ARRÊT N°

XXX

COUR D’APPEL DE X

— XXX

ARRÊT DU 10 AVRIL 2013

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

XXX

Contradictoire

Audience publique

du 13 Mars 2013

N° de rôle : 11/02844

S/appel d’une décision

du Tribunal de Grande Instance de BESANCONen date du 28 novembre 2008 [RG N° 07/2794], arrêt cour d’appel de BESANCON 2^e chambre du 09/06/2010, arrêt Cour de cassation du 27/09/2011

Code affaire : 30B

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

XXX

Mots-clés: Bail commercial – Obligations du bailleur – Entretien et réparations – Installation électrique – Vétusté – Preuve (non) – Installation de prévention des incendies – Clause déchargeant le bailleur

PARTIES EN CAUSE :

XXX

dont le siège est sis XXX

APPELANTE

Représentée par la SCP DUMONT – PAUTHIER et M^e Patricia VERNIER-DUFOUR (avocats au barreau de BESANCON)

ET :

XXX

RCS PARIS N° D 421 263 476

dont le siège est sis XXX, XXX

INTIMÉE

Représentée par M^e Jean-Michel ECONOMOU (avocat au barreau de BESANCON) et M^e Robert BAUER (avocat au barreau de MONTBELIARD)

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

MAGISTRAT RAPPORTEUR : Monsieur B. POLLET, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, avec l’accord des Conseils des parties.

GREFFIER : Madame F. MERIAUX, Greffier.

Lors du délibéré :

Monsieur B. POLLET, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre, a rendu compte conformément à l’article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats :

Mesdames V. GAUTHIER et Z A , Conseillères.

GREFFIER : Madame D. BOROWSKI, Greffier

L’affaire, plaidée à l’audience du 13 mars 2013 a été mise en délibéré au 10 avril 2013. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

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FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 19 juillet 1988, la société SUPERIOR, aux droits de laquelle vient la SCI CONSORTIUM NEF MÉTIERS, a consenti à l’XXX un bail commercial portant sur des locaux à usage de magasin et d’entrepôt.

Par jugement en date du 28 novembre 2008 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance de X a, notamment, débouté l’XXX et la SCI CONSORTIUM NEF MÉTIERS de leurs demandes réciproques en résiliation du bail.

Ce jugement a été confirmé par arrêt de la présente cour d’appel, deuxième chambre commerciale, en date du 9 juin 2010.

Par arrêt en date du 27 septembre 2011, la cour de cassation a cassé l’arrêt précité du 9 juin 2010, mais seulement en ce que ce dernier arrêt avait débouté l’XXX de sa demande de résiliation du bail aux torts de la SCI CONSORTIUM NEF MÉTIERS.

Pour statuer ainsi, la cour de cassation a retenu que la cour d’appel, en considérant que les travaux rendus nécessaires par la vétusté de l’installation électrique n’étaient pas à la charge du bailleur sans relever de clause du bail mettant ces travaux à la charge du preneur, avait violé l’article 1719 du code civil.

*

L’affaire ayant été renvoyée par la cour de cassation devant la même cour d’appel autrement composée, l’XXX a régulièrement saisi la présente cour par déclaration en date du 1^er décembre 2011.

Elle demande à la Cour de prononcer la résiliation du bail aux torts de la SCI CONSORTIUM NEF MÉTIERS, avec effet au 11 mars 2009, date à laquelle elle a libéré les lieux, et de condamner la SCI CONSORTIUM NEF MÉTIERS à lui rembourser les loyers payés postérieurement à cette date ainsi qu’à lui payer la somme de 300 000 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal capitalisés conformément à l’article 1154 du code civil.

Au soutien de ses prétentions, l’XXX fait valoir que le bailleur a gravement manqué à ses obligations en s’abstenant, d’une part de mettre aux normes l’installation électrique, qui était vétuste, d’autre part de maintenir en état l’installation destinée à prévenir les incendies.

L’appelante sollicite une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*

XXX conclut au rejet des demandes de l’XXX et réclame à celle-ci une somme de 5 000 € au titre des frais non compris dans les dépens exposés pour assurer sa défense en cause d’appel.

Elle prétend que l’installation électrique n’était pas vétuste, qu’elle avait fait le nécessaire pour que la sécurité des locaux soit assurée et, en toute hypothèse, que les travaux dont l’XXX sollicitait l’exécution étaient, en vertu du bail, à sa charge.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux dernières conclusions de l’appelante déposées le 26 décembre 2012 et à celles de l’intimée déposées le 1^er octobre 2012.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance en date du 5 mars 2013.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu que la cassation partielle prononcée par l’arrêt de la cour de cassation du 27 septembre 2011 a porté sur la demande de l’XXX en résiliation du bail ;

Attendu qu’il s’ensuit, d’une part, que la saisine de la présente Cour, en tant que juridiction de renvoi, est limitée à cette demande, et, d’autre part, que l’XXX est libre d’invoquer, au soutien de sa demande, tous moyens ;

Attendu qu’il convient donc d’examiner les deux griefs allégués par l’XXX et susceptibles, selon elle, de justifier la résiliation du bail aux torts du bailleur:

— le défaut d’exécution de travaux rendus nécessaires par la vétusté de l’installation électrique,

— l’absence de système de sécurité contre les incendies ;

Attendu que les obligations du bailleur doivent être appréciées en considération des clauses du bail qui stipule:

'Le preneur tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et de menu entretien visées à l’article 1754 du code civil. Il supportera en outre celles de gros entretien visées à l’article 606, alinéa 3, du code civil.

