RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 18 Novembre 2021

(n° 211 , 20 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/15812 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCSYN

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 31 Août 2020 par le juge de l’expropriation de Créteil RG n° 19/00039

APPELANT

Monsieur A X

[…]

94240 L’HAY-LES-ROSES

assisté de M^e Thomas LAFFARGUE de la SELARL EARTH AVOCATS, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Eric SPITZ, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DES VILL ES ET DU DÉPARTEMENT DU VAL-DE-MARNE

[…]

[…]

représentée par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

1 Place Général F Billote

[…]

représentée par M^me B C en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Marie MONGIN, conseillère

Bertrand GOUARIN, conseiller

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

L’État a mis en place une opération de liaison ferroviaire dite « Charles de Gaulle Express ».

Par arrêté préfectoral du 28 Octobre 2010 n°2010/7724, un ensemble immobilier à usage d’activité, d’entrepôts et de bureaux a été créé dans le périmètre de la ZAC IVRY- CONFLUENCES consistant en un projet d’aménagement et de développement économique, social et urbain dans le quartier d’Ivry
-port son aménagement a été concédé à la SADEV 94 au terme d’une délibération du conseil municipal de la commune du 16 Décembre 2010.

Est notamment concerné par l’opération M. A X, propriétaire d’un ensemble immobilier sis 27-29 rue Lénine a Ivry-sur-Seine, édifié sur deux parcelles cadastrées […] et 102 d’une contenance totale de 1592 m².

L’ordonnance d’expropriation du 31 Mars2020, publiée le 23 septembre 2020 a prononcé le transfert de la propriété au profit de SOCIETE D’AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DEPARTEMENT DU VAL DE MARNE (SADEV 94).

Faute d’accord sur l’indemnisation, la SADEV94 a saisi le juge d’expropriation de Créteil pour la fixation de l’indemnité de dépossession le 16 Avril 2020.

Par jugement du 31Aout 2020, après transport sur les lieux le 02 juillet 2019, celui-ci a :

— Fixé à 1. 824.883 ' en valeur occupée l’indemnité due par la SADEV94 à M. A X au titre de la dépossession de l’ensemble immobilier sis 27-29, rue Lénine à Ivry-sur-Seine 94200, édifié sur deux parcelles cadastrées […],

— Précisé que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

-1.559.894 ' au titre de l’indemnité principale,

-156.989 ' de l’indemnité de remploi,

-108.000 ' au titre de l’indemnité pour pertes de revenus locatifs,

— Débouté M. A X du surplus de ses demandes indemnitaires,

— Condamné la SADEV94 aux dépens,

— Condamné la SADEV94 à payer à M. A X la somme de 2,500 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté toutes les autres demandes des parties,

M. A X a interjeté appel par RPVA le 04 Novembre 2020, appel limité à :

— la détermination de l’indemnité principale et les termes de comparaison ;

— le montant de l’abattement pour occupation commerciale ;

— la détermination des indemnités accessoires et notamment sur le mode de calcul de l’indemnité de remploi.

Il souhaite une réévaluation :

— indemnité principale : 1 559 894 '

— indemnité de remploi : 156989 '.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

—  adressées au greffe, par M. A X, appelant, le 02 Février2021 notifiées le 08 Février 2021 (AR le 15 fevrier2021), le 08 juillet 2021 notifiées le 09 juillet 2021 (AR le 13 juillet 2021), aux termes desquelles il demande à la cour de :

— infirmer le jugement ;

— fixer l’indemnité à revenir à M. A X consécutivement à l’expropriation de l’ensemble immobilier situé 27-29, rue Lénine a Ivry-sur-Seine 94200, édifié sur les parcelles cadastrées […] et […] d’une contenance totale de 1592 m², comme suit :

1- Réformation de l’indemnité principale

A titre principal :

— En retenant pour les différentes catégories de locaux

— Ateliers : 2000' /m²

— Entrepôts : 1261' /m²

— Bureaux : 1767'/m²

— situation et valeurs : libre soit :

(999,04m² x 2000') + (354,41m² x 1261') + (193,44m² x 1767') = 2786 799'

B titre subsidiaire

en situation et valeur occupées :

2786 799 ' x 0,95 = 2647 459 '

2-Réformation de l’indemnité de frais de remploi

— frais de remploi : Taux unique de 20%

— soit à titre principal : 2786 799' x 0,20 = 557 360 '

— soit a titre subsidiaire : 2 647 459' x 0,20 = 529 492 '

Dans un second jeu de conclusions;

— Dire et Juger l’appel incident de la SADEV94 irrecevable et mal fondé et le rejeter.

— Débouter la SADEV 94 de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

— Condamner la SADEV au dépens.

— Condamner la SADEV à verser à M. A X la somme de 5000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

- adressées au greffe par la SADEV 94, intimée et appelante incident, le 27 avril 2021,notifiées le 04 mai 2021(AR le 05 et 06 mai 2021) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a appliqué les barèmes d’usage en matière de remploi, -rejeter les termes de comparaison de Monsieur X.

— infirmer le jugement pour le surplus.

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

— fixer l’indemnité à revenir à Monsieur X consécutivement à l’expropriation de l’ensemble immobilier situé 27-29, Rue Lenine à IVRY-SUR-SEINE (94200), édifié sur les parcelles cadastrées […] et […], d’une contenance totale de 1.596m², comme suit :

indemnité principale :

— Méthode retenue : globale (constructions terrain intégré)

— Surface utile totale atelier (hors mezzanine) : 707,85 m²

— Surface utile totale mezzanine : 291,19 m²

— coefficient de pondération de la mezzanine : 0.5

— Surface utile totale entrepôt : 354,41 m²

— Surface utile totale de bureaux : 193,44 m²

— Valeur retenues :

— atelier : 800 '/m²;

— entrepôt : 700 '/m²;

— bureau : 1.000 '/m²,

— situation et valeurs : occupé

— abattement pour présence de cuves : 10%

— soit : (707,85 m² x 800 ') + (291,19 m² x 0,5 x 800 ') + (354,41 m² x 700') + (193,44 m² x 1.000') x 0,9 = 1.011.855'.

—  adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, intimé et appel incident, le 14 avril 2021 notifiées le 16 avril 2021 (AR le 19 avril 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de :

— confirmer du jugement de première instance s’agissant des montants unitaires retenus par catégorie de locaux, avant battement pour occupation commerciale,

— fixer l’indemnité pour perte de revenus locatifs calculée sur la base d’un an de loyer, au regard de la nature des locaux ;

— infirmer le jugement s’agissant du taux de l’abattement pour occupation, et avec application d’un abattement de 30% plus conforme à ce que retiennent habituellement les juridictions de l’expropriation en matière d’occupation commerciale ;

Indemnité principale :

bureaux occupés : 193,44 m² x 1640' x 0,70 = 222 069'

entrepôt occupés : 354,41 m² x 1083' x 0,70 = 268 678'

activités occupés : 999,04 m² x 1250' x 0,70 = 874 160'

= 1 364 907'

Frais de remploi : 137 491'

20% jusqu’à 5,000' =1000'

15% de 5000' à 15.000' = 1500'

10% sur le surplus (1349 907') = 134 991 '

Perte de revenus locatifs : 108 000'

— la fixation de l’indemnité pour dépossession revenant à M. A X à la somme totale de : 1610 398 '.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. A X fait valoir que :

— Concernant la description du terrain :

Il n y’a pas de divergence entre la description faite par le tribunal de Créteil et celle faite par M. X ; il s’agit de deux parcelles respectivement cadastrées AV 100 et AV 102, la première d’une superficie de 1.140 m² et la seconde de 452 m² ; le terrain bénéficie d’une façade d’une largeur exceptionnelle, en zone constructible au PLU de la ville d’Ivry-Sur-Seine ; il est entièrement relié aux réseaux.

La construction : il s’agit d’un ensemble à usage industriel composé de deux bâtiments distincts l’un à usage de bureaux et activités édifié sur la parcelle AV 102 et la parcelle AV 100, le second situé sur la parcelle AV 100 à usage d’activités.

Concernant la situation locative : l’ensemble est donné en location à la SAS A X par bail SSP pour un loyer annuel de 108.000'.

— Concernant la situation géographique :

Le bien se situe au long d’une des avenues les plus centrales de la commune d’Ivry-Sur-Seine, à proximité immédiate de Paris, à quelques mètres du RER C d’Ivry-Sur-Seine.

— Concernant la construction

Les deux parcelles sont en bon état d’entretien, sans défaillance de structure, elles ont été entièrement aménagées et ont fait l’objet de travaux d’isolation.

— Concernant le montant de l’indemnité principale :

S’agissant des bureaux : M. X en accord avec la cour d’appel de Paris propose de retenir comme première référence, celle issue de l’arrêt du 28 juin 2018.

sans abattement une somme de : 1800 + 1800 +1700 = 5300/3 = 1767'

Soit pour l’ensemble des surfaces de bureaux : une somme de 1767 x 193,44 = 341 808.

S’agissant des ateliers : il invoque les références que le tribunal judiciaire de Créteil a retenu à savoir des arrêts de la cour d’appel de Paris ;

il propose d’arrondir le chiffre à 2000 ' au regard de son très bon emplacement, aux caractéristiques du vaste atelier avec la mezzanine et un pont roulant soulevant jusqu’à 10 tonnes avec déplacement possible sur 40 mètres.

Par conséquent, il évalue à 2000' x 999,04 m² = 1.998.080.00 '.

Concernant les entrepôts : il est en désaccord avec le montant retenu par le tribunal judiciaire de Créteil qui se borne à évaluer à 1083' le m² d’entrepôt non sans pratiquer en outre un abattement de 20%.

Il demande que soit écartée la référence CONSORTS TRIBOULET (tribunal de grande instance de Créteil, 9 janvier 2017) qui fixe à un prix au m² très bas la valeur des entrepôts.

Concernant l’abattement commercial de 20% pratiqué par le tribunal, il n’y a plus de bail en cours puisqu’il a été mis fin et que la SAS X est indemnisée de ce transfert de bail aux termes d’un jugement dont elle n’a pas fait appel.

Le juge ne peut faire subir un abattement pour occupation sans préciser dans quelles conditions concrètes celle-ci est susceptible d’entraîner une diminution de valeur.

Il tient au fait que le bien exproprié est occupé par la SAS X dont il est le président.

L’occupation de ce bien par la société directement liée à l’exproprié ne génère aucune contrainte pour la SADEV notamment sur le calendrier de l’opération. M. X fait bien la différence entre lui-même personne physique et sa société personne morale.

— sur l’indemnité de remploi :

Le montant de l’indemnité de remploi doit prendre en compte les avantages fiscaux lors de l’acquisition du bien de remplacement.

Le tribunal judiciaire en refusant l’application d’un taux forfaitaire de 20% pour appliquer un taux dégressif n’apporte aucun justificatif au regard des droits de mutation applicables

Les demandes :

Réformation de l’indemnité principale

A titre principal :

En retenant pour les différentes catégories de locaux

— ateliers : 2000'/m²

— entrepôts : 1261'/m²

— bureaux : 1767'/m²

Situation et valeurs : libre soit :

(999.04m² x 2000') + (354,41m² x 1261') + (193,44m² x 1767') = 2 786 799'

— A titre subsidiaire

En situation et valeurs occupés : 2 786 799' x 0,95 = 2 647 459'

Réformation de l’indemnité de frais d’emploi

Frais de remploi : taux unique de 20%

Soit à titre principal : 2786799 x 0,20 = 557 360'

Soit a titre subsidiaire : 2647459 x 0,20 = 529 492'

Confirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

Il rajoute :

A Titre principal il demande une indemnité totale de : 2 786 799'.

A titre subsidiaire, il accepte une décote de 5% pour occupation commerciale, par conséquent la

somme de : 2786799' x 0,95 = 2 647 459'.

Un taux unique de 20% sur l’indemnité de 2 786 799' peut être retenu ; ou à titre subsidiaire si on pratiquait un abattement de 5% pour occupation commerciale, un taux unique de 20% sur 2.647.459' :

Soit une somme à titre principal de : 2.786.799 x 0,20 = 557 360'

Soit une somme à titre subsidiaire de : 2.647.459 x 0,20 = 529 492'.

