ARRÊT N°

JFL/LZ

COUR D’APPEL DE BESANÇON

- […]

ARRÊT DU 29 MARS 2022

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique du 22 février 2022

N° de rôle : N° RG 20/01230 – N° Portalis DBVG-V-B7E-EJCK

S/appel d’une décision du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE VESOUL en date du 28 juillet 2020 [RG N° 19/01190]

Code affaire : 50D – Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

A X C/ C Y

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur A X

né le […] à BELFORT, demeurant […]

Représenté par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON

APPELANT

ET :

Madame C Y

née le […] à […]

de nationalité française, demeurant […]

Représentée par M^e I-J K, avocat au barreau de BESANCON

Représentée par M^e I-louis Z, avocat au barreau de BELFORT

INTIMÉE

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :
PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre.

ASSESSEURS : Madame Florence DOMENEGO et Monsieur I-François LEVEQUE, Conseillers.

GREFFIER : Madame Leila Zait, Greffier

Lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre

ASSESSEURS : Madame Florence DOMENEGO et Monsieur I-François LEVEQUE, Conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 22 février 2022 a été mise en délibéré au 29 mars 2022. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

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Exposé du litige

Par acte en date du 13 juin 2017, M. A X a vendu à M^me C Y une maison d’habitation qu’il avait rénovée, sise à Belverne (70). L’acquéreuse, qui avait rapidement déploré de nombreux désordres, a fait procéder à une expertise amiable par M. E F, puis à une expertise judiciaire dont M. G H, désigné en référé le 18 septembre 2018, a déposé le rapport le 13 juin 2019.

Sur assignation délivrée le 28 août 2019 par l’acquéreuse au vendeur aux fins de paiement de diverses sommes au titre de la garantie des vices cachés, le tribunal judiciaire de Vesoul, par jugement rendu le 28 juillet 2020, a :

- condamné M. X à payer à M^me Y les sommes suivantes en euros :

* reprise des désordres et vices cachés : 63 916

* travaux sur balcons et linteaux : 12 000

* maîtrise d’oeuvre : 3 000

* frais de relogement pendant les travaux : 1 500

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- ordonné l’exécution provisoire,

- condamné M. X aux dépens, dont distraction au profit de M. Z, avocat.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que l’immeuble vendu était affecté de divers vices antérieurs à la vente qui étaient soit non visibles, soit visibles mais sans pouvoir être appréhendés dans leur ampleur par un acquéreur non-professionnel, que les travaux et préjudices devaient être évalués conformément à l’avis de l’expert, faute d’éléments contraires, et qu’en revanche l’acquéreuse ne justifiait pas de son préjudice moral.

M. X a interjeté appel de cette décision par déclaration parvenue au greffe le 19 décembre 2019. L’appel critique expressément tous les chefs de jugement, outre sa condamnation, omise, au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions transmises le 27 janvier 2022, l’appelant demande à la cour de :

- infirmer ses condamnations au titre des travaux de reprise et vices cachés, de la maîtrise d’oeuvre et des frais de relogement,

- limiter sa condamnation à 1 784,45 euros TTC au titre des frais de mise en oeuvre, et 23 130 euros TTC au titre de la reprise du bardage,

- débouter l’intimée au titre des frais de maîtrise d’oeuvre et de relogement,

- confirmer le surplus,

- dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel.

Il soutient que les travaux de toiture ne sont pas justifiés, ni par conséquent les coûts accessoires de maîtrise d’oeuvre et de relogement, que les travaux de reprise du bardage sont surévalués, que lui-même ne saurait être tenu aux travaux de voligeage et de zinguerie, dont l’acquéreuse, à qui il avait remis les devis correspondants, savait qu’ils restaient à effectuer.

L’intimée, par conclusions enregistrées le 27 janvier 2022, demande à la cour de :

- rectifier le jugement en ce qu’il a omis dans son dispositif de le condamner M. X à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- le confirmer pour le surplus,

- et condamner M. X à lui payer 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant les honoraires de l’expert judiciaire, dont distraction au profit de M. I-J K, avocat.

L’intimée soutient que l’expert a relevé que le joint de raccord de panneaux n’était pas conforme à l’avis technique du fabriquant, que l’absence de pose d’un écran sous-toiture n’était pas conformes aux normes applicables, que le devis de bardage moins disant invoqué par l’appelant n’était pas probant, faute d’avoir été soumis à l’expert judiciaire, que l’indemnisation du poste voliges et zinguerie devait être confirmée dès lors qu’elle était conforme à l’avis de l’expert judiciaire, et que les frais de maîtrise d’oeuvre et de relogement s’imposaient dès lors que les travaux de toiture étaient nécessaires.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction de l’affaire a été clôturée le 1er février 2022.

Motifs de la décision

- Sur les vices cachés,

L’acquéreuse de la maison fonde son action sur la garantie des vices cachés prévue aux articles 1641 et suivants du code civil, selon lesquels le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus, le vendeur n’étant toutefois pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il résulte de ces textes que les vices invoqués par M^me Y ne peuvent donner lieu à restitution partielle du prix que s’ils diminuent l’usage de la maison de façon importante et s’ils étaient cachés lors de la vente, et que la restitution de prix peut être complétée par des dommages et intérêts s’il est démontré que le vendeur avait connaissance des vices.

La clause d’exonération de garantie de vices cachés contenue dans l’acte de vente, expressément inapplicable aux travaux réalisés par le vendeur, n’est plus invoquée par celui-ci devant la cour.

Les vices invoqués par l’acquéreuse seront examinés successivement.

Le simple fait que les joints de raccord longitudinaux des panneaux de toiture puissent ne pas être conformes à la norme fixée par le constructeur, en l’absence d’indication quant aux conséquences de la prétendue non-conformité sur une éventuelle diminution de l’usage du bien vendu, alors qu’une telle diminution est une condition de la garantie des vices cachés, ne peut obliger le vendeur sur ce fondement. Il en va de même du début de désagrégation de ce joint constaté par l’expert judiciaire, dont les conséquences sur l’usage du bien ne sont pas précisées.

L’absence d’écran de sous-toiture n’apparaît enfreindre aucune norme obligatoire, l’expert amiable F n’évoquant qu’une recommandation contenue dans un document technique unifié (DTU), quand l’expert judiciaire affirme pour sa part que « les exigences de la réglementation thermique applicable imposent le recours systématique à un écran de sous-toiture pour assurer la protection des panneaux », sans toutefois fournir de référence permettant de vérifier cette affirmation contestée par l’appelant.

Aucune obligation ne résulte de la documentation technique d’application Fibratec, qui se borne à spécifier que « les panneaux ne remplissent pas la fonction d’écran de sous-toiture dont la présence ou non est stipulée dans les AT ou DTU couvertures associées aux panneaux ».

Ces documents ne sont pas produits. Aucune information utile ne résulte de la page du site web Distriartisan, qui précise que la pose d’un écran est obligatoire pour protéger de la poussière et de la neige poudreuse dans les zones géographique exposées, telles les zones littorales ou montagneuses auxquelles il n’est pas démontré qu’appartienne le village de Belverne (90) où se trouve la maison litigieuse.

Ainsi et comme précédemment, en l’absence de preuve non seulement de la violation d’une norme de construction mais aussi d’une diminution de l’usage du bien vendu, l’absence d’écran de sous-toiture n’oblige pas le vendeur au titre de la garantie des vices cachés.

La reprise du bardage, dont la nécessité est admise par le vendeur, a été évaluée par l’expert judiciaire au regard d’un devis Straube à 24 664,85 euros HT, mais l’appelant produit devant la cour un devis moins disant d’un montant de 23 130 euros TTC, qui apparaît porter sur des prestations identiques et qui sera en conséquence retenu par la cour.

Les frais de mise en oeuvre, notamment d’échafaudage, qui ont été évalués par l’expert judiciaire à 3 000 euros doivent être ramenés à 1 784,45 euros TTC, ainsi que le soutient exactement l’appelant, afin qu’il ait à supporter les seuls frais relatifs à la reprise du bardage, et non ceux relatifs aux travaux de toiture, dont il n’est pas garant.

La nécessité d’effectuer des travaux de voligeage et de zinguerie ne peut constituer un vice caché alors que l’acquéreuse en avait été informée par le vendeur, qui avait mentionné dans l’annonce de vente que des travaux de façade restaient à effectuer pour 4 000 euros, et qui ensuite lui avait remis le devis correspondant établi en date du 28 février 2017 par l’entreprise DT couverture zinguerie pour un montant de 5 083,87 euros TTC.

La condamnation à payer la somme de 12 000 euros au titre des travaux sur balcons et linteaux n’est pas critiquée par l’appelant.

La maîtrise d’oeuvre n’étant nécessaire que pour les travaux de toiture, dont le vendeur ne doit pas garantie, les frais correspondants, évalués par l’expert judiciaire à 3 000 euros, ne sont pas dus, de même que les frais de relogement évalués à 1 500 euros, pour la même raison.

En conséquence, infirmant le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. X à payer à M^me Y les sommes de 63 916 euros au titre de la reprise des vices cachés, de 3 000 euros au titre de la maîtrise d’oeuvre et de 1 500 euros au titre de frais de relogement, la cour le condamnera à lui payer la somme de 24 914,45 euros TTC (23 130 + 1 784,45) et déboutera M^me Y de ses demandes supplémentaires au titre des vices cachés, de frais de maîtrise d’oeuvre et des frais de relogement.

La cour confirmera le débouté de la demande de M^me Y tendant à l’indemnisation d’un préjudice moral, faisant siens les motifs du premier juge relevant que ce préjudice n’est pas démontré.

Ajoutant au jugement qui a omis de statuer sur les intérêts malgré des motifs tendant à les faire courir au taux légal à compter du 28 août 2019, date de l’assignation, la cour statuera en ce sens.

Ajoutant encore au jugement qui a omis de statuer sur les frais irrépétibles, malgré une motivation tendant à condamner M. X à payer la somme de 3 000 euros à M^me Y, la cour déboutera les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, chacune succombant partiellement.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement rendu entre les parties le 28 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Vesoul, sauf en ce qu’il a condamné M. A X à payer à M^me C Y la somme de 12 000 euros au titre de travaux sur balcons et linteaux, qu’il a débouté celle-ci de sa demande en réparation d’un préjudice moral et a statué sur les dépens, ces trois chefs de jugement étant confirmés.

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. A X à payer à M^me C Y la somme de 24 914,45 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2019.

Déboute M^me Y de ses demandes supplémentaires au titre des vices cachés, de frais de maîtrise d’oeuvre et de frais de relogement.

Déboute les parties de leurs demandes pour frais irrépétibles.

Les condamne à payer chacune la moitié des dépens d’appel.

Accorde aux avocats qui l’ont demandé le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,
Ledit arrêt a été signé par M. Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Leila Zait, greffier.

Le greffier, le président de chambre