N° RG 21/03974 – N° Portalis DBV2-V-B7F-I445

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 20 DECEMBRE 2023

DÉCISION DÉFÉRÉE :

21/01170

Tribunal judiciaire de Rouen du 16 août 2021

APPELANTE :

Sas LEROUX sous l’enseigne commerciale CABINET LEROUX

RCS de Rouen n° 484 040 951

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée et assistée par M^e Stéphanie BEAUREPAIRE, avocat au barreau de Rouen

INTIMEES :

SASU FONCIA NORMANDIE

venant aux droits de Normandie Seine Immobilier ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de la copropriété Ancien conservatoire

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non constituée bien que régulièrement assignée à personne habilitée le 13 mars 2023

Syndicat des copropriétaires de la copropriété Ancien conservatoire

représenté par son syndic Normandie Seine Immobilier sous l’enseigne Square Habitat

[Adresse 2]

[Localité 7]

non constitué bien que régulièrement assigné par acte d’huissier de justice remis à personne habilitée le 10 novembre 2021

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 18 octobre 2023 sans opposition des avocats devant M^me Magali DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

M^me Anne-Laure BERGERE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 18 octobre 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2023

ARRET :

REPUTE CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 20 décembre 2023, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte d’huissier de justice du 23 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de la copropriété Ancien Conservatoire à [Localité 7], représenté par son syndic la Sasu Normandie Seine Immobilier, a fait assigner la Sas Cabinet Leroux devant le tribunal judiciaire de Rouen en règlement de charges de copropriété, de frais de recouvrement, et de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Par jugement réputé contradictoire du 16 août 2021, le tribunal a :

— condamné la société Cabinet Leroux à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Ancien Conservatoire, représenté par son syndic la société Normandie Seine Immobilier, exerçant sous l’enseigne Square Habitat, la somme de

11 772,20 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er mars 2021 (appels provisions et cotisations fonds travaux 1er trimestre 2021 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2021,

— condamné la société Cabinet Leroux à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Ancien Conservatoire, représenté par son syndic la société Normandie Seine Immobilier, exerçant sous l’enseigne Square Habitat, la somme de

218,14 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2021,

— dit que les intérêts seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil,

— condamné la société Cabinet Leroux à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Ancien Conservatoire, représenté par son syndic la société Normandie Seine Immobilier, exerçant sous l’enseigne Square Habitat, la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts,

— condamné la société Cabinet Leroux à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Ancien Conservatoire, représenté par son syndic la société Normandie Seine Immobilier, exerçant sous l’enseigne Square Habitat, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné la société Cabinet Leroux aux entiers dépens, conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile, à l’exclusion des frais de la mise en demeure de payer signifiée par voie d’huissier le 29 janvier 2021 et figurant au décompte au 5 février 2021, relevant des frais de recouvrement, le coût de l’acte ayant été intégré dans le calcul des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout avec droit de recouvement direct au profit de M^e Delaporte-Janna en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 14 octobre 2021, la Sas Leroux exerçant sous l’enseigne commerciale Cabinet Leroux a formé un appel contre le jugement.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 10 mars 2023, la Sas Leroux exerçant sous l’enseigne Cabinet Leroux demande de voir en application des articles 555 du code de procédure civile, 10 de la loi du 10 juillet 1965, 9 et 1353 du code civil :

— réformer le jugement rendu le 16 août 2021 par le tribunal judiciaire de Rouen en toutes ses dispositions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété Ancien Conservatoire, représenté par son syndic la société Foncia Normandie, de toutes ses demandes,

— condamner celui-ci à lui régler la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en plus de tous les dépens.

Par exploit du 13 mars 2023, la Sas Leroux exerçant sous l’enseigne Cabinet Leroux a fait assigner la Sasu Foncia Normandie venant aux droits de la Sasu Normandie Seine Immobilier exerçant sous l’enseigne Square Habitat, en qualité de syndic en exercice du syndicat des copropriétaires de la copropriété Ancien Conservatoire, devant la cour d’appel en formulant les mêmes demandes que celles contenues dans ses écritures précitées et en lui signifiant notamment la déclaration d’appel.

Elle précise que la copropriété Ancien Conservatoire regroupait trois bâtiments situés à [Localité 7] au [Adresse 2], au [Adresse 4], et au [Adresse 1], sur une parcelle cadastrée section BX n°[Cadastre 3], que le bâtiment situé au [Adresse 1], en désaccord avec la gestion de la copropriété, a créé un syndicat de copropriété secondaire et l’a mandatée de juin 2020 à juin 2021 en qualité de syndic ; que la copropriété Ancien Conservatoire regroupant les bâtiments au [Adresse 2] et au [Adresse 4] a mandaté la Sasu Normandie Seine Immobilier pour exercer la mission de syndic.

Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires représenté par la Sasu Normandie Seine Immobilier n’ignorait pas qu’elle n’a jamais eu la qualité de copropriétaire, mais celle de syndic professionnel du syndicat secondaire du [Adresse 1], qu’elle ne saurait donc être redevable des charges de copropriété.

Elle précise que le 3 janvier 2022 M^e Delaporte, avocate du syndicat des copropriétaires, a transmis à son avocate une lettre du 17 décembre 2021 de son client reconnaissant que la Sas Cabinet Leroux n’était pas débitrice de charges de copropriété et renonçant à se prévaloir du jugement du 16 août 2021, de ses suites, et de toute exécution forcée de celui-ci.

Elle ajoute en tout état de cause qu’aucune des pièces versées aux débats de première instance n’établit sa qualité de copropriétaire du lot n°378 qui n’existe pas, ni d’aucun autre lot de la copropriété, qu’aucun relevé de propriété, ni extrait de matrice cadastrale, n’ont été produits.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 27 septembre 2023. A ladite date, le syndicat des copropriétaires de la copropriété Ancien Conservatoire, à qui la déclaration d’appel avait été signifiée initialement le 10 novembre 2021 à son syndic la Sasu Normandie Seine Immobilier à personne habilitée et, postérieurement, le 13 mars 2023 à son nouveau syndic la Sasu Foncia Normandie à personne habilitée, n’avait pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur les demandes principales

L’article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis met à la charge des seuls copropriétaires l’obligation de participer aux charges de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la qualité de copropriétaire de la Sas Leroux.

Au contraire, celle-ci prouve qu’elle ne l’est pas.

Les services des finances publiques indiquent, par courriel du 10 décembre 2021, qu’aucun relevé de propriété ne correspond au lot n°378 dans la copropriété Ancien Conservatoire située [Adresse 2] et que ce lot n’existe pas sur la parcelle cadastrée section BX n°[Cadastre 3].

La liste des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] ne mentionne pas le nom de la Sas Leroux, ni le lot n°378.

Il ressort également du contrat type de syndic conclu le 13 janvier 2020, que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], a mandaté la Sarl Cabinet Leroux en qualité de syndic désigné par l’assemblée générale du 13 janvier 2020, du 1er avril 2020 au 30 juin 2021.

Enfin, par un courrier daté du 17 décembre 2021, la Sasu Normandie Immobilier ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence Ancien Conservatoire domicilié [Adresse 2], a renoncé expressément à se prévaloir du jugement du 16 août 2021, de ses suites, et à toute exécution forcée de celui-ci et a reconnu que la société Cabinet Leroux n’était pas créancière de charges de copropriété.

En conséquence, toutes les demandes principales présentées par le syndicat des copropriétaires seront rejetées. La décision contraire du tribunal sera infirmée.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions de première instance sur les dépens et les frais de procédure seront infirmées.

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Il n’est pas inéquitable de le condamner également à payer à la Sas Leroux la somme de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition,

Dans les limites de l’appel formé,

Infirme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la copropriété Ancien Conservatoire de ses demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété Ancien Conservatoire à payer à la Sas Leroux la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété Ancien Conservatoire aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,