La SADEV 94 repond :

Aux termes de comparaison portant sur des biens comparables situés sur la commune d’Ivry-sur-Seine, dans le périmètre de la ZAC Ivry-Confluence,elle a demandé au tribunal de considérer comme satisfactoires les offres indemnitaires ci-dessous et de retenir les valeurs unitaires suivantes :

Atelier : 800'/ m² en valeur occupée, dont pondération de 50% pour la mezzanine ;

Entrepôt : 700'/ m² en valeur occupée ;

Bureau : en mauvais état, 1.000'/ m² en valeur occupée ;

— concernant l’offre indemnitaire de la SADEV 94 :

indemnité principale :

— Méthode retenue : globale (constructions terrain intégré)

— Surface utile totale atelier (hors mezzanine) : 707,85 m²

— Surface utile totale mezzanine : 291,19 m²

— coefficient de pondération de la mezzanine : 0.5

— Surface utile totale entrepôt : 354,41 m²

— Surface utile totale de bureaux : 193,44 m²

— Valeur retenues :

— atelier : 800 '/ m² ;

— entrepôt : 700 '/m² ;

— bureau : 1.000 '/ m² ;

— situation et valeurs : occupé

— abattement pour présence de cuves : 10%

— soit : (707,85 m² x 800 ') + (291,19 m² x 0,5 x 800 ') + (354,41 m² x 700') + (193,44 m² x 1.000') x 0,9 = 1.011.855'

Indemnités accessoires :

— frais de remploi :

5.000' x 20 % 1.000'

10.000' x 15 % 1.500'

996.855' x 10 % 99.686'

= 102.186 '

— concernant le rejet des demandes de M. X :

Sur les référence et les valeurs unitaires : M. X proposait de retenir trois valeurs distinctes pour tenir compte des natures distinctes des locaux dans l’immeuble exproprié, à savoir :

— Atelier

— Entrepôt

— Bureau

Le tribunal s’est basé par le fait que les valeurs unitaires proposées par le commissaire du gouvernement et M. X sont estimées libres, mais le commissaire du gouvernement applique ensuite un abattement pour tenir compte de l’occupation commerciale (de 30%) ; M. X refuse de tenir compte d’une quelconque occupation commerciale, qu’il conteste, et refuse d’appliquer un abattement en conséquence.

Concernant les bureaux : pour solliciter la valeur unitaire de 1.800'/m², libre, M. X se contente de critiquer les références du commissaire du gouvernement et de prendre à son compte les références (en partie) citées par SADEV 94, mais en les majorant et les retenant pour leur valeur libre au lieu des valeurs occupé.

M. X n’apporte aucune justification à ses prétentions, il persister à dénier, l’état d’occupation commerciale de l’immeuble.

Concernant les ateliers : M. X se contente de critiquer les références du commissaire du gouvernement, et il fait état des deux décisions. Il est manifeste qu’un tel bien n’est nullement comparable à l’immeuble à évaluer.

Concernant les entrepôts : X critique les références citées par le commissaire du gouvernement, puis il reprend à son compte quelques références citées par la SADEV 94 mais en commettant une erreur sur les chiffres parce qu’il persiste à soutenir que l’immeuble n’est pas occupé à titre commercial.

Concernant la consistance et l’abattement pour occupation commerciale :

M. X refuse de considérer l’immeuble comme occupé.

Pour fonder son argument il indique que le président de la SAS d’exploitation A X, société occupante en vertu d’un bail commercial, étant M. X lui-même, et il y aurait lieu de considérer les lieux comme libres.

Concernant l’abattement pour référence de cuves : la présence des deux cuves a été reconnue par M. X au cours du transport sur les lieux, un abattement est donc justifié.

Pour écarter cet abattement, le tribunal a considéré que l’expert immobilier ayant évalué le bien en tenant compte du rapport SEMOFI ENVIRONNEMENT qui aurait indiqué que les cuves ne présentaient aucun signe de pollution.

Concernant la pondération des secteurs de mezzanine : il n’en demeure pas moins qu’il s’agit de mezzanine et que la pondération s’impose.

Concernant l’indemnité de remploi : M. X refuse de voir appliquer la jurisprudence constante en la matière qui fixe l’indemnité de remploi suivant le barème dégressif habituel et sollicite qu’une indemnité de remploi correspondant à 20% de l’indemnité lui soit accordée.

Concernant l’indemnité pour perte de loyer : la proximité personnelle entre le propriétaire et l’exploitant, sans être les mêmes personnes, permettrait de retrouver un occupant immédiatement après avoir retrouvé de nouveaux locaux.

Il est fait observer par la SADEV 94 que M. X devra justifier avoir réalisé une recherche effective de nouveaux locaux afin de tirer des revenus locatifs, le code de l’expropriation n’autorise que des préjudices effectivement subis.

Le Commissaire du gouvernement soutient que :

— concernant la situation locative de l’ensemble immobilier ; à la date du 30 mars 2020 le bien était occupé par la SAS société d’exploitation A X suivant le bail commercial du 28 mars 2017 ; au cours de l’instance en fixation judiciaire de l’indemnité d’éviction opposant la SADEV 24 à la SAS Société d’exploitation A X, l’occupante avait suivant note en délibéré du 11 février 2020 transmis douze quittances locatives pour l’année 2019, avec un dernier loyer connu de 108 000' HT/HC,

— Suivant le jugement du 29 mars 2020 RG 19/00041, le tribunal judiciaire de Créteil a fixé à 627 525,70' l’indemnité revenant à la SAS société d’exploitation A X en contrepartie de l’éviction des lieux.

L’ensemble exproprié doit donc être considéré comme occupé.

— concernant l’abattement pour occupation à retenir en contrepartie de l’occupation des locaux à la date de l’ordonnance d’expropriation : cet abattement est en contrepartie des contraintes imposées à tout propriétaire de murs occupés commercialement -en l’occurrence la SADEV expropriante ' pour pouvoir récupérer la jouissance des lieux, compte tenu du statut protecteur lié au bail commercial : non renouvellement du bail conditionné au paiement d’une indemnité d’éviction (L145-14 du code du commerce).

La cour d’appel de Caen-chambre des expropriations -17 décembre 2007-n°06/03266- Laine c/société HEROUVILLAISE D’ECONOMIE MIXTE D’aménagement a indiqué :

« 'eu regard à cet état de fait et aux contraintes qui en résulte, le bail commercial impliquant au profit du locataire un statut protecteur qui s’oppose à l’expropriant et lui impose des charges supplémentaires, un abattement de 40% pour occupation des lieux sera appliqué, ce d’autant que le bénéficiaire du bail doit lui aussi bénéficier d’une indemnité d’éviction ».

La cour d’appel de Versailles,4° chambre des expropriations, 26 mai 2020 -n°18/07616-Cts x c/SADEV a dit que :

« '.en ce qui concerne le taux applicable, c’est à juste titre que le tribunal a retenu un taux de 30% pour le local d’activités, étant observé que ce taux peut aller en matière de locaux commerciaux jusqu’à 40% ».

La cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 7,31 janvier 2019 -n° 17/10858-SCI A.c/SADEV a statué :

«il ressort des constats effectuées lors du transport sur les lieux et des écritures des parties que les biens sont occupés à titre commercial par la société miroiterie Bitton BMW et qu’il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a appliqué un taux habituel d’abattement de 30%».

— cette proposition d’un abattement de 30% pour occupation commerciale est renouvelée en appel, la circonstance que le bailleur soit également ici président de la société occupante étaient sans incidence sur le principe ou encore sur le mode de détermination de l’indemnité d’éviction revenant à la locataire.

— par jugement du tribunal d’instance de Créteil du 29 mars 2021 (RG 21/00013), M. X a été mis hors de cause ; le juge a en effet considéré que seule la société était susceptible d’être attraite en vue de son expulsion ; il n’est donc nullement exposé à une double peine.

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 4 novembre 2020, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de M. X du 2 février 2021, de la SADEV 94 du 27 avril 2021 et du commissaire du gouvernement adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai de M. X du 8 juillet 2021 sont de pure réponse à celles de la SADEV 94 et du commissaire du gouvernement appelants incidents, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.

- Sur l’étendue de l’appel et la saisine de la cour

M. X a formé appel par RPVA le 4 novembre 2020 en indiquant :

'portée de l’appel : appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués. Par cet appel, Monsieur A D demande à la cour d’appel de Paris la réformation de la décision de première instance. Plus précisément, l’appel porte :

'sur la détermination de l’indemnité principale et les termes de comparaison que le tribunal judiciaire de Créteil a retenu comme pertinent tant pour les locaux à usage de bureaux que pour les locaux à usage d’entrepôts et d’activités ;

'sur le montant de l’abattement pratiqué par le juge de première instance pour occupation commerciale des locaux ;

'sur la détermination des indemnités accessoires notamment sur le mode de calcul des frais de remploi.

L’appelant souhaite ainsi une réévaluation de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi dont les montants ont été précisés ci-après :

'1'559'894 ' au titre de l’indemnité principale,

'156'989 ' au titre de l’indemnité de remploi.'

Le commissaire du gouvernement indique que la déclaration d’appel en cours est limitée aux chefs de demandes suivants :

'valeur retenue pour la détermination de l’indemnité principale : abattement pour occupation commerciale

'barème retenu pour la détermination de l’indemnité de remploi.

Il ajoute sur l’étendue de l’appel interjeté que l’article 901 du code de procédure civile énonce son 4^e alinéa, dans sa rédaction depuis mai 2017 : « la déclaration d’appel est faite par acte contenant à peine de nullité :

4'les chefs de jugement expressément critiqués auquel l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible »

par ailleurs, l’article 562 du code de procédure civile énonce que « l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent ».

À la lecture de la déclaration de l’appelant, 2 chefs de jugement expressément critiqués dans le document apparaissent être les suivants :

— indemnité principale : critique de l’application par le juge d’un abattement pour occupation commerciale, alors que cet abattement n’est prévu par aucun texte, ni dans son principe, ni dans son quantum

— à titre subsidiaire, demander la limitation cet abattement pour occupation à 5 %, et non 20% comme retenu en première instance.

Frais de remploi : critique le jugement pour ne pas avoir retenu un taux uniforme de 20 %.

Enfin la déclaration d’appel in fine indique : « en définitive, conformément aux critiques exposées

précédemment, l’indemnité principale de 1 559'894 ' et l’indemnité de remploi de 156'989 ' doivent être évaluées par la cour d’appel de céans ».

Dans cette déclaration d’appel, aucune critique n’est portée sur les valeurs vénales unitaires’hors abattement, retenu pour les locaux dans le jugement attaqué, soit respectivement :

'1640 '/m² libre pour les bureaux

'1083 '/m² libre pour les entrepôts

'1250 '/m² libre pour les locaux d’activité.

Or, seul l’appel opère dévolution.

Dès lors, la demande formulée par Monsieur X dans son mémoire d’appel du 2 février 2021, visant à une majoration des valeurs unitaires’avant abattement éventuel, pour le foncier, à savoir respectivement :

'1767 '/m² libre pour les bureaux

'1261 '/m² libre pour les entrepôts

'2000 '/m² libre pour les locaux d’activité

ne semble pas pouvoir prospérer, l’appel devant se limiter aux seules critiques expressément formulées dans la déclaration d’appel à savoir la critique portant sur l’application par le juge de l’abattement pour occupation commerciale et la critique portant sur le calcul des frais de remploi.

M. X E qu’il a déclaré qu’il souhaitait une « réévaluation de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi, correspondant exactement au plan du jugement déféré qui distingue la détermination de l’indemnité principale et les indemnités accessoires qui comprend notamment les frais de remploi ; il est incontestable que l’indemnité principale est calculée sur la valeur locative de chacun des types de locaux (bureaux, ateliers et entrepôts) assorti en l’espèce d’ abattement de 20 % pour occupation commerciale ; il a en conséquence détaillé les 3 chefs de jugement expressément critiqués dont 2 concernent l’indemnité principale et un concerne l’indemnité de remploi ; l’étendue de l’appel est parfaitement claire, dès lors que le calcul des indemnités pour chaque type de local englobe nécessairement la question de la valeur vénale unitaire à retenir ; il souligne que le mémoire en réponse d’appel incident de la SADEV 94 du 3 mai 2021, ne critique nullement l’étendue de son appel et répond aux trois chefs de jugement critiqué.

La SADEV 94 n’a pas conclu sur ce sur ce point.

En l’espèce, l’appel a été interjeté conformément aux dispositions de l’article R 311-34 du code de l’expropriation qui dispose que les décisions rendues en première instance ne sont pas susceptibles d’opposition.

L’appel est interjeté par les parties ou par le commissaire du gouvernement dans le délai d’un mois à compter de la notification du jugement, par déclaration faite ou adressée par lettre recommandée au greffe de la cour. La déclaration d’appel est accompagnée d’une copie de la décision. L’alinéa 6 indique qu’il est fait application des dispositions de l’article 936 du code de procédure civile aux parties et au commissaire du gouvernement.

Par arrêt du 10 novembre 2016 numéro 14-25 631 et 19 octobre 2017 numéro 16-24 234, la Cour de cassation a dit qu’il résulte de la combinaison des articles R 13-47 du code de l’expropriation pour

cause d’utilité publique (article R311-24 nouveau), 748-1,748-3 et 748-6 du code de procédure civile et de l’article premier de l’arrêté du garde des sceaux du 5 mai 2010 relatif à la communication électronique que dans la procédure sans représentation obligatoire devant les cours d’appel en matière d’expropriation pour cause

d’utilité publique, la déclaration d’appel, les actes de constitution et des pièces qui leur sont associées peuvent être valablement adressés au greffe de la chambre de l’expropriation par la voie électronique par le biais du réseau privé virtuel avocat.

L’appel étant du 4 novembre 2020, en application de l’article R 311-27 du code de l’expropriation modifiée par le décret numéro 2019'1333, du 11 décembre 2019, la procédure est en l’espèce avec représentation obligatoire, les parties étant tenues de constituer avocat dans les conditions de l’article R 311-9 du code de l’expropriation, mais celles-ci peuvent en conséquence interjeter appel régulièrement par RPVA.

L’article R 311-29 du code de l’ expropriation indique que sous réserve des dispositions de la présente section soit la section 4 et des articles R 311-19, R311-22 et R312-2 applicables à la procédure d’appel, la procédure devant la cour d’appel statuant en matière d’expropriation est régie par les dispositions du titre 6 du livre 2 du code de procédure civile.

En conséquence, l’article 562 du code de procédure civile qui figure dans le livre premier titre 16 n’est pas applicable en matière d’expropriation.

L’article R311-24 susvisé prévoit des dispositions spécifiques des voies de recours et indique expressément qu’il est fait application des dispositions de l’article 936 du code de procédure civile aux parties et au commissaire du gouvernement ; il s’en déduit que l’article 901 du code de procédure civile s’il se trouve dans le titre 6 du livre 2 du code de procédure civile concernant la procédure ordinaire n’est pas applicable en matière d’expropriation, puisque le code de l’expropriation prévoit un texte spécifique sur les voies de recours.

En l’espèce, l’appel est limité aux chefs de jugement expressément critiqués, à savoir la détermination de l’indemnité principale et les termes de comparaison que le premier juge a retenu tant pour les locaux à usage de bureaux que pour les locaux à usage d’entrepôt et d’activités, sur le montant de l’abattement pratiqué par le premier juge pour occupation commerciale des locaux, et sur la détermination des indemnités accessoires et notamment sur le mode de calcul des frais de remploi ; Monsieur X a même précisé sa demande en indiquant qu’il souhaite une réévaluation de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi, soit 1'559'894 ' au titre de l’indemnité principale, et 156'989 ' au titre de l’indemnité de remploi.

En conséquence, l’étendue de l’appel de Monsieur X est parfaitement déterminée dans son acte d’appel et au regard des sommes demandées au titre de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi, il s’en déduit que le calcul des indemnités pour chaque type de local englobe nécessairement la question de la valeur vénale unitaire à retenir.

En conséquence le commissaire du gouvernement sera débouté de sa demande de voir écarter la demande formulée par Monsieur X d’une majoration des valeurs unitaires’abattement éventuel, pour le foncier.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit

international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel principal de M. X est limité à la détermination de l’indemnité principale, de l’indemnité de remploi, et au montant de l’abattement pratiqué pour occupation commerciale des locaux ; l’appel incident de la SADEV 94 porte sur la consistance et l’abattement pour occupation commerciale, sur l’abattement pour présence des cuves, sur la pondération des surfaces mezzanine ainsi que sur l’indemnité pour perte de loyers.

L’appel incident du commissaire du gouvernement, dans sa demande subsidiaire, concerne uniquement l’abattement pour occupation commerciale.

Le premier juge a retenu comme date de référence en application des articles L 213-4 et L 213-6 du code de l’urbanisme, la dernière modification du PLU d’Ivry sur Seine, soit la date du 19 décembre 2017.

Le commissaire du gouvernement d’appel demande de retenir la date du 26 mars 2019.

Par application des dispositions des articles L 213-4 a) et L 213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; en l’espèce, le secteur est soumis au droit de préemption urbain renforcée, instaurée par délibération du conseil municipal du 18 juin 1987 mise à jour le 27 décembre 2013, et la dernière révision modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, est celle du 26 mars 2019.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

Le premier juge a indiqué s’agissant de la situation d’urbanisme que les parcelles supportant les locaux concernés sont classés en zone UIC, laquelle correspond presque en totalité au périmètre de la Zac Ivry confluences

Le commissaire du gouvernement d’appel, à la date de référence du 26 mars 2019 retenue par la cour, indique que le bien est situé en zone UIC, zone mixte, Zac Ivry confluences.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, le premier juge a repris les termes de son procès verbal de transport auquel sont annexés des photographies, Monsieur X indiquant que l’état de son bien correspond à ces constatations.

Il suffira donc d’indiquer qu’il s’agit d’un ensemble immobilier comprenant :

'un grand atelier

'un bâtiment à usage de bureaux

'une salle de réunion dans un ALGECO

'un local de stockage

autour d’une cour pavée servant de zone de stationnement et de déchargement (10 places de parking possible). Le bien est situé en plein centre ville d’Ivry-sur-Seine dans une rue commerçante très passante et est bien desservi par les transports en commun à proximité (bus 125 et […]-sur-Seine).

S’agissant de la description intérieure de l’ensemble immobilier, le premier juge a indiqué que l’atelier et l’entrepôt de stockage sont en état d’usage, que l’immeuble de bureaux est dans un état correct.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

La superficie totale des 2 parcelles AV numéro 101 et 102 de 1596 m² n’est pas contestée.

Monsieur X souligne que son bien présente une qualité d’implantation géographique particulière, le long d’une des avenues les plus centrales de la commune d’Ivry-sur-Seine, à proximité immédiate de Paris, à quelques mètres du RER C Ivry-sur-Seine, desservi par plusieurs lignes de bus, et dans un environnement à usage mixte ; le terrain présente des qualités toutes particulières en plein centre de la commune d’Ivry-sur-Seine, avec une façade d’une largeur exceptionnelle, en zone constructible au PLU, d’où une valeur toute particulière ; il ajoute que les constructions sont dans leur ensemble en bon état d’entretien et ne subissent aucune défaillance de structures, qu’elles ont été entièrement aménagées et ont fait l’objet de travaux d’isolation ; il indique que la situation géographique est exceptionnelle, en plein centre de la commune d’Ivry-sur-Seine, zone parfaitement accessible tant par les voies routières que par les transports en commun.

