 du code civil, 1147 et suivants,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

DÉCLARER recevable et fondé l’appel formé par la S.C.I. MAELLE,

ORDONNER que la pièce 91 soit déclarée inopposable à la S.C.I. MAELLE au regard du principe du contradictoire et de l’impossibilité pour un expert de juger en droit.

DÉBOUTER la S.C.I. BOULEVARD MAILLOT de ses demandes, fins et conclusions.

DÉCLARER les demandes de la S.C.I. MAELLE régulières, recevables et fondées :

INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Ajaccio en date du 11 mai 2023 – RG N° 21/00252 en ce qu’il tranche ainsi :

CONDAMNE la S.C.I. BOULEVARD MAILLOT à payer à la S.C.I. MAELLE la somme de 5 433, 80 euros

DÉBOUTE Mme [B] [T] et la société civile immobilière MAELLE de leurs autres demandes

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties. »

Statuant de nouveau, et y ajoutant :

« DÉBOUTER la S.C.I. BOULEVARD MAILLOT de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER la S.C.I. BOULEVARD MAILLOT à payer à la S.C.I. MAELLE les sommes suivantes :

— Au titre de l’indemnisation du retard, outre intérêts de retard au taux légal, sans préjudice d’éventuels dommages et intérêts, arrêtés au 20 mai 2022,

Principalement, la sommes de 42 187,60 € au titre des pénalités de retard selon les dispositions de la responsabilité contractuelle à compter du contrat de réservation.

Subsidiairement, la somme de 29 719,20 €, si elle entend faire partir le délai de retard du

contrat de vente (4ème trimestre 2019) sans aucune cause exonératoire (870 X 34,16 : 29 719,20 €).

À titre infiniment subsidiaire, la somme de 12 844,16 € si le retard considéré justifié par la première juridiction est pris en compte par la cours de céans, (376 X 34.16 = 12 844,16 €)

—  27 131,46 €, au titre des sommes d’ores et déjà réglées, outre intérêts de retard au taux

légal, sans préjudice d’éventuels dommages et intérêts, à parfaire jusqu’à location de l’appartement, pour la S.C.I.,

—  28 000 €, au titre de la perte locative à compter de janvier 2019 et subsidiairement 21 000 € à compter de janvier 2020, outre intérêts de retard au taux légal, sans préjudice d’éventuels dommages et intérêts, au titre des loyers perdus,

—  18 450 €, d’avantage fiscal Pinel perdu du fait du retard.

—  5 000 € (cinq mille) à titre de dommages et intérêts,

ORDONNER à la S.C.I. BOULEVARD MAILLOT de payer ces sommes sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir.

DÉBOUTER la S.C.I. BOULEVARD MAILLOT de ses demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause :

CONDAMNER la S.C.I. BOULEVARD MAILLOT à payer à la S.C.I. S.C.I. MAELLE, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER tous succombant aux entiers dépens.

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par ordonnance du 2 octobre 2024, la procédure a été clôturée et fixée à plaider en audience collégiale le 20 janvier 2025.

Le 20 janvier 2025, la procédure a été renvoyée au 19 mai 2025.

Par avis du 10 février 2025, les parties ont été informées par le greffe du renvoi de la procédure au 13 juin 2026.

Le 13 juin 2026, le renvoi ayant été effectué sur une audience de la chambre commerciale, la procédure a une nouvelle fois été renvoyée à l’audience du 4 septembre 2025, audience tenue devant un magistrat rapporteur.

Le 4 septembre, les parties ayant manifesté leur volonté d’un maintien de la procédure devant un magistrat rapporteur, celle-ci a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 3 décembre 2025.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que, contractuellement, les parties avaient, en ce qui concerne les retards de livraison, fait le choix de s’en remettre au certificat établi par les architectes ayant la direction des travaux, que cela n’empêchait la juridiction de déterminer si les événements relatés constituaient des cas de force majeure ou des causes légitimes de suspension de délais de livraison, ce qui a amené à l’analyse des sept cas de suspension allégués et à la retenue totale ou partielle pour cinq d’entre eux, soit un retard de livraison non justifié évalué à douze mois, qu’en l’absence de clause contractuelle prévoyant l’indemnisation du retard de livraison seuls des dommages et intérêts pouvaient être alloués, avec rejet des demandes portant sur la perte de l’avantage fiscal dit Pinel, de la demande portant sur les intérêts intercalaires, de résolution du contrat et admission de l’indemnisation de la perte de loyers à hauteur de 90 % de celle-ci.

* Sur l’irrecevabilité de l’appel interjeté à défaut de présence dans la procédure de toutes les parties de première instance

L’intimée fait valoir qu’en application de l’article 553 du code de procédure civile le présent appel est irrecevable en l’absence de toutes les parties de première instance en raison de l’indivisibilité du litige.

L’appelante indique, en s’opposant à cette fin de non-recevoir, qu’elle a fait signifier la déclaration d’appel et ses conclusions à Mme [B] [T], partie absente de la procédure d’appel et que le fin de non-recevoir invoquée n’est pas utile.

L’article 553 du code de procédure civile dispose qu'« En cas d’indivisibilité à l’égard de plusieurs parties, l’appel de l’une produit effet à l’égard des autres même si celles-ci ne se sont pas jointes à l’instance ; l’appel formé contre l’une n’est recevable que si toutes sont appelées à l’instance ».

Il convient en conséquence d’examiner le caractère indivisible ou non du litige en cours.

En l’espèce, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement deux des acheteurs ont sollicité une indemnisation de leur préjudice résultant selon eux de retard inexcusable dans la livraison du bien acquis.

S’il est vrai que le fondement des deux demandes était le même, il n’en reste pas moins que les préjudices étaient différents et que chacun d’eux pouvait être traité individuellement en l’absence de toute solidarité active ou passive entre les deux acquéreurs.

En conséquence, l’indivisibilité revendiquée par l’intimée n’existant pas, il convient d’écarter la fin de non-recevoir soulevée à ce titre.

* Sur le caractère nouveau de certaines demandes présentées et leur irrecevabilité

L’intimée fait valoir que l’appelante en modifiant le quantum financier de ses demandes d’indemnisation de préjudice présente de nouvelles demandes par nature irrecevables, le montant cumulé sollicité étant de 150 842 euros contre 109 502,44 euros en première instance ; nouveauté que conteste l’appelante.

L’article 954 du code de procédure civile dispose qu'« À peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

Il ressort des écritures des parties que l’appelante en première instance sollicitait une indemnisation de ses préjudices à hauteur de 109 502,44 euros et réclame, pour les mêmes préjudices, la somme globale de 150 000 euros en appel.

Il est constant que l’actualisation du quantum d’une indemnisation fondée sur les mêmes moyens ne constitue pas une demande nouvelle et, à ce titre, la fin de non-recevoir développée doit être rejetée.

* Sur l’irrespect des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile

L’article 954 du code de procédure civile dispose, notamment, dans ses alinéas 2 er 3 que « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

L’appelante fait valoir que, dans ses dernières écritures, l’intimée n’a pas différencié ce qui était nouveau dans ces moyens par rapport à celles déposées précédemment et que, de ce fait, la cour ne pouvait les examiner et se devait de débouter l’intimé de toutes ses demandes ; l’intimé n’a pas répondu sur ce moyen.

Il est vrai que l’intimé n’a pas différencié dans ses dernières écritures les nouveaux moyens développés, mais apparemment, compte tenu des écritures de l’appelante, cela n’a pas empêché cette dernière de les remarquer.

De plus, la lecture de l’article précité s’il prévoit bien une présentation formelle distincte, ne prévoit aucune sanction si cela n’est pas fait, d’autant plus que ce même article dispose aussi que la juridiction doit examiner les moyens venant au soutien des prétentions avancées s’ils sont évoqués dans la discussion, ce qui est bien le cas en l’espèce.

Ce moyen inopérant est rejeté.

* Sur l’inopposabilité de la pièce n°91 de l’intimée

L’appelante fait valoir que l’intimée produit dans son bordereau un rapport d’expertise judiciaire diligentée dans le cadre d’une autre procédure impliquant la société de promotion immobilière et d’autres acheteurs de lots immobiliers.

Ce document produit au débat est, en conséquence, contradictoirement débattu et, même s’il s’agit d’une expertise judiciaire, devant être produite dans une autre instance, il est dans la présente procédure une simple pièce du dossier d’une partie et, à ce titre, un simple élément dans l’information de la cour

De Plus, l’appelante a pu valablement la contester sur son contenu dans ses conclusions, ce qu’elle n’a d’ailleurs pas manqué de faire en pages 13 et 14 de ses dernière écritures.

Il convient, en conséquence, de rejeter la demande d’inopposabilité sollicitée.

* Sur l’analyse du certificat du maître d''uvre et des dispositions légales par rapport au explications avancées justifiant le retard dans le livraison

Il n’est pas contesté que les parties ont, dans le cadre de leurs relations contractuelles, prévu une clause stipulant, en cas de retard de livraison, la rédaction par les architectes de l’opération immobilière d'« un certificat de cause de retard de livraison », certificat justifiant 25 mois sur les 28 mois et 18 jours de retard enregistrés.

L’appelante appuie ses demandes reçues partiellement en première instance sur les dispositions croisées des articles 1134 ancien du code civil, L 261-15 du code de la construction et de l’habitation et surtout R14 dudit code qui prévoient les modalités de calcul des pénalités de retard et de l’indemnité ainsi due.

Cependant, la cour ne peut ignorer que les parties ont conclu, en page 16 du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, établi le 6 décembre 2017, par Me [P] [A], notaire associé à [Localité 1] (Corse-du-Sud), en ce qui concerne le délai d’achèvement des travaux et la justification d’éventuels retard que « Pour l’appréciation de ces événements… les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par l’architecte ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité ».

À ce titre, s’il est vrai que la juridiction saisie se doit et a compétence pour analyser les événements invoqués pour justifier les retards, elle se doit de le faire par le biais du certificat contractuellement prévu et non en analysant les causes invoquées comme si ce certificat, contractuellement prévu, n’existait pas.

Ce certificat -pièce n° 32 de l’intimée- a été établi le 4 octobre 2021 par MM. [I] [S] et [U] [W], architectes diplômés par la gouvernement, en leur qualité de maîtres d''uvre.

Ils relèvent tous deux cinq causes de retard qu’ils quantifient pour une retard global justifié de 25 mois, retards identifiés pour les raisons suivantes :

¿ Présence d’une conduite de gaz et d’une ligne moyenne tension sur le terrain inconnues lors de la conception du projet immobilier -5 mois,

¿ Configuration du terrain et fragilité imprévisible du talus nécessitant des études géotechniques complémentaires, la modification des travaux de terrassement et de confortement du talus '5 mois,

¿ Intempéries par nature imprévisibles -3 mois,

¿ Pandémie de covid-19 avec confinement sur deux périodes -5 mois,

¿ Approvisionnements retardés en liant avec la pandémie en général et par la suite de la livraison des ballons d’eau chaude thermodynamiques -5 mois.

La cour n’a pas à analyser ni la réalité ni la pertinence de ces causes de retard, contrairement à ce que le premier juge a fait, l’accord contractuel donné dans le cadre d’un acte authentique établi par un notaire, professionnel avisé du droit, validant le recours à un tel certificat, mais uniquement l’impact de ces causes en termes de durée sur la base des critiques développées par l’appelante, la responsabilité des maîtres d''uvre n’ayant pas été mise en cause.

Il appartient ainsi, alors que la cour dispose par le biais de ce certificat contractuellement consenti de la connaissance des causes légitimes du retard, de vérifier éventuellement leur durée, permettant l’obtention d’une indemnisation des périodes de retard non justifiées.

Pour la période allant jusqu’au 4 octobre 2021, il convient de rappeler que, contrairement à ce que l’intimée écrit, l’appelante n’avait pas d’obligation de résultat quant à la livraison du bien objet de la vente, le contrat liant les parties prévoyant expressément des causes d’exonération relatives à la date contractuelle de livraison du bien immobilier acheté et les moyens permettant d’objectiver celles-ci par le biais du certificat établi par les deux architectes.

La lecture du certificat permet d’arrêter une date de livraison du bien au mois de novembre 2021, soit 23 mois après la date prévisionnelle du dernier trimestre 2019.

Cette durée expliquée n’est pas contestée.

Dans un second document du 24 février 2022, produit au débat -pièce n°52 de l’intimée- intitulé « HISTORIQUE DECALAGE PLANNING », les deux architectes rédacteurs du certificat contractuellement prévu complètent ce dernier en précisant les dates de livraison prévues pour l’opération immobilière objet de la présente procédure, à savoir le quatrième trimestre 2020 pour les bâtiments D et le premier trimestre 2021 pour les bâtiments A, B et C, ainsi que les différents reports de la date de livraison en deuxième et troisième trimestres 2021, puis en janvier et mars 2022 pour finalement en novembre 2021 en raison de problèmes d’approvisionnements et de la défaillance de la S.A. R..L. Bati décor 2B à mars et mai 2022.

Ce complément, quand on analyse la computation des délais de retard et des raisons de ceux -ci par rapport au certificat du 4 octobre 2021, n’ajoute qu’une période de deux mois aux délais justifiés, soit 25 mois et ainsi l’appelante, dont le bien immobilier acheté est situé dans le bâtiment B, devait, à la lecture de l’acte de vente produit, se voir livrer son bien au cours du quatrième trimestre 1019.

Selon les architectes du projet la livraison n’a été possible qu’en mai 2022, soit 28 mois de retard si l’on retient que le quatrième trimestre s’arrête le 31 décembre 2019 et que vingt-cinq mois de retard sont justifiés.

C’est ainsi un retard de trois mois qui n’a pas été justifié dans les termes liant contractuellement les parties.

L’appelante dans ses écritures, fait valoir, critiquant la chronologie retenue par les deux architectes, que ces derniers ne sont pas impartiaux, étant partie prenante de la promotion immobilière, que 95 % du prix de vente avait déjà été appelé le 20 novembre 2020 pour un avancement des travaux à 95 %.

En ce qui concerne la partialité des architectes, il convient de reprendre les termes contractuellement acceptés par les parties dans la cadre de l’acte de vente, à savoir que le certificat relatif aux retard serait établi par « l’architecte ayant la direction des travaux, sous sa responsabilité », c’est, en conséquence, en toute connaissance de cause que l’appelante a accepté que cette mission d’explication des retards éventuels soit confiée à l’architecte du projet, et son argument de partialité ne peut ainsi être retenu.

De plus, alors qu’elle conteste la chronologie arrêtée, elle se contente, sans le moindre justificatif ou élément objectif produit, de faire valoir qu'« on comprend mal ce qui pour des finitions de second 'uvre justifierait 24 mois supplémentaires de retard ».

Or, dans le certificat du 4 octobre 2021, les architectes indiquent bien que le chantier est bloqué en raison de difficultés d’approvisionnement, notamment, de ballons d’eau chaude résultant d’une pénurie de cartes électroniques.

Certes, il s’agit de second 'uvre mais la livraison d’un appartement sans possibilité d’avoir de l’eau chaude n’est pas envisageable et le retard invoqué, alors que 95 % du chantier est achevé, est totalement justifié.

De plus, en ce qui concerne la liquidation de la S.A.R.L. Bati décor 2B, il ressort des différents comptes-rendus de chantier produits au débat que cette société s’était vue confier le lot 04A relatifs aux cloisons, doublages, faux plafonds de l’ensemble de la promotion dont le bâtiment b dans lequel se situe le bien de l’appelante.

Dans le compte-rendu du 4 octobre 2021, il est clairement mentionné que, pour le bâtiment b, les portes du B45 sont différentes de celles autres logements, ce qui illustre que celles-ci ne sont toujours pas posées à cette date, que les reprises de placo de l’appartements B 61 sont à reprendre, qu’en urgence il faut réaliser les séparatifs des gaines techniques des communs du bâtiments B et des joints, situation inchangée dans le cadre du compte-rendu du 18 novembre 2021 et des suivants hebdomadaires de novembre et décembre 2021 avec ajout de la précision que les retards résultant de l’inaction de la S.A.R.L. Bati décor 2B avaient aussi un impact sur les travaux d’électricité par manque de doublage dans le bâtiment B, et ce, jusqu’au jugement de redressement judiciaire de ladite société du 30 novembre 2021 qui aboutira à un jugement de liquidation judiciaire le 13 décembre 2022.

La lecture des nombreux comptes-rendus produits au débat permet à la cour de relever le blocage de la finalisation du chantier par l’inaction répétée et constatée de la S.A.R.L. Bati déco 2B, postérieurement au certificat du 4 octobre 2021, jusqu’au 21 mars 2022, puis à partir de cette date de son remplacement par une autre société pour lever les réserves et achever les travaux en cours -confer note sur la rubrique 4 du compte rendu de chantier du 21 mars 2022.

Ainsi, contrairement à ce que l’appelante laisse entendre, les 5 % restant pour que les travaux soient achevés et la livraison possible ne sont pas de simples finitions mais empêchaient la livraison programmée. C’est à juste titre que les deux architectes ont retenu une justification du retard pour deux mois supplémentaires, soit un total de 25 mois sur 28 mois de retard et, en conséquence, trois mois de retard non justifiés contrairement à ce que le premier juge a retenu.

* Sur l’indemnisation des préjudices

Si comme le premier juge l’a indiqué l’absence dans les dispositions contractuelles liant les parties de sanctions prévues en cas de retard dans la livraison du bien objet de la vente empêche l’allocation de pénalités, l’application des règles relatives au contrat permet d’allouer à ce titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi qu’il lui appartient de démontrer.

L’appelante invoque un privé d’un avantage fiscal à la suite de son achat immobilier, mais se contente d’affirmation alors qu’à aucun moment dans les documents contractuels liant les parties il n’est fait référence à cette disposition fiscale pas plus que dans les échanges produits, l’acte de vente auquel fait référence l’appelante dans ses écritures ne formalisant qu’une information donnée sur les avantages fiscaux possibles résultant de la mise en location d’un tel bien mais aucunement la volonté de l’appelante de bénéficier des avantages liés au dispositif fiscal dit « Pinel ».

En conséquence, la réalité de ce préjudice n’étant pas démontré, il ne peut donner lieu à indemnisation ; le jugement querellé est confirmé sur ce point.

En ce qui concerne la demande portant sur le paiement d’intérêt bancaires intercalaires en raison du retard de livraison.

Il n’est pas contesté que l’appelante, en raison du retard dans la livraison du bien qu’elle a financé par la souscription d’un crédit, a dû payer des frais bancaires intercalaires.

La réalité de ce préjudice est indéniable et, contrairement à ce que le premier juge a retenu, il constitue un préjudice indépendant de la perte de chance liée à l’absence de location du bien acquis et non livré.

