Le copies exécutoires et conformes délivrées à

ASW/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00584 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EYJ5

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 16 JANVIER 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 26 mars 2024 – RG N°24/00031 – PRESIDENT DU TJ DE VESOUL

Code affaire : 51Z – Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Marc RIVET, président de chambre et Anne-Sophie WILLM Conseiller.

Greffier : Melle Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me Anne-Sophie WILLM, conseiller et M. Marc RIVET, président de chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT

S.C.I. SCI DE LA CNP prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

sise [Adresse 13]

Représentée par M^e Laurent MORDEFROY de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉ

APPELANTE SUR APPEL INCIDENT

Monsieur [Z] [D]

né le 02 Octobre 1994 à [Localité 25]

de nationalité française, demeurant [Adresse 12]

Représenté par M^e Lise LACHAT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Melle Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

Le 21 mars 2023, la SCI de la CNP représentée par la société forestière de la Caisse des dépôts et consignations (ci-après, la société forestière), a conclu un bail de chasse avec M. [Z] [D].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 octobre 2023, la société forestière a pointé la violation de certaines stipulations contractuelles et a mis M. [D] en demeure d’y mettre un terme.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 décembre 2023, la société forestière a reproché à M. [D] de ne pas avoir déféré à sa mise en demeure et lui a notifié sa décision de résilier le bail au 29 février 2024.

Par requête déposée le 27 février 2024, M. [D] a demandé à être autorisé à assigner en référé d’heure à heure.

Par ordonnance du 29 février 2024, il a été autorisé par le président du tribunal judiciaire de Vesoul à assigner la SCI CNP à l’audience du 5 mars 2024.

Par acte en date du 1er mars 2024, M. [Z] [D] a fait assigner la SCI CNP en référé devant le tribunal judiciaire de Vesoul afin notamment de suspendre les effets de la résiliation du bail et de condamner la SCI CNP à lui laisser libre accès aux parcelles louées.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 26 mars 2024 en l’absence de comparution de la SCI CNP, le juge des référés a :

— suspendu les effets de la clause résolutoire insérée au bail de chasse du 21 mars 2023 jusqu’au 26 mars 2025,

— enjoint à la SCI CNP de laisser à M. [Z] [D] l’accès aux parcelles cadastrées section A, n°[Cadastre 14]-[Cadastre 15] à [Cadastre 19]-[Cadastre 20]-[Cadastre 21]-[Cadastre 22]-[Cadastre 23]-[Cadastre 24]-[Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11] et section B n°[Cadastre 8] sises commune de [Localité 27],

— condamné la SCI CNP aux dépens de l’instance de référé,

— condamné la SCI CNP à payer à M. [Z] [D] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le juge des référés a notamment considéré :

— que la société forestière, désignée expréssement représentante du bailleur dans le bail, avait qualité pour émettre les mises en demeure et prononcer la résiliation du bail,

— que le courrier du 19 décembre 2023 sur l’emploi d’attractif visait 'notamment les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 7]', lesquelles ne faisaient pas partie du bail tandis que l’usage de l’adverbe notamment ne permettait pas de rattacher le manquement invoqué au bail conclu par M. [D],

— que l’existence du différend sur la résiliation du bail n’était pas seulement éventuelle et justifiait l’urgence à suspendre provisoirement les effets de la clause résolutoire, susceptibles d’être irreversibles dans le cas contraire alors que l’adjudication à un tiers des parcelles priverait M. [D] de la possibilité de recouvrer ses droits.

— oOo-

Par déclaration du 17 avril 2024, la SCI CNP a relevé appel de l’entière ordonnance.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 13 septembre 2024, elle demande à la cour :

— de la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes,

— de débouter M. [D] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit :

— d’infirmer l’ordonnance en date du 26 mars 2024 rendue par le tribunal judiciaire de Vesoul en ce qu’elle a suspendu les effets de la clause résolutoire,

Statuant à nouveau du chef infirmé :

— de constater la résiliation du bail,

Y ajoutant

— d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [D], et de tous les occupants de son chef, des parcelles cadastrées A n°[Cadastre 14]-[Cadastre 15] à [Cadastre 19]-[Cadastre 20]-[Cadastre 21]-[Cadastre 22]-[Cadastre 23]-[Cadastre 24]-[Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11] et section B n°[Cadastre 8] sises communes de [Localité 27],

— de condamner M. [Z] [D] au règlement à son profit d’une indemnité d’occupation annuelle égale au montant initial du loyer jusqu’à la libération effective des lieux occupés, matérialisée par la restitution des lieux vides,

— de condamner M. [Z] [D] au règlement à son profit de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros,

— faisant application des dispositions de l’article 1343-2, de dire que les intérêts qui ont plus d’un

an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal,

— de condamner M. [Z] [D] au règlement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. [Z] [D] aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

— oOo-

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 6 juin 2024, M. [Z] [D] demande à la cour :

— de le recevoir en ces moyens et prétentions exposés par l’appelant incident/provoqué,

— de débouter la SCI CNP de ses demandes, fins et conclusions,

— de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

. suspendu les effets de la clause résolutoire,

. enjoint la SCI CNP de lui laisser l’accès aux parcelles sises sur le territoire de la commune de [Localité 27] et cadastrées section A n°[Cadastre 14]-[Cadastre 15] à [Cadastre 19]-[Cadastre 20]-[Cadastre 21]-[Cadastre 22]-[Cadastre 23]-[Cadastre 24]-[Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11] et section B n°[Cadastre 8] sises commune de [Localité 27],

. condamné la SCI CNP aux dépens de l’instance de référé,

— de réformer l’ordonnance en ce qu’elle a :

. condamné la SCI de la CNP à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuer à nouveau, y ajoutant :

— de débouter la SCI de la CNP de l’ensemble de ses demandes additionnelles,

A titre principal,

— de constater l’existence d’une contestation sérieuse et se déclarer incompétente pour trancher des demandes additionnelles formulées par la SCI de la CNP,

Plus subsidiairement,

— de débouter la SCI de la CNP de l’ensemble de ses demandes additionnelle,

En tout etat de cause :

— de débouter la SCI de la CNP de ses demandes, fins et conclusions,

— de condamner la SCI de la CNP à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SCI de la CNP aux dépens de première instance et d’appel.

— oOo-

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 31 octobre 2024.

Elle a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

SUR CE, LA COUR

A titre liminaire, la cour relève que si dans sa déclaration d’appel, la SCI de la CNP a demandé l’infirmation de l’ordonnance en toutes ses dispositions, elle se limite à solliciter, dans ses dernières conclusions l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a suspendu les effets de la clause résolutoire et l’a condamnée aux dépens.

Par conséquent, la cour ne peut que confirmer l’ordonnnance en ce qu’elle a condamné la SCI de la CNP à payer à M. [Z] [D] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sous réserve d’appel incident sur ce point. S’agissant de l’injonction à laisser l’accès aux parcelles litigieuses à M. [D], ce chef de dispositif dépend de celui relatif à la suspension de la clause résolutoire au sens de l’article 562 du code de procédure civile et est donc dévolu à la cour.

I. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

La SCI de la CNP fait valoir que M. [Z] [D] s’est livré à des faits d’agrainage, a dépassé le nombre de jours de chasse collective autorisés et n’a pas mis fin aux intrusions sur les territoires voisins, en violation des stipulations contractuelles. Elle rappelle que le bail contient une clause résolutoire en cas d’inexécution contractuelle, qu’elle a mis M. [D] en demeure le 24 octobre 2023, que celui-ci ne conteste pas les manquements reprochés, que les parcelles mentionnées au courrier de résiliation sont celles qui correspondent aux numéros visés dans le bail et que la société forestière avait qualité à établir la mise en demeure et le courrier de résiliation dans la mesure où le bail la désigne expréssement comme représentante du bailleur.

L’intimé s’oppose à la demande en faisant valoir que les courriers qui lui ont été adressés ne produisent aucun effet sur le contrat de bail dans la mesure où ils ont été établis par un tiers au contrat qui n’avait pas qualité pour agir. Il soutient que cette irrégularité est en conséquence constitutive d’un trouble manifestement illicite. Il ajoute qu’il a toujours contesté être l’auteur des manquements qui lui sont imputés, et que le courrier de résiliation fait mention de faits constatés sur des parcelles qui ne sont pas l’objet du bail.

Réponse de la cour :

En application de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit, et peut prendre une mesure de nature à causer un préjudice à l’une des parties telle la constatation de la résiliation d’un bail en application d’une clause résolutoire.

L’article 835 du code de procédure civile ajoute que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et en vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de la combinatison de ces textes que c’est au bailleur qui estime que les conditions d’une clause résolutoire sont réunies, de le démontrer et en particulier de justifier des inexécutions contractuelles imputables au preneur, et ce quelque soit le fondement de sa demande.

En l’espèce, il est constaté :

— qu’un bail de chasse a été conclu le 21 mars 2023 entre d’une part M. [Z] [D] et d’autre part la SCI de la CNP représentée par la société Forestière dénommée par suite 'le bailleur',

— que le contrat indique, en son article 15, que le bailleur fait élection de domicile au siège de la société Forestière de la Caisse des dépôts et consignations,

— que le bail porte sur les terrains situés sur le territoire de la commune de [Localité 27] référencés au cadastre sous les numéros [Cadastre 14]-[Cadastre 15] à [Cadastre 19]-[Cadastre 20]-[Cadastre 21]-[Cadastre 22]-[Cadastre 23]-[Cadastre 24]-[Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11] et B n°[Cadastre 8],

— que selon l’article 4 du bail, à défaut d’exécution par le preneur d’un seul des engagements énoncés, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au 'bailleur’ un mois après une simple mise en demeure d’exécuter l’engagement en souffrance resté infructueux,

— que le courrier du 24 octobre 2023 envoyé par la société Forestière, qui a pour objet 'mise en demeure – chasse – [Adresse 26]', vise le bail du 21 mars 2023 et les territoires dits '[Adresse 26]' sis sur la commune de [Localité 27] et dénonce des faits d’agrainage, le non respect du nombre de jours de chasse collective, ainsi que l’intrusion à l’occasion d’actions de chasse sur les territoires voisins,

— que ce courrier se conclut par la citation de la clause résolutoire inscrite au bail, et est signé par M. [L] [I], avec copie pour Mme [R] [X] et M. [H] [E],

— que par courriel du 26 octobre 2023, M. [D] a indiqué à Mme [X] de la société Forestière qu’il ne comprenait pas les accusations portées sur l’agrainage, les jours de chasse et le dépassement des limites,

— que selon courriel du 6 novembre 2023, M. [D] a transmis à Mme [X] des photographies montrant un sol forestier jonché d’une grande quantité de maïs,

— qu’il ressort du procès verbal du 14 décembre 2023 établi à la demande de Mme [X] de la société Forestière que sur la parcelle n°[Cadastre 5], une caméra a été fixée à un arbre et est dirigée vers des troncs recouverts de goudron tandis que sur le chemin d’accès apparaissent des empreintes de passages de véhicules, et que sur la parcelle n°[Cadastre 7], des arbres sont recouverts de goudron tandis que sur le chemin d’accès, apparaissent des empreintes de passages de véhicules,

— que le courrier de résiliation du 19 décembre 2023 est signé par M. [V] [W] avec copie pour M. [L] [I], Mme [R] [X] et M. [H] [E],

— que l’article 8 du contrat de bail précise que le nombre de jours de chasse collective ne peut excéder deux jours par semaine, que le nourrissage du gibier à poste fixe est interdit, de même que l’apport d’eau ou l’emploi d’attractifs tels que pierre à sel, crud d’amoniaque ou goudron de Norvège, que sont également interdits l’agrainage linéaire du gibier et les cultures à gibier,

— que selon l’article 12 du bail, le preneur fera son affaire personnelle de toute réclamation qui lui sera adressée ou sera adressée au bailleur par les tiers à raison des dégâts qui pourront être occasionnés, soit par le gibier ou les animaux classés susceptibles d’occasionner des dégâts, soit par lui même, les chasseurs ou leurs animaux, et que le preneur sera responsable de tous dommages ainsi causés à la propriété du bailleur.

Il ressort de ces éléments :

— que si les courriers de mise en demeure et de résiliation ont été émis par la société Forestière et non par la SCI de CNP, le bail mentionne la société Forestière comme représentante du bailleur avec une élection de domicile chez celle-ci,

— que M. [Z] [D] a été en relation avec la société Forestière pour traiter des affaires liées au bail et en particulier de sa résiliation,

— qu’il n’existe dès lors ni irrégularité, ni trouble manifestement excessif,

— que si, selon le plan simple de gestion produit par la société Forestière, les parcelles n°[Cadastre 5] et [Cadastre 7] mentionnées au courrier de résiliation semblent couvrir, au moins partiellement, d’une part la parcelle cadastrale A [Cadastre 18] et d’autre part les parcelles cadastrales A [Cadastre 16] et A[Cadastre 17], cela n’est corroboré par aucune autre pièce de sorte qu’il n’est pas possible de savoir à quelle fraction de la parcelle [Cadastre 6] correspond la parcelle [Cadastre 7] ou si la parcelle [Cadastre 7] correspond à une parcelle différente,

— qu’il n’est pas non plus établi que les parcelles forestières n°[Cadastre 5] et [Cadastre 7] recouvrent intégralement les parcelles louées à M. [D] dans la mesure où sur le plan versé, les limites cadastrales n’apparaissent pas clairement,

— qu’eu égard à la dénomination ambiguë des parcelles louées dans le bail, le doute subsiste sur le fait que les parcelles A[Cadastre 16], A[Cadastre 17] et A[Cadastre 18], semblant faire partie des parcelles n°[Cadastre 5] et [Cadastre 7], sont couvertes par le bail,

— qu’il n’est donc établi par aucune pièce que les faits reprochés se sont déroulés sur les parcelles louées à M. [Z] [D].

L’existence d’un différend entre la SCI de la CNP et M. [D] n’est donc pas démontrée, et est à tout le moins sujette à une contestation sérieuse, qu’il appartiendra au juge du fond de trancher.

L’ordonnance déférée sera en conséquence confirmée en ce que, dans un souci de conservation des droits de M. [D], elle a suspendu les effets de la clause résolutoire et enjoint à la SCI de la CNP de laisser l’accès aux parcelles visées dans le bail à M. [D].

En conséquence, la cour déboute la SCI CNP de ses demandes additionnelles tendant à constater la résiliation du bail, à ordonner l’expulsion de M. [Z] [D] et à le condamner au paiement de dommages et intérêts et d’une indemnité d’occupation annuelle avec application de l’article 1343-2, lesquelles se heurtent à une contestation sérieuse.

II. Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

L’ordonnance entreprise sera confirmée sur les dépens et sur les frais irrépétibles.

La SCI de la CNP sera condamnée aux dépens d’appel.

Elle sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et sera condamnée sur ce fondement au paiement de la somme de 1 000 euros en faveur de M. [D].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,

CONFIRME, en toutes ses dispositions, l’ordonnance rendue le 26 mars 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Vesoul ;

Y AJOUTANT,

DEBOUTE la SCI de la CNP de ses demandes de constatation de la résiliation du bail et des demandes afférentes tendant à l’expulsion de M. [Z] [D], de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et à la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE la SCI de la CNP aux dépens d’appel ;

CONDAMNE la SCI de la CNP au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de la somme de 1 000 euros en faveur de M. [Z] [D] ;

DEBOUTE la SCI de la CNP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le greffier, Le président,