La SADEV 94 indique en produisant des photographies que les bâtiments sont anciens (avant 1949), dans un état très moyen voir particulièrement vétuste, avec des locaux à l’état brut (béton, aucun revêtement particulier), et qu’ il s’agit d’une exploitation d’une installation classée.

Le commissaire du gouvernement indique que le bâtiment R + 1 à usage de bureaux est dans un état correct.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 31 août 2020.

- Sur l’indemnité principale

1° sur la situation locative

L’ensemble du site est loué suivant bail commercial du 28 mars 2017 à la SAS société d’exploitation A X-X métal, dont Monsieur A X est président, aux fins d’exploitation d’une activité de fabrication d’articles de menuiserie métallique, serrurerie et tôlerie à destination d’une clientèle professionnelle ; le montant du dernier loyer annuel est de 208'000 ' HT-HC.

Monsieur X précise que le tribunal judiciaire de Créteil a également rendu un jugement le 29

mai 2020 (RG 19/000 41) qui fixe à la somme de 627'525,70 ' l’indemnité totale d’éviction due par la SADEV 94 à la SAS A X dans le cadre de l’expropriation des locaux commerciaux qu’elle occupe, celle-ci n’ayant pas fait appel.

Il n’est donc pas contesté que l’indemnité totale de dépossession doit être fixée en valeur occupée.

2° sur les superficies

Le premier juge a retenu les surfaces suivantes :

ateliers (y compris en mezzanine) : 999,04 m²

entrepôt : 354,41 m²

bureaux : 193,44 m²

soit un total de : 1546,89 m².

Il a écarté les demandes de la SADEV 94 et du commissaire du gouvernement d’appliquer une pondération de 50 % pour les surfaces des ateliers en mezzanine.

LA SADEV 94 reprend en appel sa demande de voir appliquer un abattement de 0,5 pour la mezzanine ; elle n’avance aucun motif si ce n’est d’indiquer qu’il s’agit de mezzanine et que la pondération s’imposait.

Le commissaire du gouvernement d’appel ne conclut pas sur ce point et reprend la surface utile retenue par le premier juge.

Les parties ne contestent pas de retenir la surface utile, qui est définie par le code de la construction de l’habitation comme étant égale à la surface habitable, augmentée de la moitié des surfaces annexes et à l’exclusion des garages, cour, jardin ainsi que des locaux de la surface plafond

Une pondération peut être pratiquée pour les mezzanines afin de tenir compte de la configuration, de la hauteur sous plafond ou l’accessibilité des locaux, voire des restrictions d’usage importante affectant celle-ci.

En l’espèce, les ateliers situés en mezzanine d’une surface totale de 291,19 m² bénéficient d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m, sont facilement accessibles, bien éclairés et bien distribués avec un large couloir central qui est visible sur la photographie figurant dans le procès-verbal de transport, et il n’existe pas de disproportion notable des surfaces entre les niveaux rez-de-chaussée et R + 1.

En outre, la synthèse du dossier de diagnostic technique versée par la SADEV 94 (pièce N°1) retient pour les mezzanines une surface habitable de 291,19 m² sans pondération, alors qu’elle retient des surfaces hors habitable (bureau B 1° étage, bureau 3 et archives) lorsque la hauteur est inférieure à 1, 80m.

En conséquence au vu de ces éléments, le premier juge a exactement dit qu’il n’y avait pas lieu à pondération pour les mezzanines et retenu une surface utile totale de 1546,89 m².

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

3° sur la méthode d’évaluation

La méthode de comparaison, dans le cadre de la méthode globale, qui permet l’évaluation de l’ensemble immobilier considérée en intégrant la construction et terrain, n’est pas contestée par les parties.

De même la fixation d’indemnité principale, après examen des termes de comparaison, en distinguant les locaux à usage de bureaux, les locaux à usage d’entrepôts et les locaux à usage d’activités n’est pas contestée par les parties.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens

4° sur les termes de comparaison

Avant de statuer sur la question de l’abattement pour occupation commerciale qui est discuté par les parties, il convient au préalable d’examiner les termes de comparaison proposés par les parties, que ce soit en valeur libre ou en valeur occupée, l’indemnité principale devant être fixé en l’espèce en valeur occupée.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

Il sera précisé que la numérotation des pièces dans les conclusions de M. X du 8 février 2021 et du 9 juillet 2021 ne correspond pas à partir de la pièce N°9, pas plus que les bordereaux de pièces.

A. Les locaux à usage de bureaux

1° Les références de M. X

— Arrêt de la cour d’appel de Paris du 28 juin 2018 numéro 17/09 264, SCI Claudes : 1800 '/m² hors abattement de 10 %

'Arrêt la cour d’appel de Paris du 20 octobre 2016 numéro 15/36 70, SCI Thalia : 1759 '/m² en valeur libre

'Arrêt de la cour d’appel de Paris du 8 mars 2018 numéro 16/21 799 SCI Garibaldi : 1700 '/m² en valeur libre

Ces références sont également celles de la SADEV 94 (pièce N°4) et du commissaire du gouvernement (page 8).

Le commissaire du gouvernement indique que pour la SCI Claude et la SCI Thalia, les biens ont été indemnisés en tant que locaux d’activité et non en tant que simple entrepôts ; il indique que ces termes en conséquence doivent être réservés à la seule recherche de la valeur vénale de la partie « atelier » des locaux de Monsieur X, à l’instar de ce qui a été fait en première instance.

En conséquence il convient de retenir ces 3 références.

Monsieur X ne reprend pas sa référence de la quittance du 21 décembre 2017, SCI IMH2: 1300 '/m² en valeur libre.

[…]

Elle demande la confirmation (références pièce N°4).

3° Les références du commissaire du gouvernement

Il demande la confirmation.

Les 3 références retenues de Monsieur X aboutissent à une valeur unitaire de :

1759 + 1800 + 1700 = 5259/3 = 1753 '/m².

Cependant, la référence du premier juge du 21 décembre 2017 SCI IMH 2 reprise par la SADEV 94 (pièce N°4) et le commissaire du gouvernement (tableau page 8) n’étant pas critiquée par Monsieur X, il convient de la retenir également (1 300 '/m²).

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu tenu une valeur unitaire moyenne de 1640 '/m² arrondi en valeur libre.

B. Les locaux à usage d’entrepôts

1° références de M. X

Il propose à nouveau comme références :

— l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 octobre 2016

Cette référence qui a déjà été retenue pour les bureaux, ne correspond pas à des entrepôts ; elle sera en conséquences écartée.

— L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 8 mars 2018 SCI Garibaldi

Cette référence non critiquée par les appelants incidents sera retenue pour une valeur de 1200 '/ m².

Il propose également 4 autres références :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface

activité/m²

Prix en

'/m²

Observations

T1

ordonnance d’expropriation du 2

mars 2015

[…]

AS 78

138

2736

Pièce n°9

T2

vente du 28 février 2018

[…]

R 73

262

1412

pièce n°10

T3

vente du 11 octobre 2019

[…]

Colonel-Fabien

AY 91

2342

1579,8

pièce n°11

T4

vente du 15 mars 2018

SCI F G

AU 34

831

2164

pièce n°12

Le terme T1 est trop ancien de plus de cinq ans sera écarté.

Le terme T2 est à usage commercial de bureaux et entrepôts ; il ne peut donc être retenu pour les seuls entrepôts.

Le terme T3 est un ensemble immobilier à usage d’activités et de bureaux annexes ; il sera écarté pour les mêmes motifs.

Pour le terme T4, correspondant à la pièce numéro 12, il s’agit de mutations portant sur un ensemble immobilier de configurations variées : 2 magasins, un passage privé sur rue, des bureaux, un atelier, de terrain, cour privée, de garage pour un prix global d'1 800'000 ' ; en outre, les locaux à usage d’atelier sont d’une superficie nettement inférieure à celle des ateliers de Monsieur X (239 m² contre 999,04 m²) et non 831 m² comme indiqué par l’appelant.

Ce terme non comparable sera donc écarté.

[…]

Elle demande la confirmation (références pièce N°4).

3° Les références du commissaire du gouvernement

Il demande la confirmation.

Il convient en conséquence, outre la référence de la cour d’appel de Paris du 8 mars 2018, de retenir les références non critiquées par Monsieur X, reprises par la SADEV 94 (pièce N°4) et le commissaire du gouvernement(pages 8 et 9), à savoir :

'quittance, consorts Zjugement du 9 janvier 2017 : 900 '/ m² en valeur libre

'quittance du 21 décembre 2017'SCI IMH2 : 1150 '/ m²

Le premier juge a donc exactement retenu une valeur unitaire moyenne de 1083 '/m² en valeur libre.

C. Les locaux à usage d’activités

1° Les références de M. X

Il indique ne pas critiquer la référence relative à la quittance du 21 décembre 2017 de la SCI IMH2 pour un montant de 1150 '/ m².

Cette référence déjà retenue pour les entrepôts, ne correspond pas aux ateliers et sera donc écartée.

Il retient également comme référence l’arrêt du 8 mars 2018 de la SCI Garibaldi pour une valeur de 1200 '/m².

Cette référence non critiquée par les appelants incidents sera retenue pour une valeur de 1200 '/m².

Il propose comme référence supplémentaire un arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 octobre 2016 SCI Thalia qui décrit la partie hangar atelier 257,45 m², non chauffé, surplombé d’un plancher en béton comme situé dans une rue calme, la cour distinguant les locaux d’activité, hangar des bureaux, et retenant un montant de 1344 '/m²

Cette référence non critiquée par les appelants incidents sera retenue.

Il propose également de retenir l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 28 juin 2018, SCI Claude, la cour décrivant « l’arrière du bâtiment comme un grand entrepôt avec une importante hauteur sous plafond, murs parpaings, sol béton, comprenant les mezzanines à usage de bureaux et que le local d’activité dans un état entretien correct » pour une valeur de 1250 '/m². Il indique qu’il s’agissait d’un local d’activité/entrepôt de 859,80 m², que ce local est de 354,41 m², occupant une situation centrale, doté d’une très grande hauteur sous plafond et sol béton armé qui supporte de lourdes charges qui enfin a un accès direct à la rue Lénine, et il demande de retenir une valeur de 1350 '/m².

Cette référence non critiquée par les appelants incidents sera retenue, mais pour sa valeur de 1250 '/m².

[…]

Elle demande la confirmation (références pièce N°4).

3° Les références du commissaire du gouvernement

Il propose 3 références :

Termes de

comparaison

Réf.

Cad.

Adresse

Bureaux

Ateliers

Entrepôts

Superficie

(état)

Valeur

unitaire

('/m²)

Superficie

(état)

Valeur

unitaire

('/m²)

Superficie

(état)

Valeur

unitaire

('/m²)

arrêt du 08/03/2018

(SCI Garibaldi)

AY 11

[…]

Couturier

197 m²

(B à TB)

1 700 '

130 m²

(B)

1 400 '

116 m²

(moyen)

1 200 '

arrêt 31/11/2019

(SCI Amselem)

AU

110-11

[…]

PV Couturier

950 m²

(moyen)

1 200 '

quittance

21/12/2017 (SCI

IMH2)

[…]

[…]

Jaurès

518 m²

1 150 '

Ces références comparables seront retenues.

Le premier juge a donc exactement retenu une moyenne de 1278,8 '/m², qu’il a ramenée à 1250 '/m² en raison des surfaces plus petites retenus dans les termes de comparaison et de la différence d’entretien des locaux d’activité du bien exproprié qui sont en moins bon état.

5° sur l’abattement pour occupation commerciale

Le premier juge indique qu’aucune circonstance exceptionnelle susceptible d’entraîner l’exclusion totale d’un abattement pour occupation commerciale n’est évoquée par la société expropriée, qu’il est légitime de retenir un abattement pour occupation commerciale de 30% dans un souci de cohérence avec la jurisprudence récente de la juridiction pour des locaux de même type situés dans le même secteur géographique ; que toutefois, même si la SAS A X est une personne morale distincte de celle de Monsieur A X, personne physique, il est loisible de concevoir que le fait que cette société locataire ait comme président son propriétaire bailleur, ne peut que faciliter son déménagement rapide et il a donc retenu un abattement commercial ajusté à 20 %.

Monsieur X demande de ne fixer aucun abattement pour occupation commerciale, et à titre subsidiaire de fixer à 5 %.

La SADEV 94 a formé un appel incident sur ce point en demandant de fixer l’abattement de 30 %, la cour d’appel de Paris fixant habituellement un abattement de 40 %.

Le commissaire du gouvernement a également formé un appel incident en demandant d’appliquer un abattement de 30 % en cohérence avec les décisions récentes de la cour d’appel de Paris.

Aux termes de l’article L322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ; la consistance tient donc compte de la situation juridique du bien exproprié, qu’il s’agisse de sa situation

locative et de l’occupation du bien exproprié.

En conséquence, l’abattement pour occupation commerciale est justifié par le fait que sur le marché libre des mutations, il apparaît en général pour un bien similaire, une décote à l’achat lorsque le bien est occupé, plutôt que libre, cette décote étant la contrepartie des contraintes imposées à tout propriétaire de murs occupés commercialement, en l’occurrence ici la SADEV 94, pour pouvoir récupérer la jouissance des lieux, compte tenu du statut protecteur lié au bail commercial : non-renouvellement du bail conditionné au paiement d’une indemnité d’éviction en application de l’article L 145-14 du code de commerce.

Il est donc habituellement appliqué un abattement pour occupation commerciale.

Si ce principe est susceptible de connaître des exceptions, M. X n’ a proposé que des valeurs uniquement libres, n’a pas proposé des valeurs en situation occupée, et n’ a donc pas démontré en l’espèce les circonstances justifiant de ne pas appliquer d’abattement.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement fixé un abattement pour occupation commerciale.

S’agissant du taux de cet abattement, Monsieur X sollicite à titre subsidiaire d’appliquer un abattement de 5 %, celui-ci faisant état du fait qu’il n’y a plus de bail en cours puisqu’il n’y a été mis fin et que la SAS X est indemnisée de ce transfert de bail aux termes du jugement dont elle n’a pas fait appel (pièce numéro 4).

Au vu de cette situation juridique qui facilite un déménagement rapide, le premier juge a exactement fixé un abattement de 20%, alors qu’il est habituellement de 30 à 40%, mais il ne peut être ramené à 5%, comme demandé par l’appelant.

6° sur l’abattement pour les cuves

Le premier juge a débouté la SADEV 94 et le commissaire du gouvernement de leurs demandes d’appliquer un abattement de 10 % pour la présence de cuves.

La SADEV 94 a formé appel incident sur ce point, mais pas le commissaire du gouvernement.

Elle expose que la présence de cuves a été reconnue par Monsieur X au cours du transport sur les lieux, et que cette présence représente nécessairement une contrainte immobilière.

Cependant, il n’est pas contesté que ces 2 cuves à mazout enterrées ne présentent aucun signe de pollution et de contamination des sols d’après le rapport de l’ADEM citant le diagnostic de pollution des sols du 21 janvier 2017 établi par la société SEMOFI ENVIRONNEMENT ; si la SADEV 94 verse un rapport ICPE (pièce numéro 3) du 30 avril 2002 par Monsieur H I, inspecteur général de la direction de la réglementation et l’environnement, celui-ci fait état pour cette époque, du classement ICPE des installations à la seule rubrique 1432'2'b relative au stockage en réservoir manufacturés représentant une capacité équivalente totale supérieure à 10 m³ mais inférieure ou égale à 100 m³ ; il n’est pas démontré que ces cuves, dont Monsieur X a déclaré qu’elles avaient été vidées, soient encore classées ICPE.

Le premier juge a exactement précisé qu’en tout état de cause, l’article 28 de l’arrêté du 1^er juillet 2004 fixant les règles techniques et de sécurité applicable au stockage de produits pétroliers dans les lieux non visés par la législation sur les installations classées ni la réglementation des établissements relevant du public impose au propriétaire le démantèlement de ces cuves, et que plusieurs choix lui sont offerts : vidange, dégazage, nettoyage, comblement ou retrait.

En conséquence, les cuves étant à défaut de preuves contraires vidées et neutralisées, le premier juge a exactement décidé qu’il n’y avait pas lieu d’appliquer un abattement de 10% pour leur simple présence.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

- Sur les indemnités accessoires

1° l’indemnité de remploi

Le premier juge a fixé l’indemnité de remploi selon les modalités habituelles à savoir :

'20 % sur 5000 ' = 1000 '

'15 % sur 10'000 ' = 1500 '

'10 % sur 1'544'894 ' = 154 489,4 '

soit un total de 156'989,4 ' arrondis à 156'989 '.

Monsieur X demande comme en première instance l’application d’un barème uniforme de 20 %.

L’article R 322-5 du code de l’expropriation dispose que l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de bien de remplacement.

L’indemnité de remploi est une indemnité forfaitaire calculée en pourcentage de 5 à 20 % selon la nature des biens immobiliers sur le montant de l’indemnité principale, correspondant aux frais nécessaire à l’achat d’un bien identique à celui exproprié ; la progressivité les taux applicables est en lien avec celle des droits mutations en matière de cessions de biens immobiliers.

En l’espèce, Monsieur X ne justifie d’aucune circonstance particulière pour appliquer un barème uniforme de 20 %.

Il verse d’ailleurs un arrêt de la cour de cassation de la 3° chambre du 25 juin 1980, N°79-70295 (pièce N°21) qui a rejeté un pourvoi, sur un arrêt de la cour d’appel de Caen qui avait retenu, non un taux uniforme, mais bien un taux dégressif de 25% à concurrence de 100 000 francs puis de 20% pour le surplus.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu le barème progressif susvisé habituel et fixé l’indemnité totale de remploi à la somme de 156'989 ' arrondis.

2° l’indemnité pour perte de loyers

Le premier juge a accordé une indemnité pour perte de loyer correspondant à un an soit la somme de 108'000 '.

LA SADEV 94 a formé appel incident sur ce point en demandant de ramener cette indemnité à 6 mois de loyer.

Le commissaire du gouvernement demande la confirmation eu égard à la nature des locaux.

Au regard de la consistance des locaux, de leur localisation, il convient de confirmer le jugement qui a accordé une indemnité pour perte de loyer selon la durée habituelle d’un an.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité totale de dépossession en valeur occupée à verser par la SADEV 94 à Monsieur A X à la somme de 1'824'883 ' se décomposant comme suit :

'indemnité principale : 1'559'894 '

'indemnité de remploi : 156'989 '

'indemnité pour perte de locatifs : 108'000 '.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SADEV 94 à payer à M. X la somme de 2500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de débouter Monsieur X de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de le condamner sur ce fondement à payer la somme de 2500 ' à la SADEV 94.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

M. X perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Déboute le commissaire du gouvernement de sa demande principale sur l’étendue de l’appel de Monsieur X, à savoir d’écarter la demande formulée par celui-ci visant à une majoration des valeurs unitaires, avant abattement éventuel, pour le foncier ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à fixer la date de référence au 26 mars 2019 ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur A X à verser la somme de 2500 ' à la SADEV 94 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur A X aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT