Chambre civile

Section 1

ARRÊT N°

du 9 AVRIL 2025

N° RG 24/017

N° Portalis DBVE-V-B7I-CH3W SD-C

Décision déférée à la cour : jugement du juge

des contentieux de la protection de BASTIA, décision attaquée

du 6 novembre 2023, enregistrée sous

le n° 1122000311

[E]

C/

S.A. 3F SUD

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

NEUF AVRIL DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANT :

M. [M] [E]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Linda PIPERI, avocate au barreau de BASTIA

INTIMÉE :

S.A. 3F SUD

Prise en la personne de son président en exercice,

domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Stéphanie SALDUCCI, avocate au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 janvier 2025, devant Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Vykhanda CHENG

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 9 avril 2025

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Valérie LEBRETON, présidente de chambre, et Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A. 3F Sud, venant aux droits de la S.A. Sud Habitat, et [N] [E] ont conclu un bail d’habitation le 21 juillet 2010, portant sur un pavillon sis [Adresse 3], à [Localité 4]. [N] [E] est décédée le 19 janvier 2022. M. [M] [E], son fils, s’est maintenu dans le logement. Plusieurs échanges intervenaient entre ce dernier, sa compagne et la S.A. 3F Sud, les premiers marquant leur souhait de voir le bail transféré, le bailleur indiquant qu’en l’absence de preuve pour M. [M] [E] de remplir les conditions pour pouvoir se maintenir dans le logement, il devait quitter les lieux.

Par exploit de commissaire de justice du 29 août 2022, la S.A. 3F Sud a assigné M. [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia aux fins notamment de voir ordonner l’expulsion de M. [M] [E], sans droit ni titre.

Par jugement en date du 6 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia a :

Constaté la résiliation de plein droit du bail d’habitation du 23 juillet 2010, portant sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 3], à compter du 19 janvier 2022, par l’effet du décès de [N] [E],

Constaté que M. [M] [E] est occupant sans droit ni titre du local d’habitation,

Dit qu’à défaut pour M. [M] [E] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion du local d’habitation sis [Adresse 3] et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, il sera procédé comme il est dit à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamné M. [M] [E] à payer à la S.A. 3F Sud une indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 419,99 ' et ce, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clefs,

Condamné M. [M] [E] à payer à la S.A. 3F Sud la somme de 500 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné M. [M] [E] aux entiers dépens de l’instance,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 5 janvier 2024, M. [M] [E] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises par RPVA le 4 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, M. [M] [E] demande à la cour d’appel de :

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia en date du 6 novembre 2023 en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau :

Ordonner le transfert du bail souscrit par la SA 3F Sud avec [N] [E] décédée à son fils M. [M] [E] qui y résidait depuis plus d’un an et ce, conformément aux dispositions de l’article 14 de la loi du 06 juillet 1989,

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner la SA 3F Sud au paiement de la somme de 1 500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises par RPVA le 2 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, la SA 3F Sud demande à la cour d’appel de :

Vu les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les pièces versées aux débats,

Juger que M. [M] [E] ne rapporte pas la preuve de ce qu’il vivait au domicile de [N] [E] depuis un an avant le décès de cette dernière et qu’il ne peut donc bénéficier des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989,

Juger que M. [M] [E] se trouve en outre en sous-occupation concernant ce pavillon de 3 pièces principales et ne peut donc se prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ct obtenir un transfert de bail,

Confirmer en conséquence le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à savoir :

Confirmer la résiliation de plein droit du bail d’habitation du 21 juillet 2010 portant sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 3], à compter du 19 janvier 2022, par l’effet du décès de [N] [E],

Confirmer que M. [M] [E] est occupant sans droit ni titre du local d’habitation sis [Adresse 3],

Confirmer qu’a défaut pour M. [M] [E] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion du local d’habitation sis [Adresse 3] et à celle de tous occupants de son chef avec 1'assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, il sera procédé comme il est dit à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Confirmer la condamnation de M. [M] [E] à payer à la S.A. 3F Sud une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 419,99 ' et ce, à compter du jugement entrepris et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés,

Confirmer la condamnation de M. [M] [E] à payer à la S.A. 3F Sud la somme de 500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Confirmer la condamnation dc M. [M] [E] aux entiers dépens de première instance,

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [M] [E] comme fondé ni en droit, ni en fait,

Y ajoutant, condamner M. [M] [E] à payer à la S.A. 3F Sud la somme de 2000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée par le conseiller de la mise en état le 4 décembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 27 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été appelée et la décision mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des appels

La recevabilité de l’appel principal et de l’appel incident n’est pas discutée et les éléments du dossier ne conduisent pas la cour à le faire d’office.

Sur la demande de transfert du bail signé le 21 juillet 2010

À titre liminaire, il sera précisé qu’il n’est pas nécessaire de reprendre l’intégralité du dispositif des conclusions des parties qui comportent des dire, juger ou donner acte qui ne sont pas réellement des prétentions. Seules constituent de véritables demandes, celles tendant à l’infirmation ou la confirmation de première instance en premier lieu, celles tendant à la condamnation ou au débouté en second lieu. En conséquence, la cour ne statuera pas sur ces types de demandes.

Dans son jugement du 6 novembre 2023, la juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bastia a constaté la résiliation de plein droit du bail litigieux, par l’effet du décès de [N] [E], retenant que M. [M] [E] échoue à démontrer une cohabitation avec sa mère un an au moins avant le décès de cette dernière, survenu le 19 janvier 2022, la S.A. 3F Sud démontrant par ailleurs le contraire.

M. [M] [E] reproche en premier lieu à la décision attaquée d’avoir considéré que les attestations n’étaient pas suffisamment précises quant à son installation au domicile de sa mère, alors même qu’elles mentionnent pour une grande partie d’entre elles le mois d’août ou de septembre 2020. Par ailleurs, il conteste être toujours en couple avec Mme [A] [T], affirme s’être séparé d’elle au moment de son installation chez sa mère mais préciser garder des liens étroits d’amitié avec elle. Il affirme que si sa société est toujours domiciliée chez son ex compagne, cela ne signifie pas que lui y a maintenu son domicile. Par ailleurs, il demande à la cour de ne tirer aucune force probante des photographies des boîtes aux lettres, prenant pour exemple le fait que le nom du compagnon de sa mère y est toujours inscrit en mai 2023 alors qu’il est décédé en 2019. Sur l’absence de réponse à l’enquête d’occupation adressée en octobre 2021 par le bailleur, l’appelant rappelle que sa mère était alors hospitalisée. Sur sa propre absence de réponse à la mise en demeure de la S.A. 3F Sud, il expose et démontre avoir subi un AVC le 20 janvier 2022 et avoir été arrêté jusqu’en juillet 2022.

La S.A. 3F Sud entend obtenir la confirmation du jugement attaqué, reprenant le manque de précision des attestations versées, qui doivent en tous les cas être écartées des débats comme ne respectant pas les prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile. Elle affirme que M. [M] [E] vit en réalité avec sa compagne, dans un immeuble proche de celui occupé jusqu’à son décès par sa mère. Elle indique le démontrer par la production des relevés des sociétés de M. [M] [E] et de sa compagne, domiciliés à la même adresse, par des photographies prises en mai 2023 de la

boîte aux lettres du couple où leurs noms sont toujours présents et de celle de [N] [E], où ne sont mentionnés que son nom et celui de son compagnon, M. [Z] [O] et par un avis de décès d’avril 2023 où

M. [M] [E] est cité comme étant l’époux de Mme [A] [T].

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, « lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré (') aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. (') A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier ».

L’appartement objet du litige étant un logement social, s’ajoute des conditions édictées à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir que le bénéficiaire du transfert de bail doit remplir les conditions habituelles d’attribution d’un tel logement et que le logement soit adapté à la taille de son ménage.

Il appartient à celui qui se prévaut du transfert de bail à son profit d’établir qu’il existait une véritable communauté de vie stable et continue avec la locataire en titre au moins un an avant le décès de cette dernière, soit en l’espèce avant le 19 janvier 2021.

S’il a été justement retenu par le premier juge que, sur cette période [N] [E] a été hospitalisée pendant plus de cinq mois, M. [M] [E] indique s’être maintenu dans le logement pendant ces périodes d’hospitalisation, ce qui est cohérent avec son affirmation selon laquelle il s’est définitivement installé chez sa mère à compter de septembre 2020.

Il affirme que la stabilité et la continuité de sa vie commune avec sa mère à compter de cette date est démontrée par les divers documents versés aux débats.

En premier lieu, la cour retient que c’est à bon droit que le premier juge a estimé que l’attestation d’assurance et l’avis d’imposition mentionnant l’adresse de [N] [E] comme domicile de M. [M] [E] ne pouvaient convaincre, ces deux documents ayant été établis sur la base de déclarations de l’appelant, postérieurement au décès de [N] [E].

En réponse à l’argument selon lequel les attestations doivent être écartées des débats comme ne respectant pas les mentions prescrites à l’article 202 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que cette absence de mention n’entraîne pas la nullité des documents et qu’en tout état de cause, selon l’article 200 du code de procédure civile, le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui sont soumis, en ce compris les attestations.

En l’espèce, il ressort de manière unanime des sept attestations de proches ou voisins de l’appelant que M. [M] [E] s’est occupé de sa mère dès que sa maladie s’est aggravée, ce qui n’est pas contesté par l’intimée. Cependant, rares sont celles affirmant que M. [M] [E] s’est installé dans son domicile de manière permanente dès le mois d’août ou septembre 2020. En effet, l’attestation de

M. [P] [E] (pièce intimée n°4) mentionne en terme ambigu cette installation (« autant dire que depuis septembre 2020, mon frère [M] vivait chez notre mère ») tout en indiquant que celle-ci a été très progressive, les nuits passées au domicile

n’intervenant que lorsque l’état de [N] [E] « s’est vraiment aggravé », sans précision temporelle. Or la progressivité décrite par M. [P] [E] ne répond pas aux critères de vie commune continue. Si celle de M. [V] [B] précise cette date, la cour observe qu’elle a été ajoutée à la phrase initialement écrite, après le point final apporté à celle-ci. M. [H] [K] affirme que M. [M] [E] résidait avec [N] [E] dès le mois d’août 2020, sans préciser en quoi il a pu distinguer, en qualité d’intervenant en nettoyage, une présence ponctuelle d’une résidence pérenne de l’appelant. D’ailleurs, il la date du mois d’août 2020, alors même que

M. [M] [E] indique s’être installé au mois de septembre. Il en est de même de l’attestation de Mme [F] [D], outre le fait qu’elle dit n’avoir constaté la présence de nuit de M. [M] [E] au domicile de [N] [E] qu’à compter des premières hospitalisations de cette dernière, soit après le 19 janvier 2021, selon bulletin de situation versé aux débats.

Les consorts [G] et Mme [Y] [J], occupants d’autres immeubles que celui concerné par le litige, disent régulièrement croiser M. [M] [E] depuis juillet 2020 ou septembre 2020, ce qui n’implique en rien une vie commune avec la défunte. S’ils disent également que M. [M] [E] demeurait avec sa mère depuis ses gros problèmes de santé, et ce dans un phrasé strictement identique, cela ne permet pas de dater la vie commune.

M. [X] [R] ne date pas plus l’installation permanente de

M. [M] [E] au domicile de sa mère, à l’instar de Mme [A] [T], qui parle de présence de l’appelant après de [N] [E] à compter de mai 2020 mais de vie commune « par la suite », sans précision.

Il en ressort des témoignages peu étayés, imprécis et établis pour les besoins de la cause par des voisins n’habitant pas le même immeuble ou des aides à la personne ne venant que ponctuellement au domicile de la défunte et ne pouvant donc témoigner de manière convaincante de la continuité et de la permanence de la vie commune alléguée par l’appelant. En l’absence d’un autre élément objectif, pièce administrative ou courrier à son nom et à cette adresse, M. [M] [E] échoue à démontrer la réalité et la pérennité de sa vie commune avec sa mère à compter du 19 janvier 2021.

A l’inverse, l’intimée produit plusieurs éléments tendant à démontrer que la communauté de vie entre Mme [A] [T] et l’appelant n’avait pas cessé en 2021 et que ce dernier continuait de vivre au [Adresse 1]. Le maintien de sa domiciliation professionnelle à cette adresse et la présence de son nom sur la boîte aux lettres de Mme [A] [T] début 2023 sont en effet des éléments probants solides, que les explications de l’appelant ne parviennent pas à affaiblir. En effet, il est difficile d’admettre qu’alors même qu’il exerce une activité d’auto-entrepreneur exigeant réactivité et présence, M. [M] [E] n’ait pu produire aucun courrier adressé à l’adresse qu’il revendique, de septembre 2020 à avril 2022 et n’ait pas procédé à un changement de son adresse. Cette incohérence ne peut être comparée au maintien du nom de personnes décédées sur une boîte aux lettres d’un appartement non réattribué car objet

d’un litige. Enfin, il n’apporte pas plus d’explications au fait qu’il soit mentionné comme époux de Mme [A] [T] par l’auteur d’un avis de décès en avril 2023, dont il est pourtant peu compréhensible qu’il l’ait mentionné à ce titre en cas de séparation du couple depuis près de trois ans.

C’est donc par une exacte appréciation en droit et en fait que le premier juge a estimé que M. [M] [E] ne remplissait pas les conditions du droit au transfert du bail posées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

A titre surabondant, il sera noté que M. [M] [E] ne remplit pas plus la condition posée à son article 40, relative à l’inadaptation de la taille du logement.

En effet, il résulte des écritures de M. [M] [E] qu’il vit seul à cette adresse, même s’il prétend recevoir régulièrement les enfants de son ex-compagne qu’il dit considérer comme les siens. Cependant, cette allégation n’est corroborée par aucun élément, alors même que Mme [A] [T] a établi une attestation pour la cause. L’appelant n’apporte pas la moindre preuve ni précision concernant l’âge, la situation de ces enfants ou la fréquence de leurs séjours allégués.

La cour retient dès lors que l’appartement n’est pas adapté à la taille de son ménage réduit à une seule personne, au regard du critère d’appréciation de l’article L621-2 du code de la construction et de l’habitation, qui dispose que sont insuffisamment occupés les locaux comprenant plus d’une pièce de plus que le nombre d’occupants.

L’argument selon lequel sa mère a pourtant vécu seule dans ce logement est inopérant car ces dispositions ont été modifiées par une loi du 23 novembre 2018, soit ultérieurement à la signature du bail.

Il y a donc lieu de dire que la S.A. 3F Sud est bien fondée à solliciter que soit constatée la résiliation de plein droit du bail en date du 21 juillet 2010 du fait du décès du locataire et ce, à la date du 19 janvier 2022.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé de ce chef.

Sur les autres chefs critiqués

M. [M] [E] a interjeté appel de tous les chefs du jugement rendu le 6 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Bastia. Cependant, il n’a motivé ses écritures que sur la résiliation du bail et est resté taisant sur les conséquences de cette résiliation, ne présentant aucune demande subsidiaire.

L’ancien article 954 du code civil, applicable à l’instance, dispose que « Les conclusions d’appel (') doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. (') La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

En l’absence de moyen au soutien des demandes d’infirmation des autres chefs de jugement, la cour ne peut que constater que c’est par juste application en fait et en droit que le premier juge a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 419,99 ' à compter de la décision de première instance, a fixé les modalités d’expulsion et le sort des meubles.

Le jugement sera confirmé en ces dispositions.

Sur les dépens d’appel et les frais irrépétibles

M. [M] [E], partie succombante, sera condamné aux dépens de première instance (le jugement entrepris étant confirmé en ses dispositions au titre desdits dépens) et de l’instance d’appel.

De même, sera confirmée sa condamnation aux frais irrépétibles exposés par l’appelante en première instance.

Il est équitable de le condamner, au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile, à verser à la S.A. 3F Sud la somme de 1 500 '.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bastia le 6 novembre 2023 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [M] [E] aux entiers dépens d’appel,

CONDAMNE M. [M] [E] à verser à la S.A. 3F Sud la somme de 1 500 ' au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIÈRE

LA PRÉSIDENTE