Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MW/[Localité 6]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00746 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EYUU

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 05 AOUT 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 02 avril 2024 – RG N°22/00220 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 5]

Code affaire : 30B – Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et Madame Bénédicte MANTEAUX, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 06 mai 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et Madame Bénédicte MANTEAUX, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.A.S. R-B MECANIQUE

Sise [Adresse 2]

Inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 788 040 715

Représentée par M^e Gabin MIGLIORE, avocat au barreau de MONTBELIARD

ET :

INTIMÉE

S.C.I. DE L’USINE

Sise [Adresse 3]

Inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 494 573769

Représentée par M^e Corinne BUGNET-LEVY de la SCP LEVY – BUGNET LEVY, avocat au barreau de BESANCON

INTERVENANTE FORCEE

S.C.P. [P] [F]

Sise [Adresse 1]

Mandataire judiciaire de la S.A.S. R-B MECANIQUE- jugement du TC de [Localité 4] du 5 février 2025

Représentée par M^e Gabin MIGLIORE, avocat au barreau de MONTBELIARD

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

Par acte sous seing privé du 25 juin 2011 à effet du 1er juin 2011, la SCI de l’Usine a donné à bail commercial à la SAS Drezet R et H, aux drois de laquelle est ensuite venue la SAS R-B Mécanique, un bâtiment industriel situé [Adresse 7], moyennant un loyer annuel de 52 872 euros HT.

La société R-B Mécanique a donné congé le 26 novembre 2019 avec effet au 31 mai 2020.

Un état des lieux a été établi le 3 juin 2020 par huissier de justice.

Un procès-verbal de constat a été réalisé à la demande de la SCI de l’Usine le 13 octobre 2020.

Par exploit du 25 janvier 2022, la SCI de l’Usine a fait assigner la société R-B Mécanique devant le tribunal judiciaire de Besançon en paiement de diverses sommes à titre de réparations locatives et d’arriérés de loyer.

La société R-B Mécanique a conclu à la nullité du procès-verbal de constat du 3 juin 2020, ne s’est reconnue débitrice que d’une partie des sommes réclamées par la demanderesse, et a réclamé la restitution du dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux, avec, le cas échéant, compensation des créances réciproques.

Par jugement du 2 avril 2024, le tribunal a :

— débouté la SAS R-B Mécanique de sa demande de nullité du procès-verbal de constat du 3 juin 2020 ;

— condamné la SAS R-B Mécanique à payer à la SCI l’Usine la somme de 16 614,93 euros au titre des loyers commerciaux de mars, avril et mai 2020 ;

— condamné la SAS R-B Mécanique à payer à la SCI l’Usine la somme de 1 492,92 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2020 ;

— condamné la SAS R-B Mécanique à payer à la SCI l’Usine la somme de 11 536,80 euros au titre de l’installation électrique ;

— condamné la SAS R-B Mécanique à payer à la SCI l’Usine la somme de 721,32 euros au titre du remplacement de vitres cassées, de serrure endommagée et poignées de porte ;

— condamné la SAS R-B Mécanique à payer à la SCI l’Usine la somme de 5 481,66 euros au titre du nettoyage des locaux, réparations et entretien locatif incombant au preneur ;

— débouté la SCI de l’Usine de sa demande de condamnation de la SAS R-B Mécanique à lui payer la somme de 4 653,36 euros au titre de la remise en état d’installation sanitaires et de chauffage ;

— débouté la SCI de l’Usine de sa demande au titre d’une indemnité d’immobilisation ;

— débouté la SAS R-B Mécanique de sa demande de restitution d’un dépôt de garantie ;

— condamné la SAS R-B Mécanique à payer à la SCI l’Usine la somme de 1 908,40 euros au titre des frais de constats d’huissiers ;

— condamné la SAS R-B Mécanique à payer à la SCI l’Usine la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SAS R-B Mécanique aux entiers dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu :

— s’agissant du procès-verbal de constat du 3 juin 2020, qu’il ressortait de ses mentions que la personne ayant réalisé les constatations matérielles était clerc d’huissier de justice habilité aux constats, et que l’office avait été requis par la SCI l’Usine, qui était un particulier au sens de l’ordonnance du 2 novembre 1945 dans sa version applicable à la date du constat ;

— s’agissant des loyers commerciaux et de la taxe foncière, que la société R-B Mécanique ne s’opposait pas à la demande ;

— s’agissant des réparations locatives :

* que le constat du 3 juin 2020, qui n’était pas nul, n’était pas dépourvu de force probante, mais que la défenderesse était autorisée à rapporter la preuve contraire ; qu’aucun état des lieux d’entrée n’avait été établi, de sorte que s’appliquait la présomption de l’article 1731 du code civil ;

* concernant l’installation électrique, qu’il résultait du procès-verbal de constat du 13 octobre 2020, corroboré par celui du 3 juin 2020, que des démontages d’éléments avaient été effectués ; que la défenderesse reconnaissait avoir démonté des éléments qu’elle avait elle-même installés ; que l’adjonction d’éléments à l’installation électrique constituait une incorporation de matériel à l’occasion d’une amélioration ou d’un embellissement, dont le bail prévoyait qu’elle restait acquise au bailleur sans indemnité ; que les éléments démontés devaient donc donner lieu à indemnisation, à l’exception des canalis, dont le parcours, la nature et la longueur n’étaient pas prouvés ;

* concernant les vitres, une serrure et des poignées de porte, qui constituaient des réparations locatives au sens de l’article 1754 du code civil, le constat du 3 juin 2020 révélait deux vitres cassées ainsi que l’absence de correspondance des clés restituées, ce qui justifiait le remplacement des cylindres ; qu’il n’était en revanche pas fait état d’une poignée manquante ;

* concernant le nettoyage, les réparations et l’entretien locatif, que la défenderesse n’invoquait pas de vétusté, mais la restitution des locaux dans leur état initial, et qu’il y avait lieu à cet égard de faire application de l’article 1731 du code civil ; que seules devaient être accordées les prestations justifiées au regard du constat d’état des lieux de sortie pour les diverses pièces composant les locaux ; que la demanderesse devait être déboutée de ses demandes au titre de travaux sur l’installation de chauffage et de pose d’un WC et de deux lavabos avec robinets en l’absence de justification suffisante de ces travaux ;

— s’agissant de l’indemnité d’immobilisation, que la société R-B Mécanique, tenue des dégradations et pertes étant arrivées pendant sa jouissance, et notamment du démontage d’une partie de l’installation électrique, notamment destinée à des activités de production industrielle, avait commis une faute en ne maintenant pas le bien dans un état de parfaites réparations locatives et de menus entretiens, mais que, toutefois, la demanderesse ne démontrait pas que le bien était impropre à tout usage conforme à sa destination, l’intégralité de l’installation électrique n’ayant pas été démontée ; qu’il n’était pas plus démontré que l’état du bien, au regard des indemnisations allouées, ne lui permettait pas d’être reloué, même moyennant une baisse du loyer ;

— s’agissant de la restitution du dépôt de garantie, qu’il résultait du contrat que celui-ci n’avait pas été versé.

La société R-B Mécanique a relevé appel de cette décision le 21 mai 2024 en déférant à la cour ses chefs lui faisant grief.

Par conclusions récapitulatives comportant intervention volontaire de la SCP [P] [F], prise en la personne de Maître [O] [F], ès qualités de mandataire judiciaire au redressement de la société R-B Mécanique, transmises le 19 mars 2025, l’appelante et son mandataire judiciaire demandent à la cour :

Vu les articles 201 et 202 du code de procédure civile,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu les articles 606 et 1755 du code civil,

Vu les articles 145-15 et 145-40 du code de commerce,

— de juger la société R-B Mécanique recevable et bien fondée en son appel ;

— de juger recevable et régulière l’intervention volontaire de la SCP [P] [F], représentée par Maître [O] [F], ès qualités de mandataire judiciaire de la société R-B Mécanique par suite du jugement du tribunal de commerce de Belfort du 5 février 2025 plaçant la société R-B Mécanique en redressement judiciaire ;

— d’infirmer le jugement déféré conformément à la déclaration d’appel, et notamment en ce qu’il :

* déboute la SAS R-B Mécanique de sa demande de nullité du procès-verbal de constat du 3 juin 2020 ;

* condamne la SAS R-B Mécanique à payer à la SCI l’Usine la somme de 16 614,93 euros au titre des loyers commerciaux de mars, avril et mai 2020 ;

* condamne la SAS R-B Mécanique à payer à la SCI l’Usine la somme de 1 492,92 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2020 ;

* condamne la SAS R-B Mécanique à payer à la SCI l’Usine la somme de 11 536,80 euros au titre de l’installation électrique ;

* condamne la SAS R-B Mécanique à payer à la SCI l’Usine la somme de 721,32 euros au titre du remplacement de vitres cassées, de serrure endommagée et poignées de porte ;

* condamne la SAS R-B Mécanique à payer à la SCI l’Usine la somme de 5 481,66 euros au titre du nettoyage des locaux, réparations et entretien locatif incombant au preneur ;

* déboute la SAS R-B Mécanique de sa demande de restitution d’un dépôt de garantie ;

* condamne la SAS R-B Mécanique à payer à la SCI l’Usine la somme de 1 908,40 euros au titre des frais de constats d’huissiers ;

* condamne la SAS R-B Mécanique à payer à la SCI l’Usine la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamne la SAS R-B Mécanique aux entiers dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau,

— de juger que la société R-B Mécanique n’est redevable d’aucune somme au titre de l’installation électrique, notamment au regard de la nullité et du défaut de force probante du procès-verbal de constat du 13 octobre 2020 et de l’absence de faute imputable à la société R-B Mécanique ;

— de juger que la société R-B Mécanique n’est redevable d’aucune somme au titre du remplacement de vitres cassées, de serrures endommagées et de poignées de porte, en l’absence de faute imputable à cette dernière ;

— de juger que la société R-B Mécanique n’est redevable d’aucune somme au titre du nettoyage des locaux, réparations, d’une quelconque remise en état et de l’entretien locatif, en l’absence de faute imputable à cette dernière ;

— de condamner la SCI de l’Usine à restituer le dépôt de garantie d’un montant total de 12 000 euros à la société R-B Mécanique dont 4 000 euros avec intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres à compter du 25 juin 2011, date de régularisation du contrat de bail, avec intérêts au taux légal et capitalisation pour le reste ;

— de constater que la société R-B Mécanique ne s’oppose pas au versement de la somme au titre des loyers commerciaux de mars, avril et mai 2020, mais également au titre de la taxe foncière pour 2020 ;

— de condamner la SCI de l’Usine à rembourser les sommes obtenues dans le cadre de l’exécution provisoire du jugement ;

— de juger que la société R-B Mécanique n’est pas tenue à payer les frais du second constat d’huissier de justice ;

Sur l’appel incident de la SCI de l’Usine,

— de juger l’appel incident de la SCI de l’Usine mal fondé et infondé ;

— de débouter la SCI de l’Usine de l’ensemble de ses demandes présentées dans le cadre de son appel incident et notamment, au titre de l’indemnité d’immobilisation mais également des articles 699 et 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

— de condamner la SCI de l’Usine à payer à la société R-B Mécanique la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de juger que les créances réciproques se compenseront ;

— de condamner la SCI de l’Usine aux entiers frais et dépens de l’instance ;

— de débouter la SCI de l’Usine de toutes demandes plus amples et contraires.

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 24 mars 2025, la SCI de l’Usine demande à la cour :

Sur l’appel de la SAS R-B Mécanique :

Vu notamment les articles 1104, 1217, 1231-1 et 1731 du code civil,

— de débouter la SAS R-B Mécanique de son appel, lequel est infondé et non justifié ;

— de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, hormis celle ayant débouté la SCI de l’Usine de sa demande au titre d’une indemnité d’immobilisation ;

— de débouter la SAS R-B Mécanique de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

Sur l’appel incident de la SCI de l’Usine :

Recevant la SCI de l’Usine en son appel incident,

— de le dire bien fondé ;

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI de l’Usine de sa demande au titre d’une indemnité d’immobilisation ;

Et statuant à nouveau :

Vu le jugement rendu le 5 février 2025 par le tribunal de commerce de Belfort, ayant prononcé le redressement judiciaire de la SAS R-B Mécanique,

Vu la déclaration de créances régularisée par la SCI de l’Usine, le 18 février 2025,

Vu notamment l’article L. 622-22 du code de commerce,

— de déclarer fautif le comportement de la SAS R-B Mécanique au titre de son manquement à l’obligation d’entretien et de remise en état des lieux avant son départ du 3 juin 2020, lequel a empêché la SCI de l’Usine de remettre le bien en location, l’installation électrique étant très dégradée et dangereuse, et les locaux dans un état incompatible avec une nouvelle location sans travaux préalables, de sorte que la SCI de l’Usine a finalement été contrainte de le vendre le 3 février 2022, à un prix très inférieur à sa valeur estimée ;

— de fixer l’indemnité d’immobilisation due par la SAS R-B Mécanique à la SCI de l’Usine à la somme mensuelle de 4 615,25 euros (ce qui correspond au montant mensuel hors taxes du dernier loyer dû par l’appelante) ;

— de dire que la SAS R-B Mécanique est redevable envers la SCI de l’Usine de cette indemnité d’immobilisation mensuelle à compter du 3 juin 2020 et jusqu’au 3 février 2022 (soit 1 an et 8 mois), ce qui représente un total de 92 305 euros ;

— de constater la créance de 92 305 euros de la SCI de l’Usine, au titre de l’indemnité d’immobilisation précitée, et de la fixer au passif du redressement judiciaire de la SAS R-B Mécanique ;

— de débouter la SAS R-B Mécanique de toutes ses demandes, moyens, fins, et conclusions ;

En toute hypothèse :

— de dire que la SAS R-B Mécanique est redevable envers la SCI de l’Usine, au titre de la présente procédure d’appel que cette dernière a initiée :

* sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les frais irrépétibles qu’elle a dû exposer, au titre des frais d’avocat, d’une somme 4 000 euros ;

* en application de l’article 699 du code de procédure civile, des dépens de la présente instance ;

— de constater les créances précitées de la SCI de l’Usine au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, et de les fixer au passif du redressement judiciaire de la SAS R-B Mécanique ;

— de débouter la SAS R-B Mécanique de toutes ses demandes, moyens, fins, et conclusions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 15 avril 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

A titre liminaire, il y a lieu de donner acte à la SCP [P] [F], ès qualités, de son intervention volontaire.

Il sera relevé ensuite que le jugement n’est remis en question par aucune des parties s’agissant des sommes mises à la charge de la société R-B Mécanique au titre des loyers commerciaux et de la taxe foncière. Le jugement sera donc confirmé de ce chef, sauf à fixer au passif de l’appelante les sommes concernées, pour tenir compte de la procédure collective ouverte la concernant.

Sur les réparations locatives

L’article 1731 du code civil dispose que, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’appelante fait valoir en premier lieu que la présomption de prise à bail des lieux en bon état d’entretien locatif posée par ce texte avait en l’espèce été expressément écartée par les parties aux termes du contrat de bail, dès lors qu’il y était stipulé que les locaux étaient loués 'dans leur état au jour de l’entrée en jouissance'. Toutefois, la cour ne trouve dans cette formulation l’expression d’aucune volonté des parties de se soustraire à la présomption de l’article 1731 précité, à défaut de toute caractérisation de l’état dans lequel les biens étaient pris à bail, et de toute description circonstanciée de celui-ci. Au demeurant, le bail comporte à son paragraphe relatif à la désignation des locaux loués une mention selon laquelle 'un état des lieux sera établi en présence du bailleur et du preneur au moment de la mise à disposition des lieux au profit du preneur par remise des clefs ; à défaut, d’établissement de l’état des lieux du fait du preneur, celui-ci sera réputé avoir reçu les locaux en parfait état'.

Faute d’établissement d’un état des lieux d’entrée, c’est donc à bon droit que le premier juge a retenu qu’il y avait lieu de prendre en compte la présomption de l’article 1731 du code civil.

Dès lors qu’il résulte de l’état des lieux établi le 3 juin 2020 par huissier de justice l’existence d’un certain nombre de dégradations, il incombe à l’appelante de combattre cette présomption en établissant que ces dégradations préexistaient à son entrée dans les lieux.

Si, dans le dispositif de ses dernières écritures, la société R-B Mécanique poursuit l’infirmation de la décision entreprise s’agissant du rejet du moyen de nullité qu’elle avait soulevé à l’encontre du procès-verbal de constat du 3 juin 2020, force est cependant de constater, à la lecture du corps de ces mêmes écritures, que l’argumentation développée à ce propos, et tirée de la considération selon laquelle une personne morale ne constituerait pas un particulier habile à solliciter l’établissement d’un procès-verbal de constat d’huissier en application de l’ordonnance du 2 novembre 1945, ne vient désormais plus au soutien de l’annulation du constat du 3 juin 2020, mais de la nullité de celui du 13 octobre 2020. Or, les motifs pertinents par lesquels le tribunal a écarté la demande d’annulation du constat du 3 juin 2020 doivent conduire à rejeter le moyen de nullité du constat du 13 octobre 2020, étant retenu qu’une personne morale répond, au même titre qu’une personne physique, à la définition du 'particulier’ au sens de l’article 1 bis de l’ordonnance n°45-2592 du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers, dans sa rédaction applicable.

Il sera constaté que la SCI de l’Usine ne relève pas appel incident du chef du jugement l’ayant déboutée des demandes qu’elle avait formées au titre de la remise en état de l’installation de chauffage et de l’installation sanitaire. Pour autant, et contrairement à ce que soutient l’appelante, rien ne permet de déduire du seul acquiescement à ce chef spécifique de jugement le caractère nécessairement mal fondé des autres demandes formées par la bailleresse au titre des réparations locatives, chaque chef de demande devant être examiné isolément au vu des pièces produites relativement aux dégradations correspondantes.

Par ailleurs, si l’appelante invoque des manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance, elle n’en tire aucune conséquence particulière au plan des demandes qu’elle forme à l’encontre de l’intimée.

1° Sur l’installation électrique

La société R-B Mécanique sollicite l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a mis à sa charge une somme au titre de la remise en état de l’installation électrique, indiquant que le procès-verbal de constat du 13 octobre 2020 était à cet égard dépourvu de valeur probante, puisqu’ayant été réalisé plusieurs mois après son départ des lieux, de sorte que ceux-ci avaient pu être modifiés, et comme se bornant à reprendre les déclarations d’un électricien directement intéressé à l’affaire, ainsi que l’établissait le fait que le même ait été chargé d’établir le devis sur lequel repose la demande indemnitaire. Elle ajoute avoir certes démonté certains éléments électriques, mais exclusivement ceux destinés à l’alimentation électrique de machines spécifiques nécessaires à son activité, ce qui n’avait aucunement porté atteinte à l’installation qui avait été mise à sa disposition par la bailleresse, et qui lui avait été restituée à l’identique.

L’intimée réplique que le démantèlement de l’installation électrique avait été signalé à la locataire dès le 5 septembre 2020 par LRAR, qu’il avait été donné à bail une installation électrique permettant l’exploitation des machines de la locataire, et que le bail stipulait que les transformations et améliorations réalisées par le locataire resteraient acquises à la bailleresse, de sorte que la société R-B Mécanique n’était pas légitime à avoir démonté quelque équipement que ce soit.

Le démontage d’une partie de l’installation électrique est évoqué pour la première fois dans un courrier recommandé daté du 5 septembre 2020, et il n’a fait l’objet de constatations détaillées que dans le cadre du procès-verbal de constat établi le 13 octobre 2020.

Or, il doit être rappelé qu’un procès-verbal de constat d’état des lieux a été contradictoirement établi par huissier, en présence des représentants des deux parties, le 3 juin 2020, à l’issue duquel les clés ont été restituées à l’huissier par la locataire. Pourtant, aucune dégradation ou suppression d’équipements particulière n’avait été mise en évidence à cette occasion.

Compte tenu de cette contradiction, et en l’état de constatations faites plusieurs mois après la restitution des clés, alors que le locataire n’avait plus accès aux locaux, et qu’il n’existe aucune garantie quant à l’état de conservation de ceux-ci, il ne saurait être considéré que la preuve est suffisamment rapportée d’une imputabilité au locataire sortant des dégradations de l’installation électrique, la seule affirmation de la SCI de l’Usine selon laquelle elle n’avait découvert qu’après l’état des lieux de sortie l’état réel de l’installation étant à cet égard inopérante.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a fait droit sur ce point à la demande indemnitaire de la bailleresse, la demande formée au titre de la remise en état de l’installation électrique devant être rejetée.

2° sur les vitres, serrures et poignées de porte

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie indique que les deux vitres centrales d’une porte de service sont cassées, et que la locataire avait remis à l’huissier 'un grand nombre de clés dont la majorité n’a pas de correspondance'.

Il n’en résulte pas pour autant que certaines clés remises en début de bail n’auraient pas été restituées, alors que la correspondance entre clés et serrures pouvait le cas échéant être vérifiée. Il n’en ressort pas plus qu’une poignée de porte aurait été endommagée ou aurait disparue.

Dès lors, il ne saurait être fait droit à la demande en paiement formée sur le fondement d’un devis GGM 28 juillet 2020 qu’en ce qui concerne le remplacement des deux vitrages cassés, soit une somme de 179,52 euros HT, ou 215,42 euros TTC, la prétention étant rejetée pour le surplus.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef, la somme de 215,42 euros TTC étant fixée au passif de la procédure collective de l’appelante.

3° sur le nettoyage des locaux

Il ressort sans conteste du procès-verbal de constat du 3 juin 2020 que les locaux étaient globalement sales lors de leur restitution.

L’appelante échoue à démontrer par la production d’attestations d’anciens salariés, qui sont insuffisamment circonstanciées quant à l’état précis d’entretien des locaux lors de la prise à bail, que les lieux auraient été restitués dans un état similaire à celui d’origine, ou que l’état constaté à l’issue du bail serait la résultant de la simple vétusté.

C’est dès lors à bon droit que le premier a mis en compte une somme de 5 481,66 euros de ce chef. Le jugement sera confirmé sur ce point, sauf à fixer la somme concernée au passif de la procédure collective de la société R-B Mécanique.

Sur les frais de constat d’huissier

Le procès-verbal de constat du 13 octobre 2020 n’ayant pas été utile à la solution du litige, il ne sera fait droit à la demande de la SCI de l’Usine qu’à hauteur de la seule moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux établi le 3 juin 2020, soit la somme de 724,60 euros (1 449,20 / 2).

Cette somme sera fixée au passif de la procédure collective de l’appelante, le jugement querellé étant infirmé en ce sens.

Sur le préjudice d’immobilisation

L’intimée relève appel incident du chef de la décision entreprise l’ayant déboutée de sa demande en paiement d’une indemnité d’immobilisation. Elle expose que la dépose d’une partie de l’installation électrique avait rendu celle-ci dangereuse, de sorte que les locaux n’avaient pu être remis en location, et qu’elle n’avait finalement eu d’autre choix que de vendre le bien pour un prix moindre à celui de son estimation.

Toutefois, dès lors qu’il a été retenu précédemment que l’imputation à la locataire de la dégradation de l’installation électrique n’était pas suffisamment établie, il ne saurait être fait droit à la demande d’indemnité d’immobilisation reposant sur les mêmes considérations.

La confirmation s’impose donc à cet égard.

Sur le dépôt de garantie

La société R-B Mécanique critique la décision de première instance en ce qu’elle a rejeté sa demande de restitution du dépôt de garantie.

L’intimée sollicite sur ce point la confirmation, au motif que le dépôt de garantie n’avait pas été versé par l’appelante, mais par le précédent locataire, dont la société R-B Mécanique ne justifiait pas de l’absorption.

Le bail stipule que 'les parties conviennent que le dépôt de garantie qui avait été versé par le preneur au titre du bail commercial statutaire précédemment conclu le 16 avril 2007 et ayant fait l’objet d’une résiliation amiable sans indemnités par acte sous seing privé avec effet au 1er juin 2011, est purement et simplement conservé par le bailleur pour la totalité de son montant, soit 12 000 euros représentant trois termes de loyers hors taxes. Il est néanmoins stipulé que le dépôt de garantie conservé par le bailleur représentant plus de deux termes de loyer, il sera fait application des dispositions impératives de l’article L. 145-40 du code de commerce disposant que les loyers payés d’avance sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre.'

Il en résulte que c’est le dépôt de garantie versé par la même locataire, savoir la société Drezet R et H, dans le cadre d’un contrat précédent qui, au lieu de lui être restitué à l’issue de ce bail, a été affecté en garantie du nouveau bail.

Dès lors que la société R-B Mécanique a acquis la qualité de locataire en venant aux droits de la société Drezet R et H, elle est investie de tous les droits de celle-ci, en ce compris celui d’obtenir restitution du dépôt de garantie, peu important que ce ne soit pas elle qui l’ait initialement réglé.

Infirmant la décision déférée, il ya donc lieu de condamner la SCI de l’Usine à payer à la SCP [P] [F], ès qualités, la somme de 12 000 euros, portant intérêts sur la somme de 4 000 euros au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre à compter du 25 juin 2011, date du bail, en application des dispositions de l’article L. 145-40 du code de commerce, et au taux légal pour le surplus.

Il ya lieu par ailleurs, conformément à la demande, d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les autres dispositions

Le jugement entrepris sera infirmé s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

Il sera fait masse des dépens de première instance et d’appel, qui seront supportés par moitié par la SCP [P] [F], ès qualités, et par la SCI de l’Usine.

Les demandes formées par les parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Donne acte de son intervention volonatire à la SCP [P] [F], prise en la personne de Maître [M] [F], en sa qualité de mandataire judiciaire de la SAS R-B Mécanique ;

Confirme le jugement rendu le 2 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Besançon en ce qu’il a :

* débouté la SAS R-B Mécanique de sa demande de nullité du procès-verbal de constat du 3 juin 2020 ;

* condamné la SAS R-B Mécanique à payer à la SCI de l’Usine la somme de 16 614,93 euros au titre des loyers commerciaux de mars, avril et mai 2020, sauf à dire que cette somme sera fixée au passif de la procédure collective de la SAS R-B Mécanique ;

* condamné la SAS R-B Mécanique à payer à la SCI de l’Usine la somme de 1 492,92 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2020, sauf à dire que cette somme sera fixée au passif de la procédure collective de la SAS R-B Mécanique ;

* condamné la SAS R-B Mécanique à payer à la SCI de l’Usine la somme de 5 481,66 euros au titre du nettoyage des locaux, réparations et entretien locatif incombant au preneur, sauf à dire que cette somme sera fixée au passif de la procédure collective de la SAS R-B Mécanique ;

* débouté la SCI de l’Usine de sa demande de condamnation de la SAS R-B Mécanique à lui payer la somme de 4 653,36 euros au titre de la remise en état d’installations sanitaires et de chauffage ;

* débouté la SCI de l’Usine de sa demande au titre d’une indemnité d’immobilisation ;

Infirme le jugement déféré pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et ajoutant :

Rejette la demande formée par la SCI de l’Usine au titre de la remise en état de l’installation électrique ;

Fixe la créance détenue par la SCI de l’Usine sur le passif de la procédure collective de la SAS R-B Mécanique au titre du remplacement de deux vitres à la somme de 215,42 euros ;

Fixe la créance détenue par la SCI de l’Usine sur le passif de la procédure collective de la SAS R-B Mécanique au titre de la moitié du coût du procès-verbal de constat du 3 juin 2020 à la somme de 724,60 euros ;

Condamne la SCI de l’Usine à payer à la SCP [P] [F], prise en la personne de Maître [M] [F], en sa qualité de mandataire judiciaire de la SAS R-B Mécanique, la somme de 12 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, portant intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre à compter du 25 juin 2011 sur la somme de 4 000 euros, et au taux légal pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation de ces intérêts ;

Fait masse des entiers dépens de première instance et d’appel, et dit qu’ils seront supportés par la SCP [P] [F], prise en la personne de Maître [M] [F], en sa qualité de mandataire judiciaire de la SAS R-B Mécanique, et par la SCI de l’Usine, chacun pour moitié ;

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,