ARRÊT N°

BUL/DB

COUR D’APPEL DE BESANÇON

— […]

ARRÊT DU 22 JANVIER 2019

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique

du 04 Décembre 2018

N° de rôle : N° RG 17/00613 – N° Portalis DBVG-V-B7B-DYZW

S/appel d’une décision

du Tribunal d’Instance de BESANCON

en date du 13 septembre 2016 [RG N° 11-14-0011]

Code affaire : 51E

Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

E F J C/ G H-Q, A Z

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur E F J

de nationalité française, demeurant […]

APPELANT

Représenté par M^e Laurent MORDEFROY de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, et M^e G BONNETAIN, avocats au barreau de BESANCON

ET :

Madame G H-Q

de nationalité française, demeurant […]

Monsieur A Z

de nationalité française, demeurant […]

INTIMÉS

Représentés par M^e Guillaume MONNET de la SCP MONNET – VALLA – RICHARD – BESSE, avocat au barreau de BESANCON

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

MAGISTRATS RAPPORTEURS : Monsieur E. MAZARIN, Président de Chambre, et Madame K L M conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, avec l’accord des Conseils des parties.

GREFFIER : Madame D. BOROWSKI , Greffier.

Lors du délibéré :

Monsieur E. MAZARIN, Président de Chambre a rendu compte conformément à l’article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats :

Madame B. L M et Monsieur L. D, Conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 04 décembre 2018 a été mise en délibéré au 22 janvier 2019. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

**************

Faits et prétentions des parties

Par acte du 15 septembre 2012, M. E F J a donné à bail à M. A Z et à M^me G R-Q un appartement situé […] à Besançon moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.200 €.

Suivant lettre recommandée avec avis de réception reçue le 19 août 2014, les locataires ont signifié à leur bailleur leur préavis d’un mois, arguant d’un motif professionnel à l’origine de leur départ.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 23 septembre 2014 par Maître X, huissier de justice mandaté par les locataires en leur absence et en celle du bailleur, et un autre état des lieux a été réalisé ultérieurement par Maître Y, huissier de justice, à la requête du bailleur.

Par exploit d’huissier délivré le 17 décembre 2014, M. E F J a fait assigner ses anciens locataires en paiement de diverses sommes notamment au titre de loyers, charges et réparations locatives, devant le tribunal d’instance de Besançon qui, par jugement rendu le 13 septembre 2016 :

— a condamné solidairement les locataires à lui payer 2.472,38 €,

— l’a débouté de ses demandes au titre des charges locatives, du coût des états des lieux, de la clause pénale et des frais de procédure conservatoire,

— a débouté les locataires de leur demande de dommages-intérêts,

— a rejeté le surplus des demandes, y compris celles au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dit que chaque partie supportera ses propres dépens.

Suivant déclaration parvenue au greffe le 10 mars 2017, M. E F J a relevé appel de cette décision,et aux termes de ses dernières écritures transmises le 30 octobre 2018, il conclut à son infirmation et demande à la cour de :

— condamner solidairement les intimés à lui payer les sommes suivantes :

* 2.820 € au titre des loyers correspondant à deux mois de préavis,

* 153,63 € au titre des état des lieux,

* 3.432,84 € au titre des réparations locatives,

* 1.722,08 € au titre des charges locatives,

— dire que ces sommes seront partiellement compensées par le montant du dépôt de garantie (1.200 €),

— rejeter la demande indemnitaire adverse,

— condamner solidairement les intimés à lui payer une indemnité de 2.000 € au titre des frais irrépétibles en sus des dépens de première instance et d’appel.

Par dernières écritures déposées le 31 octobre 2018, les consorts Z/ H-Q demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté le bailleur de ses demandes au titre des frais d’états des lieux, de remise en état des parquets et des sanitaires et des charges locatives,

— le réformer pour le surplus et statuant à nouveau,

— dire qu’ils justifient du bénéfice du préavis réduit et débouter le bailleur de ses entières prétentions,

— le condamner à leur payer ou, subsidiairement, à M^me G H-Q seule, la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts correspondant à la différence entre le prix demandé et le prix correspondant à la surface réelle du bien,

— le condamner à leur verser 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la Cour se réfère aux dernières conclusions susvisées de l’appelante, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 novembre 2018.

Discussion

* Sur le préavis réduit,

Attendu qu’en vertu de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur des dispositions de la loi du 24 mars 2014 (applicables exclusivement aux baux conclus après le 27 mars 2014), si le délai de préavis que doit observer le locataire avant de libérer les lieux est fixé à trois mois courant à compter de la réception par le bailleur de la lettre recommandée avec avis de réception ou de la signification de l’acte d’huissier, « en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte

d’emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois » ; qu’il est admis que l’énumération exhaustive des motifs ouvrant droit au préavis réduit exige d’en faire une application restrictive ;

Attendu que les consorts Z/ H-Q entendent se prévaloir du bénéfice du préavis d’un mois au motif qu’ils ont été contraints de libérer les lieux pour des raisons professionnelles ; qu’ils font ainsi valoir que l’interne en médecine qu’était alors M. A Z, a un statut de salarié (contractuel de la fonction publique), que le congé était justifié par une mutation professionnelle de ce dernier à Lyon et qu’il importe peu que la prise de fonction ait été antérieure d’environ quatre mois au congé lui-même comme l’a retenu à tort le premier juge pour écarter le bénéfice du préavis réduit ; qu’ils ajoutent que M^me G H-Q justifie également d’un premier poste contemporain de la délivrance du congé litigieux ;

Que M. E F J objecte que ses locataires ne pouvaient se prévaloir d’un préavis réduit d’un mois, dès lors que le congé lui a été notifié avant même que M^me G R-Q soit avisée de sa mutation et que le préavis réduit ne pouvait pas bénéficier à M. A Z exerçant une profession libérale (médecin) ;

Attendu que les locataires ont donné leur congé à M. E F J par lettre recommandée avec avis de réception reçue par celui-ci le 19 août 2014'; que M. A Z justifie de l’autorisation qui lui a été donnée par le directeur de l’UFR Sciences médicales et pharmaceutiques de l’université de Franche-Comté, où il poursuivait son internat de médecine, d’effectuer son 8^e semestre de stage hospitalier du DES d’oncolongie-radiothérapie au Centre Léon Bérard à Lyon pour l’année universitaire 2014/2015 et de ce que ce stage s’est déroulé au sein de cet établissement du 1^er mai au 31 octobre 2014 ;

Attendu cependant que si le bailleur ne peut être suivi en son argument tendant à soutenir que le préavis d’un mois ne bénéficierait pas à M. A Z au motif que celui-ci exerçait une profession libérale, alors qu’il n’était encore qu’interne en médecine et que c’est en cette qualité qu’il a effectué ce stage, il y a lieu en revanche de relever qu’un stage effectué pendant une durée de six mois dans le cadre d’un cursus universitaire ne saurait être assimilé à une mutation professionnelle au sens du texte précité ; que par ailleurs si l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’exige pas que la mutation professionnelle décidée par l’employeur ou le premier emploi obtenu implique un éloignement géographique et/ou un déménagement sur une autre commune, encore faut-il que le locataire qui s’en prévaut justifie que l’événement invoqué entre dans le champ du texte susvisé ; que la cour considère, pour les mêmes motifs que ceux exposés pour le cas de M. A Z, que l’affectation d’un étudiant en troisième cycle d’études médicales dans un service hospitalier, comme ce fut le cas de M^me G H-Q dans le service de gastro-entérologie du CHU de Besançon du 3 novembre 2014 au 3 mai 2015 inclus, ne constitue pas un « premier emploi » au sens du texte précité ;

Attendu en conséquence que les intimés ne peuvent se prévaloir valablement du bénéfice du préavis réduit d’un mois, de sorte qu’ils sont redevables des loyers jusqu’au terme du préavis de trois mois, comme l’a retenu à raison le premier juge ;

* Sur les loyers et charges,

Attendu qu’en vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer au bailleur à échéances convenues le loyer et les charges récupérables conformément aux termes du bail ;

Que s’agissant en premier lieu des loyers, il n’est pas contesté que les intimés ont acquitté leur loyer d’août 2014 ainsi qu’une somme de 300 € au titre du mois de septembre 2014 ; qu’ils sont néanmoins redevables des loyers jusqu’au 19 novembre 2014 inclus, soit une somme de 2.860 €, se décomposant

comme suit :

— septembre 2014': 1.200 € – 300 € = 900 €

— octobre 2014': 1.200 €

—  1^er au 19 novembre 2014': 1.200 x 19/30 = 760 €

total : 2.860 €

Que M. E F J limitant sa prétention à la somme de 2.820 €, il convient de faire droit à sa demande de condamnation solidaire de ses preneurs dans la limite de ladite somme, étant précisé que ces derniers ont signé une clause de solidarité ;

Attendu, s’agissant en second lieu des charges locatives, qu’aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification ; qu’elle peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle ;

Qu’ainsi que l’a justement retenu le premier juge, l’absence de mention relative à la provision sur charges dans le contrat de bail liant les parties ne dispense pas le locataire de payer les charges locatives récupérables, ce d’autant que dans le paragraphe intitulé « obligations du locataire » figure celle de payer les charges récupérables aux termes convenus et qu’il est expressément stipulé, à la suite des modalités relatives au loyer, que le locataire est tenu de s’acquitter des charges, prestations et impositions récupérables dont le détail est ainsi libellé : « eau, poubelles, communs entretien et électricité » ; que les preneurs ne peuvent donc sérieusement soutenir qu’en l’absence de mention de charges locatives dans le bail, elles étaient incluses dans le prix du loyer ;

Mais attendu que M. E F J n’administre pas davantage qu’en première instance la preuve du bien fondé de sa créance à ce titre, dès lors qu’il ne produit à l’effet d’étayer sa demande de condamnation de ses contradicteurs à une somme de 3.432,84 € qu’un document non daté émanant de l’agence AICI faisant apparaître la répartition des millièmes de la copropriété de l’immeuble sis […] à Besançon, l’appartement loué aux consorts Z/H-Q représentant 258,29/1.000èmes, sans toutefois produire la moindre justification de dépenses au titre des charges récupérables ;

Que le jugement déféré qui a rejeté la demande du bailleur sera confirmé de ce chef ;

* Sur les frais d’état des lieux d’entrée et de sortie,

Attendu qu’en vertu du bail signé le 15 septembre 2012, il est stipulé qu’un état des lieux est établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clefs, et qu’à défaut d’état des lieux établi amiablement il sera établi à frais partagés par moitié par huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente ;

Que les intimés s’opposent au paiement des frais d’état des lieux sollicités au motif qu’ils étaient favorables à un constat amiable à l’entrée dans les lieux et qu’ils ont pris en charge le coût du constat de sortie des lieux concomitant à la remise des clefs ;

Attendu que la bail n’évoquant pas la nécessité d’un désaccord, c’est à tort que le premier juge a écarté la demande en considérant non rapportée la preuve d’un désaccord des preneurs sur la réalisation d’un état des lieux amiable entre les parties ;

Que dans ces conditions chacune des parties doit prendre à sa charge l’un des états des lieux ; qu’il

n’est pas contesté que le coût du constat d’état des lieux d’entrée du 15 septembre 2012 a été supporté par le bailleur alors que celui établi par Maître X le 23 septembre 2014 l’a été par les locataires sortants ; qu’il s’ensuit que ces derniers ne sont redevables d’aucune somme à M. E F J ;

Attendu qu’aux termes d’une attestation établie le 25 septembre 2014 Maître X indique qu’à l’issue de son constat de sortie des lieux le 23 septembre 2014 les clefs de l’appartement lui ont été remises par les locataires sortants, qui l’avaient mandatée, et qu’elle les a déposées le 25 septembre 2014 en l’étude de Maître Y, conformément à la demande du bailleur, lesquelles se décomposaient en deux clefs de l’appartement, deux clefs de la porte de l’immeuble, deux clefs de la boîte aux lettres et une clef du local situé entre le 2^e et le 3^e étage ; que c’est dès lors à juste titre que les intimés considèrent que le coût du constat établi à la requête de M. E F J par Maître Y le 25 novembre 2014, soit plus de deux mois après la remise des clefs, ne saurait leur être imputé à hauteur de moitié dans la mesure où en raison de sa tardiveté il est dépourvu de toute force probante quant à l’opposabilité aux intéressés de l’état des lieux alors relevé par l’auxiliaire de justice ;

Que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette prétention du bailleur ;

* Sur les réparations locatives,

Attendu qu’en vertu des dispositions de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire répond des dégradations ou pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas lui-même introduit dans le logement ; qu’il lui incombe également d’assurer l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction cas fortuit ou de force majeure ;

Attendu qu’en l’espèce, M. E F J fait valoir que l’appartement avait été rénové avant l’entrée dans les lieux des consorts Z/H-Q et que les dégradations observées sur les parquets et les peintures sont imputables à ceux-ci, en ce qu’ils excèdent un état d’usure normale, de même que les défauts d’entretien des sanitaires et du climatiseur ; que les intimés contestent devoir la moindre somme au titre de réparations locatives, le constat de Maître X ne faisant, selon eux, état d’aucune dégradation, estimant que quelques traces sur les peintures et quelques rayures sur le parquet ne justifient pas une rénovation complète des lieux et précisant enfin que le climatiseur n’ayant jamais fonctionné il ne saurait donner lieu à aucune charge d’entretien ;

Attendu qu’en premier lieu, il est rappelé que l’état des lieux réalisé le 25 novembre 2014 soit deux mois après la remise définitive des clefs par Maître X au mandataire du bailleur ne peut être considéré comme ayant force probante, le bailleur procédant par affirmation lorsqu’il prétend que les intimés se seraient rendus dans les lieux postérieurement à cette remise des clefs au motif que l’occupant de l’appartement du 2^e étage atteste (pièce n°10) avoir entendu les 18 et 19 octobre 2014 que « quelqu’un était venu dans l’appartement » litigieux et qu’il lui « semblait qu’on y avait fait des travaux bruyants », alors que l’identité de cette ou ces personnes demeure inconnue et qu’en tout état de cause les intimés n’étaient plus en possession des clefs ;

Qu’il ressort de l’état d’entrée dans les lieux daté du 15 septembre 2012 que le bien donné à bail avait été rénové à neuf ;

1/ sur les frais de vitrification du parquet,

Attendu que les sols des pièces de l’appartement, à l’exception des pièces d’eau, étaient composés à l’entrée dans les lieux de parquet en résineux vernis à neuf et de parquet vitrifié neuf, à l’exception de

la mezzanine (parquet non vitrifié) ;

Qu’à la lecture du constat de sortie des lieux, il est relevé la présence de fines rayures sur le parquet dans la plupart des pièces à l’exception de la petite chambre à l’étage et de la mezzanine, que le premier juge a considéré à raison comme étant en lien avec un usage normal des lieux après deux ans d’occupation ; que la demande tendant à la vitrification de la quasi intégralité du sol parqueté, soit à une remise à neuf, doit être rejetée et le jugement confirmé en ce qu’il a ainsi statué de ce chef ;

2/ sur l’état de la peinture,

Attendu que si les peintures murales et de plafond avaient été refaites à neuf à l’entrée dans les lieux, il ressort du constat de sortie du 23 septembre 2014 qu’ont été relevées des traces blanches, noires ou noirâtres dans toutes les pièces à l’exception de la salle de bains, dont certaines qualifiées de « légères » ainsi que cinq impacts sur les murs de la pièce à vivre, un sur ceux de la salle de bains et un sur ceux de la petite chambre à l’étage ;

Que c’est par des motifs adoptés que le premier juge a considéré que ces traces et impacts excédaient l’usage normal d’un appartement occupé durant deux ans et a fait droit à la demande du bailleur à hauteur de la somme de 589,38 € conformément au devis de l’entreprise Ecorenov du 30 novembre 2014 ;

3/ sur l’état des sanitaires,

Attendu que l’huissier de justice a relevé que le WC et son abattant étaient en bon état et nettoyé, que la chasse d’eau fonctionnait et que le lave-mains avec robinetterie mitigeur et faïence murale étaient en bon état ; qu’elle n’a relevé aucune présence de tartre dans le WC situé dans la salle de bains, précisant que le tout était en bon état et fonctionnait ; que dans ces conditions c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande du bailleur tendant à la condamnation des locataires sortants au paiement d’une somme de 187 € au titre d’ une remise en état des sanitaires, à savoir application d’un détartrant, remplacement de joints et application de graisse pour têtes de robinets ;

4/ sur l’entretien du climatiseur,

Attendu qu’aux termes du bail, les preneurs étaient tenus de faire procéder à un entretien annuel du climatiseur ; que celui-ci était neuf lors de l’entrée dans les lieux et fonctionnait selon la mention portée au constat du 15 septembre 2012 ; que lors de l’état des lieux de sortie, Maître X a relevé que le climatiseur était en bon état et fonctionnait ;

Que dès lors qu’ils ne justifient pas avoir procédé à un tel entretien alors qu’ils sont demeurés dans les lieux durant deux années et qu’il est démontré que cet équipement fonctionnait, il y a lieu de confirmer partiellement le jugement déféré qui a mis à leur charge le coût d’un entretien annuel suivant devis de TSC Distribution du 12 janvier 2015, mais en retenant la somme de 201,30 € ttc au lieu de 183 € ht ;

* Sur la demande de dommages-intérêts,

Attendu que les consorts Z/H-Q exposent que la surface habitable de l’appartement n’est pas mentionnée dans le bail contrairement à l’exigence prescrite par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et que la différence entre la surface réelle du bien (61,89 m²) et celle mentionnée dans l’annonce (110 m²) leur a causé un préjudice, dans la mesure où le montant du loyer s’avère disproportionné au regard de cette surface et correspondait davantage à un appartement ancien en centre ville avec cheminée, parquet et moulures ; qu’ils sollicitent l’allocation d’une somme de 10.000 € en réparation du préjudice qu’ils allèguent avoir subi à ce titre ;

Que le bailleur conteste toute tromperie dont auraient été victimes les preneurs sur la réelle superficie de l’appartement alors qu’elle résultait du diagnostic annexé au bail qui visait la surface habitable dite « loi Carrez » ;

Attendu en effet, qu’il ressort du bail du 15 septembre 2012 qu’à la rubrique « surface habitable » il est manuscritement indiqué « voir diagnostic » et que le diagnostic réalisé par le cabinet Vinci le 2 août 2012, annexé au bail et portant le paraphe « AL » pour A Z, a manifestement, compte tenu de son antériorité de plus d’un mois, été porté à la connaissance du preneur à la date de signature du bail ; que dans ces conditions, les consorts Z/H-Q valablement informés de la surface réelle habitable, n’ont pas été trompés quand bien même celle-ci n’aurait pas correspondu à celle indiquée dans l’annonce, la différence sensible entre la surface réelle et l’indication portée sur l’annonce n’ayant pu par ailleurs échapper à des locataires normalement vigilants lors de la visite des lieux ;

Que le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle des intéressés ;

* Sur les comptes entre les parties,

Attendu qu’il est établi par le contrat de bail qu’un dépôt de garantie de 1.200 € a été remis au bailleur par les consorts Z/H-Q lors de l’entrée dans lieux ;

Qu’il résulte des développements qui précèdent que ces derniers sont redevables des sommes suivantes :

— loyers restant dus : 2.820,00 €

— entretien du climatiseur : 201,30 €

— travaux de peinture : 589,38 €

total : 3.610,68 €

Que par l’effet de la compensation, il convient de condamner solidairement les consorts Z/H-Q à payer à M. E F J la somme de (3.610,68 ' 1.200 =) 2.410,68 € ;

* Sur les demandes accessoires,

Attendu que l’appelant et les intimés succombant partiellement en leurs demandes devant la cour, il est équitable de leur laisser la charge de leurs frais irrépétibles d’appel, la disposition du jugement déféré relative à l’indemnité de procédure étant par ailleurs confirmée ;

Qu’en revanche les consorts Z/H-Q, qui succombent au principal, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement rendu par le tribunal d’instance de Besançon le 13 septembre 2016, à l’exception du quantum de la somme allouée au principal et de sa disposition relative aux dépens.

L’infirmant de ces seuls chefs et statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. A Z et M^me G H-Q à payer à M. E F J la somme de deux mille quatre cent dix euros et soixante huit centimes (2.410,68 €).

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. A Z et M^me G H-Q in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

Ledit arrêt a été signé par M. Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Dominique Borowski, greffier.

Le Greffier, le Président de chambre