COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

ARRÊT DU 04 JUIN 2015

(Rédacteur : Madame Catherine COUDY, Conseiller)

N° de rôle : 13/03183

I B X

c/

Madame E Y

Monsieur K A

Monsieur Z C

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 20 mars 2013 (R.G. 11/11107 – 7^e chambre civile -) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 21 mai 2013,

APPELANTE :

I B X, née le XXX à XXX, de nationalité française, agent de sécurité, demeurant XXX,

Représentée par Maître Marie TASTET, Avocat au barreau de BORDEAUX,

INTIMÉS :

1°/ Madame E Y, née le XXX à XXX,

de nationalité française, employée, demeurant XXX,

Représentée par Maître Anne-Sophie LOURME, substituant la S.C.P. Joëlle LAPORTE – Raphaël MONROUX – Pascal SZEWCZYK – Laurent SUSSAT, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX,

2°/ Monsieur K A, de nationalité française, demeurant XXX,

Représentée par Maître Bénédicte DE BOUSSAC DI PACE, Avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Eric MANDIN, membre de la S.C.P. Marylise COMOLET – Stanislas COMOLET – Eric MANDIN ET ASSOCIES, Avocats au barreau de PARIS,

3°/ Monsieur Z C, né le XXX à XXX, de nationalité française, XXX,

Représenté par Maître M^e Pierre-Luc RECEVEUR, Avocat au barreau de BORDEAUX,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 mars 2015 en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Catherine FOURNIEL, Président,

Monsieur Michel BARRAILLA, Président,

Madame Catherine COUDY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Marceline LOISON

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par acte authentique du 22 septembre 2008, madame E Y a vendu à I B X une maison d’habitation située à XXX en Gironde pour laquelle le diagnostic technique immobilier a été réalisé le 14 avril 2008 par monsieur K A.

Madame Y avait acquis elle-même cet immeuble de monsieur Z C en 2007.

Se plaignant d’une infestation de termites qui lui aurait été dissimulée, I X a obtenu l’organisation d’une expertise par ordonnance de référé du 1^er février 2010 qui a désigné pour la réaliser monsieur D, lequel a déposé son rapport le 30 avril 2011.

Par acte huissier du 18 novembre 2011, I X a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bordeaux madame E Y et monsieur K A en résolution de vente et paiement de dommages et intérêts.

Madame Y a appelé en cause son vendeur, monsieur C.

Par jugement du 20 mars 1013, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— débouté I B X de ses demandes de résolution et d’annulation de la vente intervenue entre elle-même et madame E Y,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de résolution et annulation de la vente du même immeuble entre madame Y et monsieur C ainsi qu’à l’appel en garantie dirigé par madame Y contre monsieur C,

— condamné monsieur K A à payer à I X les sommes de 25.727 € en réparation de son trouble de jouissance et de 4.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

— débouté I X du surplus de ses demandes,

— rejeté l’appel en garantie de monsieur A dirigé contre monsieur C,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision,

— condamné monsieur K A à payer à I B X une indemnité de 3.500 € et à madame E Y une indemnité de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné madame Y à payer à monsieur C une indemnité de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné monsieur K A aux dépens, en ce compris les frais de référé d’expertise, et qui seront recouvrés conformément à l’article 604 19 du code de procédure civile.

Le tribunal a rappelé les conclusions de l’expert judiciaire considérant que le diagnostic établi par monsieur A 14 avril 2008 souffrait d’irrégularités formelles mais également de défauts importants au fond, en ayant omis de relater l’indice infestation de termites alors qu’il existait de nombreuses dégradations décelables par observation ou par sondage et que, si l’immeuble ne présentait pas de risque immédiat pour sa stabilité, des précautions devaient être prises pour assurer les conditions de salubrité et de sécurité des occupants, ce qui le rendait en l’état impropre à sa destination.

Il a estimé que Madame Y devait bénéficier de la clause exonératoire de garantie des vices cachés car, si le diagnostic réalisé lors de son propre achat du 19 octobre 2007 par monsieur A avait décelé des altérations sans présence visibles de termites et des indices de réalisation d’un traitement curatif, ce document antérieur de 11 mois à la revente de son bien ne pouvait, en l’absence d’autres éléments, démontrer que la venderesse avait connaissance d’une infestation de termites au vu du diagnostic indiquant qu’il n’y en avait pas, l’expert considérant par ailleurs qu’elle ne pouvait se rendre compte de cette infestation et il n’avait été réalisé aucun travaux ayant eu pour but ou pour effet de dissimuler la réalité de cette infestation.

Il a en conséquence rejeté la demande de résolution de vente.

Il a par ailleurs estimé qu’aucun élément ne permettait de caractériser un dol de la part de madame Y et que I X ne démontrait pas que le défaut d’information alléguée ait vicié son consentement car elle n’avait pas acquis le bien en considération de l’absence de termites, ce qui justifiait le rejet de la demande de nullité de la vente sur le fondement du dol.

Il a exclu toute condamnation indemnitaire en faveur de I X à la charge de madame Y mais a retenu un manquement de monsieur A à ses obligations contractuelles constituant une faute délictuelle à l’encontre de madame X de par le diagnostic technique inexact excluant la présence de termites.

Il a en conséquence condamné le diagnostiqueur à payer à I X, sur la base d’une valeur locative mensuelle de 500 €, la somme de 25.000 € en réparation de jouissance subi, celle de 227 € au titre de la taxe d’habitation et une indemnité de 4.000 € en réparation de son préjudice moral, le surplus des demandes indemnitaires étant rejetées comme sans rapport avec la faute reprochée.

Enfin il a considéré qu’en raison du rejet des demandes principales de I X aux fins de résolution ou annulation de la vente et paiement de dommages-intérêts contre son vendeur, les prétentions de madame Y à l’encontre de Monsieur C, son vendeur, en résolution ou nullité de vente et demandes d’indemnisation étaient devenues sans objet.

Il a par ailleurs jugé que la demande de monsieur A tendant à être relevé indemne par monsieur C de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre devait être rejetée au motif que monsieur C n’était aucunement professionnel de l’immobilier et n’avait aucune obligation de préciser qu’il avait personnellement mis en 'uvre un traitement par barrière chimique dont les effets avaient du reste expiré antérieurement au diagnostic du 10 juillet 2007, ajoutant que monsieur C n’avait pas davantage commis des manquements dans ses relations avec madame Y dans les conditions susceptibles de nuire à monsieur A, de sorte que l’appel en garantie de ce dernier contre monsieur C devait être rejeté.

Par déclaration du 21 mai 2013, I B X a interjeté appel total de la décision.

Après échange des conclusions des parties l’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2015 et a fixé l’affaire au 17 mars 2015 à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à ce jour.

Dans ses dernières conclusions déposées le 20 août 2013, I B X demande à la cour, au visa du rapport d’expertise de monsieur D du 30 avril 2011, des articles 1109 et 1116 et suivants du code civil, des articles 1382 et suivants et 1641 et suivants du code civil, de :

— réformer le jugement du 20 mars 2013 déféré ;

A titre principal:

— constater que l’immeuble acquis situé à XXX est entaché d’un vice caché au moment de la vente régularisée par acte en date du 22 septembre 2008, compte tenu de la présence de termites, constater qu’en s’abstenant de l’informer de la présence de termites au sein de l’immeuble, madame Y a fait preuve de mauvaise foi et prononcer en conséquence la résolution de la vente intervenue entre madame Y et elle même le 22/09/2008, portant sur ledit immeuble ;

A titre subsidiaire :

— constater que madame Y s’est rendue coupable de réticence dolosive en s’abstenant de l’informer de la présence de termites au sein de l’immeuble acquis lors de sa vente et prononcer la nullité de la vente intervenue entre madame Y et elle même le 22 septembre 2008 portant sur cet immeuble,

En tout état de cause :

— la déclarer recevable et bien fondée en son action,

— prononcer l’homologation du rapport d’expertise de Monsieur D du 30 avril 2011,

— constater les fautes du Cabinet A dans le cadre de l’établissement du diagnostic technique termites en date du 14 avril 2008,

— prononcer la restitution à madame Y de l’immeuble en cause à compter de la signification du jugement à intervenir et condamner celle-ci à lui rembourser à la somme de 74.500 € représentative du prix de vente de l’immeuble,

— condamner monsieur K A à garantir la parfaite restitution du prix de vente

par I Y à son bénéfice,

— condamner in solidum madame Y et monsieur K A au paiement à son profit d’une somme de 57.748 € au titre des préjudices subis par elle,

— et condamner in solidum madame Y et monsieur A au paiement à son profit d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamner les mêmes en tous les dépens.

Elle expose qu’elle a acquis l’immeuble au prix de 74.500 € financés par deux emprunts pour 79.000 €, que le rapport de monsieur A du 15 avril 2008 mentionne l’absence de termites, qu’elle a aperçu des termites quelques mois après l’achat, que le maire de la commune a pris un arrêté de péril imminent en raison du caractère dégradé du bien et que le cabinet Saretec missionné par son assureur a conclu à la présence de termites que l’expert judiciaire avait confirmée.

Elle ajoute que l’expert judiciaire a mis en évidence une infestation très ancienne de termites, existant au jour de la vente et remontant à plus de 10 ans, et que la maison ne pouvait plus être occupée.

Elle reproche à madame Y d’avoir eu connaissance de l’existence d’une infestation de termites dans l’immeuble lors de la vente car le diagnostic réalisé en 2007, à l’occasion de son propre achat du bien très vite revendu, faisait état de dégradations dues aux termites et de traces de traitement réalisé, ce qu’elle lui avait caché, de sorte qu’elle était en droit de demander la résolution de la vente pour vices cachés ou sa nullité pour dol.

Elle fait état d’un préjudice de jouissance de 47.748 € et d’un préjudice moral de 10.000 € devant lui être versés en sus du remboursement du prix de vente.

Elle fait enfin valoir que l’expert a mis en évidence les graves carences du diagnostic termite réalisé par monsieur A, car ce dernier aurait dû constater les dégradations dues aux termites et l’infestation du bien et aurait dû faire un sondage des bois, et que ces fautes sont à l’origine de son préjudice car elle n’aurait pas acquis le bien si elle avait eu connaissance de cette infestation du bien, de sorte qu’il doit être condamné à l’indemniser de ses préjudices in solidum avec madame Y et à garantir le remboursement du prix de vente dû par cette dernière.

Enfin, elle répond à monsieur A qu’il ne peut s’exonérer en indiquant qu’il n’avait pas pu tout visiter car l’infestation était générale, et à madame Y qu’elle ne peut s’exonérer en affirmant ne pas avoir eu connaissance de l’infestation de termites au vu du diagnostic réalisé en 2007 et de la pose de lambris appelé à la dissimuler, alors qu’elle a très peu conservé le bien.

Dans ses dernières conclusions déposées le 21 octobre 2013, madame E Y demande à la cour de :

Réformant partiellement le jugement entrepris,

Au visa des articles 1134 et 1641 et suivants du code civil,

— dire et juger que I X ne justifie d’aucun vice caché et rédhibitoire, qu’elle ne démontre pas sa mauvaise foi et qu’en conséquence la clause exonératoire figurant dans le contrat de vente s’applique,

Au visa des articles 1109 et 1116 du code civil,

— dire et juger que I X ne démontre pas le vice de son consentement par un dol,

— la débouter en conséquence de l’intégralité de ses demandes, et la condamner au paiement d’une indemnité de 6.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de référé, de première instance et d’appel, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

À titre subsidiaire , au visa des articles 1641 et suivants du code civil,

— prononcer la résolution de la vente du 19 octobre 2007, ordonner la restitution de l’immeuble litigieux à Monsieur C, et le condamner à lui restituer le prix de vente, à savoir 70.000,00 €, outre 2.500,00 € au titre des frais notariés, avec l’intérêt légal à compter de l’assignation d’appel en garantie délivrée en première instance à son encontre,

A défaut, vu les articles 1109 et 1116 du code civil,

— prononcer la nullité de la vente du 19 octobre 2007, et en conséquence ordonner les

mêmes restitutions réciproques,

— condamner monsieur C au paiement d’une indemnité de 6.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de référé, de première instance et d’appel en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, avec exécution provisoire du jugement à intervenir,

Au visa des articles 1146 et suivants du code civil,

— dire et juger que monsieur A a engagé sa responsabilité contractuelle à son égard en émettant à 9 mois d’intervalle des certificats discordants, et en ne décelant pas l’infestation de l’immeuble litigieux,

— le condamner à la garantir et relever indemne de l’intégralité des condamnations susceptibles d’intervenir à son encontre au profit de I X,

— dans l’hypothèse où elle se verrait restituer l’immeuble litigieux sans pour autant que la vente conclue auprès de monsieur C ne soit annulée, le condamner au paiement d’une somme de 25.000,00 € au titre du préjudice subi du fait de l’augmentation du coût des travaux et de l’aggravation de l’état de l’immeuble,

— condamner monsieur A au paiement d’une indemnité de 6.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de référé et de fond, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Madame Y s’oppose à la résolution ou la nullité de vente sollicitée par I X en arguant que l’infestation de termites est le résultat de la vétusté du bien, vendu à un prix modeste car il devait faire l’objet de rénovation complète.

Elle affirme avoir ignoré l’infestation de termites car elle a possédé le bien 8 mois et l’a occupé durant 3 mois, le diagnostic fait en 2007 n’indiquait pas la présence de termites, et elle avait été rassurée par le traitement effectué, et enfin l’expert avait reconnu qu’elle avait pu ignorer l’infestation du bien par les termites, de sorte que la clause d’exonération des vices cachés doit jouer et le dol doit être exclu venant d’elle.

A titre subsidiaire, elle considère, pour le cas la vente de son bien serait résolue, que la vente précédente passée entre elle et monsieur C doit l’être également, que monsieur C connaissait l’état de l’immeuble car il l’avait traité lui-même en 1995 par barrière chimique, sans être vraiment compétent, et savait que le bien était infesté, et que monsieur C doit être condamné à prendre en charge les condamnations prononcées contre elle.

Elle soutient par ailleurs subsidiairement que monsieur A, qui a fait deux rapports contradictoires en 9 mois, n’a pas su déceler l’infestation de termites et n’a pas fait de sondage, doit la relever indemne de toute condamnation prononcée contre elle en faveur de I X et, dans le cas où la vente de 2008 serait résolue sans que son propre achat le soit, elle demande la condamnation de l’auteur du diagnostic à lui payer une somme de 25.000 € de dommages et intérêts car le traitement à effectuer sera plus cher.

Enfin, elle argumente sur les préjudices en notant que madame X ne peut réellement invoquer de préjudice car elle savait devoir entreprendre des travaux de rénovation sur un immeuble qui n’était pas habitable lors de la vente.

Dans ses dernières conclusions déposées le 18 octobre 2013, monsieur K A demande à la cour, au visa du rapport d’expertise judiciaire de monsieur D du 30 avril 2011, des articles I382 et suivants du code civil, de l’article 1641du code civil, et du jugement du 20 mars 2013, de :

A titre principal,

— dire et juger qu’il a procédé dans le cadre du diagnostic effectué en avril 2008 à des tests de l’ensemble de l’habitation sans pour autant constater à cette date d’indices caractéristiques de présence de termites, qu’il a en conséquence correctement rempli la mission de diagnostiqueur qui lui a été confiée, et qu’aucune faute de sa part n’est établie ayant un lien de causalité avec le préjudice allégué par I X,

En conséquence,

— infirmer le jugement du tribunal de grande Instance de Bordeaux en ce qu’il est entré en voie de condamnation in solidum à son encontre et le mettre purement et simplement hors de cause ;

A titre subsidiaire,

— débouter I X de sa demande tendant à ce qu’il garantisse la restitution du prix de vente qu’elle réclame à madame Y,

— la débouter des demandes qu’elle forme au titre de l’indemnisation de son préjudice

de jouissance et de son préjudice financier,

— dire et juger que la somme qui pourrait lui être allouée en indemnisation de son préjudice de jouissance ne saurait excéder le montant de 25.727 € tel que retenu par les premiers juges,

En tout état de cause,

— condamner monsieur C à garantir intégralement le cabinet A de toute éventuelle condamnation qui pourrait être mise à sa charge au profit de I X,

— débouter l’ensemble des parties de toutes demandes, plus amples ou contraires à son encontre,

— condamner I X à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de M° Bénédicte de Boussac di Pace.

Monsieur A considère qu’il n’a pas commis de faute car il avait mentionné en 2007 l’existence de dégradations et de traces de traitement contre les termites, et il n’y avait pas de termites lors du diagnostic de 2008, tout en relevant qu’il n’a pas eu accès à toutes les pièces de bois (moquette, meubles grenier..), souligne qu’il a noté la présence d’autres insectes du bois et fait valoir qu’il appartenait au notaire d’attirer l’attention de l’acheteur sur le caractère limité de ses investigations lors de la vente de 2008.

Il reproche à monsieur C de ne pas l’avoir informé du contenu du traitement réalisé.

Il fait enfin valoir que le total des dommages et intérêts alloués ne peut être supérieur au montant alloué par le tribunal de grande instance, que l’indemnisation ne peut comprendre le coût du traitement et de changement des bois dont l’expert note qu’ils sont vétustes, et que l’indemnisation de préjudices ne doit pas générer un enrichissement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 octobre 2013, Monsieur Z C demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu du 20 mars 2013,

— subsidiairement, condamner le cabinet A à le relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prises contre lui en principal, dommages et intérêts, article 700 du code de procédure civile et dépens,

— condamner madame Y au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Il note que I X ne présente aucune demande à son encontre, qu’il ne peut lui être reproché aucune faute car il n’est pas un professionnel du bois, que le diagnostic réalisé en 2007 mentionnait des dégradations et des traces de traitement, que madame Y aurait dû informer son acquéreur du contenu du diagnostic de 2007, ajoutant que son bien était loué avant sa vente et que les locataires n’avaient pas vu de termites.

Il considère qu’on ne peut lui reprocher un traitement fait il y a 12 ans, valable durant 10 ans, et estime que le problème a pour origine les fautes de monsieur A dont le travail est insuffisant et qui aurait dû selon l’expert déceler la présence de termites en 2007, de sorte qu’à défaut d’être mis hors de cause, il devra être relevé de toute condamnation prononcée contre lui par monsieur A.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La recevabilité de l’appel formé par I B X contre le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 20 mars 2013 n’est pas contestée.

Sur les demandes de I B X :

Il résulte de l’expertise réalisée par monsieur D en avril 2010 que l’immeuble acquis par I X est infesté de termites, que l’expert a pu observer la présence de termites vivants et des indices constitués de dégâts dans les bois avec des concrétions terreuses et de cordonnets à la surface des matériaux ou revêtements présents dans de nombreux endroits de la maison, que le bien est par ailleurs affecté de dégradations causées par d’autres agents de dégradation biologique (petites vrillettes, grosses vrillettes, lyctus, champignons responsables de pourriture, etc) et que l’immeuble avait été traité antérieurement par son propriétaire de l’époque en 1995, ce qui permet de constater la présence d’injecteurs dans les pièces de bois.

L’expert note que le nombre, la localisation des indices décelés, l’état des dégradations des bois concernés (solivage du plancher en particulier) et la présence d’insectes vivants aux deux niveaux du bâtiment caractérisent une infestation étendue et installée depuis plus de cinq années, de sorte que la présence de termites souterrains sur le bien litigieux est bien antérieure au 22 septembre 2008.

L’expert note que la découverte des indices d’infestation nécessite la mise en oeuvre d’une technique de sondages mécanique des bois, une observation attentive de toutes les surfaces apparentes des ouvrages à l’aide d’une lampe torche doublée d’une connaissance assez spécifique pour reconnaître les indices apparents laissés par ces insectes, et une connaissance théorique et pratique de l’ensemble des agents de dégradation biologique du bois de façon à pouvoir distinguer les indices de présence de champignons lignivores de ceux manifestant la présence des insectes à larves xylophages, et que I X ne disposait pas de ces connaissances et n’avait pas de raison de réaliser des sondages, de sorte qu’elle ne pouvait se convaincre de la présence de l’infestation de termites, d’autant que le rapport réalisé par monsieur A lui ayant été remis lors du compromis du 19 juin 2008 ne faisait pas état de cette infestation, ni de la présence de termites en activité.

L’existence d’une infestation de termites et de dégradations liées à l’activité des termites au jour de la vente résulte clairement de ces observations qui ne font l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Il s’ensuit que l’immeuble acquis par madame X en 2008 était atteint de vice caché, car il est certain que madame X n’aurait pas acquis le bien ou n’en aurait donné qu’un moindre prix si elle avait connu l’existence de cette infestation.

L’article 1643 du code civil permet à l’acquéreur de bénéficier de la garantie des vices cachés et de solliciter la résolution de la vente sauf si l’acte contient une clause l’exonérant de cette garantie , et cette clause ne peut jouer que si le vendeur est de bonne foi.

L’acte signé le 22 septembre2008 contient en pages 6 et 7 une telle clause d’exonération de la garantie des vices cachés susceptible de s’appliquer , sauf mauvaise foi de madame Y, c’est à dire connaissance du vice par elle.

L’expert note que les observations faites pour I X valent également pour madame Y qui n’était pas à même sur le plan technique, de se rendre compte de l’infestation du bien par les termites, car le diagnostic de monsieur A en 2008 n’en fait pas état et elle ne disposait pas des compétences nécessaires.

Il convient de noter que, lors de son propre achat du bien auprès de monsieur C en 2007, madame Y, qui n’a occupé l’immeuble que durant quelques mois, s’est vu remettre un premier diagnostic réalisé par monsieur A, faisant état de dégradations liées à l’action des termites, mais comme l’expert l’a relevé, ce premier diagnostic faisait état d’indices d’infestation tels des cordonnets, mais aussi d’un traitement réalisé, de sorte qu’elle a pu croire que le traitement avait mis fin à l’infestation, d’autant que le diagnostiqueur mentionnait l’absence d’activité visible de termites et il n’était pas donc noté l’existence de termites vivants .

L’expert note que sur le plan contractuel, madame Y n’a pas donné toutes les informations utiles en sa possession car elle n’a pas informé I X des éléments tirés du rapport de 2007 annexés à son propre acte d’achat auprès de monsieur C.

Cette appréciation ne saurait caractériser la mauvaise foi de madame Y car elle a pu considérer, au vu du rapport négatif réalisé par monsieur A en 2008, que le problème était définitivement réglé par le traitement réalisé.

La clause de non-garantie des vices cachés sera dès lors déclarée applicable, de sorte que la résolution de la vente intervenue entre I X et madame Y n’a pas lieu d’être prononcée.

S’agissant de la demande de nullité de la vente pour dol, il appartient à I X de prouver que madame Y a volontairement commis une réticence dolosive pour l’amener à contracter, en s’abstenant de lui signaler l’existence d’infestation du bien par les termites révélés par le précédent état parasitaire faisant état d’indices d’infestations se traduisant par des dégradations et de l’existence du traitement réalisé.

La réticence commise par madame Y n’est nullement fautive car le rapport remis en 2008 ne fait pas état d’une infestation actuelle, exclut l’existence de dégradations liées aux termites et le diagnostic d’état parasitaire du 11/07/2007 en fait certes état, mais mentionne l’absence d’insectes en activité et la réalisation d’un traitement passé, de sorte que, comme indiqué plus avant, le fait qu’un traitement ait été réalisé et que l’infestation ait semble t’il disparu au vu de l’état parasitaire du 15/04/2008 ne permet pas de considérer que le silence gardé par madame Y sur une infestation paraissant ancienne est fautif et relève d’une intention de tromper son cocontractant.

La demande de résolution de la vente pour dol sera également rejetée.

En l’absence de faute établie contre madame Y, il ne saurait être fait droit à la demande de dommages et intérêts présentée par I X contre madame Y.

S’agissant des demandes présentée par I X contre monsieur A, il sera retenu que celui-ci a commis un manquement engageant sa responsabilité quasi délictuelle à son égard.

En effet, monsieur A est intervenu une première fois en 2007 pour réaliser un diagnostic sur cet immeuble à l’occasion de la vente entre monsieur C, vendeur, et madame Y, acquéreur.

Puis, il a établi un rapport en date du 14/04/2008 mentionnant l’absence d’indice caractéristique de présence de termites dans tout l’immeuble et dans lequel il conclut que 'le présent examen fait état d’aucune altération ni présence visible de termites le jour de notre contrôle'.

Le rapport de l’expert D permet de retenir que ces observations et conclusions sont fausses car l’expert a relevé les élément suivants :

— dégradations du solivage du plancher haut du séjour, décelables par sondages,

— cordonnets sur le solivage du plancher haut du séjour, décelables par observation,

— cordonnets sur les murs du séjour-cuisine et/ou dans les placards, décelables par observations,

— dégradations du panneau de particule constituant le plan de travail de la cuisine, décelables par sondages et par observation,

— dégradations des bois constituant le placard électrique sous l’escalier, dans le séjour, décelables par sondages,

— cordonnets sur les éléments en bois, à l’intérieur du placard électrique, décelables par observation,

— dégradations d’une lame du plancher à l’étage, dans la chambre ouest , décelables par sondage et par observations,

— dégradations des pannes passantes dans leurs aroties apparentes dans les deux chambres, décelables par sondage.

L’expert a pris soin de ne pas faire état des indices visibles dans le grenier non visité, ni des autres indices relevés, dont la présence d’insectes vivants qui ont pu se développer entre le 14 avril 2008, date du diagnostic fait par monsieur A, et le 9 avril 2010, date de la première réunion d’expertise.

Monsieur A, professionnel chargé du diagnostic, aurait dû relater les dégradations qui existaient de manière certaine au jour de son diagnostic du 14 avril 2008, s’agissant d’indices d’infestation remontant à plus de cinq ans selon l’expert.

La faute commise par le cabinet A est d’autant plus flagrante au vu des observations et conclusions présentées par ce cabinet dans l’état de diagnostic parasitaire établi le 11/07/2007 lors de la vente du bien entre monsieur C et madame Y le 19 octobre 2007, indiquant :

'Des altérations sans présence visible de termites le jour de notre contrôle ont été décelées; la recherche d’infestation se faisant par sondages sans démontage ni dégradation des ouvrages, la liste des altérations constatées ne peut être considérée comme exhaustive. Des indices indiquent qu’un traitement curatif a été réalisé dans l’immeuble. L’origine, les qualités et les garanties afférentes à ce traitement ne sont pas connues'.

Le traitement intervenu n’a pas été mentionné dans l’état parasitaire du 15.04.2008 et surtout les altérations n’ont pas été prises en compte, alors que ces éléments, nécessairement connus de lui, auraient dû alerter monsieur A et l’inciter à la vigilance en effectuant des sondages approfondis alors que précisément, selon observations de l’expert, les sondages réalisés en 2008 ont été insuffisants.

En toute hypothèse, le contenu du diagnostic réalisé en 2007 mentionnant des dégradations liées aux termites confirme que le diagnostic réalisé en 2008 excluant l’existence de dégradations liées à l’action des termites est erroné.

Monsieur A, tenu à une obligation contractuelle à l’égard de madame Y, a commis divers manquements en ne décelant pas l’infestation de termites se manifestant par des dégradations et cordonnets en de multiples endroits de l’immeuble et a, ce faisant, engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard de I X qui a contracté sur la foi du rapport ainsi dressé, alors qu’elle aurait pu renoncer à son achat si elle en avait eu connaissance, ce qui ne l’aurait pas exposée à devoir quitter les lieux, ces dégradations participant de l’état délabré du bien.

L’expert judiciaire a conclu qu’au regard de l’action des termites et de leurs conséquences, les conditions de sécurité et de salubrité ne sont plus assurées pour permettre l’occupation de cette maison d’habitation.

I X réclame le coût du traitement et des réparations à réaliser sur les pièces de bois évalués à 37.000 € par monsieur D.

Cette demande n’est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions, ce qui la rend irrecevable.

En toute hypothèse, il sera souligné que la nécessité d’entreprendre des travaux n’est pas liée aux fautes commises par l’auteur du diagnostic, mais à la présence des termites, et que ces travaux devaient en toute hypothèses être effectués.

Elle sollicite par ailleurs la somme de 57. 748 € contre monsieur A, dont 10.000 € au titre du préjudice moral, 5.604, € au titre des frais relatifs à la vente du bien et 42.144 € au titre du préjudice de jouissance tenant compte de la valeur locative, des impôts locaux, de la cotisation d’assurance, de l’abonnement à l’eau, soit 7.024 € par an durant 6 ans depuis septembre 2008 jusqu’à septembre 2014.

Il ressort de l’expertise que, inquiète, I X a quitté les lieux en mars 2010, et que le maire de la commune a pris un arrêté de péril imminent en septembre 2009.

I X a été fortement troublée dans la jouissance de son bien qui était inhabitable, ainsi que constaté par l’arrêté de péril pris par le maire de la commune et, même si l’état déplorable des biens voisins ont pu participer à la décision d’arrêté de péril et au départ des lieux de I X, comme il ressort du rapport du cabinet Saretec, elle a subi un préjudice de jouissance en résidant dans des lieux fortement dégradés, puis en devant les quitter.

Il est certain que la faute commise par monsieur A est à l’origine du préjudice car, correctement informée de l’infestation par les termites et de son ampleur, I X n’aurait pas acquis le bien ou à tout le moins aurait exigé une baisse du prix du bien de façon à pouvoir financer les travaux de remise en état des éléments dégradés et le traitement curatif de détermitage.

Elle n’aurait pas été contrainte de résider dans un immeuble dégradé et insalubre, puis de le quitter, après en avoir payé le prix financé à l’aide d’un crédit qu’elle doit rembourser.

L’expert a évalué la valeur locative du bien à 500 € ; au vu du loyer payé au précédent vendeur, monsieur C, il sera retenu un loyer de 450 € par mois.

Le préjudice de jouissance sera évalué sur la base de 5 années entre septembre 2009 et septembre 2014 (date figurant dans la demande), soit la somme de 450 € x 12 mois x 5 ans, soit le total de 27.000 €.

Il sera ajouté le montant de la taxe d’habitation payée pour 2010, année où I X a quitté les lieux, soit 227 €.

Les autres sommes sollicitées sont attachées à la propriété comme souligné par le premier juge et n’ont pas lieu d’être retenues au titre du préjudice de jouissance lié à la faute de monsieur A.

Enfin, le tribunal a retenu de manière justifiée un préjudice moral évalué à 4.000 € car I X a légitimement éprouvé inquiétude et déception suite à ce premier achat immobilier réalisé nécessitant un effort financier conséquent au vu de son salaire modeste de 1.200 € par mois.

Au total, monsieur A sera condamné à lui payer la somme de 31.227 € en indemnisation de ses préjudices.

La demande tendant à voir monsieur A garantir I X de la restitution du prix de vente n’a pas lieu d’être retenue en l’absence de décision ordonnant la restitution du prix de vente par madame Y.

Sur les recours de madame Y contre monsieur C et monsieur A :

En l’absence de condamnation prononcée par la cour contre madame Y, l’appel en garantie formé par madame

Y contre monsieur C, son vendeur, s’avère sans objet, de même que l’appel en garantie présenté par elle à titre subsidiaire contre monsieur A, ce qui vaut également pour sa demande de dommages et intérêts présentée contre monsieur A dans l’hypothèse où elle serait tenue à restitution du prix sans que la vente passée avec monsieur C ne soit annulée.

Sur le recours de monsieur C contre monsieur A :

L’absence de condamnation prononcée contre monsieur C rend sans objet le recours de ce dernier contre monsieur A .

Sur le recours de monsieur A contre monsieur C :

Monsieur A sollicite la condamnation de monsieur C à le relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre en faveur de madame X.

Il lui reproche de ne pas avoir attiré l’attention de madame Y, son acquéreur, lors de la vente intervenue entre eux en 2007, sur les dégradations liées aux termites et sur le traitement réalisé.

La carence de monsieur C, qui n’est pas un professionnel, ne saurait constituer une faute à l’égard de monsieur A, professionnel, car il appartenait à ce professionnel de mentionner, lors de l’établissement du diagnostic de 2008 réalisé à l’occasion de la vente passée entre madame Y et I X, de l’existence de ce traitement et des dégradations observés en 2007.

Comme noté par le tribunal, monsieur C n’avait aucunement l’obligation de faire connaître à madame Y le traitement réalisé dans la mesure où il était établi un diagnostic d’état parasitaire devant le mentionner.

Le préjudice indemnisé par monsieur A vient de sa propre carence et non de celle de monsieur C.

Sa demande de relevé indemne des condamnations prononcées à son encontre présentée contre monsieur C sera dès lors rejetée.

Sur les autres demandes :

Les dépens de première instance comprenant les frais d’expertise et les dépens d’appel seront supportés par monsieur A tenu à indemnisation des conséquences de ses manquements fautifs, sauf les dépens d’appel en cause de monsieur C en première instance qui seront supportés par madame Y.

La présente procédure a obligé I X à engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Monsieur A, tenu à indemnisation et dont la carence est à l’origine de l’action intentée par I X, sera tenu de lui payer une indemnité complémentaire de 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, s’ajoutant à l’indemnité allouée de 3.500 € par le tribunal en première instance qui sera confirmées.

Madame Y demande la réformation partielle de la décision de première instance en sollicitant la condamnation de I X à lui payer une indemnité de 6000 € au titre des frais engagés dans le cadre de la présente instance.

Dans la mesure où madame X n’est pas condamnée aux dépens de première instance ou d’appel, la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par madame Y à son encontre sera rejetée.

Il ne peut pas davantage être fait droit aux demandes présentées par madame Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile contre monsieur C et monsieur A car ces demandes sont accessoires à ses demandes subsidiaires de relevé indemne qui sont sans objet.

Monsieur C, demande la confirmation du jugement et sollicite une somme de 4000 € contre madame Y au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de l’indemnité de 1500 € allouée en première instance.

La décision sera confirmée en ce qu’elle condamne madame Y à lui payer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance , mais en l’absence de condamnation de madame Y aux dépens d’appel, monsieur C ne peut bénéficier d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

Monsieur A, tenu d’indemniser le préjudice de madame X et étant débouté de sa demande de relevé indemne présentée contre monsieur C, sera débouté de sa demande d’indemnité présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée contre madame X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR ,

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement, en dernier ressort,

Après en avoir délibéré, conformément à la loi :

— Déclare recevable l’appel formé par I B X contre le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 20 mars 2013 ;

— Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de l’indemnisation allouée à I X à la charge de monsieur A, sur la condamnation de monsieur A à payer une indemnité de 2.500 € à madame Y sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sur la décision prononcée concernant les dépens de première instance ;

Statuant à nouveau sur ces points :

— Condamne monsieur K A à payer à I B X la somme de 31.227 € en indemnisation des préjudices subis par suite du manquement fautif commis par lui lors de la réalisation de l’état parasitaire du 2008, dont :

—  27.000 € au titre du préjudice de jouissance ,

—  227 € en remboursement de la taxe d’habitation de 2010,

—  4.000 € en réparation du préjudice moral ;

— Déboute madame E Y de sa demande d’indemnité présentée contre I B X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ;

— Condamne monsieur K A aux entiers dépens de la procédure de première instance sauf les dépens d’appel en cause de monsieur C par madame Y qui seront mis à la charge de cette dernière ;

Y ajoutant :

— Condamne monsieur K A à payer une indemnité complémentaire de 1.500 € à I B X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel ;

— Déboute les autres parties de leurs demandes d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Déboute les parties de leurs autres demandes ;

— Condamne monsieur K A aux entiers dépens de la procédure d’appel ;

— Dit qu’il pourra être fait application de l’article 699 du code de procédure civile pour le recouvrement des dépens.

Signé par madame Catherine Fourniel, président, et par madame Marceline Loison, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT