Le copies exécutoires et conformes délivrées à

ASW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/01588 – N° Portalis DBVG-V-B7H-EWAN

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 01 AVRIL 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 06 octobre 2023 – RG N°11-22-105 – JURIDICTION DE PROXIMITE DE SAINT CLAUDE

Code affaire : 51F – Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Philippe MAUREL et M^me Anne-Sophie WILLM, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 04 février 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Philippe MAUREL et M^me Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Monsieur [Z] [D]

né le 21 Novembre 1963 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 6]

Madame [O] [K]

née le 23 Septembre 1971 à [Localité 12] (POLOGNE),

demeurant [Adresse 6]

Représentés par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉS

Monsieur [N] [A]

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [P] [A]

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [C] [A] épouse [L]

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [R] [A]

demeurant [Adresse 9]

Madame [W] [A] épouse [H]

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [X] [A]

demeurant [Adresse 9]

Monsieur [S] [A],

demeurant [Adresse 8]

Représentés par M^e Boris LASSAUGE de la SELARL SENTINELLE AVOCATS, avocat au barreau de JURA

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

MM. [N] [A], [P] [A], [S] [A], [R] [A], [X] [A], Mme [C] [A] épouse [L] et Mme [W] [A] épouse [H] (les consorts [A]) sont propriétaires indivis du [5] situé à [Localité 11].

Par acte du 6 mars 2020, ils ont donné à bail à M. [Z] [D] et Mme [O] [K] un appartement situé dans les dépendances du château, moyennant un loyer mensuel de 635 euros, outre 195 euros de charges.

Un diagnostic réalisé par les services de l’ADIL du Jura le 14 septembre 2021 a conclu à l’indécence du logement.

Par actes des 28 et 29 juillet 2022 et 18 août 2022, M. [D] et Mme [K] ont fait assigner les consorts [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Claude aux fins d’obtenir le constat de l’indécence du logement, la condamnation des bailleurs à la réalisation de travaux, la suspension des loyers et des dommages et intérêts.

Par jugement rendu le 6 octobre 2023, le tribunal a :

— condamné solidairement les consorts [A] à réaliser, dans un delai de 4 mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte de 30 euros par jour de retard, les travaux d’isolation des joints au pourtour des menuiseries pour supprimer l’humidité au coin de la fenêtre du séjour dans le logement occupé par M. [Z] [D] et Mme [O] [K],

— rejeté les autres demandes s’agissant de la réalisation des travaux sous astreinte,

— condamné solidairement les consorts [A] à verser à M. [Z] [D] et Mme [O] [K] la somme de 200 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— condamné solidairement les consorts [A] à verser à M. [Z] [D] et Mme [O] [K] la somme de 1 683,54 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2020, 2021 et 2022,

— condamné M. [Z] [D] et Mme [O] [K] à verser aux consorts [A] la somme de 540 euros au titre des provisions sur charges non versées pour la période de janvier à avril 2023,

— rejeté la demande de M. [Z] [D] et de Mme [O] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande des consorts [A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les plus amples demandes formées par les parties,

— dit que chaque partie gardera à sa charge les frais et dépens engagés,

— rappelé le caractère exécutoire de plein droit de la décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment retenu :

Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte

— que les travaux de réfection de la couverture pour supprimer l’humidité au pied des cloisons du rez-de-chaussée avaient été réalisés,

— que la réfection de l’isolation des joints au pourtour des menuiseries pour supprimer l’humidité au coin de la fenêtre du séjour n’était pas établie,

— qu’une rambarde avait été posée et le renforcement des marches réalisé,

— que l’indivision [A] justifiait avoir fait procéder à des analyses sur la potabilité de l’eau et qu’il avait été conclu à la conformité de l’eau ;

Sur les troubles de jouissance

— que si la procédure permettait de conclure à la mise à disposition d’un logement porteur de critères d’indécence dès l’entrée dans les lieux, les bailleurs avaient mis en oeuvre des travaux pour tenter d’y remédier,

— que les locataires ne justifaient pas d’un trouble de jouissance qu’il convenait d’indemniser en leur octroyant des dommages et intérêts pour un montant plus important que celui des loyers et des charges dus le temps de leur occupation,

— que le logement n’avait pas été inhabitable durant les 41 mois d’occupation,

— que des propositions de relogement avaient été faites aux locataires,

— que leur préjudice était en conséquence limité à 200 euros, notamment au regard de l’humidité présente dans la salle de bains ayant généré un trouble dans la jouissance globale du bien avant la réalisation des travaux ;

Sur la régularisation des charges locatives

— sur le chauffage :

. que la méthode de calcul des bailleurs ne permettait pas d’individualiser la consommation faite

dans l’appartement des locataires et celle du château en lui-même,

. qu’il n’était pas possible de déterminer comment les bailleurs parvenaient, au titre de la régulation de charges, à la facturation d’une consommation de 28 018 kWh,

— sur la consommation d’eau :

. que les bailleurs justifiaient des charges exposées pour l’appartement occupé par les locataires,

— sur la taxe d’ordures ménagères :

. que le document produit par les bailleurs était incomplet,

— sur la vidange de la fosse septique :

. que les bailleurs produisaient une facture de pompage et nettoyage d’une fosse septique,

. qu’il convenait de retenir une participation des locataires à la vidange à hauteur de 50 euros,

— sur l’entretien des espaces verts, des parties communes et la participation au déneigement du terrain :

. que les bailleurs ne démontraient pas les sommes exposées sur ces postes ;

Sur la demande de délivrance sous astreinte des quittances de loyers

— que les bailleurs justifiaient avoir délivré les quittances de loyers pour la période de paiement des loyers et charges non contestées.

