Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section D

ARRET DU 02 FEVRIER 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/00720

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 DECEMBRE 2013

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 12/03585

APPELANTE :

SARL LA CARAVELLE prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

XXX

XXX

XXX

représentée et assistée de M^e Nathalie CELESTE de la SCP DABIENS – CELESTE – KALCZYNSKI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Madame Z AO A épouse Y

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représentée par M^e Sylvie COUZINET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de M^e Sylvie COUZINET, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Béatrice BOUVIER PATE, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant

Madame D AD L AQ A

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représentée par M^e Sylvie COUZINET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de M^e Sylvie COUZINET, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Béatrice BOUVIER PATE, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant

Monsieur U G H

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

assigné les 14/04/14, 12/06/14 et 02/04/15 par dépot étude

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 26 Octobre 2015

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 NOVEMBRE 2015, en audience publique, Madame E F ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques MALLET, Président

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame E F, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Myriam RUBINI

L’affaire mise en délibéré au 15 décembre 2015 a été prorogée au 26 janvier puis au 02 février 2016.

ARRET :

— PAR DEFAUT.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, en remplacement du Président empêché, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur M A est décédé le XXX.

Il avait épousé en premières noces Madame C Megret, aujourd’hui décédée et dont il avait divorcé le 1^er juillet 1947. De cette union, est née Q A, elle-même décédée et laissant pour lui succéder son fils, U G H.

Il s’est remarié avec Madame D AD L, conjointe survivante, avec laquelle il a eu une seconde fille, Z A.

Par l’effet de la succession de M. M A, AT D L AQ A et Z A ainsi que M. U G H sont copropriétaires indivis des lots 18 et 19 de la copropriété d’un ensemble immobilier construit par la SCI Nouvelle Floride sur un terre-plein du domaine public qui lui a été concédé par le syndicat mixte des ports de plaisance de La Grande Motte et de Carnon (Sy.Mo.Ca), selon un contrat d’amodiation d’une durée de 35 ans à compter du 29 avril 1970.

L’article V de ce contrat contient la clause suivante : 'Il est fait observer que la domanialité publique du terrain s’oppose à ce que l’amodiataire puisse invoquer à son profit, dans ses rapports avec le concessionnaire, l’application des dispositions législatives régissant les baux commerciaux, à usage commercial ou industriel.'

Les époux A ont été bénéficiaires de ce contrat d’amodiation à compter du 25 septembre 1972.

Par acte du 22 janvier 1973, ils sont entrés en possession du lot 19 de l’ensemble immobilier dénommé le Miramar, soit un local à usage d’habitation des exploitants du commerce et ont exploité le lot 18 constituant le local commercial jusqu’au 24 avril 1980.

Les locaux sont constitués d’un restaurant-bar d’une surface de 172 m² avec occupation d’une terrasse de 50 m² qui se trouve sur le domaine public et d’un appartement de 53 m² à l’étage auxquelles on accède par un escalier privatif.

Par acte authentique du 24 avril 1980, les époux A ont donné à bail commercial aux époux X les deux lots dont s’agit, avec cession concomitante du fonds de commerce.

Par acte du 14 novembre 1991, les époux X ont cédé leur fonds de commerce à la SARL La Caravelle, y incluant le droit au bail et la propriété commerciale attachée aux locaux commerciaux suivant renouvellement du bail commercial.

La SARL La Caravelle exploite le restaurant-bar sous l’enseigne 'Le Marin’Sol', moyennant un loyer de 990 €, puis de 1 063,11 €.

Après le décès de M. M A, M^me Z A proposait, par courrier du 4 mars 2004, à la SARL La Caravelle d’acheter les murs des locaux au prix de 129 600 €. Les parties ne s’entendaient pas sur le prix, notamment du fait qu’une seule année restait à courir pour le contrat d’amodiation.

Par courrier du 6 avril 2007, le notaire en charge du règlement de la succession de M. M A proposait le renouvellement du bail commercial moyennant une augmentation conséquente du loyer pour le porter à 3 042,13 € par mois.

Par courrier du 20 juillet 2007, la SARL La Caravelle déclarait accepter le renouvellement du bail commercial aux mêmes charges et conditions que le bail expiré poursuivi par tacite reconduction.

Dans le cadre de la procédure de partage, l’expert judiciaire a retenu dans son rapport du 28 octobre 2008 une évaluation du bien à hauteur de 365 055 € et une valeur locative mensuelle de 3 042,13 €.

Par jugement du 16 juillet 2009, le tribunal de grande instance d’Annecy a ordonné le partage entre les coïndivisaires avec vente à l’amiable pour le prix de 360 000 €, avec un prix minimum de 330 000 €, à défaut aux enchères avec mise à prix à 360 000 €.

Par actes d’huissier en date des 26 août et 5 octobre 2009 AT D AQ A et Z A ont fait délivrer assignation à la SARL La Caravelle et à M. U G H devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins de requalification en contrat de sous-amodiation du bail commercial improprement dénommé et conclu avec la SARL La Caravelle.

Par jugement définitif du 14 juin 2011, le tribunal de grande instance de Montpellier a :

— dit que le contrat liant l’indivision Z A, D A et U G H n’est pas soumis au statut des baux commerciaux ;

— requalifié cette convention en contrat de sous-amodiation ;

— débouté la SARL La Caravelle de ses demandes en indemnisation ;

— débouté les consorts Z et D A de leur demande en fixation de loyers et en paiement ;

— dit n’y avoir lieu à allocation de sommes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Ce jugement retenait notamment dans sa motivation que :

'La convention n’est pas annulée mais requalifiée. Il n’y a pas lieu de remettre les parties en l’état où elles se trouvaient avant la signature du contrat litigieux. La demande en indemnisation de la SARL La Caravelle du fait de la disparition de son fonds de commerce est sans objet. Il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de la SARL La Caravelle ni même de fixer une indemnité d’occupation.

Aucune disposition légale n’impose de conclure un contrat de sous-amodiation par acte notarié.

Et les parties restent libres de maintenir ou pas pour l’avenir leurs relations contractuelles aux conditions qu’elles détermineront d’un commun accord. Il n’y a pas lieu de leur enjoindre de régulariser le contrat de sous-amodiation devant notaire.'

Suivant exploits des 25 mai et 4 juin 2012, il était demandé par AT D AQ A et Z A au tribunal de grande instance de Montpellier, au visa du jugement du 14 juin 2011, de :

Le cas échéant, entériner l’accord des parties sur la cession du contrat d’amodiation au profit de la SARL La Caravelle à un prix convenu entre elles selon l’offre amiable énoncée dans l’assignation introductive d’instance et valable 3 mois à compter de cet acte ;

Fixer le montant du loyer mensuel de sous-amodiation, dû à l’indivision A, à la somme de 3 042,13 € à compter rétroactivement du 6 avril 2007 et à défaut, à compter de l’exploit introductif d’instance du 21 septembre 2007, avec indexation à compter du 1^er avril 2012 selon l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE avec pour base celui du 4^e trimestre 2006 ;

Condamner la SARL La Caravelle à cette fin et dire qu’elle devra régler une provision mensuelle sur charges s’élevant à 530,26 € ;

Dire que la SARL La Caravelle devra supporter également le remboursement au profit du bailleur de la redevance annuelle d’amodiation, ainsi que des charges locatives habituelles dont la taxe d’ordures ménagères ;

Condamner la SARL La Caravelle à cette fin ;

Condamner la SARL La Caravelle à payer à Madame AQ A D née L, en sa qualité d’usufruitière à titre d’indemnité provisionnelle la somme de 112 474,30 € représentant un arriéré du loyer de sous-amodiation du 1^er avril 2007 au 31 décembre 2011, ladite somme arrêtée provisoirement à cette dernière date, sauf à parfaire et à compléter jusqu’à la décision définitive ;

Dire que la SARL La Caravelle dispose d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision pour s’acquitter de cet arriéré ;

Dire que, faute de ce faire, la convention sera résiliée de plein droit et l’expulsion de la SARL La Caravelle ordonnée ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

Déclarer la décision opposable à M. U G H en sa qualité de coïndivisaire ;

Condamner la SARL La Caravelle à payer à AT D AQ A et Z A la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonner l’exécution provisoire,

Condamner la SARL La Caravelle aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions du 27 juin 2013 devant ce tribunal, AT D AQ A et Z A abandonnaient leur demande de fixation du loyer et demandaient notamment de :

— prendre acte de leur volonté de mettre fin au contrat de sous-amodiation à durée indéterminée moyennant le respect d’un préavis raisonnable fixé au 30 juin 2013 ;

— et, à défaut de retenir la dénonciation du contrat, de prononcer sa résiliation aux torts de la société La Caravelle, et de dire que faute pour la société La Caravelle d’avoir délaissé les lieux, il y a lieu de la contraindre par toute voie de droit et en conséquence, d’ordonner son expulsion ;

— dire que la société La Caravelle ne peut solliciter l’indemnisation de la perte d’un fonds de commerce exclu du statut des baux commerciaux ;

— constater l’autorité de la chose jugée du jugement du 14 juin 2011 retenant entre autres que la société La Caravelle était parfaitement informée de la situation juridique et de l’existence d’un contrat d’amodiation.

La SARL La Caravelle concluait :

— à l’irrecevabilité de l’action en l’état de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 14 juin 2011 ;

— subsidiairement, à leur condamnation à la somme de 446 206 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la perte du fonds de commerce sans indemnité d’éviction à la suite du congé donné, alors que le fonds a été exploité depuis 1991 sous couvert d’un bail commercial, et au maintien dans les lieux jusqu’à paiement de cette somme ;

— très subsidiairement avant dire droit ordonner une expertise pour déterminer le préjudice.

M. U G H ne constituait pas avocat devant le tribunal.

*****

Par jugement réputé contradictoire en date du 19 décembre 2013, le tribunal de grande instance de Montpellier a :

Dit recevable l’action de AT D AQ A et Z A ;

Constaté que le contrat de sous-amodiation, tel que requalifié par jugement du tribunal de grande instance de Montpellier du 14 juin 2011, est à durée indéterminée du fait de sa tacite reconduction ;

Pris acte de la notification par AT D AQ A et Z A de leur volonté de mettre fin au contrat de sous-amodiation les liant à la SARL La Caravelle moyennant le respect d’un préavis raisonnable fixé au 30 juin 2013 ;

Dit que, faute pour la SARL La Caravelle d’avoir délaissé les lieux, il y a lieu de la contraindre par toutes voies de droit ;

En conséquence, ordonné son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit que la SARL La Caravelle ne peut solliciter l’indemnisation de la perte d’un fonds de commerce relevant du statut exclu des baux commerciaux ;

Débouté la SARL La Caravelle de ses demandes ;

Déclaré la décision opposable à M. U G H en sa qualité de coïndivisaire ;

Condamné la SARL La Caravelle aux dépens et à payer à AT D AQ A et Z A la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

APPEL

La SARL La Caravelle a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 29 janvier 2014.

M. U G H, bien que régulièrement assigné à l’étude d’huissier, par acte du 14 avril 2014 valant dénonce de la déclaration d’appel et des conclusions d’appel, réitérée pour ces dernières par actes des 12 juin 2014 et 2 avril 2015, n’a pas constitué.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 octobre 2015.

*****

Vu les dernières conclusions de la SARL La Caravelle en date du 30 décembre 2014, auxquelles il est expressément référé pour plus ample et complet exposé des motifs et du dispositif, et demandant à la cour, de :

* au visa de l’article 1351 du code civil, de l’article 4 du code de procédure civile, de l’assignation du 26 août 2009 et du jugement du 14 juin 2011 :

— Réformer la décision entreprise ;

— Juger irrecevable l’action de Mesdames Z A et D AQ A dirigées à son encontre, faute de qualité à agir ;

— Juger irrecevable leur action en l’état de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 14 juin 2011 et du principe de concentration des demandes ;

— Les condamner au paiement de la somme de 5 000 € pour procédure abusive ;

Subsidiairement, au visa des articles 1108, 1134, 1135 et 1147 du code civil :

— Constater l’absence de congé régulièrement délivré à son égard par AT D AQ A et Z A ;

— Les débouter de leur demande d’expulsion ;

À titre très subsidiaire, vu la disparition du fonds de commerce exploité depuis 1991 sous couvert d’un bail commercial délivré par les amodiataires :

— Juger que AT D AQ A et Z A doivent indemniser leur sous-amodiataire de la perte de son fonds de commerce ;

— Les condamner à lui payer la somme de 446 206 € à titre de dommages et intérêts, ;

— Juger qu’elle sera autorisée à se maintenir dans les lieux aux conditions usuelles de paiement du loyer jusqu’à versement effectif de l’indemnité qui lui est due au titre de son éviction par les amodiataires ;

— Avant dire droit, et pour le cas où la cour ne s’estimerait pas suffisamment éclairée sur son préjudice, désigner tel expert qu’il plaira à la cour de nommer avec pour mission d’évaluer la valeur du fonds de commerce ;

À titre très subsidiaire (sic),

— Juger que la résiliation unilatérale de la convention de sous-amodiation, suite au jugement ayant procédé à l’annulation du bail commercial, a pour effet de remettre les parties en l’état comme si cette convention de bail commercial n’avait jamais existé ;

— Condamner AT D AQ A et Z A à lui payer la somme de 385 721 € au titre de la restitution des loyers payés en exécution du bail commercial ;

À titre infiniment subsidiaire, au visa de l’article 1371 du code civil :

— Condamner AT D AQ A et Z A à lui payer la somme de 109 000 € sur le fondement de l’enrichissement sans cause ;

En tout état de cause, condamner AT D AQ A et Z A à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

*****

Vu les dernières conclusions en date du 31 mars 2015 de M^me Z Y née A et de M^me D L AQ A, auxquelles il est expressément référé pour plus ample et complet exposé des motifs et du dispositif, et demandant à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance du 19 décembre 2013,

— Sur la recevabilité, déclarer recevable leur action et dire n’y avoir lieu à statuer sur le moyen adverse nouveau d’irrecevabilité de l’action tirée de la soi-disant arrivée à échéance du contrat principal d’amodiation, non formulé en première instance et donc non soumis au double degré de juridiction ;

— Vu l’effet relatif des contrats en application des dispositions de l’article 1165 du code civil ;

— Débouter la SARL La Caravelle de son argumentation non sérieusement étayée relative à l’arrivée du terme du contrat de sous-amodiation auxquelles elle est tiers,

— En tout état de cause, déclarer ce moyen mal fondé et rejeté toutes les demandes reconventionnelles adverses exprimées en qualité de sous-amodiataire, si par impossible le contrat principal d’amodiation était considéré comme inexistant ;

Vu les articles 1134, 1165, 1709 et 1850 du code civil ;

— Constater que le contrat de sous-amodiation tel qu’il est requalifié par le jugement du tribunal de grande instance de Montpellier du 14 juin 2011, est à durée indéterminée du fait de sa tacite reconduction ;

— Prendre acte de la notification par elles de leur volonté de mettre fin au contrat de sous-amodiation les liant à la SARL La Caravelle moyennant le respect d’un préavis raisonnable fixé au 30 juin 2013,

En tout état de cause,

— Retenir que l’augmentation du loyer pour le mettre en adéquation avec la valeur locative constitue un motif légitime de révision du contrat entre les parties ;

— Retenir que le défaut d’accord sur la fixation du loyer caractérise une mésentente entre les parties ne permettant pas la poursuite de leurs relations et justifiant la résiliation aux torts du locataire ;

— En tant que de besoin, prononcer cette résiliation et à défaut, de retenir la dénonciation du contrat d’amodiation, prononcer sa résiliation aux torts de la SARL La Caravelle ;

— Dire que faute pour la SARL La Caravelle d’avoir délaissé les lieux, il y a lieu de l’y contraindre par toute voie de droit ;

— En conséquence, ordonner son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

Sur la demande indemnitaire adverse,

— Dire que la SARL La Caravelle ne peut solliciter l’indemnisation de la perte d’un fonds de commerce relevant du statut exclu des baux commerciaux précisément par le jugement définitif du 14 juin 2011 du tribunal de grande instance de Montpellier requalifiant le contrat des parties en contrat de sous-amodiation ;

— Constater l’autorité de la chose jugée par cette décision retenant entre autres, que la SARL La Caravelle était parfaitement informée de la situation juridique et de l’existence d’un contrat d’amodiation ;

— Constater que la demande d’indemnité de la SARL La Caravelle dénature le litige et les prétentions des consorts A ne visant l’expulsion de la SARL La Caravelle que dans la seule hypothèse de non-reconduction du contrat litigieux, dont il était proposé la poursuite dans l’exploit introductif d’instance moyennant un loyer en adéquation avec la valeur locative définie selon rapport d’expertise judiciaire datant de 2008 homologué dans la procédure de partage des consorts A par jugement définitif du tribunal de grande instance d’Annecy du 16 juillet 2009 ;

— Leur déclarer inopposable, du fait de leur qualité de tiers à ladite transaction, la prétention d’un éventuel prix fort, payé pour l’achat du fonds de commerce aux époux X ;

— En conséquence, dire n’y avoir lieu à expertise judiciaire ;

— Juger irrecevable la demande nouvelle en cause d’appel de la SARL La Caravelle fondée sur l’enrichissement sans cause et la débouter de sa demande fondée sur ce fondement ;

— Débouter la SARL La Caravelle de sa demande de remise en l’état des parties et de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires aux présentes ;

Sur l’opposabilité de la décision à Monsieur G H,

— Déclarer la décision opposable à M. U Le H en sa qualité de coïndivisaire,

— Dire qu’il y a lieu de porter à la somme de 8 000 € la condamnation de la SARL La Caravelle envers elles, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’y condamner ;

— Condamner la SARL La Caravelle aux dépens de première instance et d’appel dont distraction en application de l’article 699 du même code.

SUR CE

Sur la procédure :

Il sera statué par arrêt de défaut conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur le litige :

En préliminaire, la cour fait observer que le présent litige porte, pour l’essentiel, sur la résiliation du contrat de bail liant d’une part, les coïndivisaires A-G H, et d’autre part, la SARL La Caravelle.

Ce bail n’est autre que celui, initialement qualifié de bail commercial, en date du 24 avril 1980, conclu entre les époux A-L et les époux X (pièce 7 des intimées), renouvelé le 20 mars 1989, à effet du 25 avril 1989 (pièce 8 des intimées) et qui s’est depuis le 25 avril 1998, poursuivi par tacite reconduction, étant rappelé que ce même bail a été cédé par les époux X à la SARL La Caravelle, suivant acte du 14 novembre 1991 (pièce 9 des intimées).

Auparavant, du fait de la situation des locaux loués sur le domaine public, le syndicat mixte des ports de plaisance de La Grande Motte et de Carnon – et de Frontignan (Sy.Mo.Ca, devenu SyMoCaF) a consenti, par acte du 25 septembre 1972, aux époux A-L qui exploitaient alors leur fonds de commerce avant de le céder, un contrat d’amodiation d’une durée de 35 ans, prenant effet à compter du 29 avril 1970 (pièce 3 des intimées).

Ce contrat du 25 septembre 1972 était modifié par un avenant en date du 1^er juin 1993 à effet du 1^er janvier 1993, signé entre le SyMoCaF et les époux A-L, portant la durée de validité au 31 décembre 2017 (pièce 4 des intimées).

Il s’évince de ces éléments qu’en ayant jugé que 'le contrat liant l’indivision Z A, D A et U G H n’est pas soumis au statut des baux commerciaux’ et requalifié cette convention 'en contrat de sous-amodiation', le jugement rendu le 14 juin 2011 par le tribunal de grande instance de Montpellier visait seulement le contrat initial du 24 avril 1980, renouvelé à compter du 25 avril 1989, puis par tacite reconduction à compter du 25 avril 1998, et non pas le contrat d’amodiation en date du 25 septembre 1972.

En ce sens, cette disposition qui exclut toute application du statut des baux commerciaux à la relation contractuelle liant l’indivision A-G H à la SARL La Caravelle, est revêtue de l’autorité de la chose jugée.

Sur la qualité à agir de consorts A :

Outre le visa erroné de l’article 555 du code de procédure civile, contrairement à ce que sous-tendent AT D AQ A et Z A, il importe peu que cette fin de non-recevoir n’ait pas été soulevée en première instance dès lors qu’elle peut être opposée en tout état de cause, conformément aux dispositions de l’article 123 du même code.

La cour relève que M^me D AQ A agit bien comme titulaire, à titre personnel, du contrat de bail initial, même après sa requalification, ainsi que du contrat initial d’amodiation, toujours en vigueur jusqu’au 31 décembre 2017.

Par ailleurs, cette même intimée comme M^me Z A justifient tout autant de leur qualité d’héritières de M. M A (leur pièce 2). Il en est de même de la qualité d’héritier de M. U G H.

Mais surtout, comme souligné auparavant, alors que le litige tend à la résiliation du seul contrat de bail requalifié, en ce qu’il concerne les locaux loués dont ces coïndivisaires restent d’ailleurs propriétaires, il est inopérant pour la SARL La Caravelle de soulever un éventuel défaut de qualité de AT D AQ A et Z A à agir en leur qualité d’amodiataires.

Cette fin de non-recevoir sera donc en voie de rejet.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée :

La SARL La Caravelle soutient qu’en l’état de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu le 14 juin 2011, AT D AQ A et Z A ne sont pas recevables à solliciter, de nouveau, son expulsion, par l’assignation introductive d’instance des 25 mai et 4 juin 2012.

En effet, selon cette appelante, cette demande a déjà été tranchée et rejetée par le jugement précité tandis qu’elle s’analyse comme une nouvelle demande sur un même litige, nonobstant la modification de son fondement, ce qui contrevient au principe de concentration des moyens qui commandait à AT D AQ A et Z A de faire connaître l’ensemble de leurs demandes et de leurs fondements dès la première instance.

Ainsi, dans l’acte introductif d’instance ayant donné lieu au jugement du 14 juin 2011, ces intimées avaient requis du tribunal la requalification du bail liant les parties et partant, l’injonction aux parties de régulariser devant notaire le contrat de sous-amodiation ainsi requalifié et à défaut, que la SARL La Caravelle soit réputée occupante sans droit ni titre et que soit ordonnée son expulsion.

Toutefois, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans son dispositif tandis que s’ils peuvent être le soutien nécessaire de ce dispositif, ses motifs n’ont pas l’autorité de la chose jugée.

Au cas d’espèce, le dispositif du jugement du 14 juin 2011 ne statue sur aucune prétention relative à la demande d’expulsion, peu important que les motifs de ce jugement fassent état que suite à la requalification du contrat liant les parties, ' il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de la SARL La Caravelle ni même de fixer une indemnité d’occupation'.

Par ailleurs, la formule générale 'Rejette toutes demandes plus amples et contraires’ mentionnée dans ce même dispositif demeure dépourvue de la moindre portée et ne saurait suppléer l’absence de disposition spécifique à la demande d’expulsion.

Dès lors, par ces motifs ajoutés et complétant en ce sens le jugement déféré du 19 décembre 2013, la cour rejettera cette fin de non-recevoir soulevée par la SARL La Caravelle qui n’est pas fondée à soutenir que l’autorité de la chose jugée ne s’attache pas au dispositif des deux décisions précitées mais seulement aux demandes formulées en justice.

Sur le fond :

Ne pouvant soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux dès lors que le bail les liant comporte une emprise sur le domaine public, conformément à l’article L. 145-2, I, 3° du code de commerce, les parties relèvent, concernant lesdites relations, des dispositions du droit commun du louage des choses, par application des articles 1713 et suivants du code civil.

Au soutien de leurs prétentions tendant à se voir donner acte de leur volonté de mettre fin au 'contrat de sous-amodiation… moyennant le respect d’un préavis raisonnable fixé au 30 juin 2013', et en tout état de cause, tenant le défaut d’accord sur la fixation du loyer, à ce que soit prononcée la résiliation du contrat aux torts de la locataire, au visa 'des articles 1134, 1709 et 1850 du code civil', AT D AQ A et Z A se prévalent d’une dénonciation de ce contrat, valant congé, notifiée par leurs conclusions de première instance en date du 5 décembre 2012 (page 16 de leurs conclusions d’appel).

En premier lieu, la cour observe qu’est, au cas d’espèce, totalement inopérante la référence à l’article 1850 du code civil, en ce qu’il traite de la responsabilité du gérant d’une société civile.

En second lieu, il n’est aucunement discuté que le nouveau bail, issu de la tacite reconduction effective depuis le 25 avril 1998 et liant les parties, est à durée indéterminée.

Toutefois, conformément au droit commun des articles 1738 et 1739 du code civil, ce contrat qui a été reconduit aux mêmes conditions que le précédent, ne saurait prendre fin que par un congé délivré, en l’espèce, par les bailleurs, en observant les délais fixés par l’usage des lieux, et à tout le moins dans le respect de ces même délais, par une volonté non équivoque de ces bailleurs d’obtenir la restitution du bien loué.

Or, force est de constater que le congé invoqué à effet du 30 juin 2013 dont se prévalent AT D AQ A et Z A ne résulte que de conclusions de première instance notifiées au conseil de la SARL La Caravelle le 5 décembre 2012 – au surplus non communiquées en cause d’appel, le dossier du tribunal ne comportant que les ultimes écritures de ces parties remises au greffe le 27 juin 2013, comme visées dans le jugement du 19 décembre 2013.

D’évidence, quand bien même constitue-t-il un acte non formaliste, un tel congé n’a pas été notifié à la locataire, conformément à l’article 1736 du code civil, étant précisé que s’il a qualité pour représenter sa cliente dans le cadre du présent litige, le conseil de la SARL La Caravelle n’est pas pour autant le mandataire de cette dernière pour l’exécution du bail litigieux.

Par ailleurs, la cour relève que l’absence d’application du statut des baux commerciaux ne fait pas obstacle à l’application des clauses de ce bail qui demeure la loi entre les parties dans le cadre du régime du droit commun, dès lors qu’elles ne sont pas spécifiques audit statut.

En l’occurrence, le bail litigieux opposable à la SARL La Caravelle n’est autre que le bail renouvelé par acte du 20 mars 1989, tel que visé dans l’acte de cession au profit de cette société en date du 14 novembre 1991, stipulant le principe d’une résiliation qu’en cas de non-paiement du loyer ou de non-respect d’une seule des conditions de ce contrat par le preneur.

Précisément, à l’appui de leur demande de résiliation du bail, AT D AQ A et Z A ne reprochent nullement à la SARL La Caravelle de ne pas s’acquitter du loyer contractuellement prévu mais seulement, de refuser la réévaluation de ce loyer à un montant en adéquation avec la valeur locative, ce qui constitue, selon ces intimées, un juste motif de mettre fin unilatéralement aux relations contractuelles.

Toutefois, toute aussi légitime que soit la prétention des intimées à voir réévaluer le montant du loyer, le refus de cette réévaluation par la locataire appelante :

— témoigne, à tout le moins, que la SARL La Caravelle conteste la demande des intimées de mettre fin au contrat, contrairement à ce que mentionnent les premiers juges – en page 6 du jugement dont appel ;

— et surtout, ne peut pas constituer un manquement aux obligations contractuelles de sa part, dès lors que les bailleurs n’ont jamais saisi le juge pour modifier le montant du loyer, en dehors de l’application d’une clause d’indexation.

Enfin, il n’est aucunement invoqué le jeu de la clause résolutoire aux mêmes fins de résiliation.

Dans ces conditions, infirmant en cela le jugement déféré, la cour déboutera AT D AQ A et Z A de leur demande tendant à sa confirmation, notamment en ce que le jugement leur a donné acte de leur volonté de mettre fin au 'contrat de sous-amodiation’ et a dit que, faute d’avoir délaissé les lieux, il y avait lieu d’ordonner l’expulsion de la SARL La Caravelle.

Y ajoutant, la cour dira n’y avoir lieu à résiliation du bail liant les parties.

Enfin, tenant l’absence de résiliation et de mesure d’expulsion, les prétentions de la SARL La Caravelle à être indemnisée de son préjudice pour disparition de son fonds de commerce ou en restitution des loyers déjà versés, voire sur le fondement de l’enrichissement sans cause, sont sans objet.

Sur les autres demandes :

L’équité ne commande pas de faire droit aux demandes respectives des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en cause d’appel.

Succombant au principal de leurs prétentions, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel, avec pour ces derniers, distraction au profit de Maître Couzinet, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement rendu le 19 décembre 2013 par le tribunal de grande instance de Montpellier dans toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a reçu AT D L AQ A et Z A en leur action et constaté que le 'contrat de sous-amodiation’ tel que requalifié par le jugement en date du 14 juin 2011, est à durée indéterminée du fait de sa tacite reconduction ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, complétant ce jugement et y ajoutant ;

REJETTE les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir de AT D L AQ A et Z A et de l’autorité de la chose jugée attachée à leur demande d’expulsion, ainsi soulevées par la SARL La Caravelle ;

CONSTATE que le congé notifié par AT D L AQ A et Z A suivant conclusions de première instance en date du 5 décembre 2012, destiné à exprimer leur volonté de mettre fin au contrat de 'sous-amodiation’ consenti le 24 avril 1980, renouvelé à compter du 25 avril 1989, puis poursuivi par tacite reconduction à compter du 25 avril 1998, n’est pas opposable à la SARL La Caravelle ;

CONSTATE qu’il n’est pas justifié par AT D L AQ A et Z A d’un quelconque manquement aux obligations contractuelles de ce contrat de la part de la SARL La Caravelle ;

DÉBOUTE AT D L AQ A et Z A de leurs demandes de 'donner acte’ de leur volonté de mettre fin audit contrat, avec effet au 30 juin 2013, de celles aux fins de résiliation de ce contrat et d’expulsion de la locataire des lieux loués ainsi que de toutes autres demandes en découlant ;

DÉBOUTE la SARL La Caravelle de l’ensemble de ses demandes en indemnisation de ses préjudices ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en première instance comme en cause d’appel ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, tant de première instance que d’appel, avec pour ces derniers recouvrement direct au profit de Maître Couzinet, par application de l’article 699 du code de procédure civile, suivant son offre de droit.

LE GREFFIER. LE PRÉSIDENT.

CR/MR