Pour calculer, l’indemnisation dudit préjudice qui ne peut porter que sur les trois mois non justifiés, il convient de retenir une somme de 36,22 euros X 3 à ce titre -confer tableau d’amortissement joint au débat-, arrondie à 110 euros, telle que résultant des calculs réalisés par l’intimée en page n°22 de ses dernières écritures.

En ce qui concerne la demande portant sur l’absence de possibilités de location du bien acheté, compte tenu du retard non justifié de trois mois, de la livraison en mai 2022, avec une réception avec réserves dont notamment celle portant sur l’absence d’évier, de robinet et de meuble évier dans la cuisine, une absence de boîte aux lettres et des parties communes non dégagées, il y a lieu d’analyser les données produites.

L’appelante écrit que son bien a reçu l’évier, le meuble et le robinet manquant 15 mois après la date de réception avec réserves du 20 mai 2022, l’intimée fait valoir que seule la livraison était prévue, non la pose -ce qui est exact et résulte même des termes du

procès-verbal de réception et de l’échange par courriel du 20 juillet 2023, pièce n°71 de l’intimée- et que l’appelante n’a été disponible pour une livraison que le 8 mai 2023, l’ensemble à fournir ayant été commandé le 8 juillet 2022 avec une installation possible le 29 juillet 2022.

Ce n’est, en conséquence, qu’en raison de l’inaction de l’appelante que lesdits meubles n’ont pu être installés dans l’appartement que la semaine du 8 mai 2023, empêchant entre temps toute location, alors que le contrat de prêt immobilier et l’achat intervenu qu’il finançait avaient pour cause la volonté d’acquérir un bien immobilier pour le louer

pièce n°24 en sa page1.

Ainsi, ce n’est qu’une période de six mois au total qu’il convient de retenir à ce titre soit pour un loyer moyen -la limitation légale prévue par la loi Pinel étant écartée, la preuve d’un appel à ce dispositif n’étant pas rapporté.

Le loyer hors avantage Pinel qui doit être retenu, à défaut de contradiction de l’évaluation faite par l’appelante, soit pour un studio avec garage un minimum pour [Localité 1] de 600 euros mensuels, sur une période de six mois, et une somme de 3 600 euros, réduite, s’agissant d’une simple perte de chance, de 20 %, comme le premier juge l’a valablement explicité et retenu, pour une somme due à ce titre de 2 900 euros après arrondi.

Reste la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral que le premier juge a omis de traiter.

L’appelante réclame, à ce titre, une somme de 5 000 euros ; le retard non justifié retenu par la cour se limite à six mois si l’on retient la problématique de la fourniture de l’évier post-livraison, ce qui justifie, le préjudice né de ce retard en terme de stress, de déconvenues et d’espérance anéantie, l’allocation d’une somme de 3 000 euros.

Il convient donc de réformer le jugement entrepris à ce titre et de retenir un préjudice global à indemniser par la somme de 6 010 euros, sans la moindre nécessité de prononcé d’astreinte, le présent arrêt étant exécutoire par nature.

De plus, en raison de la limitation de l’indemnisation du retard retenu par application des clauses contractuelles liant les parties, il convient de rejeter la demande subsidiaire présentée par l’intimée en résolution du contrat, l’économie de ce dernier n’étant pas atteinte et remise en cause par les sommes allouées.

* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont engagées ; en conséquence, il convient de les débouter de leur demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la demande de mise à l’écart du débat et d’inopposabilité de la pièce n°91 de la S.C.I. Boulevard Maillot,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l’exception du montant global arrêté à titre de dommages et intérêts du par la S.C.I. Boulevard Maillot,

Statuant à nouveau,

Condamne la S.C.I. Boulevard Maillot à payer à titre de dommages et intérêts la somme de 6 010 euros à la S.C.I. Maelle,

Déboute la S.C.I. Maelle et la S.C.I. Boulevard Maillot du surplus de leur demande, y compris celles fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens en cause d’appel.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT