Cour d'appel de Bordeaux, 2 mai 2014, n° 12/06439

TGI Périgueux 6 novembre 2012

CA Bordeaux
Infirmation 2 mai 2014

Arguments

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Accepté
Garantie des vices cachés
La cour a constaté que le vendeur avait connaissance des infiltrations et n'en avait pas informé les acquéreurs, engageant ainsi sa responsabilité pour vice caché.
Accepté
Préjudice de jouissance
La cour a reconnu que l'humidité excessive et les infiltrations avaient causé un préjudice de jouissance aux acquéreurs, justifiant l'indemnisation.
Accepté
Devoir de conseil de l'agent immobilier
La cour a jugé que la faute de l'agent immobilier a causé une perte de chance aux acquéreurs de négocier un prix plus bas en raison des vices cachés.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2 mai 2014, n° 12/06439
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	12/06439
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Périgueux, 6 novembre 2012, N° 11/00976

Sur les parties

Avocat(s) :	Gérald GRANDSylvie BERTRANDONPhilippe DUPRAT
Cabinet(s) :	SCP DAGGSELARL BARRET - BERTRANDON - JAMOT - MALBEC - TAILHADES
Parties :	SARL CASTAGNIE IMMOBILIER

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU : 02 MAI 2014

(Rédacteur : Jean-Pierre FRANCO, conseiller,)

N° de rôle : 12/06439

D Y

Solange PELISSE épouse Y

Z, Solange X

SARL CASTAGNIE IMMOBILIER

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 novembre 2012 par le Tribunal de Grande Instance de PERIGUEUX (RG : 11/00976) suivant déclaration d’appel du 21 novembre 2012

APPELANTS :

D Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

demeurant Lieu-dit 'Le G’ – XXX

Solange PELISSE épouse Y

née le XXX à XXX

de nationalité Française

demeurant Lieu-dit 'Le G’ – XXX

représentés par Maître Sylvie BERTRANDON de la SELARL BERTRANDON SYLVIE, avocat au barreau de PERIGUEUX

INTIMÉES :

Z, Solange X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

représentée par Maître Gérald GRAND de l’Association GRAND-BARATEAU-NOEL, avocat au barreau de PERIGUEUX

SARL CASTAGNIE IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis Lignère – XXX

représentée par Maître Philippe DUPRAT de la SCP DUPRAT – AUFORT – GABORIAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 mars 2014 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Jean-Pierre FRANCO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Brigitte ROUSSEL, président,

Thierry LIPPMANN, conseiller,

Jean-Pierre FRANCO, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE:

Selon acte sous seing privé en date du 21 mars 2008, puis acte authentique en date du 30 septembre 2008, M^me Z X a vendu à M. et M^me D Y, par l’intermédiaire de la SARL Castagnie Immobilier, une maison à usage d’habitation et des bâtiments attenants situés à XXX, au prix de 211 000 euros.

Soutenant que la cave de leur maison était régulièrement inondée par des infiltrations d’eau, M. M^me D Y ont fait assigner M^me X devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Périgueux par acte d’huissier en date du 15 avril 2010. Celle-ci a appelé en cause l’agent immobilier, la société Castagnie Immobilier.

Par ordonnance en date du 24 juin 2010, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné pour y procéder M. B C, qui a déposé son rapport le 4 avril 2011 en concluant qu’il existait bien des infiltrations d’eau par le sol à l’arrière de la construction entraînant le pourrissement du plancher haut de la cave.

Par acte d’huissier en date du 17 mai 2011, M. et M^me Y ont fait assigner M^me X et la société Castagnie Immobilier devant le tribunal de grande instance de Périgueux afin d’obtenir l’indemnisation de leur préjudice sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil, en soutenant que le vendeur leur avait caché l’état réel de l’immeuble.

Par jugement en date du 6 novembre 2012, le tribunal a rejeté les demandes de M. et M^me Y, a déclaré sans objet l’appel en garantie formé par M^me X à l’encontre de la société Castagnie Immobilier, et a débouté les parties des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, en laissant aux époux Y la charge des dépens incluant le coût des opérations d’expertise.

Dans des conditions de régularité non contestée, M. et M^me Y ont relevé appel de ce jugement par déclaration reçue le 21 novembre 2012.

Vu les dernières conclusions déposées et notifiées par M. et M^me Y le 26 juin 2013, tendant à voir :

— déclarer leur appel recevable,

— réformer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner solidairement M^me X et l’agence Catagnie Immobilier au paiement de la somme de 23 090,38 euros TTC, et celle de 8 000 € au titre de la réparation du trouble de jouissance, outre les intérêts capitalisés au taux légal sur ces sommes à compter du 4 avril 2011, date du dépôt du rapport d’expertise, jusqu’à complet paiement,

— condamner solidairement les intimées au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Vu les dernières conclusions déposées et notifiées par M^me X le 11 juin 2013, tendant à voir :

— déclarer l’appel de M. et M^me Y recevable mais mal fondé,

A titre principal

— confirmer le jugement intervenu,

— déclarer l’action des époux Y irrecevable,

— condamner M. et M^me Y à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— refuser d’homologuer le rapport d’expertise judiciaire,

— constater l’absence de démonstration de vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil,

— débouter M. et M^me Y de l’ensemble de leurs demandes en les condamnant à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Plus subsidiairement, et dans l’hypothèse ou la cour ferait droit aux réclamations de M. M^me Y,

— réformer le jugement en ce qu’il a rejeté leur appel en garantie à l’encontre de la

société Castagnie Immobilier,

— condamner la société Castagnie Immobilier à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,

— refuser en tout état de cause d’homologuer le rapport d’expertise judiciaire,

— réduire massivement (sic) les réclamations des consorts Y ;

Vu les dernières conclusions déposées et notifiées le 14 juin 2013 par la société Castagnie Immobilier, tendant à la confirmation du jugement entrepris, et à titre subsidiaire à la condamnation de M^me Z X à la relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au profit de M. M^me Y ; et en toute hypothèse, à la condamnation de M. et M^me Y et de M^me X à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Vu l’ordonnance de clôture intervenue le 20 février 2014;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties à la décision déférée et aux dernières conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION:

En l’absence de cause d’irrecevabilité susceptible d’être soulevée d’office, et de toute contestation sur ce point, il y a lieu de déclarer l’appel principal recevable.

Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité du rapport d’expertise:

M^me X soutient que le rapport d’expertise doit être annulé, car aucune constatation contradictoire n’établirait un lien de causalité entre la chute des eaux pluviales en pied de mur et les infiltrations dans la cave.

Mais il convient de relever que M^me X était présente lors de la réunion d’expertise numéro 2 du 25 novembre 2010, au cours de laquelle l’expert judiciaire a vérifié l’efficacité du réseau d’écoulement des eaux usées mise en place par M. et M^me Y, ainsi que l’écoulement des eaux pluviales depuis la toiture; concluant après aspersion qu’une très grande partie de l’eau arrivant sur ce pan de toiture était déversée directement sur le sol à l’arrière de la zone cave, et qu’un socle en béton construit contre la façade retenait localement cette eau contre la façade en permettant ainsi son infiltration dans le volume de la cave après avoir traversé les murs perméables en pierres.

Par ailleurs, le pré-rapport a été régulièrement communiqué aux parties, et l’expert a répondu complètement au dire qui avaient été établi dans les intérêts de M^me X, sur les causes techniques du phénomène d’infiltrations d’eau dans la cave.

Il convient en conséquence de rejeter la demande tendant à voir prononcer la nullité du rapport d’expertise.

Sur le fond:

M^me X conclut dans ses écritures à l’irrecevabilité de l’action engagée à son encontre, sans toutefois viser aucune des fins de non-recevoir énoncées à l’article 122 du code de procédure civile; en réalité les moyens développés constituent des argumentations sur le fond puisqu’ils tendent à voir juger que les conditions de la garantie légale des vices cachés ne sont pas réunies.

Les demandes doivent donc être déclarées recevables.

Selon les dispositions de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce, l’expert a conclu au terme de ses opérations que la cave de la maison d’habitation, le hangar et le garage présentaient des infiltrations d’eau pluviale en raison de l’absence de drainage extérieur semi périphérique et d’un sous-dimensionnement de la zinguerie, en largeur et en profondeur, entraînant le surplomb excessif des tuiles de bas de pente et le débordement des eaux de pluie.

M^me X soutient que les acquéreurs avaient visité l’immeuble à plusieurs reprises, en avait eu la jouissance dès l’acte sous seing privé, et connaissaient parfaitement ses spécificités, en particulier l’inondation de la cave au milieu de laquelle se trouvait un dispositif immergé d’évacuation d’eau.

Mais il est constant qu’au moment de la vente, M^me X a indiqué à M. et M^me Y que cette situation avait pour origine un dysfonctionnement du système d’assainissement.

Cette explication était confortée par l’odeur nauséabonde sensible dès que l’on pénétrait dans la cave semi enterrée, correspondant aux eaux usées qui s’y trouvaient déversées depuis plusieurs années.

C’est seulement après la vente, et après avoir fait installer en 2008 un réseau d’évacuation des eaux usées et une une fosse toutes eaux que M. et M^me Y ont constaté que l’explication donnée par leur vendeur était insuffisante puisque de l’eau continuait à stagner au fond de leur cave.

Par ailleurs, M. et M^me Y reconnaissent avoir pu disposer d’une petite surface dans l’annexe afin de remiser leur mobilier en attendant la réitération de l’acte de vente, mais il n’est nullement démontré qu’ils aient été mis en possession de l’ensemble de l’immeuble dès le 21 mars 2008, ni qu’ils aient pu se convaincre par eux-mêmes de la réalité du vice, dans son ampleur et ses conséquences.

Seules les opérations d’expertise judiciaire ont révélé aux acquéreurs profanes la nature exacte du vice affectant l’immeuble, et son origine.

Contrairement à ce que soutient M^me X, il est démontré que ce vice préexistait à la vente, puisqu’il résulte des travaux insuffisants mis en place par son époux.

Le vice de l’immeuble lié à la pénétration des eaux de pluie dans la cave était manifestement de nature à réduire l’usage de l’immeuble, en interdisant notamment le stockage de toute chose craignant l’humidité; et les acquéreurs auraient nécessairement négocié le prix à la baisse s’ils avaient eu connaissance de la nécessité d’effectuer des travaux de drainage périphérique et de réfection des gouttières, d’un montant supérieur à 10 000 euros.

M^me X ne peut invoquer utilement la clause de non-garantie des vices cachés, insérée en page 8 de l’acte authentique dès lors qu’elle connaissait le vice.

Il ressort en effet de l’acte authentique de vente du 30 septembre 2008 que M^me X était propriétaire de l’ensemble immobilier durant près de trente années, pour l’avoir reçu le 10 février 1979 dans le cadre d’une donation-partage de ses parents.

Elle avait donc nécessairement connaissance des infiltrations d’eau pluviale dans la cave de sa maison, puisque ce phénomène a été constaté par les acquéreurs après chaque pluie importante. Le constat d’huissier du 18 janvier 2010 révèle la présence d’environ 50 cm d’eau dans la cave. L’huissier avait également constaté des infiltrations d’eau de pluie formant de larges flaques d’eau au milieu de la terre battue le 5 novembre 2009. En outre, M. M^me Y ont faire appel aux sapeurs-pompiers pour l’assèchement des locaux le 23 janvier 2009.

Ainsi que l’a noté l’huissier, la surélévation de la cuve à fioul par rapport au sol, mise en place par le vendeur sur une épaisse dalle en béton, atteste en outre d’une humidité récurrente dans la cave.

De plus, l’ancien voisin de M^me X, M. F G a indiqué, dans une attestation annexée au rapport d’expertise amiable du cabinet AG PEX de Limoges, régulièrement produite au débat:

« Je savais que la maison de M^me X Z avait des problèmes de ruissellement d’eau venant de l’extérieur. M. X était conscient de cet état de fait souvent il m’appelait pour l’aider à venir vider l’eau de la cave. Sa pompe ne fonctionnait pas, nous la vidions avec des seaux. Tout l’arrière du bâtiment avait des infiltrations et ce toute l’année.»

En conséquence, conformément aux dispositions de l’article 1641 du Code civil, M^me X doit sa garantie pour le vice caché lié aux infiltrations d’eau.

Il n’en est pas de même pour le pourrissement du plancher de la chambre située au-dessus de la cave, puisqu’en page 11 de son rapport (réponses aux dires), l’expert a mentionné que les dégâts restaient apparents en sous-face du plancher situé en plafond de la cave.

Lors de la visite des lieux, le vice du plancher était donc apparent même pour des acquéreurs profanes; et en conséquence M. et M^me Y ne peuvent réclamer à M^me X le coût des travaux de réfection.

Selon les dispositions de l’article 1645 du Code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, l’expert a indiqué en conclusion de son rapport que la remise en état nécessitait la mise en 'uvre d’un drainage suffisamment éloigné des murs extérieurs de la construction, et le remplacement des gouttières par des gouttières de largeur et de profondeur supérieures.

Sur la base du devis établi le 20 octobre 2010 par Saint Priest Bâtiment, retenu par l’expert judiciaire, il convient d’évaluer le coût des travaux à 10 235 € hors-taxes, après déduction du poste numéro deux relatif à la réfection du plancher au-dessus de la cave. M^me X sera également tenue de payer à M. et M^me Y le montant de la TVA exigible au moment de la réalisation des travaux.

Les travaux d’électricité préconisés par l’expert judiciaire sur la base du devis établi le 3 janvier 2011 par la société Castagnie Immobilier Pimont Bappel d’un montant de 1 651,93 euros TTC ne peuvent être considérés comme une conséquence directe du vice caché et la demande formée à ce titre devra être rejetée.

L’humidité anormale de la cave et des bâtiments attenants a entraîné pour M. et M^me Y un préjudice de jouissance certain, par impossibilité d’utiliser normalement ces locaux, nécessité de procéder régulièrement à l’évacuation de l’eau, et du fait des désagréments liés à l’humidité excessive de la maison. Il convient en conséquence d’allouer à M. M^me Y une indemnité de 3 000 € en réparation de ce préjudice.

En revanche, au vu des pièces produites aux débats, il n’est pas suffisamment démontré que l’état de santé de M. Y se soit altéré du fait de cette situation. Le surplus de la demande sera donc rejeté.

Sur la demande formée à l’encontre de l’agent immobilier:

En sa qualité de professionnel de l’immobilier, la société Castagnie Immobilier ne pouvait ignorer les désordres apparents qui affectaient l’immeuble vendu par son entremise.

Elle a donc manqué à son devoir de conseil en omettant de signaler aux acquéreurs les dégâts importants visibles en sous face du plancher situé en plafond de la cave, que l’expert judiciaire a qualifié d’apparents en page 11 de son rapport. En outre, même si elle était présentée par le vendeur comme la conséquence du dysfonctionnement du système d’évacuation des eaux usées, à laquelle il pouvait être pallié facilement par la mise en place d’une fosse toutes eaux, l’humidité présente dans la cave ne pouvait qu’attirer l’attention de l’agence sur les risques de pourrissement complet du plancher situé au-dessus. Il lui incombait en conséquence de conseiller aux acquéreurs de vérifier également l’état du plancher dans sa partie supérieure située dans la chambre, d’autant plus qu’il était recouvert d’un revêtement de type linoléum.

La société Castagnie Immobilier doit donc être déclarée responsable des conséquences dommageables de sa faute, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil.

En revanche, le surplus de la demande formée contre la société devra être écarté, dès lors que celle-ci n’est pas professionnelle du bâtiment et qu’il n’est nullement établi qu’elle ait eu connaissance des phénomènes récurrents d’infiltrations dans la cave de la maison d’habitation et dans les bâtiments attenants.

La faute commise par l’agence a fait perdre de manière certaine aux acquéreurs une chance de négocier avec M^me X une réduction du prix de vente correspondant au montant des travaux nécessaires pour la réfection du plancher.

Cette perte de chance doit être évaluée aux deux tiers de ces travaux, chiffrés à 8 096,40 euros dans le devis de la société Saint Priest Bâtiment.

En conséquence, il convient de condamner la société Castagnie Immobilier à payer à M. et M^me Y la somme de 5 397,60 euros.

Par ailleurs, l’état complet de pourrissement du plancher de la chambre a rendu impossible toute forme d’occupation de cette pièce; le préjudice de jouissance ainsi subi sera justement réparé par une indemnité de 3 000 €; soit une somme de 2/3 x 3 000 = 2.000 € à la charge de l’agence.

Sur les appels en garantie:

La société Castagnie Immobilier ne saurait être condamnée même partiellement à relever et garantir M^me X sur le fondement de l’article 1147 du Code civil à raison des condamnations prononcées à l’encontre de celle-ci en conséquence du vice caché affectant le bien vendu.

En effet, M^me X ne démontre pas avoir donné à son mandataire, concernant le phénomène d’humidité de la cave, d’autres explications que celle liée au dysfonctionnement du système d’évacuation des eaux usées.

Or l’agent immobilier n’est pas un professionnel du bâtiment ni de la construction et n’avait pas à entreprendre de son propre chef des investigations complémentaires afin de vérifier si les explications données par son mandant étaient pertinentes.

Il convient en conséquence de débouter M^me X des demandes formées à l’encontre de la société Castagnie Immobilier.

Celle-ci a également formé un appel en garantie à l’encontre de son mandant, sans toutefois préciser la nature de la faute qui aurait été commise par celle-ci.

Il incombe en réalité à l’agence immobilière de supporter définitivement les conséquences de la faute dans l’accomplissement de son devoir de conseil; et la demande formée de ce chef sera rejetée.

Conformément aux dispositions de l’article 1153-1 du Code civil, et à titre de dommages et intérêts complémentaires, il convient de prévoir que les intérêts au taux légal courront sur le montant des indemnités allouées à compter du 4 avril 2011, date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

En application de l’article 1154 du Code civil, les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés et produiront eux-mêmes des intérêts.

Il est équitable de condamner in solidum M^me X et la société Castagnie Immobilier à payer à M. M^me Y une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes formées sur ce même fondement par M^me X et par la société Castagnie Immobilier doivent être rejetées en équité.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Reçoit M. et M^me Y en leur appel principal,

Infirme le jugement,

Statuant à nouveau,

Dit que M^me Z X est tenue à la garantie légale des vices cachés, pour les infiltrations d’eaux pluviales à l’intérieur de la cave de la maison d’habitation et des bâtiments attenants,

Condamne en conséquence M^me Z X à payer à M. et M^me D Y la somme de 10 235 € hors-taxes, outre le montant de la TVA applicable au moment du paiement, au titre des travaux de drainage périphérique des bâtiments et de réfection des gouttières,

Condamne en outre M^me Z X à payer à M. et M^me D Y la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance;

Dit que la société Castagnie Immobilier a commis une faute dans l’exécution de son devoir de conseil,

Dit que cette faute a occasionné pour M. M^me Y une perte de chance de réduction du prix de vente, à hauteur des deux tiers du montant des travaux de remise en état du plancher;

Condamne en conséquence la société Castagnie Immobilier à payer à M. M^me D Y la somme de 5 397,60 euros à titre de dommages-intérêts;

Condamne la société Castagnie Immobilier à payer à M. M^me Y la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

Dit qu’à titre de dommages-intérêts complémentaires, les intérêts au taux légal courront sur les indemnités précitées à compter du 4 avril 2011 jusqu’à complet paiement, et donneront lieu à capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil,

Rejette le surplus des demandes,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M^me Z X et la société Castagnie Immobilier à payer à M. M^me Y la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes formées par la société Castagnie Immobilier et par M^me Z X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M^me Z X et la société Castagnie Immobilier aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les frais de référé, et dit qu’il pourra être fait application pour leur recouvrement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Brigitte ROUSSEL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.