4^e Chambre

ARRÊT N° 234

R.G : 13/01699

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 19 MAI 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président,

Madame Christine GROS, Conseiller,

Monsieur Marc JANIN, Conseiller désigné par ordonnance de M. Le Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes en date du 08 Mars 2016

GREFFIER :

Madame E F, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Mars 2016

devant Monsieur Louis-Denis HUBERT et Madame Christine GROS, magistrats tenant seuls l’audience en la formation rapporteur, sans opposition des représentants des parties, et qui on rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 19 Mai 2016 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur C X

né le XXX à NANCY

XXX

XXX

Représenté par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Marcel-Clotaire LAURENT, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-MALO

INTIMÉES :

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e C COSNARD de l’ASSOCIATION ABC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Syndic. de copropriété DE L’IMMEUBLE LE PETIT CASINO représenté par son syndic la société G H (RCS NANTERRE 487.530.099) dont le siège social est XXX, prise en son établissement secondaire XXX – XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SCP GARNIER/BOIS/DOHOLLOU/SOUET/ARION/ARDISSON/GRENARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

SAS G H immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 487 530 099, dont le siège social est situé XXX, prise en son établissement secondaire situé XXX à RENNES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e François-Xavier MICHEL de la SELARL CORNET/VINCENT/SEGUREL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 17 mars 2001, Monsieur C X s’est vu attribuer, suite au décès de sa mère, la propriété d’une cave et d’un appartement situés en bordure de plage au premier étage d’un immeuble soumis au régime de la copropriété situé à DINARD (Ille-et-Vilaine) dénommé « Le Petit Casino ».

La copropriété représentée par son syndic, la société G H, est assurée par la compagnie SWISSLIFE

Le 27 juin 2007 ainsi que le 16 juin 2008, l’appartement de Monsieur X a subi deux dégâts des eaux consécutifs à l’engorgement accidentel de la colonne collective de l’immeuble provoquant un refoulement d’eaux usées par l’évier de la cuisine et les équipements sanitaires. Ces dégâts des eaux ont dégradé les aménagements intérieurs du logement.

Alléguant avoir vainement sollicité du syndic les travaux nécessaires sur les éléments d’équipement commun à l’origine des dégâts des eaux ainsi que la réparation des dégradations occasionnées dans son appartement par les travaux ordonnés en urgence par le syndic pour évacuer l’eau stagnant entre le plancher de son appartement et le plafond des locaux du rez-de-chaussée, Monsieur C X a décidé de vendre son bien immobilier au prix de 325'000 € sous réserve de la remise en état des équipements communs et de son appartement.

Le 13 octobre 2009, Monsieur X a accepté l’offre d’achat de Monsieur Z au prix de 225'000 € et s’est engagé dans les termes suivants à l’égard de ce dernier : « Monsieur X s’engage, en ce qui concerne la conduite d’évacuation des eaux usées au niveau de la salle de bains, à la faire réparer afin de permettre un raccordement sans risque de fuite (en remplacement de la réparation de fortune actuelle par une réparation définitive). » La réitération par acte authentique devait intervenir le 18 décembre 2009 au plus tard.

Affirmant avoir fait exécuter à ses frais les travaux sur la canalisation collective commune à hauteur de 2220,74 € et invoquant la faute du syndicat des copropriétaires et de la société H pour n’avoir pas fait effectuer la réparation de la canalisation constituant un équipement commun, Monsieur C X les a fait assigner, suivant acte du 15 septembre 2010.

Il a pour l’essentiel demandé leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 84'460,28€ à titre de dommages-intérêts outre une indemnité de procédure et leur condamnation aux dépens.

Par conclusions du 5 janvier 2011, la société SWISS LIFE prise en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et du syndic de copropriété est intervenue volontairement la cause.

Par jugement en date du 11 décembre 2012 le tribunal de grande instance de Saint-Malo a

— dit que l’existence d’une transaction entre les parties n’est pas établie ;

— déclaré irrecevables les demandes présentées par Monsieur C X ;

— condamné Monsieur C X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Petit Casino » et au syndicat de copropriété G H la somme de 1500 € chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné Monsieur C X aux entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur C X a interjeté appel de ce jugement le 7 mars 2013 n’intimant que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Petit Casino et la société G H venant aux droits de la société H. (13/1699).

Le 23 mai 2013, le Syndicat de Copropriété Le Petit Casino agissant poursuites et diligences de son syndic la société H a fait assigner en appel provoqué la société SWISSLIFE. (13/4083).

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état rendue le 13 juin 2013 sous le numéro 13/1699.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 01 mars 2016.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 22 juin 2015 de Monsieur C X qui demande à la cour

1 Sur les responsabilités :

1°) d’annuler le jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action responsabilité dirigée à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Petit Casino ;

2°) de réformer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes présentées par Monsieur X à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Petit Casino et de la société G H ès qualités de syndic et à titre personnel et

— de dire et juger que la responsabilité de plein droit du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Petit Casino est engagée au titre des dégâts des eaux qui ont affecté la colonne collective de l’immeuble ;

— de dire et de juger que la responsabilité civile de la société G H venant aux droits de la société H ès qualités de syndic et à titre personnel est engagée du fait des fautes lui étant imputables ;

En conséquence,

— de condamner in solidum la société G H venant aux droits de la société H ès qualités de syndic à titre personnel et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Petit Casino à payer à Monsieur X les sommes suivantes :

83'853 € au titre de la perte sur le prix de vente,

15'010 € au titre de la perte de loyers,

5337 € au titre de la perte d’un avantage fiscal,

811,52 € au titre des honoraires de maîtrise d''uvre,

1044 € au titre des taxes fiscales,

soit un total de 106'055,52 € ;

2 Sur l’article 700 et les dépens :

1°) de réformer la décision déférée en ce qu’elle a condamné Monsieur X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Petit Casino et la société G H venant aux droits de la société H à verser à Monsieur X au titre des frais engagés en première instance la somme de 2000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires et le syndic à verser à Monsieur X la somme de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

— de les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens comprenant les dépens de première instance avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’argumentation de Monsieur C X est pour l’essentiel la suivante :

Sur la responsabilité du syndicat de copropriété

— En violation des articles 4, 5 et 455 du code de procédure civile, le premier juge a omis d’expliquer sa décision de déclarer irrecevables les demandes présentées par Monsieur X à l’encontre du Syndicat n’expliquant sa décision d’irrecevabilité qu’en ce qui concerne les demandes dirigées à l’encontre du syndic,

— sur le fondement des articles 3 et 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur X affirme que le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité de plein droit pour les dommages causés à son lot privatif par les infiltrations d’eau provenant d’une canalisation commune, peu important l’argumentation relative à l’absence de faute,

— en acceptant l’indemnisation contractuelle de la compagnie SWISS LIFE à hauteur de 25'596,33 €, Monsieur X n’a pas renoncé à la réparation de son préjudice non indemnisé par cette somme qui ne couvre l’indisponibilité de son appartement que pendant 12 mois alors qu’il est resté inhabitable pendant 20 mois,

— l’acceptation de l’indemnisation de l’assureur ne constitue pas une transaction,

— le quitus de nature contractuelle délivré au syndic par le syndicat dans le cadre de son mandat n’exonère pas ce dernier de sa responsabilité de nature délictuelle découlant de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la responsabilité du syndic

— le quitus donné au syndic l’exonère de sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de son mandataire: le syndicat de copropriété, mais ne l’exonère pas de sa responsabilité délictuelle résultant de ses fautes de gestion à l’égard de chaque copropriétaire qui peut invoquer un préjudice personnel distinct de celui de la collectivité des copropriétaires,

— le copropriétaire, tiers au mandat le liant le syndic au syndicat, peut invoquer un manquement contractuel imputable au syndic pour rechercher sa responsabilité délictuelle,

— le syndic est tenu de faire procéder aux travaux urgents et nécessaires à la conservation de l’immeuble en application de l’article 18 in fine de la loi du 10 juillet 1985,

— le caractère inhabitable de l’appartement de Monsieur X en raison des sinistres du 27 juin 2007 et du 16 juin 2008 et des percements réalisés par le syndic et du démontage des éléments de salle de bains imposait au syndic de réaliser d’urgence les travaux indispensables sur la colonne d’eau collective défectueuse touchant à la salubrité et à la sauvegarde de l’immeuble en copropriété,

— malgré de nombreuses demandes de Monsieur X et l’avis du conseil syndical, le syndic n’a pas effectué les travaux de réfection en temps utile,

— le syndic ne peut invoquer utilement ni l’absence d’autorisation de l’assemblée générale, ni le fait qu’il a fait établir des devis et que l’assureur a avancé des arguments dilatoires pour ne pas garantir le sinistre,

— Monsieur X a dû faire réaliser à ses frais la remise en état de son appartement afin de pouvoir le vendre,

— il a subi une perte sur le prix de vente de 83'853 €, une perte de loyers de juin 2007 au 19 février 2010 à hauteur de 15'010 €, une perte d’avantage fiscal à hauteur de 5337 €, des honoraires de maîtrise d''uvre à hauteur de 811,52 € et des taxes fiscales à hauteur de 1044€.

Vu les conclusions en date du 10 janvier 2014 du Syndicat de Copropriété LE PETIT CASINO représentée par son syndic, la société G H qui demande à la cour :

À titre principal,

— de confirmer le jugement rendu le 11 décembre 2012 par le tribunal de grande instance de Saint-Malo en toutes ses dispositions ;

À titre subsidiaire,

vu les articles 31 du code de procédure civile et 2044 du Code civil,

— de dire que l’existence d’une transaction entre les parties est établie ;

— de déclarer les demandes de Monsieur X irrecevables ;

en conséquence,

— de rejeter l’intégralité de ses demandes fins et conclusions dirigées à l’encontre du Syndicat de copropriété ;

vu l’absence de faute du Syndicat de copropriété,

— de débouter Monsieur X de toutes ses demandes fins et conclusions dirigées à l’encontre du Syndicat de copropriété ;

en toute hypothèse,

— de réduire massivement les prétentions de Monsieur X et le montant des indemnités sollicitées ;

À titre infiniment subsidiaire,

vu les articles 1134, 1147, 1192 et suivants du Code civil,

— de condamner la société SWISS LIFE et la société G H à garantir chacun intégralement le Syndicat de copropriété de toute condamnation de toute nature qui interviendra son encontre au profit de Monsieur X ;

en toute hypothèse,

— de condamner Monsieur X et subsidiairement la société SWISS LIFE et la société G H aux entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Syndicat de Copropriété LE PETIT CASINO représenté par son syndic, la société G H soutient pour l’essentiel que :

— ayant accepté et perçu l’indemnisation de la compagnie SWISSLIFE, Monsieur X a renoncé à réclamer une indemnisation complémentaire pour le même sinistre et les mêmes préjudices,

— sans contester l’origine du dégât des eaux provenant de la défaillance d’un élément d’équipement commun, le Syndicat de copropriété conteste tout défaut d’entretien et toute faute dans la gestion du sinistre comme le prouve la chronologie de ses interventions suite au sinistre du 16 juin 2008,

— le 24 juin 2008, le syndic a demandé à Monsieur X de faire établir des devis de remise en état des embellissements et du mobilier ainsi qu’un devis de nettoyage qu’il n’avait toujours pas reçu le 17 octobre 2008,

— en 2007, la copropriété avait confié une étude au cabinet I-J en vue de la réalisation de travaux de rénovation complète des réseaux d’évacuation de l’immeuble,

— cette étude était en cours lors du sinistre de 2008 de sorte que la colonne d’eau ne pouvait qu’être provisoirement réparée en attendant qu’une intervention toute hauteur soit réalisée,

— l’intervention immédiate de l’entreprise de plomberie A à la demande du syndic a permis de remédier en urgence à la cause du dégât des eaux par la réparation de la canalisation commune qui s’est avérée efficace pour le logement situé au-dessus de celui de Monsieur X également sinistré,

— l’intervention diligente du syndic auprès de la société SWISSLIFE a permis la réalisation d’une expertise amiable dès le 22 décembre 2008,

— malgré les nombreuses relances du syndic, la compagnie d’assurances a tardé à se prononcer sur le dédommagement du sinistre de l’appartement de Monsieur X,

— la copropriété a satisfait à son obligation d’entretien en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— les préjudices allégués par Monsieur X ne sont pas prouvés et sont largement surestimés,

— en cas de condamnation, la copropriété doit être garantie par la compagnie SWISSLIFE qui n’a pas contesté le principe de sa garantie en première instance.

Vu les conclusions de la société G H en date du 10 septembre 2013 qui demande à la cour, au visa de l’article 1382 du Code civil,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré Monsieur X irrecevable en son action engagée à l’encontre de la société G H à titre personnel ;

— en toute hypothèse, de dire irrecevables ou non fondées l’intégralité des demandes fins et conclusions dirigées contre la société G H à titre personnel ;

— de condamner Monsieur X à verser à la société G H la somme de 5000 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à défaut, de dire et de juger qu’il ne saurait y avoir de condamnation in solidum entre le syndicat des copropriétaires et le syndic à titre personnel ;

— de condamner la compagnie SWISSLIFE à garantir l’intégralité des demandes fins et conclusions prononcées à l’encontre de la société G H et en conséquence de Laon relever indemne en principal frais, intérêts et accessoires ;

— en toute hypothèse, de condamner la partie succombante aux entiers dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société G H fait pour l’essentiel plaider que :

— ayant personnellement voté favorablement les quitus donnés au syndic les 28 juillet 2008 et 31 juillet 2009, Monsieur X ne peut agir en responsabilité civile contre le syndic,

— la société G H n’est syndic de la résidence Le Petit Casino que depuis le mois d’octobre 2007, c’est-à-dire postérieurement au premier dégât des eaux dans l’appartement de Monsieur X le 27 juillet 2007,

— suite au second sinistre 2 juin 2008, le syndic a immédiatement fait intervenir efficacement l’entreprise de plomberie A,

— dès sa nomination, la société G H a fait intervenir le cabinet I-J pour déterminer les travaux importants à effectuer dans cet immeuble ancien,

— cependant, il n’y avait pas de travaux nécessaires et urgents à réaliser sans attendre l’étude de ce cabinet pour la sauvegarde de l’immeuble justifiant l’absence de vote préalable en assemblée générale de copropriétaires,

— la gestion du dossier a été rendue plus compliquée d’une part à cause du comportement de Monsieur X lui-même et l’intervention de son maître d''uvre personnel, Monsieur Y, et d’autre part en raison de l’attitude dilatoire de la compagnie SWISSLIFE qui a nécessité une action judiciaire engagée le 14 juin 2010 pour la contraindre à accepter de verser les indemnités,

— en tout état de cause, Monsieur X ne démontre ni la réalité des préjudices qu’il invoque, ni le montant des dommages-intérêts qui ne peut réclamer qu’au titre de la perte de chance,

— le syndic ne peut être condamné in solidum avec le syndicat des copropriétaires dont il est le représentant légal,

— la compagnie SWISSLIFE doit sa garantie sur le fondement de sa responsabilité délictuelle pour son attitude dilatoire n’ayant indemnisé le copropriétaire qu’en mai et août 2009 puis en octobre 2010 après de multiples tentatives pour éviter d’avoir à prendre en charge le sinistre.

Vu les conclusions en date du 14 novembre 2013 de la société SWISS LIFE ASSURANCE DE BIENS qui demande à la cour, au visa des articles 1382 et 2044 du Code civil et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

À titre principal :

— de confirmer en tout cas le jugement entrepris ;

— de constater que la société SWISSLIFE a déjà indemnisé le sinistre de Monsieur X à hauteur de 25'504 20 16,33 € suivant 3 versements :

le premier à hauteur de 10'984 € le 6 mai 2009,

le second à hauteur de 10'663 € le 4 août 2009,

le troisième qu’à hauteur de 3949 € le 19 octobre 2010 ;

— de débouter le syndicat de copropriété et le syndic H de leurs demandes d’appel en garantie dirigé contre la compagnie SWISSLIFE ;

À titre subsidiaire :

— de diminuer en de plus justes proportions la demande de dommages-intérêts sollicités par Monsieur X et pour laquelle la compagnie SWISS LIFE est appelée en garantie ;

— de statuer ce que de droit sur les dépens.

La société SWISSLIFE ASSURANCE DE BIENS fait essentiellement plaider que :

— le contrat souscrit le 31 juillet 1996 garantit la responsabilité civile du syndicat de copropriété pour les dommages causés du fait du bâtiment assuré y compris en cas de défaut d’entretien ou de vice de construction,

— la compagnie SWISSLIFE ne conteste pas le principe de sa garantie et a ainsi indemnisé d’une part le syndicat pour les frais qu’il a été contraint d’engager au titre du sinistre survenu dans le logement de Monsieur X, et d’autre part pour les préjudices subis par Monsieur X,

— le Syndicat et Monsieur X ont accepté la proposition d’indemnisation,

— après négociations sur les préjudices comportant nécessairement des concessions réciproques, Monsieur X a accepté la proposition de dédommagement comme correspondant à l’ensemble de ses préjudices sauf à porter à douze mois, et non neuf, la perte de loyers,

— son accord vaut transaction au sens de l’article 2044 du Code civil

— la compagnie SWISSLIFE ne couvre pas la faute personnelle du syndic dans l’entretien de l’immeuble alors que c’est sur le fondement de cette faute personnelle que Monsieur X recherche sa responsabilité,

— à titre subsidiaire, les dommages et intérêts réclamés par Monsieur X sont injustifiés.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation du jugement

Monsieur C X demande l’annulation du jugement au motif que le premier juge n’a pas expliqué sa déclaration d’irrecevabilité en ce qui concerne ses demandes dirigées à l’encontre du syndicat.

En vertu de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile, le jugement doit être motivé.

Dans les motifs du jugement déféré, au paragraphe intitulé : « Sur l’irrecevabilité tirée du quitus donné à la copropriété au titre de sa gestion », le premier juge ne s’explique que sur l’irrecevabilité de l’action exercée par Monsieur X à l’encontre du syndic alors que l’appelant dirigeait son action non seulement à l’encontre de ce dernier mais aussi à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Il en résulte que le jugement qui ne satisfait pas aux exigences de la motivation doit être annulé en application de l’article 458 du code de procédure civile.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Monsieur C X fonde son action à l’encontre du syndicat sur l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 d’ordre public.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires qui a la personnalité civile a pour objet « la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Le syndicat de la copropriété LE PETIT CASINO ne conteste pas que les dégâts des eaux subis par Monsieur X dans ses parties privatives résultent de la défaillance d’un élément d’équipement commun mais il conteste toute faute dans l’entretien des parties communes.

Cependant, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est engagée à l’égard d’un copropriétaire en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dès lors que les désordres trouvent leur origine dans un vice des parties communes et qu’ils ne résultent ni de la faute de ce copropriétaire ni de celles d’un tiers.

Le principe de la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est donc pas contestable en l’absence de faute de Monsieur X ou de tiers ayant concouru à la survenance des sinistres.

Le Syndicat fait valoir qu’en acceptant l’indemnisation proposée par la compagnie d’assurances, Monsieur X a reconnu avoir été intégralement dédommagé du sinistre et qu’il est irrecevable en conséquence à présenter une demande d’indemnisation complémentaire sur la base de l’article 2044 du Code civil.

Ainsi que l’a pertinemment relevé le premier juge, l’offre d’indemnisation de la compagnie SWISSLIFE ne revêt pas le caractère d’une transaction sens de l’article 2044 du Code civil puisque rien ne prouve qu’elle résulte de concessions réciproques des parties plutôt que de la stricte application des obligations contractuelles de l’assureur de la responsabilité civile du Syndicat.

En tout état de cause, en application de l’article 2052 du Code civil une transaction n’aurait autorité de la chose jugée qu’entre la compagnie SWISSLIFE et l’appelant, et rien ne s’opposerait donc à ce que Monsieur X présente des demandes indemnitaires complémentaires à l’encontre du syndicat des copropriétaires et du syndic.

Il appartient à l’appelant de rapporter la preuve d’une part que le défaut d’entretien des parties communes lui a causé les préjudices complémentaires dont il sollicite réparation et, d’autre part du montant de ces préjudices.

Le seul préjudice subi par Monsieur X résultant de l’engorgement accidentel de la colonne collective de l’immeuble relevant de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est le coût de la réparation des aménagements intérieurs de son appartement dégradés par le refoulement des eaux usées. Or, il a été intégralement indemnisé par la compagnie SWISSLIFE à ce titre. Les demandes indemnitaires complémentaires qu’il présente ne sont que la conséquence des fautes qu’il impute au syndic dans la gestion du sinistre.

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, l’appelant doit donc être débouté de ses demandes relatives à la perte de valeur de son bien immobilier, à la perte des loyers, à la perte d’un avantage fiscal sur l’achat d’un autre appartement neuf meublé, aux frais de maîtrise d''uvre de Monsieur Y, à la taxe d’habitation et à la taxe foncière 2009 qui ne sont pas des dommages relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre du défaut d’entretien des parties communes.

Sur la responsabilité de la société G H, syndic de la copropriété

Monsieur X fonde ses demandes indemnitaires complémentaires sur la responsabilité délictuelle du syndic résultant de fautes dans l’accomplissement de sa mission lui ayant causé des préjudices personnels.

Il reproche au syndic de s’être abstenu de faire réaliser dans les meilleurs délais les travaux nécessaires et urgents de remise en état de l’élément collectif défectueux afin qu’il puisse jouir de son logement au plus vite et affirme avoir subi les conséquences de ce manque de diligence notamment par une perte de la valeur vénale de son appartement devenu inhabitable.

Un copropriétaire peut rechercher la responsabilité du syndic sur un fondement quasi délictuel à condition de rapporter la preuve de fautes dans l’accomplissement de sa mission lui ayant causé directement et personnellement des préjudices.

La société G H fait valoir que l’action de l’appelant est irrecevable en raison de son vote favorable aux quitus qui lui ont été donnés par l’assemblée générale des copropriétaires.

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 énonce : « Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : […]

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; […] »

En application de ce texte invoqué par Monsieur X, ce dernier doit rapporter la preuve que le syndic est fautif pour n’avoir pas fait exécuter, suite aux dégâts des eaux, en situation d’urgence, les travaux sur les parties communes nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

La société G H fait pertinemment observer qu’elle n’était pas le syndic de la copropriété au jour du premier dégât des eaux le 27 juillet 2007.

Par ailleurs, il résulte des pièces versées aux débats que le syndic a, après le second sinistre, sans délai, missionné l’entreprise de plomberie A dont l’intervention efficace a permis de mettre un terme aux débordements générateurs des désordres dans les trois appartements concernés.

Monsieur X admet lui-même et se félicite dans un courriel du 19 décembre 2009 « des mesures d’urgence [qui] ont été prises » qui prouvent que le cabinet G H, en exécution de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ci-dessus rappelé, a, avec diligence, fait exécuter les « travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. »

Monsieur X ne peut imputer à faute à la société G H l’absence de réalisation, avant la vente de son lot, de travaux de réfection intégrale du réseau d’évacuation des eaux usées qui, en dehors d’un contexte d’urgence, nécessitaient préalablement une étude approfondie ainsi qu’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’engagement contractuel qu’il a pris à l’égard de Monsieur Z de faire réparer, avant la réitération de la vente par acte authentique, la conduite d’évacuation des eaux usées au niveau de la salle de bains afin de permettre un raccordement sans risque de fuite, n’engage en rien le syndic qui rapporte la preuve qu’il a fait diligence.

En effet, dès 2007, une étude approfondie des travaux à effectuer sur le réseau d’évacuation des eaux usées de cet immeuble ancien a été confiée au cabinet I-J (B) qui, le 16 juin 2008, n’avait pas encore déposé ses conclusions.

La société G H n’a donc commis aucune faute en mettant en 'uvre une solution efficace mais provisoire des désordres dans l’attente du vote par l’assemblée générale des copropriétaires d’un programme complet de travaux à définir par le cabinet B incluant la reprise de la canalisation défectueuse sur toute la hauteur de l’immeuble.

S’agissant de la gestion du sinistre avec la compagnie SWISSLIFE qui a abouti au dédommagement intégral de Monsieur X de son préjudice matériel résultant du dégât des eaux, le syndic n’a commis aucune faute comme en témoigne sa déclaration de sinistre du 19 juin 2008, sa relance adressée à l’assureur le 12 novembre 2008 afin qu’il prenne position sur la garantie, et les courriers de relance adressés par la suite à l’assureur qui a dû être menacé d’assignation après l’habilitation du syndic pour ce faire lors de l’assemblée générale du 31 juillet 2009.

Il résulte de ce qui précède que les préjudices complémentaires dont Monsieur X sollicite réparation ne résultent pas de manquements fautifs du syndic qui n’était nullement tenu en dehors du contexte d’urgence auquel il a efficacement répondu, de faire exécuter les travaux structurels relatifs au réseau d’évacuation des eaux usées de l’immeuble dans le délai auquel l’appelant s’était contractuellement engagé envers Monsieur Z, mais seulement de faire diligence pour que ces travaux soient définis et chiffrés afin d’être soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.

En tout état de cause, c’est à bon droit que le premier juge a considéré qu’après avoir voté 'oui’ sur les résolutions des assemblées générales des 25 juillet 2008 et 31 juillet 2009 visant à donner quitus à la société G H des actes effectués par elle dans le cadre de sa mission de syndic au titre des exercices écoulés durant lesquels l’appelant prétend avoir souffert de son manque de diligence, Monsieur X ne peut, sans se contredire, prétendre engager la responsabilité délictuelle du syndic. En effet, le quitus auquel l’appelant a participé par son vote a été donné lors d’une assemblée générale où a été débattue la question de la rénovation et de la mise en conformité des réseaux vétustes d’eaux usées, eaux pluviales et eaux vannes de l’immeuble qui figurait à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui a été informée par le cabinet I-J de la nécessité d’une étude complexe, très approfondie et exhaustive avant l’établissement du dossier de consultation des entreprises et de l’appel d’offres.

En conséquence, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il a débouté Monsieur C X de l’intégralité de ses demandes indemnitaires à l’encontre du syndic.

Succombant en cause d’appel, Monsieur C X sera condamné aux dépens de cette procédure.

Compte-tenu de la teneur du présent arrêt, les demandes de garantie présentées à titre subsidiaire à l’encontre de la société SWISS LIFE ASSURANCES sont dénuées d’intérêt.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

ANNULE le jugement rendu le 11 décembre 2012 par le tribunal de grande instance de Saint-Malo ;

DÉCLARE recevable l’action en indemnisation complémentaire introduite par Monsieur C X à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Petit Casino » et de la société G H ès qualités de syndic de la copropriété de la résidence « Le Petit Casino » ;

DÉBOUTE Monsieur C X de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la société G H venant aux droits de la société H ès qualités de syndic à titre personnel et du syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Petit Casino ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE au paiement des entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,