Par déclaration du 30 octobre 2023, M. [Z] [D] et Mme [O] [K] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions, à l’exception de celles condamnant solidairement les consorts [A] à réaliser les travaux d’isolation sous astreinte et rappelant le caractère exécutoire de plein droit de la décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 14 janvier 2025, ils demandent à la cour :

— de confirmer le jugement des chefs suivants :

. ' condamne solidairement M. [N] [A], M. [P] [A], Mme [C] [A] [L], M. [R] [A], Mme [W] [H] née [A], M. [S] [A] et M. [X] [A] à réaliser, dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte de 30 euros par jours de retard, les travaux d’isolation des joints au pourtour des menuiseries pour supprimer l’humidité au coin de la fenêtre du séjour dans le logement occupé par M. [D] [Z] et Mme [K] [O],

. condamne solidairement M. [N] [A], M. [P] [A], Mme [C] [A] [L], M. [R] [A], Mme [W] [H] née [A], M. [S] [A] et M. [X] [A] à verser à M. [D] [Z] et à Mme [K] [O] la somme de 1 683,54 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2020, 2021 et 2022",

— d’infirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions,

— de condamner solidairement les consorts [A] à réaliser, dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard, les travaux suivants :

. remise en état du réseau d’adduction d’eau potable de la propriété [A] pour délivrer une eau utilisable et propre à la consommation,

. exécution des travaux de rénovation de la chaudière afin d’assurer la permanence du chauffage des lieux,

. résolution du problème d’humidité en pied de mur au rez-de-chaussée provoqué par des remontées capillaires comprenant des travaux de réfection de la toiture à l’arrière du bâtiment afin de canaliser les eaux de pluie et limiter l’apport d’eau dans le sol,

. réfection de la couverture pour procéder à la suppression définitive de l’humidité et des écoulements dans la salle de bain de l’étage qui ont réapparu après des travaux inadaptés réalisés par les bailleurs,

. suppression des ponts thermiques au niveau de la fenêtre du séjour et reprise de la gestion des flux d’air et de la ventilation des chambres au rez-de-chaussée favorisant l’humidité de ces pièces,

. procéder au remplacement du sèche-serviette hors d’usage,

. rétablir le chauffage collectif,

. rétablir le libre accès extérieur de la terrasse qui a été condamné par des planches clouées sur la portillon pour en interdire l’usage,

— de juger que le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un logement décent justifie une réfaction de 30 % du montant du loyer mensuel, soit la somme de 190,5 euros par mois,

En conséquence,

— de condamner solidairement les consorts [A] au paiement de la somme mensuelle de 190,5 euros par mois pour la période courant du 1er mars 2020, jusqu’à la date à laquelle les travaux pour assurer la délivrance d’un logement décent auront été exécutés,

— de condamner solidairement les consorts [A] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de la privation de chauffage imposée au locataire depuis septembre 2024,

— de condamner les mêmes solidairement au paiement de la somme de 1 386,90 euros, sauf à parfaire, au titre des frais exposés par eux pour chauffer le logement,

— de condamner M. [N] [A] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des troubles apportés à la jouissance des lieux à raison de son comportement à leur égard,

— de débouter les consorts [A] de toute demande au titre des charges pour la période postérieure à mars 2022 faute pour eux d’avoir justifié des charges locatives afférentes à la période d’avril 2022 à mars 2023,

Très subsidiairement,

— de juger que les provisions se sauraient être appelées au-delà de 1/12 ème des charges justifiées au titre de la période du 1er mars 2020 au 31 mars 2022, soit l’équivalent d’une provision mensuelle de 30 euros à compter d’avril 2022 et jusqu’à production d’un nouveau décompte,

— de condamner solidairement les consorts [A] à délivrer quittances au titre des sommes perçues pour la période postérieure au 31 mars 2021, tant au titre des loyers que des charges, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois courant à compter de la signification de la décision à intervenir,

— de rejeter toutes prétentions contraires des consorts [A],

— de les débouter en conséquence de leur appel incident,

— de déclarer irrecevables les prétentions formées dans le cadre des conclusions récapitulatives aux fins de résolution du contrat de bail,

— de déclarer irrecevable la demande de résolution du bail formée pour la 'première à hauteur d’appel',

— de la déclarer, en toutes hypothèses, infondée,

— de débouter en conséquence les consorts [A] de leur demande de résolution du bail,

— de condamner solidairement les consorts [A] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais des constats dressés les 11 juin 2024, 23 octobre et 19 novembre 2024, et 10 décembre 2024.

— oOo-

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 30 décembre 2024, les consorts [A] demandent à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il :

. les a condamnés solidairement à verser à M. [Z] [D] et Mme [O] [K] la somme de 1 683,54 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2020, 2021 et 2022,

. a condamné M. [Z] [D] et Mme [O] [K] à leur verser la somme de 540 euros au titre des provisions sur charges non versées pour la période de janvier à avril 2023,

— d’infirmer le jugement du 6 octobre 2023 rendu par le tribunal de proximité de Saint-Claude en ce qu’il :

. les condamne solidairement à verser à M. [Z] [D] et Mme [O] [K] la somme de 1 683,54 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2020, 2021 et 2022,

. condamne M. [Z] [D] et Mme [O] [K] à leur verser la somme de 540 euros au titre des provisions sur charges non versées pour la période de janvier à avril 2023,

Statuant à nouveau sur ces chefs de jugement :

— de condamner M. [Z] [D] et Mme [O] [K] à leur payer la somme de 6 312,23 euros au titre des charges locatives,

Sur les demandes formées à hauteur d’appel :

— de déclarer irrecevable la demande de réfaction rétroactive du loyer, à tout le moins de débouter M. [Z] [D] et Mme [O] [K] de cette demande,

— de débouter M. [Z] [D] et Mme [O] [K] de l’intégralité de leurs demandes,

— de prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail conclu entre d’une part M. [Z] [D] et Mme [O] [K] et eux, avec effet à la date de l’arrêt à intervenir,

— d’ordonner la libération des lieux et, à défaut, l’expulsion de M. [Z] [D] et Mme [O] [K] et celle de tous occupants de leur fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

— de condamner M. [Z] [D] et Mme [O] [K] à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résolution du bail, ce à compter de la date de la résolution et jusqu’au jour de la libération totale des lieux,

— de dire que ces indemnités d’occupation porteront intérêts légaux à compter du jugement à intervenir pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir,

— de dire qu’ils seront autorisés à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles,

— de dire qu’ils seront autorisés à obtenir remboursement des charges locatives, au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989,

En tout état de cause :

— de condamner M. [Z] [D] et Mme [O] [K] à leur payer chacun une somme de 300 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. [Z] [D] et Mme [O] [K] aux entiers dépens.

— oOo-

La clôture a été ordonnée le 21 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2025.

Elle a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

Pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

I. Sur la demande de condamnation aux travaux sous astreinte

M. [Z] [D] et Mme [O] [K] soutiennent que les bailleurs manquent à leurs obligations contractuelles et légales. Ils renvoient aux rapports de la commission décence du 20 novembre 2021 et de leur protection juridique pour justifier de la situation d’indécence du logement donné à bail, ainsi qu’à une nouvelle visite de la commission effectuée le 19 octobre 2023, et au classement du logement fait par l’ADIL le 7 novembre 2024.

Les consorts [A] s’opposent aux demandes en faisant valoir que les constats contradictoires de l’ADIL ne sont fondés que sur les déclarations des locataires.

Réponse de la cour :

L’article 6 de la loi du 6 juillet impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les critères du logement décent sont définis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Notamment, le logement doit assurer le clos et le couvert, présenter une étanchéité à l’air suffisante, être pourvu des dispositifs de retenue des personnes adéquats, et les réseaux et branchements d’électricité et de gaz, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement. D’autre part, le logement doit comporter des éléments d’équipement et de confort, c’est-à-dire notamment une installation permettant un chauffage normal et une installation d’alimentation en eau potable et courante.

Il résulte en outre de l’article 1719 du code civil que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance, et plus spécialement à l’obligation de délivrer un logement décent s’il s’agit de l’habitation principale du preneur, ainsi que d’assurer sa jouissance paisible pendant la durée du bail.

S’agissant de la charge de la preuve, il appartient au bailleur de prouver qu’il s’est libéré de son obligation, mais celui qui invoque l’exception d’inexécution doit prouver la gravité de cette inexécution justifiant une suspension de l’exécution des obligations.

Sur la remise en état du réseau d’adduction d’eau potable

M. [Z] [D] et Mme [O] [K] font valoir que l’eau potable présente une turbidité et une teneur excessive en fer. Ils soutiennent que l’eau provient d’un réseau géré par Suez qui n’a jamais pu être contrôlé, et qui transite par un réservoir privé dans lequel elle se trouve stockée avant d’alimenter leur logement. Ils indiquent que l’impropriété de l’eau est confirmée par les analyses du laboratoire LDA 39, et qu’il appartient aux bailleurs de leur délivrer une eau potable conforme à leurs besoins.

Les consorts [A] observent que le second rapport de l’ADIL ne fait qu’entériner les déclarations des locataires sans rien constater. Ils renvoient à l’expertise de la protection juridique des locataires ainsi qu’à l’analyse produite par ces derniers pour démontrer que l’eau est conforme aux normes réglementaires de consommation, et se réfèrent également aux analyses qu’ils ont faites réaliser. Ils contestent en outre les conclusions de l’ARS produites par les appelants à hauteur de cour en observant qu’elles ne reposent que sur des prélèvements d’eau effectués par les locataires dans des conditions qui n’ont pas été vérifiées.

En l’espèce, il est constaté :

— que le rapport de l’ADIL du Jura établi le 14 septembre 2021 a conclu à l’indécence du logement en raison de cinq critères parmi lesquels une eau potable trouble,

— que les rapports d’analyse du Laboratoire Départemental d’Analyses du Jura du 11 avril 2022, du 7 juin 2022 et du 22 novembre 2022 ont conclu à une eau conforme selon l’arrêté du 11 janvier 2007 relatif aux limites et références de qualité des eaux brutes et des eaux destinées à la consommation humaine, pour l’ensemble des paramètres analysés,

— que par courrier du 4 juillet 2023 adressé aux locataires, l’ADIL du Jura a indiqué que suite aux travaux réalisés par le bailleur dans le logement, la commission décence réunie le 26 juin 2023, avait entériné le reclassement 'décent’ du logement occupé,

— que par lettre du 24 novembre 2023 faisant suite à une visite du 19 octobre 2023, l’ADILdu Jura a indiqué que la commission 'habitat digne et décent’ avait décidé de reclasser à nouveau 'indécent’ le logement occupé.

Si le rapport joint à ce courrier du 24 novembre 2023 reprend les propos des locataires comme signalant toujours la présence de turbidité et d’une teneur en fer trop importante dans l’eau, il fait toutefois le constat d’une eau 'claire’ et il ne se réfère à aucune analyse permettant de justifier l’impropriété alléguée de l’eau, étant surabondamment observé que la pièce 82 à laquelle les locataires renvoient pour soutenir que l’ARS aurait confirmé l’impossibilité de tout contrôle du réservoir d’eau potable n’est qu’un écrit rédigé par leurs soins qui ne justifie donc pas des propos qu’ils prêtent à l’ARS.

L’impropriété de l’eau à la consommation n’étant pas démontrée, la demande de remise en état du réseau d’adduction d’eau potable sera en conséquence rejetée et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les travaux de rénovation de la chaudière

M. [Z] [D] et Mme [O] [K] font valoir une défaillance de la chaudière en soutenant qu’elle ne permet pas d’assurer la permanence du chauffage des lieux et qu’elle participe au problème d’humidité, indiquant avoir été contraints d’acheter des chauffages d’appoint ainsi que des bouteilles de gaz pour se chauffer.

Les consorts [A] relèvent que devant le premier juge, les locataires n’avaient formé aucune demande à ce titre. Ils indiquent que si la chaudière avait été remise en route en octobre 2023 et qu’elle avait alors présenté une panne, ils l’ont faite réparer. Ils rappellent en outre que la chaudière est commune à l’appartement des locataires et au château, et font valoir qu’elle ne présente aucun dysfonctionnement.

Il est observé que les rapports de la commission décence ne relèvent aucun dysfonctionnement dans les équipements de chauffage et ici encore, contrairement à ce qui est soutenu par les locataires, l’ARS n’a procédé à aucun constat relativement au défaut de chauffage, les pièces 86, 87 et 88 auxquelles ils renvoient à ce titre n’étant que des courriels adressés par eux à cet organisme.

Le procès-verbal de commissaire de justice des 23 octobre 2024 et 19 novembre 2024 (pièce locataires n° 80) ne présente quant à lui que des relevés de températures, et il n’est démontré par aucun élément que la chaudière dysfonctionnerait, alors que la facture de réparation du 13 décembre 2023 établit la réalité de travaux d’entretien et le fonctionnement de l’installation à leur issue.

M. [Z] [D] et Mme [O] [K] seront en conséquence déboutés de leur demande d’exécution des travaux de rénovation de la chaudière.

Sur l’humidité en pied de mur au rez-de-chaussée et les travaux de réfection de la toiture

M. [Z] [D] et Mme [O] [K] renvoient au constat des 23 octobre et 19 novembre 2024 pour attester de l’humidité ambiante dans leur logement. Ils se fondent également sur un procès-verbal du 10 décembre 2024 pour justifier d’infiltrations dans la salle de bains, outre d’un problème d’humidité en pied de mur au rez de chaussée.

Les consorts [A] font valoir que les évacuations d’eau ont été refaites et qu’il n’est pas démontré que les désordres persistent.

En l’espèce, il est remarqué que le rapport d’indécence du 15 octobre 2021 avait constaté que le coin de toiture situé au-dessus de la salle de bains était en mauvais état, ainsi que la présence d’humidité et de moisissures dans la salle de bains, et préconisé la réparation du bord de toiture côté salle de bains et le nettoyage de la moisissure avec la mise en peinture de ce qui était endommagé.

Les bailleurs produisent une facture du 22 novembre 2022 relative à des travaux de zinguerie en toiture, ainsi qu’une facture du 14 novembre 2022 se rapportant à des reprises à l’enduit et à la peinture isolante de différents désordres sur les bas de murs.

Dans sa décision du 26 juin 2023, la commission décence a constaté la réalisation des travaux préconisés dans le logement pour lever l’indécence.

Si, le 20 novembre 2023, la même commission évoque une humidité présente en pied de mur au rez de chaussé du bâtiment au niveau de la chambre et du couloir menant à la salle de bains, ce désordre n’est cependant justifié par aucune mesure ou donnée technique.

Il n’est en outre donné aucune explication sur la cause de cette humidité invoquée, la commission ne procédant sur ce point que par suppositions lorsqu’elle indique qu’elle proviendrait 'certainement’ de remontées capillaires sur les murs en pierre.

Les procès-verbaux de constat produits en pièces 80 et 81 des locataires ne mentionnent pas ce désordre, et la pièce 44 à laquelle il est renvoyé pour justifier de l’humidité en pied de mur n’est constituée que de photographies qui ne permettent aucun constat.

La demande sera en conséquence rejetée et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur la suppression des ponts thermiques et la reprise de la gestion des flux

M. [Z] [D] et Mme [O] [K] indiquent que la mauvaise gestion des flux d’air et la ventilation des chambres favorisent l’humidité de ces pièces. Ils soutiennent que l’intervention à trois reprises de la société Modécoration pour des travaux de peinture démontre la persistance du problème et par là même, la situation d’indécence.

Les consorts [A] expliquent avoir missionné, en octobre 2021, la société Modécoration qui n’a pas réussi à solutionner seule le problème. Ils indiquent avoir par la suite déplacé la bouche de la VMC dont le conduit était partiellement obstrué, et installé un autre caisson VMC ainsi qu’une bouche hygrométrique pour améliorer la ventilation de la chambre Nord. Ils renvoient également à la facture de la société Modécoration qui a remis en état les embellissements dégradés, et soutiennent que la preuve de la présence d’humidité dénoncée par les locataires n’est pas rapportée.

En l’espèce, il est observé que le rapport d’indécence du 15 octobre 2021 ne fait mention que de la présence d’humidité et de moisissures dans la salle de bains de l’étage, et la commission décence, dans sa décision du 20 novembre 2023, relevant que les locataires signalaient toujours des petits points de moisissure autour de la fenêtre de la cuisine à l’étage, a indiqué que cela semblait résiduel au défaut de ventilation qui n’existait plus et qu’il ne s’agissait pas d’un élément d’indécence.

Aucune pièce ne permettant de contredire ces conclusions, le jugement entrepris sera en conséquence confirmé sur ce point.

Sur le remplacement du sèche-serviette

M. [Z] [D] et Mme [O] [K] font valoir que par mail du 2 juillet 2024, ils ont rappelé aux bailleurs que le sèche-serviette de la salle de bains, qui était hors d’usage depuis fin mai, n’avait pas été remplacé. Ils indiquent que les bailleurs ne se sont souciés du problème qu’en décembre 2024.

Les bailleurs ne concluent pas sur ce point.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée mentionne la présence d’un sèche-serviette électrique dans les salles de bains du haut et du bas, et il ressort d’un courriel des consorts [A] du 11 janvier 2025 que le sèche-serviette a été réparé et qu’il pouvait être remis en place le 14 janvier 2025, ce à quoi M. [D] a fait part de son accord.

Compte-tenu de ces éléments et faute pour les bailleurs d’établir que le sèche-serviette a effectivement été remplacé, il sera fait droit à la demande.

Les consorts [A] seront en conséquence condamnés à procéder au remplacement du sèche-serviette hors d’usage, l’astreinte sollicitée n’ayant pas lieu d’être prononcée au regard des engagements de pose pris par les bailleurs qui ont été acceptés par les locataires.

Sur le rétablissement du chauffage collectif

Il a été jugé supra que la preuve d’un dysfonctionnement de la chaudière n’était pas rapportée.

Si M. [Z] [D] et Mme [O] [K] établissent, par le procès-verbal de constat des 23 octobre et 19 novembre 2024 qu’ils produisent, que les radiateurs présents dans leur logement sont froids alors que les vannes thermostatiques sont ouvertes à leur maximum, ils ne démontrent pas que la situation a perduré au-delà du mois de novembre 2024.

La demande de rétablissement du chauffage collectif sera en conséquence rejetée.

Sur le rétablissement du libre-accès extérieur de la terrasse

M. [Z] [D] et Mme [O] [K] font valoir que le portillon d’accès à leur terrasse privative par l’extérieur a été condamné.

En l’espèce, s’il est fait le constat, dans le procès-verbal des 23 octobre et 19 novembre 2024, d’une terrasse aménagée au niveau de la cuisine-séjour avec présence d’une barrière en bois qui dessert un escalier permettant d’avoir un accès direct à l’appartement depuis l’extérieur, et que cette barrière se trouve condamnée par des morceaux de planches, il n’est démontré par aucune pièce que cet acte serait le fait des bailleurs, étant observé que l’état des lieux joint au bail ne fait pas mention d’un accès à l’appartement par la terrasse mais par une entrée.

Compte-tenu de ces éléments, la demande de rétablissement du libre accès extérieur de la terrasse sera rejetée.

II. Sur la réfaction du loyer

M. [Z] [D] et Mme [O] [K] font valoir que les manquements des bailleurs à leurs obligations en mettant à leur disposition un logement indécent qui perdure justifient, à titre de dommages et intérêts, une réfaction du montant du loyer mensuel qui ne saurait être inférieure à 30 % du loyer, et ce à compter du 1er mars 2020 jusqu’à la date à laquelle les travaux visant à assurer la délivrance d’un logement décent auront été exécutés. Ils expliquent que cette demande n’est pas nouvelle en ce qu’elle n’est que l’expression de la demande de dommages et intérêts qu’ils avaient soumise au premier juge pour obtenir réparation de leur trouble de jouissance.

Les consorts [A] concluent à l’irrecevabilité de la demande au motif qu’elle est nouvelle.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile : 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'.

Par ailleurs, selon l’article 565 du même code, les demandes ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, la demande de réfaction du loyer présentée par les locataires ne saurait être considérée comme une demande nouvelle dès lors qu’elle tend à la même finalité et doit s’analyser comme le complément de la réparation du dommage subi par M. [D] et Mme [K] au regard des manquements qu’ils reprochent aux bailleurs.

Elle sera en conséquence déclarée recevable.

Par ailleurs, en application des articles 1728, 2° du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu, sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

Des points d’indécence ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers.

En l’espèce, il résulte de l’analyse qui précède que l’existence et/ou la persistance des désordres et des points d’indécence invoqués, notamment à la suite des travaux réalisés dans le logement par les bailleurs, ne sont pas établies.

Les consorts [A] démontrent que l’eau potable est conforme au normes réglementaires, que la chaudière ne présente pas de dysfonctionnements, qu’ils ont fait réaliser les travaux de zinguerie en toiture tels que préconisés par l’ADIL, et qu’ils ont fait procéder à la suppression des ponts thermiques ainsi qu’à la reprise de désordres sur les murs.

M. [Z] [D] et Mme [O] [K] ne sont en conséquence pas fondés à obtenir une réduction du montant du loyer basée sur les éléments d’indécence du logement précités, de sorte que leur demande de ce chef sera rejetée.

III. Sur la demande de condamnation des consorts [A] à la somme de 3 000 euros au titre de la privation de chauffage

M. [Z] [D] et Mme [O] [K] expliquent être privés de chauffage collectif depuis septembre 2024.

Réponse de la cour :

Le fonctionnement correct du chauffage relève de l’obligation de délivrance, de garantie de jouissance paisible et d’entretien des bailleurs.

En l’espèce, il a été constaté supra que le chauffage collectif a fait défaut au cours des mois d’octobre et de novembre 2024.

Le manquement des bailleurs à leur obligation précitée est en conséquence démontré et justifie l’allocation d’une somme de 60 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la privation de chauffage pour les mois d’octobre et de novembre 2024 à laquelle les consorts [A] seront condamnés.

Par ailleurs, M. [D] et Mme [K] ne motivant pas leur appel sur le préjudice de jouissance et les consorts [A] concluant à la confirmation du jugement en ce qu’il les a condamnés au paiement de la somme de 200 euros à ce titre, la décision déférée sera confirmée sur ce point.

IV Sur la demande de condamnation au titre des frais exposés pour chauffer le logement

M. [Z] [D] et Mme [O] [K] indiquent avoir exposé des frais en utilisant des appareils d’appoint pour un total de 1 386,90 euros dont ils sollicitent le paiement.

Réponse de la cour :

Les locataires étant d’ores et déjà indemnisés de leur trouble de jouissance en raison du manque de chauffage, la demande sera rejetée, étant observé que le lien entre la nécessité d’un chauffage et les factures de recharges de butane et de propane produites (période du 15 juillet 2024 au 1er janvier 2025) n’est pas démontré puisqu’elles se rapportent également à une période de l’année où aucun chauffage n’est habituellement nécessaire, soit de juillet à fin septembre.

V. Sur la demande de condamnation de M. [N] [A] à 2 000 euros de dommages et intérêts au titre des troubles apportés à la jouissance des lieux

M. [Z] [D] et Mme [O] [K] soutiennent subir des agressions constantes de la part de M. [N] [A], expliquant avoir déposé plusieurs plaintes à ce sujet notamment suite à des intrusions de ce dernier. Ils font également valoir que la caméra installée sur la propriété [A] et qui est dirigée sur l’accès à leur logement est constitutive d’une atteinte à leur vie privée, et font état d’une agression survenue le 14 décembre 2023 de la part de M. [N] [A] au titre de laquelle ils ont déposé plainte, ajoutant avoir encore été contraints de déposer une main courante le 26 janvier 2024. Ils indiquent que ces agissements révèlent une volonté de nuire, et sollicitent des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice.

M. [N] [A] s’oppose à la demande en précisant qu’une enquête pénale est en cours. Concernant la caméra, il explique qu’elle a été installée en 2018 dans la cour commune du château pour préserver la propriété des intrusions. Il ajoute que l’incident de décembre 2023, qui est en enquête, n’est que l’aboutissement de provocations des locataires.

Réponse de la cour :

Il est constaté :

— que le 27 septembre 2022, M. [Z] [D] a déposé plainte contre X pour des pneus dégonflés sur ses véhicules,

— que la plainte déposée le 1er février 2024 par M. [Z] [D] pour violation de domicile n’est pas produite, seul le récépissé étant versé aux débats,

— que la photographie jointe en pièce 57 des locataires ne permet pas de distinguer le positionnement supposé de la caméra sur l’accès à leur logement,

— que les photographies versées en pièce 56 des locataires ne sont pas datées et ne montrent pas autre chose qu’une personne agenouillée ou debout dans une cour avec présence de deux véhicules,

— que le 15 décembre 2023, Mme [O] [K] a déposé plainte à l’encontre de M. [N] [A] pour des faits d’injures,

— que le 16 décembre 2023, M. [Z] [D] et Mme [O] [K] ont chacun porté plainte à l’encontre de M. [N] [A] pour des faits de violences commises le 15 décembre 2023,

— que la pièce 85 à laquelle les locataires renvoient n’est que la copie de la procédure pénale relative aux plaintes du 16 décembre 2023, comprenant convocation des protagonistes devant le délégué du procureur aux fins de notification d’une composition pénale,

— que le 26 janvier 2024, M. [Z] [A] a déposé une main courante pour des faits de 'harcèlement'.

La plainte n’étant pas un acte de poursuite mais un moyen d’information des autorités policières et judiciaires de la commission de faits présentés comme délictueux par son auteur, et la composition pénale étant une mesure alternative aux poursuites, les locataires ne justifient donc d’aucune poursuite à l’encontre de M. [N] [A] permettant d’établir la réalité des agissements qu’ils lui reprochent dans la jouissance des lieux loués.

La demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.

VI. Sur les charges locatives

Les consorts [A] indiquent que les locataires ont décidé de ne plus payer les provisions pour charges convenues, ont refusé de réaliser les relevés de consommations, et qu’au 31 juillet 2022, ils étaient débiteurs d’une somme de 2 805,80 euros. Ils mentionnent tenir à leur disposition l’ensemble des pièces justificatives des charges, et expliquent que pour le chauffage, dans la mesure où le bois est retiré de leurs forêts, le calcul des charges se fait en fonction du coût du mètre cube rapporté aux unités de chauffage consommées par le château et l’appartement selon un compteur, et que pour l’eau, les consommations sont calculées d’après un compteur dont le logement est équipé. Ils sollicitent en conséquence le règlement d’une somme de 6 312,23 euros au titre des régularisations de charges successives pour la période comprise entre mars 2020 et mars 2024.

M. [Z] [D] et Mme [O] [K] font valoir qu’ils se sont acquittés d’un montant de 2 535 euros à titre de provisions sur charges de mars 2020 à mars 2021, à raison de 195 euros par mois, et qu’ils n’ont jamais pu obtenir de décompte exploitable. Ils demandent en conséquence la confirmation du jugement pour les charges relatives à la période du 1er mars 2020 au 31 mars 2022.

Réponse de la cour :

En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation de payer le loyer et les charges au terme convenu.

Selon l’alinéa 2 du 3° de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ces cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Le principe posé par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est que les charges sont exigibles sur justification par le bailleur, étant observé que si le bailleur n’a pas justifié chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve le droit de réclamer ultérieurement le paiement des charges en présentant les justificatifs dans la limite du délai de prescription applicable.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit, au paragraphe 'Charges récupérables’ :

— qu’en 'même temps et de la même façon que le loyer principal, le LOCATAIRE s’oblige à acquitter par provision, les charges, prestations et impositions récupérables mises à sa charge et découlant de la législation en vigueur et du présent bail, au prorata des tantièmes de copropriété s’il existe un règlement de copropriété de l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux loués, ou selon les modalités définies par un règlement intérieur dudit immeuble ou tout autre répartition (surface, volume…)',

— que le montant des provisions sur charges est de 60 euros pour l’eau, l’électricité des communs, et les taxes d’ordures ménagères, et de 135 euros pour le chauffage, soit un total de 195 euros.

Il est par ailleurs constaté que le bail ne fixe aucune clé de répartition par rapport aux surfaces ou l’occupation de chacun des bâtiments constitués du logement loué et du château.

Sur le chauffage

Les bailleurs versent en pièces 12, 18 et 19 des comptes de charges 'chauffage’ selon relevés de compteur pour la période du 1er mars 2020 au 1er mars 2024.

Ces comptes mentionnent des consommations faites en référence à un calcul dont il n’est pas donné la formule, les relevés mentionnant à ce titre 'suivant le calcul que j’ai déjà donné', et il est constaté que dans leurs conclusions, les bailleurs ne proposent aucune méthode qui permette d’expliquer leur calcul, même s’il est soutenu que celui-ci se fait en fonction du coût du mètre cube de bois qui est rapporté aux unités de chauffage consommées par le château et l’appartement.

Selon ces décomptes, il est mis en compte par les bailleurs, au titre des frais de chauffage :

—  1 629,13 euros, pour la période du 1er mars 2020 au 28 février 2021,

—  1 629,13 euros, pour la période du 1er mars 2021 au 28 février 2022,

—  1 443,42 euros, pour la période du 1er mars 2022 au 28 février 2023,

—  1 386,50 euros, pour la période du 1er mars 2023 au 28 février 2024.

Sur ce point, les locataires observent que le premier juge a retenu avec raison une base annuelle déterminée au regard du relevé de compteur de la dépendance tel que constaté par huissier mandaté par les bailleurs le 14 octobre 2022 et qui indiquait 2422 kWh.

Compte-tenu de cet élément et faute pour les bailleurs de justifier autrement des consommations de chauffage, il convient de retenir, comme l’a fait le premier juge sur la base d’un Kwh facturé 0,12 centimes d’euros tel que mentionné sur les décomptes et accepté par les locataires, que la consommation sur la période 2020, 2021 et 2022 s’élève à la somme de 293 euros, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Concernant la période postérieure à 2022, si les comptes de charges mentionnent un relevé des compteurs pour le chauffage effectué par constat d’huissier, il n’en est pas justifié.

Les charges de chauffage mises en compte à hauteur de 1 386,50 euros pour la période du 1er mars 2023 au 28 février 2024 ne sont donc pas établies.

Sur l’eau

Il est constaté que sur l’ensemble des relevés de charges que les bailleurs produisent pour la période du 1er mars 2020 au 1er mars 2024, seule la somme de 508,46 euros se trouve justifiée au titre de la consommation d’eau qui a été réglée par eux à la commune de [Localité 10] pour l’appartement loué, ce montant correspondant à une consommation du 1er mars 2020 au 1er mars 2021 à hauteur de 131m3 selon facture Suez du 12 avril 2021 dont la fausseté invoquée par les locataires n’est pas démontrée.

Cette somme est en conséquence due.

Sur la vidange de la fosse septique

Le poste 'vidange de la fosse septique’ figurant dans le décompte du bailleur pour la période du 1er mars 2021 au 1er mars 2022 n’étant pas prévu au contrat de bail comme étant à la charge des locataires, la somme mise en compte à ce titre par les consorts [A] n’est pas due.

— oOo-

Il ressort de ces éléments que les locataires ont réglé un total de provisions sur charges de 2 535 euros, alors que seules les charges de chauffage et d’eau se trouvent justifiées à hauteur respectivement de 293 euros et de 508,46 euros, engendrant une créance de restitution de 1 733,54 euros.

Cependant, les locataires demandent expressément, dans le dispositif de leurs conclusions, la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné solidairement les consorts [A] à leur verser la somme de 1 683,54 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2020, 2021 et 2022.

Cette demande liant la cour, le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point, et les consorts [A] seront déboutés de leur demande relative aux charges postérieures à 2022 faute de justification.

VII. Sur les provisions sur charges

M. [D] et Mme [K] demandent subsidiairement que pour la période postérieure à mars 2022, ils ne soient tenus qu’au paiement d’une provision égale à 30 euros par mois jusqu’à production d’un nouveau décompte.

Les consorts [A] ne concluent pas sur ce point.

Réponse de la cour :

Il résulte des développements qui précèdent que les justificatifs des charges mises en compte par les bailleurs sur plusieurs années font défaut dans leur quasi intégralité et que la régularisation de celles-ci est nécessaire.

Compte-tenu du montant des charges justifiées sur les trois premières années du bail, il convient en conséquence de réduire la provision pour charges à hauteur de 30 euros par mois que M. [D] et Mme [K] seront condamnés à verser aux bailleurs à compter d’avril 2022, et le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

VIII. Sur la demande de condamnation des consorts [A] à délivrer les quittances des loyers et charges

M. [Z] [D] et Mme [O] [K] indiquent qu’il leur a fallu attendre la procédure pour que les bailleurs délivrent les quittances pour les mois de mars 2020 à mars 2021. Ils soutiennent qu’il n’a été produit aucun quittancement pour la période courant depuis d’avril 2021, alors qu’ils ont toujours réglé le loyer.

Les bailleurs font valoir que les seules quittances que les locataires peuvent exiger sont celles qui correspondent aux mois où ils ont effectivement payé les loyers et provisions sur charges.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 : 'Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.'

En l’espèce, les loyers étant réglés aux bailleurs, il leur incombe en conséquence de transmettre les quittances aux locataires.

Les consorts [A], qui ne contestent pas l’absence de remise des quittances pour les loyers versés postérieurement au 31 mars 2021, seront dès lors condamnés à les délivrer pour les sommes effectivement réglées, et il sera ajouté au jugement entrepris sur ce point qui n’a pas été repris dans le dispositif, l’astreinte sollicitée n’ayant pas lieu d’être prononcée de ce chef.

IX. Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

Il sera précisé que la demande des consorts [A], libellée comme tendant à la résolution du contrat de bail, tend en réalité à la résiliation de ce contrat pour manquement des locataires à leurs obligations.

Les consorts [A] expliquent que les locataires ont cessé de payer les provisions sur charges stipulées au bail depuis mars 2021, et qu’ils n’ont pas réglé les charges auxquelles ils ont été condamnés. Ils font valoir que ces comportements sont fautifs et qu’eux-mêmes ne peuvent pas jouir paisiblement de leur bien lorsqu’ils viennent séjourner au château.

M. [Z] [D] et Mme [O] [K] opposent l’irrecevabilité de la demande au regard des dispositions des article 915-2 et 564 du code de procédure civile. Subsidiairement, ils concluent au débouté en faisant valoir que les bailleurs n’ont pas remboursé le trop-perçu de charges sur la période de mars 2020 à mars 2022, et que les charges réclamées ne sont pas justifiées.

Réponse de la cour :

La fin de non-recevoir fondée sur les dispositions de l’article 915-2 du code de procédure civile n’ayant pas été soulevée, conformément à l’article 906-2 du code de procédure civile, devant le conseiller de la mise en état, seul compétent pour en connaître, elle sera déclarée irrecevable.

Par ailleurs, il résulte des articles 70 et 567 du code de procédure civile, que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel, à la condition de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, il est constaté qu’en réponse aux manquements par les locataires à leur obligation de régler les provisions sur charges, les bailleurs présentent, pour la première fois à hauteur d’appel, une demande de résolution du bail.

Cette demande se rattache par un lien suffisant aux prétentions originaires puisque le défaut de règlement des charges qui est reproché aux locataires est de nature à emporter la résiliation du bail.

Elle est donc recevable.

S’il est constant que l’absence de régularisation des charges ne dispense pas le locataire de payer les provisions qui lui sont réclamées chaque mois, il a été constaté supra que M. [D] et Mme [K] ont refusé de payer les provisions appelées parce que les régularisations de charges n’étaient pas effectuées ou justifiées, étant rappelé qu’il a été relevé que sur un total de 2 535 euros de provisions sur charges versées par les locataires, seule la somme de 801,46 euros s’est trouvée justifiée par les bailleurs.

Compte-tenu de ces éléments, desquels il ressort que la gravité du manquement reproché aux preneurs à leurs obligations n’est pas suffisamment démontrée eu égard aux manquements des bailleurs eux-mêmes dans leur obligation de justification des charges, les consorts [A] seront déboutés de leur demande en résolution judiciaire du bail.

X. Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et sur les frais irrépétibles.

Les dépens d’appel seront partagés par moitié entre les parties.

Les parties seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,

INFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement rendu par le tribunal de proximité de Saint-Claude le 6 octobre 2023 en ce qu’il a :

— condamné M. [Z] [D] et Mme [O] [K] à verser aux consorts [A] la somme de 540 euros au titre des provisions sur charges non versées pour la période de janvier à avril 2023 ;

LE CONFIRME pour le surplus ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT

DECLARE RECEVABLE la demande de réfaction du montant du loyer mensuel ;

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir fondée sur l’article 915-2 du code de procédure civile ;

DECLARE RECEVABLE la demande en résolution du bail ;

DEBOUTE M. [Z] [D] et Mme [O] [K] de leurs demandes :

— d’exécution des travaux de rénovation de la chaudière,

— de rétablissement du chauffage collectif,

— de rétablissement du libre accès extérieur de la terrasse,

— de condamnation à la somme de 190,5 euros par mois au titre de la réfaction du loyer,

— de condamnation au titre des frais exposés pour chauffer le logement,

— de condamnation de M. [N] [A] au titre du trouble de jouissance ;

CONDAMNE M. [Z] [D] et Mme [O] [K] à payer à M. [N] [A], M. [P] [A], M. [S] [A], M. [R] [A], M. [X] [A], Mme [C] [A] épouse [L] et Mme [W] [A] épouse [H], la somme de 30 euros par mois à titre de provision pour charges à compter d’avril 2022 ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [A], M. [P] [A], M. [S] [A], M. [R] [A], M. [X] [A], Mme [C] [A] épouse [L] et Mme [W] [A] épouse [H] :

— à procéder au remplacement du sèche-serviette hors d’usage,

— à payer à M. [Z] [D] et Mme [O] [K] la somme de 60 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la privation de chauffage depuis septembre 2024,

— à délivrer les quittances pour les sommes versées postérieurement au 31 mars 2021 ;

DEBOUTE M. [N] [A], M. [P] [A], M. [S] [A], M. [R] [A], M. [X] [A], Mme [C] [A] épouse [L] et Mme [W] [A] épouse [H] :

— de leur demande relative aux charges postérieures à mars 2022,

— de leur demande de résiliation du bail ;

PARTAGE les dépens d’appel par moitié entre les parties ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistra ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,