ARRÊT N°

[…]

COUR D’APPEL DE BESANÇON

- […]

ARRÊT DU 18 JANVIER 2022

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique du 30 novembre 2021

N° de rôle : N° RG 19/02514 – N° Portalis DBVG-V-B7D-EGRO

S/appel d’une décision du Tribunal de grande instance de Belfort en date du 22 novembre 2019 [RG N° 15/00674]

Code affaire : 51Z Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

H J Z C/ B X, S.A.R.L. CMG IMMO, SARL FCP IMMO, D Y

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur H J Z

né le […] à […],

demeurant […]

Représenté par M^e L-Sébastien GAROT de la SCP D’AVOCAT GAROT, avocat au barreau de BELFORT

Représenté par M^e Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANÇON

APPELANT

ET :

Monsieur B X

né le […] à […]

demeurant […]

Représenté par M^e Yannick BARRE, avocat au barreau de MONTBÉLIARD (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/00264 du 23/01/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BESANÇON)

S.A.R.L. CMG IMMO prise en la personne de ses représentants légaux demeurant pour ce audit siège,

sise […]

Représentée par M^e Richard BELIN de la SCP BELIN – DAREY – ROBIN, avocat au barreau de BELFORT

Représentée par M^e Isabelle TOURNIER de la SCP SCP CODA, avocat au barreau de BESANÇON

SARL FCP IMMO Société en liquidation judiciaire, représentée par M^e I, es qualité de liquidateur judiciaire

[…]

Représentée par M^e Sylvie MARCON-CHOPARD, avocat au barreau de BELFORT

INTIMÉS

Monsieur D Y

né le […] à LONS LE G (39002) de nationalité française,

demeurant […]

Représenté par M^e Richard BELIN de la SCP BELIN – DAREY – ROBIN, avocat au barreau de BELFORT

Représenté par M^e Isabelle TOURNIER de la SCP SCP CODA, avocat au barreau de BESANCON

PARTIE INTERVENANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre.

ASSESSEURS : Messieurs L-M N et F G, Conseillers.

GREFFIER : Madame Leila ZAIT Greffier.

Lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre

ASSESSEURS : Messieurs L-M N et F G, conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 30 novembre 2021 a été mise en délibéré au 18 janvier 2022. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

**************

Faits, procédure et prétentions des parties
Les lots n° 1 et n° 11 dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété situé […] à Danjoutin et […] ont été vendus une première fois le 11 juin 2013 par la SEP Jacquot Danjoutin 39, composée des sociétés CMG Immo et FCP Immo et ayant pour co-gérants M. D Y et M. B X, à M. X au prix de 25 000 euros, puis une seconde fois le 29 août 2013 par M. X à M. H Z au prix de 95 000 euros.

Par exploit d’huissier délivré le 10 juin 2015, la société CMG Immo et M. Y ont fait assigner M. X devant le tribunal de grande instance de Belfort en rescision pour lésion de la première vente du 11 juin 2013, puis ont fait intervenir M. Z à l’instance par acte du 5 mars 2016.

Selon conclusions du 18 décembre 2018, la SARLU FCP Immo, représentée par M. A

I, ès qualités de liquidateur judiciaire, est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement du 22 novembre 2019 rendu après expertise judiciaire, le tribunal de grande instance de Belfort a :

- constaté que M. Y a été déclaré irrecevable en ses demandes par jugement définitif du tribunal de grande instance de Belfort du 21 novembre 2016 ;

- rejeté les « exceptions d’irrecevabilité » soulevées par M. Z ;

- ordonné la rescision de la vente du 11 juin 2013 intervenue entre la SEP Jacquot Danjoutin 39 et M. X ;

- ordonné la restitution des lots concernés par M. Z au profit de la société CMG Immo et de la liquidation judiciaire de la société FCP Immo concomitamment au paiement de la somme de 25 000 euros par ces derniers à M. Z ;

- condamné M. X à payer à M. Z la somme de 70 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 29 août 2013 ;

- condamné in solidum M. X et M. Z à payer à chacune des sociétés CMG Immo et FCP Immo la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire taxée à la somme de 13 971,58 euros ;

- condamné M. X à garantir M. Z des condamnations intervenues à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

- ordonné l’exécution provisoire de sa décision.

Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré que :

- les demandes formées par la société CMG Immo, ainsi que par la SARLU FCP Immo, intervenante volontaire représentée par son liquidateur judiciaire, sont recevables dans la mesure où chacune exerce l’action pour sa moitié indivise ;

- le vendeur initial est recevable à engager son action à la fois contre son acquéreur et contre le sous-acquéreur, dès lors que M. X a aliéné l’immeuble à son tour ;

- le tribunal qui ordonne la rescision pour lésion peut dans le même jugement ordonner la restitution du bien, même à l’encontre du sous-acquéreur de bonne foi ;

- il résulte de l’expertise que les sociétés CMG Immo et FCP Immo ont été lésées de plus des sept douzièmes au sens des articles 1674 et 1675 du code civil lors de la vente du 11 juin 2011, ce qui fonde la rescision de ladite vente ;

- en conséquence et en l’absence d’option de M. Z dans les termes prévus par l’article 1681 du même code, la restitution de l’immeuble doit être ordonnée conformément au souhait des demandeurs et les sociétés CMG Immo et FCP Immo doivent restituer à M. Z le prix versé de 25 000 euros ;

- aux termes de l’article 1626 du code précité, M. X est tenu de la garantie d’éviction vis-à-vis de M. Z et doit donc lui verser la somme de 70 000 euros outre intérêts.

Par déclaration parvenue au greffe le 20 décembre 2019, M. Z a régulièrement interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu’il a constaté que M. Y a été déclaré irrecevable en ses demandes par jugement définitif du 21 novembre 2016 et a condamné M. X à le garantir des condamnations prononcées à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Selon ses dernières conclusions transmises le 2 septembre 2020, il demande à la cour de :

- débouter la SARL CMG Immo et la SARLU FCP Immo, représentée par son liquidateur, de leurs demandes ;

- subsidiairement et en cas de restitution du bien à ces dernières, les condamner solidairement à lui rembourser la somme principale de 95 000 euros majorée des frais et intérêts moratoires au taux légal, précédemment à la restitution ou pour le moins concomitamment, et condamner M. X à le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre lui ;

- dans tous les cas, condamner solidairement la SARL CMG Immo, M. Y, la SARLU FCP Immo et M. X à lui payer 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel incluant les frais d’expertise judiciaire.

Il fait valoir que :

- M. X, en qualité de gérant de la SARL FCP Immo et de cogérant de la SEP Jacquot Danjoutin 39, avait la double qualité de vendeur et d’acquéreur, au surplus dans une transaction associant des professionnels de l’immobilier, de sorte que la modicité du prix procède d’une intention libérale ce qui est exclusif de l’action en rescision ;

- subsidiairement, en qualité de tiers de bonne foi, il a payé le juste prix du bien immobilier à son propriétaire légitime apparent ce dont il résulte que la demande de complément de prix à son encontre n’est pas fondée ;

- infiniment subsidiairement, en application de l’article 1681 du code civil, la restitution du bien implique le remboursement par les sociétés CMG Immo et FCP Immo du prix de 95 000 euros qu’il a versé ;

- M. X étant tenu de la garantie d’éviction à son égard, il devra le garantir de toutes condamnations.

M. X a formé appel incident le 12 juin 2020 en sollicitant l’infirmation du jugement entrepris sauf en ce qu’il a constaté que M. Y a été déclaré irrecevable en ses demandes par jugement définitif du 21 novembre 2016 et a rejeté les exceptions d’irrecevabilité soulevées par M. Z.

Il a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 15 octobre 2021 pour demander à la cour d’infirmer le jugement concernant les chefs susvisés et, statuant à nouveau de :

- débouter la SARL CMG Immo, la SARLU FCP Immo représentée par son liquidateur et M. Y de l’intégralité de leurs demandes ;

- les condamner solidairement à lui payer 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise taxés à 13 971,58 euros.

Il expose que :

- l’intention libérale est établie en ce qu’elle porte sur la différence entre le prix de vente et la valeur réelle, et est exclusive de toute lésion étant précisé que M. Y était d’ailleurs l’auteur du compromis de vente ;

- les sociétés CMG Immo et FCP Immo, en qualité de professionnels de l’immobilier, ont fixé le prix en connaissance de cause, lequel était justifié par la nécessité des travaux, ce qui exclut toute lésion.

La société CMG Immo a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 22 décembre 2020 et opérant intervention volontaire de M. Y, en sollicitant la confirmation de l’entier jugement et à titre infiniment subsidiaire et si la cour autorisait M. Z à conserver le bien immobilier litigieux, de le condamner à payer à la société CMG Immo et à la liquidation judiciaire de la SARLU FCP Immo la somme de 71 629,40 euros correspondant à la différence de prix retenue à dires d’experts.

La société CMG Immo a sollicité en outre la condamnation de M. Z à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour ainsi qu’aux entiers dépens d’appel avec distraction au profit de son conseil.

Elle fait valoir, de même que M. Y :

- l’absence de toute intention libérale, laquelle ne se présume pas, dans la mesure où ce dernier se trouvait en situation de dépendance totale de M. X, et alors qu’il résulte de l’obtention par M. Z d’un emprunt alors même que M. X n’était pas encore propriétaire une collusion entre les deux ;

- le fait que le sous-acquéreur ne peut se prévaloir de l’article 1681 alinéa 1 du code civil permettant un choix de l’acquéreur entre rendre la chose en retirant le prix qu’il en payé ou la garder en payant le supplément du juste prix, M. Z bénéficiant par ailleurs du recours autonome contre son vendeur en application de l’article 1681 alinéa 2 du même code, qu’il a d’ailleurs exercé.

La société FCP Immo a conclu en dernier lieu par écritures transmises le 4 septembre 2020 en sollicitant la confirmation du jugement critiqué.

Subsidiairement et à défaut de condamnation à restitution du bien, elle sollicite d’une part la condamnation de M. Z à lui payer, ainsi qu’à liquidation judiciaire de la SARLU FCP Immo, la somme de 71 629,40 euros, et d’autre part la condamnation de M. X à garantir M. Z des condamnations mises à sa charge.

La société FCP Immo sollicite en toutes hypothèses le rejet de toutes les demandes de M. X et la condamnation solidaire de ce-dernier et de M. Z à lui payer 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la procédure.

Elle fait valoir qu’aucune intention libérale n’est caractérisée conformément à l’article 893 du code civil.
Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2021 et l’affaire, appelée à l’audience du 30 novembre suivant, a été mise en délibéré au 18 janvier 2022.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

Motifs de la décision

A titre liminaire, il convient de préciser que si M. Z a entendu interjeter appel du rejet en première instance des fins de non recevoir qu’il a soulevées concernant la recevabilité des demandes formées par les sociétés FCP Immo et CMG Immo, cet appel n’est pas soutenu dans ses ultimes écritures de sorte que le jugement critiqué sera confirmé sur ce point.

- Sur la demande en rescision pour lésion de la vente,

Aux termes de l’article 1674 du code civil, le vendeur qui a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble a le droit de demander la rescision de la vente, quand bien même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value.

S’il est constant que la lésion ne saurait se concevoir dans un transfert de propriété déterminé par une intention libérale, il résulte de l’article 893 du même code que la libéralité ne se présume pas en ce qu’elle constitue un acte par lequel une personne dispose à titre gratuit de tout ou partie de ses biens ou de ses droits au profit d’une autre personne.

En l’espèce, ainsi que le juge de première instance l’a relevé par des motifs détaillés et pertinents, la lésion des 7/12èmes du prix de vente de l’immeuble est caractérisée en ce que l’expertise a conclu à une valeur vénale au 11 juin 2013 de 107 366 euros, alors qu’il a été cédé à cette date au prix de 25 000 euros par la SEP Jacquot Danjoutin 39 à M. X.

M. Z ne conteste pas la sous-évaluation du prix, tandis que les travaux ultérieurs dont se prévaut M. X ont fait l’objet de développements particuliers soumis au contradictoire dans le rapport d’expertise susvisé et ont été pris en compte dans la valorisation à la date du 11 juin 2013.

Ces derniers, qui supportent la charge de la preuve de l’intention libérale qu’ils invoquent à titre de moyen de défense, font valoir que la vente est intervenue entre deux professionnels de l’immobilier en relations d’affaires habituelles, et présentant une « unicité », et dans le cadre de deux ventes successives mais très rapprochées.

Néanmoins ces seuls éléments de contexte général sont insuffisants à établir la libéralité qui ne peut être déduite de la seule faiblesse du prix de vente sauf à ôter toute effectivité à l’action légale en rescision pour lésion dès lors que le prix de vente est très largement inférieur à la valeur vénale du bien.

Au surplus, la volonté de nuire de M. Y n’est pas établie par les pièces produites et ne saurait être déduite ni de la situation personnelle actuelle de M. X, ni du terme mis à leurs relations d’affaires, tandis que de seuls dépôts de plainte déclaratifs sont insuffisants à caractériser des pratiques qualifiées d’ « opaques, à la limite de la légalité ».

Enfin, la restitution du prix payé au tiers possesseur prévue par l’article 1681 du code civil en contrepartie de la restitution du bien concerné est nécessairement limitée au montant effectivement versé au vendeur initial, ce tiers acquéreur bénéficiant par ailleurs du recours en garantie contre son propre vendeur pour le surplus.

En conséquence, le jugement critiqué sera confirmé en ce qu’il a ordonné la rescision de la vente intervenue le 11 juin 2013 entre la SEP Jacquot Danjoutin 39 et M. X et a ordonné la restitution des lots concernés par M. Z au profit des sociétés CMG Immo et FCP Immo, représentée par son liquidateur judiciaire et a condamné la société CMG Immo à payer à M. Z la somme de 25 000 euros correspondant au prix payé par M. X.

En considération de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’égard de la société FCP Immo, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamnée cette dernière au paiement de cette même somme et la créance de restitution à faire valoir par M. Z sera fixée à, titre chirographaire, à la somme de 25 000 euros au passif de la liquidation judiciaire de la FCP Immo conformément aux dispositions de l’article L. 622-24 du code de commerce.

M. Z sera débouté de ses demandes subsidiaires visant d’une part à la condamnation solidaire des sociétés CMG Immo et FCP Immo à lui rembourser la somme de 95 000 euros augmentée des frais et intérêts et d’autre part à la condamnation de M. X à le garantir de toutes condamnations.

M. X étant tenu, en sa qualité de revendeur intermédiaire, à garantir l’acheteur final aux termes des dispositions susvisées, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a condamné M. X à payer à M. Z la somme de 70 000 euros sauf en ce qu’il l’a assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 août 2013 alors que ceux-ci doivent être décomptés à partir de la date du jugement de première instance en application de l’article 1231-7 alinéa 2 du code civil.

Par ces motifs,

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :

Donne acte à M. D Y de son intervention volontaire.

Confirme, dans les limites de l’appel, le jugement rendu entre les parties le 22 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Belfort sauf en qu’il a :

- condamné la société FCP Immo au paiement de la somme de 25 000 euros à M. Z ;

- assorti la condamnation en paiement de M. B X de la somme de 70 000 euros au profit de M. H Z des intérêts au taux légal à compter du 29 août 2013.

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant, vu l’évolution du litige :

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société FCP Immo à la somme de 25 000 euros à titre chirographaire, la créance de restitution à faire valoir par M. Z.

Condamne M. B X à payer à M. H Z les intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2019 sur la somme de 70 000 euros.

Déboute M. H Z de sa demande aux fins de condamnation solidaire des sociétés CMG Immo et FCP Immo à lui rembourser la somme de 95 000 euros augmentée des frais et intérêts.

Déboute M. H Z de sa demande aux fins de condamnation de M. B X à le garantir de toutes condamnations.
Condamne in solidum M. B X et M. H Z aux dépens d’appel.

Et, vu l’article 700 du code de procédure civile, les déboute de leurs demandes et :

- condamne M. H Z à payer 2 000 euros à la SARL CMG immo et 2 000 euros à la SARLU FCP Immo représentée par son liquidateur M. A I ;

- condamne M. B X à payer 2 000 euros à la SARLU FCP Immo représentée par son liquidateur M. A I.

Accorde aux avocats de la cause qui l’ont sollicité, le droit de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Invite M. Z à adresser, lorsqu’il sera passé en force de chose jugée, une expédition du présent arrêt au greffier du tribunal qui a ouvert la procédure collective de la société FCP Immo conformément aux dispositions de l’article R.624-11 du code de commerce.

Ledit arrêt a été signé par M. Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Leila ZAIT, greffier.

Le greffier, le président de chambre