(…) Le bailleur ne sera tenu que des grosses réparations visées à l’article 606 du même code.'

Sur la vétusté de l’installation électrique

Attendu que les clauses rappelées ci-dessus afférentes à l’entretien des locaux ne mettent pas expressément à la charge du preneur les travaux nécessités par la vétusté de l’installation électrique ;

Attendu que, dès lors, en vertu de l’article 1719 du code civil, ces travaux étaient à la charge du bailleur ;

Mais attendu qu’encore eût-il fallu que la vétusté de l’installation électrique fût établie ;

Or, attendu que les seuls justificatifs produits par l’XXX sur ce point – hors mis un devis de réfection de l’installation électrique qui ne constitue par une preuve de sa vétusté – sont deux factures de l’entreprise Y, en date du 18 décembre 2006 et du 26 mars 2007, sur lesquelles cette entreprise, amenée à effectuer de menues réparations électriques, a fait figurer la mention: 'nous attirons votre attention sur la vétusté de l’installation’ ;

Attendu que l’XXX n’a fait procéder à aucun constat par huissier ni à aucune visite par un expert ; qu’elle n’a invoqué la vétusté de l’installation électrique qu’au soutien de son assignation en résiliation du bail, en date du 8 novembre 2008, sans avoir auparavant sollicité du bailleur la réalisation de travaux de mise aux normes de cette installation et sans l’avoir, a fortiori, mis en demeure de procéder à de tels travaux, alors qu’elle n’avait pas hésité à réclamer judiciairement l’exécution d’autres travaux, notamment de peinture et ravalement ;

Attendu que, dans ces conditions, les éléments de preuve produits par l’XXX pour démontrer que l’installation électrique était vétuste apparaissent insuffisants ; qu’il ne peut, dès lors, être considéré que le bailleur a manqué à ses obligations sur ce point et que ce manquement justifiait la résiliation du bail ;

Sur l’installation de protection incendie

Attendu que, lors de la conclusion du bail en 1988, les locaux étaient équipés d’un système de protection contre les incendies consistant en des 'sprinklers’ ;

Attendu que l’annexe 1, G, au contrat de bail prévoit, concernant ces sprinklers, les travaux suivants à la charge du bailleur: 'isolés du local par une cloison en siparex de 10 cm’ ;

Attendu qu’il s’ensuit que seuls ces travaux d’isolation incombaient au bailleur, et non les travaux d’entretien de l’installation qui, en vertu des clauses rappelées ci-avant, étaient à la charge du preneur, à la seule exception de ceux visés à l’article 606, alinéa premier et deux, du code civil, c’est-à-dire les grosses réparations concernant le clos et le couvert ;

Attendu que, dès lors, le fait que les sprinklers n’aient pas été maintenus en état de fonctionnement ne saurait être imputé au bailleur ;

Attendu, par ailleurs, que le bailleur a fait procéder à un contrôle des locaux, concernant la sécurité contre les incendies, par la société SOCOTEC ; que celle-ci, aux termes de son rapport en date du 23 mars 2004, a préconisé la réalisation d’un système de désenfumage ;

Attendu toutefois que, dès lors que l’entretien des sprinklers était à la charge du preneur, la réalisation d’une installation de désenfumage, rendue nécessaire par le défaut d’entretien des sprinklers, n’était pas à la charge du bailleur ;

Attendu que, la demande du preneur en résiliation du bail aux torts du bailleur n’est donc fondée en aucun des moyens invoqués à son soutien ; qu’il convient de confirmer le jugement du 28 novembre 2008, en ce qu’il a rejeté cette demande et, par voie de conséquence, en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts du preneur ;

Attendu que la demande de l’appelante en restitution des loyers pour la période postérieure au 11 mars 2009 doit aussi être rejetée, dès lors que c’est de sa propre initiative et sans pouvoir justifier d’un motif imputable au bailleur qu’elle a quitté à cette date les lieux loués ;

Attendu que l’appelante, qui succombe en son recours, sera condamnée aux dépens d’appel ;

Attendu qu’il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés en cause d’appel ; qu’il ne sera donc pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,

Vu l’arrêt de la présente cour d’appel, deuxième chambre commerciale, en date du 9 juin 2010 et l’arrêt de la cour de cassation du 27 septembre 2011,

Statuant dans la limite de la cassation partielle prononcée par ce dernier arrêt,

CONFIRME le jugement rendu le 28 novembre 2008 par le tribunal de grande instance de X, en ce qu’il a rejeté la demande de l’XXX en résiliation de bail aux torts du bailleur, ainsi que sa demande en dommages-intérêts ;

Ajoutant au dit jugement,

REJETTE la demande de l’XXX en restitution de loyers ;

REJETTE toutes les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’XXX aux dépens d’appel, avec droit pour M^e ECONOMOU, avocat, de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LEDIT ARRÊT a été signé par B. POLLET, conseiller, faisant fonction de président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par D. BOROWSKI, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE