COUR D’APPEL DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 10 février 2014

(Rédacteur : Monsieur Bernard ORS, Conseiller,)

N° de rôle : 12/7112

Monsieur Y X

bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2012/22274 du 10/01/2013

c/

XXX

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance rendue le 16 novembre 2012 par le juge des référés du Tribunal d’Instance de BORDEAUX (RG 12-12-1137) suivant déclaration d’appel du 21 décembre 2012,

APPELANT :

Monsieur Y X, né le XXX à XXX, demeurant XXX – XXX

représenté par Maître Hélène PUJOL, avocat au barreau de BORDEAUX,

INTIMÉE :

XXX prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social XXX,

représentée par Maître Thomas RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 16 décembre 2013 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Bernard ORS, Conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Robert MIORI, Président,

Monsieur Bernard ORS, Conseiller,

Madame Béatrice SALLABERRY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie HAYET

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

Par acte du 2 juillet 2007, la SCI Les vieilles pierres a donné à bail à Y et Messaoud X un appartement situé XXX.

Des difficultés en ce qui concerne le paiement du loyer sont intervenus dans le courant de l’été 2011.

Le 29 novembre 2011, la SCI Les vieilles pierres a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer (2.710,86 € concernant les loyers et les charges ) avec un rappel de la clause résolutoire. Malgré une tentative d’accord entre le bailleur et les locataires au début de l’année 2012, ceux ci ne réglaient aucune somme entre les mains de l’huissier. Le paiement du loyer courant n’était pas non plus assuré.

Le 3 avril 2012, M Y X a informé le bailleur que son père Messaoud X était décédé le XXX.

Par acte du 16 avril 2012, la SCI Les vieilles pierres a assigné le père et le fils X devant le Tribunal d’instance de Bordeaux pour faire constater la résiliation du bail et pour obtenir la somme provisionnelle de 8.251,53 €.

M Y X s’est opposé à cette demande en soulevant l’existence d’une contestation sérieuse qu’en au caractère décent du logement loué et a indiqué subir un trouble de jouissance, ensemble d’éléments qui ne pouvait être apprécié que dans le cadre d’une expertise.

A titre subsidiaire il a sollicité l’octroi d’un délai de deux ans pour apurer sa dette.

Par une ordonnance de référé en date du 16 novembre 2012, le Juge des référés après avoir rejeté l’existence d’une contestation sérieuse, a constaté la résiliation du bail à compter du 29 janvier 2012 avec toutes conséquences de droit et condamné M Y X à verser à titre de provision la somme de 8.215,53 € arrêtée au 31 octobre 2012 au titre des loyers et de l’indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et a rejeté la demande de délai de paiement.

Le 21 décembre 2012, M Y X a relevé appel de cette décision.

Par des conclusions en date du 21 mars 2013, l’appelant expose qu’il a régulièrement informé le bailleur que la chaudière au gaz se trouvant dans l’appartement connaissait des dysfonctionnements. En raison de ceux ci et malgré les réparations effectuées, la société Gaz de Bordeaux a refusé toute fourniture de gaz. De plus se trouvent dans l’appartement divers nuisibles

A titre principal il soulève l’exception d’inexécution tirée de la non délivrance d’un logement décent. La chaudière à gaz présentait des désordres et des punaises et autres bestioles infestaient son appartement.

De ce fait il est fondé à avancer l’exception d’inexécution qui ne peut conduire qu’au rejet de la demande d’expulsion. Si la Cour ne s’estimait pas suffisamment informée elle pourra ordonner une mesure d’instruction.

Il sollicite la compensation entre sa créance et celle dont argue son bailleur et ce du fait du trouble de jouissance qu’il a subi.

A titre subsidiaire il sollicite qu’il soit fait application des dispositions de l’article 1244-1 du code civil et en application de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution que les opérations d’expulsion soient suspendus pendant un an.

La SCI Les vieilles pierres a conclu en réponse le 21 mai 2013.

Elle conteste que l’immeuble ait été insalubre lorsque l’appartement a été loué. Elle soutient qu’elle a fait remplacer la chaudière et qu’elle a mandaté une société lorsqu’elle a eu connaissance de la présence d’animaux dans le logement. Celle-ci n’a d’ailleurs pas pu intervenir faute pour elle d’avoir eu le moindre contact avec M X.

Si ce dernier estimait que le bien loué n’était pas habitable – dans sa totalité- il lui appartenait de saisir le juge des référés d’une demande de réduction de loyer et non de ce faire justice en cessant de payer les loyers.

Il n’y a lieu à ordonner une mesure d’expertise: elle est intervenue sur la chaudière dès qu’elle a eu connaissance de son non fonctionnement en décembre 2010 et a mandaté une société dès qu’elle a été informé de la présence de bestioles au mois d’août 2011.

Au 26 avril 2013 sa créance se monte à 6.568,13 € et elle s’oppose à l’octroi de tout délai.

Elle sollicite en conséquence que la décision déférée soit confirmée et qu’une somme de 2.000 € lui soit accordée pour ses frais irrépètibles.

SUR QUOI:

Il résulte des pièces produites qu’à compter du mois d’avril 2011 M X a cessé le régler le loyer et les charges qui lui incombaient.

Il est constant d’après les pièces produites par l’appelant que l’intimée a eu connaissance de difficultés résultant des dysfonctionnements de la chaudière à compter du mois de mai 2009, puisqu’à cette date elle a réglé une facture du Gaz de Bordeaux pour le remplacement de la douille, du disjoncteur et de la soupape de sécurité de cet équipement.

L’appelant produit en pièce n° 6 un rapport d’intervention qui apparaît vierge, dépourvu de toute mention

La Mairie de Bordeaux a contacté l’intimée au mois de décembre 2010 pour lui indiquer que la chaudière de l’appartement qui était loué à M X présentait des dysfonctionnements. La chaudière dont s’agit a été déposée et un nouvel équipement a été posé le 8 août 2011.

Dans le même temps M X se plaignait de la présence de blattes, de punaises de lit et de souris.

La société Atlantique service hygiène mandatée par le propriétaire intervenait dés le 21 janvier 2011 contre les blattes et les rats.

La société Oralia administrateur de biens choisie par le propriétaire indiquait à M X le 1^er février 2011 comment se défaire des punaises de lit. Elle ajoutait qu’il était le seul occupant de l’immeuble à se plaindre de la présence de punaises de lit et l’invitait à prendre rapidement contact avec la société Atlantique service hygiène.

Il résulte du courrier de cette dernière qui après avoir établi un devis pour traiter l’appartement contre les punaises de lit, n’a pas réussi à joindre M X malgré les nombreuses lettres qu’elle lui a adressées.

Il apparaît qu’aux mois de novembre et de décembre 2011, M X a préféré faire intervenir les services de la mairie de Bordeaux qui ont effectué un traitement contre les punaises sans précision.

Ainsi que les deux courriers de la société Oralia des 1° février 2011 et 26 juillet 2011 en attestent, l’appelant est le seul des locataires à se plaindre de la présence de telles bestioles. Les frais exposés au titre de la destruction de ces insectes doivent donc rester à sa charge.

Il n’apparaît pas à la lecture de l’état des lieux établi en juillet 2007 que l’appartement ait été dans un état insalubre.

Quoiqu’il en soit M X ne pouvait se faire justice à lui même en cessant de régler tout le loyer par sa seule volonté.

S’il estimait que l’appartement loué était insalubre, il lui appartenait de saisir la justice pour faire réduire la somme qu’il réglait mensuellement pour son usage.

Lorsque la bailleur à eu connaissance des problèmes rencontrés par son locataire avec la chaudière, il a pris en charge les réparations qui dépassaient l’entretien courant de cet équipement puis l’a fait changer. De même lorsque l’intimée a eu connaissance de la présence de blattes, de rats ou de punaises de lit, il a fait intervenir une société chargée de régler ce problème et a informé M X qu’étant le seul locataire à faire état de présence de punaise de lit, l’infestation ne pouvait provenir que de son appartement et qu’il devait en conséquence supporter le coût du traitement de ces bestioles.

Il apparaît donc qu’en l’état il n’existe aucune contestation sérieuse ni aucune exception d’inexécution.

De même il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise les éléments qui précédent ayant permis à la Cour de statuer.

De ce fait il convient de confirmer l’ordonnance entreprise sauf à fixer à 6.568,13 € au 26 avril 2013 la somme due par M X.

Il n’y a lieu à application de l’article 1142-1 du code civil: M X ayant cessé tout règlement du loyer et des charges depuis prés 3 ans en se maintenant dans les lieux.

De même il ne peut être fait application des dispositions de l’article L 412-3 du code des procédures d’exécution M X ne rapportant pas la preuve qu’il ait tenté sans succès d’obtenir un autre logement.

Il est équitable de faire application au profit de la SCI Les vieilles pierres de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR:

Confirme la décision entreprise dans ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant de la provision mise à la charge de M X et statuant à nouveau de ce seul chef

Condamne M X à payer à la SCI Les vieilles pierres une provision de 6.568,13 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation somme arrêtés au 26 avril 2013 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Y ajoutant en cause d’appel

Dit qu’il n’y a lieu d’accorder des délais de paiements à M X,

Dit qu’il n’ y lieu de faire à son profit application de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Condamne M X à verser la somme de 800 € à la SCI Les vieilles pierres en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M X aux dépens exposés en appel.

Le présent arrêt a été signé par Robert Miori, Président, et par Sylvie Hayet, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président

S. Hayet R. Miori