Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 05 JUILLET 2012

(n° 12/252, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/01277

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Décembre 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 09/13092

APPELANTE :

SAS FONCIERE MOZART

agissant en la personne de son Président en exercice

ayant son siège XXX

représentée par la SCP MENARD – SCELLE MILLET en la personne de Maître Edwige SCELLE MILLET, avocats au barreau de PARIS, toque : L0055

assistée de Maître Sophie MEZEI KASTLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D250

INTIMÉE :

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

représentée par la SELARL ARTEMIA en la personne de Maître Pierre-Henri JUILLARD, avocats au barreau de PARIS, toque : K0184

assistée de M^e Pierre Henri JUILLARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K184, plaidant pour la SELARL COLBERT PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral et en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 juin 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Marie LEMARINIER, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère

Greffier :

Lors des débats : Claire VILAÇA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Alix DUPLESSIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte authentique du 22 septembre 2008, la SCI Chilly a promis unilatéralement de vendre jusqu’au 15 janvier 2009 à 16 heures à la société Foncière Mozart un immeuble à usage d’ateliers avec hangars, magasins et bureaux à Chilly-Mazarin, route de Longjumeau et RN 20 au prix de 2'150'000 € avec la précision que le bénéficiaire déclarait avoir l’intention de réaliser le financement de l’opération au moyen de ses deniers personnels ou assimilés.

En considération de la promesse de vente, le bénéficiaire a versé la somme de 215'000 € à titre d’indemnité d’immobilisation laquelle a fait l’objet d’un séquestre amiable en l’étude du notaire instrumentaire.

Par un avenant en date du 10 février 2009, les parties ont prorogé le délai de réalisation de la promesse du 15 janvier au 30 juin 2009, moyennant le paiement par la société Foncière Mozart des intérêts sur le prix de vente au taux Euribor majoré de un point du 15 janvier 2009 jusqu’à la levée d’option par le bénéficiaire, l’indemnité d’immobilisation étant portée de 215'000 à 322'500 €, et la somme complémentaire de 107'500 € versée directement par la société Foncière Mozart à la SCI Chilly.

Le 23 juin 2009, la SCI Chilly a fait sommation à la société foncière Mozart d’avoir à signer l’acte authentique le 30 juin 2009, laquelle a comparu mais a considéré que faute d’avoir obtenu un financement, la promesse était caduque.

C’est dans ces conditions que par acte du 13 juin 2009, la société foncière Mozart a fait assigner la SCI Chilly aux fins pour l’essentiel de voir constater la caducité de la promesse de vente et obtenir restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement rendu le 2 décembre 2010, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Rejeté les demandes de la société Foncière Mozart,

— Attribué l’indemnité d’immobilisation de 215'000 € séquestrée entre les mains du notaire à la SCI Chilly et condamné la société Foncière Mozart à lui verser les intérêts légaux sur cette somme à compter de l’assignation,

— Dit que l’indemnité complémentaire de 107'500 € versée à la SCI Chilly lui est définitivement acquise,

— Condamné la société Foncière Mozart à lui payer la somme de 22'351,28 € à titre de dommages et intérêts contractuels et celle de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus,

— Rejeté le surplus des demandes.

Appelante de cette décision, la société Foncière Mozart , aux termes de ses dernières écritures signifiées le 9 mai 2012 demandent à la Cour au visa des articles 1134 , 1135, 1149 et 1154 du Code civil de :

À titre principal,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que l’indemnité d’immobilisation était acquise à la SCI Chilly et statuant à nouveau de :

— constater que l’obtention d’un financement externe par la société Foncière Mozart est une condition essentielle et déterminante de la promesse de vente du 22 septembre 2008 et de l’avenant du 10 février 2009, connue des parties,

— constater que faute d’obtention du financement nécessaire la promesse est caduque,

en conséquence,

— condamner la SCI Chilly à lui restituer l’indemnité d’immobilisation en raison de la caducité de la promesse de vente, soit 322'500 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2009, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil,

— dire que des dommages et intérêts contractuels prévus par l’avenant du 10 février 2009 ne sont pas dus,

à défaut,

— constater que l’obtention d’un financement externe était une condition essentielle et déterminante de l’avenant du 10 février 2009,

— condamner la SCI Chilly à lui restituer l’indemnité d’immobilisation complémentaire de 107'500 € , outre les intérêts légaux à compter du 30 juin 2009, avec capitalisation,

— dire que les dommages et intérêts contractuels prévus par l’avenant du 10 février 2009 ne sont pas dus,

À titre subsidiaire,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que l’indemnité d’immobilisation était acquise au bénéfice de la SCI Chilly et statuant à nouveau :

— constater que la levée d’option a été empêchée par le comportement fautif du promettant qui ne lui a pas permis d’obtenir son financement,

— constater l’absence de faute de sa part dans le défaut de levée d’option,

— constater la caducité de la promesse de vente aux torts de la SCI Chilly,

en conséquence,

— la condamner à lui restituer l’indemnité d’immobilisation en raison de la caducité de la promesse de vente aux torts du promettant soit 322'500 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2009, avec capitalisation,

— dire que les dommages et intérêts contractuels prévus par l’avenant du 10 février 2009 ne sont pas dus,

À titre plus subsidiaire, sur la faute de la SCI Chilly,

— réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— dire que la SCI Chilly a manqué à ses obligations contractuelles et que ce comportement fautif lui a causé un préjudice en l’empêchant de commercialiser l’immeuble, lui interdisant d’obtenir un financement,

en conséquence,

— condamner la SCI Chilly à lui verser la somme de 322'500 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

— la condamner à lui verser 50'000 € au titre du temps investi à la commercialisation du projet,

— la condamner à lui verser la somme de 215'000 € au titre du manque à gagner, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2009 avec capitalisation,

— S’agissant du montant des dommages et intérêts contractuels, si la Cour devait dire cette somme due, confirmer le jugement en ce qu’il a fixé à 22'351,28 € le montant des dommages et intérêts contractuels en application de l’avenant du 10 février 2009,

En tout état de cause,

— débouter la SCI Chilly de l’intégralité de ses demandes, particulièrement au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive,

— la condamner au paiement de la somme de 8000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 17 juin 2011, la SCI Chilly, au visa des articles 1134, 1154 et 1382 du Code civil, demande à la Cour de :

— constater que l’indemnité d’immobilisation lui est acquise dès lors que la société Foncière Mozart ne justifie pas avoir levé l’option et qu’elle ne justifie pas davantage avoir renoncé à la vente au motif de la non réalisation des conditions suspensives contractuellement prévues,

— Constater qu’en sa qualité de promettant, elle conservait la faculté de ne pas accorder une nouvelle prorogation de la durée de la promesse de vente,

— Constater que la société Foncière Mozart s’était engagée à lui payer mensuellement et à terme échu les intérêts du prix de vente du bien objet de la promesse depuis le 15 janvier 2009 et jusqu’à la levée d’option, calculés au taux Euribor 1 mois plus 1 point, à titre de dommages et intérêts,

— Constater que l’obtention d’un financement bancaire n’a jamais été une condition essentielle et déterminante de l’engagement des parties, pas plus qu’elle n’a été une condition suspensive,

— Constater qu’elle a immobilisé son bien pendant une durée consécutive de neuf mois, et que la vente ne s’est pas réalisée au motif que la société Foncière Mozart, qui devait financer l’acquisition au moyen de ses propres deniers, n’a pas eu les fonds disponibles à cette fin,

— Constater qu’elle n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle,

En conséquence, confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et débouter la société Foncière Mozart de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau, assortir les condamnations de la société Foncière Mozart de la capitalisation des intérêts et la condamner au paiement d’une somme supplémentaire de 55 000 € pour procédure abusive,

En tout état de cause, la condamner à lui payer en plus de la somme déjà allouée à ce titre par le jugement déféré, la somme de 15'000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

CECI ETANT EXPOSE,

LA COUR,

Considérant que les conventions font la loi des parties et qu’elles obligent non seulement à ce qui y est exprimé mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature ;

Que par acte authentique du 22 septembre 2008, la SCI Chilly a promis unilatéralement de vendre à la société Foncière Mozart, pour un délai expirant à 16 heures le 15 janvier 2009, un immeuble sis à Chilly-Mazarin à usage de bureaux et d’entrepôts moyennant le prix principal de 2'150'000 € , avec la précision que l’immeuble est actuellement loué en vertu de baux dont celui consenti à la société Mecalux à effet jusqu’au 31 décembre 2008, et celui consenti à la société Dechamps Lathus à effet au 14 mai 2011 ;

Que la promesse de vente ne comportait pas de condition suspensive légale relative à l’obtention d’un crédit, le bénéficiaire étant un professionnel de l’immobilier et celui-ci ayant déclaré à l’acte avoir l’intention de réaliser le financement du prix de vente et des frais au moyen de ses deniers personnels ou assimilés ;

Qu’à un paragraphe intitulé «autorisation» le promettant a conféré au bénéficiaire pendant toute la durée de la promesse de vente les autorisations suivantes :

«- le bénéficiaire aura la faculté de pénétrer dans les biens objets des présentes à compter de ce jour, afin d’effectuer ou faire effectuer, à ses frais, toutes études préalables à une construction, tels que relevés, mesurages… et autoriser également l’accès au site à tous architectes pour ce faire,

— le bénéficiaire est autorisé à signer avec toute personne morale un ou plusieurs baux sous différentes conditions suspensives et notamment sous la condition suspensive de devenir propriétaire,

— le bénéficiaire s’engage pour le cas où il déciderait d’exercer les pouvoirs qui lui sont conférés aux présentes à en informer le promettant préalablement à ses démarches, à faire assurer les biens préalablement à toute démarche ou intervention sur les lieux et en justifier au promettant avant de pénétrer dans les lieux, objet des présentes,

Le bénéficiaire devra en cas de non réalisation de la promesse de vente remettre, à ses frais, les lieux dans leur état initial après chaque intervention, sans délai,

A défaut, il restera responsable de tout sinistre pouvant résulter du défaut de remise en état.»

Qu’en considération de la promesse de vente ainsi faite, le bénéficiaire a versé la somme de 215'000 € à titre d’indemnité d’immobilisation forfaitaire laquelle a fait l’objet d’un séquestre en l’étude du notaire instrumentaire ;

Que la promesse de vente a, le 10 février 2009, fait l’objet d’un avenant 'compte tenu des difficultés rencontrées par le bénéficiaire dans la finalisation de son financement’ prorogeant le délai de réalisation de la promesse du 15 janvier au 30 juin 2009,

Considérant qu’aucune clause de cet avenant, pas plus que la promesse de vente n’ont érigé, en condition suspensive expresse le fait que la mise en location de 70 % des locaux serait une condition d’octroi du financement demandé par la société Foncière Mozart dont aucune des pièces au dossier ne permet d’établir qu’elle ait informé le promettant de cette condition que lui aurait imposée son prêteur, les termes de la promesse de vente selon lesquels le promettant déclarait avoir l’intention de réaliser le financement de l’opération au moyen de ses deniers personnels ou assimilés étant par ailleurs inchangés ;

Que la seule mention à l’avenant de l’existence de 'difficultés rencontrées par le bénéficiaire dans la finalisation de son financement’ pour justifier la nécessité de la prorogation de l’acte et alors, d’une part, que les parties n’ont pas modifié sur ce point la promesse de vente du 22 septembre 2008 qui ne prévoyait pas de condition suspensive d’obtention de prêts pour assurer le financement de l’opération et alors, d’autre part, qu’aucun élément extrinsèque du dossier, et en particulier la lettre de la Société Générale du 23 juin 2008 posant cette condition à l’octroi d’un financement qui n’a pas été visée à l’acte, ne permet pas de dire que la SCI Chilly dont il n’est pas prouvé qu’elle en ait connu la teneur, ait eu connaissance que la location de 70 % des locaux ait été l’objet des difficultés évoquées, ne saurait être analysée comme constitutive d’une condition suspensive d’obtention de prêts entrée dans le champ contractuel, ni une condition déterminante de l’engagement de la société Foncière Mozart ;

Considérant, la promesse initiale ayant été conclue le 22 septembre 2008, que si des difficultés sont apparues relativement à l’accès à certains des locaux promis à la vente et à l’enlèvement de panneaux d’affichage ainsi que le démontrent les échanges intervenus entre les notaires des parties les 15, 28 et 29 octobre et 12 novembre 2008, force est de constater que ces difficultés ont fait l’objet d’une discussion entre des parties, dont l’une, à savoir la société Foncière Mozart, est un professionnel de l’immobilier qui ne pouvait donc se méprendre sur la portée des mentions d’un acte dont elle était l’initiatrice, et qui ont été réglées au paragraphe 'visites’ de l’acte de prorogation, où il a été précisé que le promettant donnait son accord pour que le bénéficiaire, à ses frais procède au démontage des panneaux de commercialisation actuellement sur le site, un jeu de clés étant remis à l’agence Eol, intermédiaire immobilier intervenu dans la négociation des parties, afin que cette dernière puisse donner accès au bien, au bénéficiaire ;

Qu’au demeurant, et à cette occasion, aucune réserve n’a été portée à l’avenant du 10 février 2009 relativement à un éventuel retard imputable à la SCI Chilly ni à un préjudice qui en serait résulté pour la société Foncière Mozart ;

Qu’au contraire, les parties ont précisé à l’avenant que l’indemnité d’immobilisation, au demeurant portée de 250 000 à 322 500 €, était fixée 'ne varietur’ et qu’elle ne pourrait faire l’objet d’aucune réduction quel que soit le temps écoulé entre le jour de l’avenant en date du 10 février 2009 et la décision du bénéficiaire de ne pas réaliser la vente, au plus tard le 30 juin 2009 institué comme terme de la prorogation convenue et qu’il n’est sur cette période, justifié d’aucun manquement de la SCI Chilly à ses obligations de mise à disposition des lieux ;

Considérant que la société Foncière Mozart n’a pas levé l’option d’achat au terme convenu faute d’avoir obtenu son financement lequel ne constituait pas une condition de la levée d’option, ni une condition déterminante de son engagement et alors au surplus qu’il n’est pas démontré que cette situation soit imputable à un comportement de la SCI Chilly en relation, soit avec des difficultés de location liées à une entrave à l’accès aux lieux, soit avec le maintien de panneaux publicitaires concurrents, de sorte que la promesse de vente doit être déclarée caduque et l’indemnité d’immobilisation acquise à la SCI Chilly et la société Foncière Mozart déboutée de ses demandes ;

Considérant, dans ces conditions, que la décision des premiers juges mérite confirmation en ce qu’elle a dit définitivement acquis à la SCI Chilly le montant de l’indemnité d’immobilisation de 215 000 € et 107'500 €, mais aussi a jugé que la société Foncière Mozart lui était redevable, en vertu de l’avenant du 10 février 2009, d’un dédommagement supplémentaire constitué des intérêts ayant commencé à courir depuis le 15 janvier 2009 sur la somme de 2'150'000 € et calculés sur le taux Euribor , un mois majoré de un point, arrêtés au 30 juin 2009 ce qui représente la somme, non sérieusement contestée en son calcul, de 22'351,28 € ;

Considérant que la société Foncière Mozart ayant pu se méprendre sans pour autant commettre d’abus sur l’étendue de ses droits, la SCI Chilly sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Considérant que la société Foncière Mozart qui succombe supportera les dépens et indemnisera la SCI Chilly des frais exposés en appel à hauteur de la somme de 5000 €, en sus de la somme déjà allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par les premiers juges.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement dont appel,

Condamne la société Foncière Mozart à payer à la SCI Chilly la somme de 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Condamne la société Foncière Mozart aux dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

Le greffier Le président