Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2015

(n° 498 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/16861

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juillet 2013 -Tribunal d’Instance de PARIS 10^e – RG n° 11-13-000119

APPELANTE :

Madame G X

Née le XXX à XXX

Demeurant : au XXX

92210 SAINT-CLOUD

Représentée par M^e Jean-claude BOUCTOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0998

INTIMÉS :

Madame A Z épouse Y

Née le XXX à XXX

Demeurant : au XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2013/053097 du 20/01/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS au profit de M^e Jean-philippe AUTIER)

Monsieur C Y

XXX

XXX

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d’appel de PARIS, avec signification en date du 29 août 2013, par procès verbal de recherches infructueuses, article 659 du Code de Procédure Civile, conformément à l’article 902 du code procédure civile.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Septembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Isabelle BROGLY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre

Madame Isabelle BROGLY , Conseillère,

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : – PAR DÉFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle VERDEAUX, présidente et par M^me Viviane REA, greffier présent lors du prononcé.

*

* *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous-seing privé en date du 17 septembre 2003 à effet du 1^er octobre 2003, Madame G X a donné en location à Monsieur et Madame C Y, des locaux à usage d’habitation sis à XXX, XXX, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 880 €, outre 124,40 € de provisions pour charges.

Par acte en date du 17 février 2012, Madame G X a fait délivrer à Monsieur et Madame C Y un congé pour motif légitime et sérieux, puis par acte d’huissier de justice en date du 26 février 2013 les a fait assigner devant le tribunal d’instance du 10^e arrondissement de Paris qui, par jugement rendu le 10 juillet 2013, a :

* mis hors de cause Monsieur C Y.

* débouté Madame G X de sa demande tendant à voir déclarer valable le congé délivré le 17 février 2012 et de ses demandes subséquentes.

* débouté Madame G X de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

* condamné Madame G X aux dépens.

Madame G X a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions du 22 juin 2015, elle poursuit l’infirmation du jugement, sauf en ce que Monsieur C Y a été mis hors de cause, et demande en conséquence à la Cour, statuant à nouveau, de :

* au vu du congé qu’elle a fait délivrer le 17 février 2012, constater que Madame A Z divorcée Y est occupante sans droit ni titre depuis le 1^er octobre 2012 des lieux loués sis à XXX, XXX.

* ordonner en conséquence son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la Force publique et d’un serrurier.

* dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-7 du Code des procédures civiles d’exécution.

* fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 1^er octobre 2012 au montant du loyer contractuel, outre les charges, et condamner Madame A Z divorcée Y au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

* condamner Madame A B divorcée Y à lui verser la somme de 19 323,93 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal sur la somme de 10 307,91 € à compter du 6 novembre 2014 et ensuite depuis l’exigibilité de chaque mensualité.

* condamner Madame A Z divorcée Y à lui verser la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance (comprenant les coûts des différents commandements) et d’appel, ceux d’appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Madame A Z divorcée Y, intimée, par dernières conclusions du 14 janvier 2014, demande à la Cour de :

principalement :

* annuler le congé qui lui a été délivré le 17 février 2012 par Madame G X.

* débouter Madame G X de l’ensemble de ses demandes.

subsidiairement :

* lui accorder un délai de 12 mois pour libérer l’appartement.

en tout état de cause :

* condamner Madame G X à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

* condamner Madame G X aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION.

Sur la mise hors de cause de Monsieur C Y.

Après avoir constaté que les époux Y étaient divorcés selon jugement en date du 17 octobre 2012 et que la jouissance de l’appartement du bien, objet du bail, situé à XXX, XXX avait été attribuée à Madame A Z divorcée Y, c’est à juste titre que le premier juge a mis hors de cause Monsieur C Y.

Cette mise hors de cause n’étant pas contestée par les parties, le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur les demandes de Madame G X.

Sur la validité du congé délivré le 27 février 2012.

Madame G X fait grief au premier juge de l’avoir déboutée de sa demande tendant à voir déclarer valable le congé délivré le 17 février 2012 et de ses demandes subséquentes pour deux motifs erronés selon elle, à savoir :

* d’une part, que Madame X n’a pas considéré que le retard dans le paiement des loyers constituait un motif légitime et sérieux de ne pas renouveler le bail puisqu’elle en a accepté le renouvellement tacite le 1^er octobre 2009, alors qu’elle avait adressé le 13 janvier 2009 aux locataires un commandement de payer cinq termes de loyers impayés.

* d’autre part, que Madame Z divorcée Y réglait ses loyers depuis le début de l’année 2012, de sorte qu’à la date de l’audience du 29 mai 2013, elle était à jour et qu’il convenait de tenir compte de cet élément, bien que postérieur à la date de délivrance du congé du 27 février 2012, mais dont la durée 'd’un an et demi’ était suffisamment longue pour avoir une incidence sur l’appréciation du caractère légitime du motif du congé.

Madame G X fait valoir que le paiement tardif du loyer à plusieurs reprises aux termes convenus est suffisamment grave pour justifier la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux au sens de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, et ajoute que Madame Z divorcée Y a, après le prononcé du jugement de première instance, à nouveau payé de manière très irrégulière son loyer pour ne plus le régler du tout à partir d’avril 2014, de sorte que l’arriéré s’élève actuellement à la somme de 19 323,93 €, terme de juin 2015 inclus.

Madame A Z divorcée Y s’en tient à l’analyse du premier juge pour solliciter la confirmation de la décision déférée.

Aux termes du premier alinéa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, 'lorsque le bailleur donne congé au locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre le logement ou de vente le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant'.

Il suit de là que le motif du congé doit être actuel et présent lors de la délivrance du congé. Cependant, si l’appréciation du caractère sérieux et légitime du motif doit se faire au jour de la délivrance du congé, ceci n’exclut pas la prise en compte d’éléments postérieurs permettant de contrôler son caractère légitime.

L’article 7 a) de la loi susvisée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Or, le contrat de bail prévoit que le loyer est payable d’avance et en totalité le premier de chaque mois.

En l’espèce, il est établi et non contesté que de 2005 à novembre 2011, les locataires ont manqué à leur obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, peu important, ainsi que l’a justement fait observer le premier juge, que la bailleresse les ait mis en demeure de se conformer à leur obligation contractuelle par simples relances ou en leur faisant délivrer des commandements de payer.

Il résulte des lettres de relance produites aux débats par la bailleresse qu’aucun des loyers de janvier à novembre 2011 n’a été payé aux termes convenus et que cette dernière a attendu au moins 10 jours avant d’adresser ses relances, laissant ainsi aux preneurs un délai supplémentaire pour s’acquitter de leur échéance.

Le retard systématique de plus de 10 jours dans l’obligation de payer le loyer pendant près d’un an constitue un motif sérieux du congé donné, étant observé que la dernière relance datant de novembre 2011, le motif du congé délivré en février 2012 était donc actuel.

Pour autant, le fait que Madame X ait laissé le bail se reconduire tacitement à compter du 1^er novembre 2009, ne permet pas d’en déduire, ainsi que l’affirme le premier juge, que la bailleresse aurait considéré que le retard systématique dans le paiement des loyers ne constituait pas, à ses yeux, un motif légitime et sérieux de ne pas renouveler le bail.

Bien au contraire, pour délivrer valablement congé avec effet au 30 octobre 2009, Madame G X aurait dû le délivrer au moins 6 mois avant le terme du bail, soit avant le 30 mars 2009, date à laquelle le délai de deux mois accordé par le commandement de payer qu’elle avait fait délivrer le 13 janvier 2009 venait à peine d’expirer, de sorte qu’ainsi qu’elle le soutient fort justement, si un congé avait été délivré, les locataires n’auraient pas manqué de lui reprocher un certain acharnement à leur endroit.

Madame G X établit également les manquements répétés de Madame A Z épouse Y à son obligation contractuelle par le nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 juillet 2009, l’ordonnance qui s’en est suivie rendue le 3 février 2010 par le Juge des Référés qui a accordé des délais à la locataire, ainsi que toutes les relances postérieures à cette décision qui démontrent à l’évidence le défaut de respect par la locataire des délais consentis par le tribunal.

En outre, même si Madame A Z divorcée Y n’était redevable d’aucune somme au jour de l’audience devant le tribunal d’instance, il n’en demeure pas moins que le paiement tardif du loyer, à plusieurs reprises aux termes convenus, est suffisamment grave pour justifier le non-renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux au sens des dispositions de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, étant observé qu’exiger un motif actuel serait ajouter une condition à la loi.

Enfin, il y a lieu de rappeler qu’effectivement l’appréciation du caractère sérieux et légitime du motif n’exclut pas la prise en compte d’éléments postérieurs permettant de contrôler son caractère légitime : or, en l’espèce, si Madame A Z divorcée Y n’était redevable d’aucune somme lors de l’audience devant la juridiction de premier degré, il est établi et non contesté qu’elle est redevable en cause d’appel de la somme de 19 323,93 €, terme de juin 2015 inclus.

Par suite, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a débouté Madame G X de sa demande tendant à voir déclarer valable le congé délivré le 17 février 2012 et de ses demandes subséquentes.

Statuant à nouveau, il y a lieu de valider le congé délivré par Madame G X à Madame A Z épouse Y par acte délivré le 17 févier 2012 à effet au 30 octobre 2012, d’ordonner l’expulsion de Madame A Z divorcée Y, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis à XXX, XXX.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation due par Madame A Z épouse Y à Madame X à une somme égale au montant du loyer dû si le bail s’était poursuivi, outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

Madame A Z divorcée Y doit être condamnée à verser à Madame G X la somme de 19 323,93 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal sur la somme de 10 307,91 € à compter du 6 novembre 2014 et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux formée par Madame A Z divorcée Y.

Madame A Z divorcée Y qui de fait, a déjà bénéficié des plus larges délais pour quitter les lieux, doit être déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Madame A Z divorcée Y doit être condamnée aux dépens d’appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés.

La somme qui doit être mise à la charge de Madame A Z divorcée Y au titre des frais non compris dans les dépens exposés par Madame G X en première instance et en cause d’appel peut être équitablement fixée à 1 500 €.

PAR CES MOTIFS.

LA COUR statuant par mise à disposition au greffe , PAR DÉFAUT.

INFIRME le jugement déféré en ses dispositions, sauf celle relative à la mise hors de cause de Monsieur C Y.

VALIDE le congé délivré par Madame G X à Madame A Z épouse Y par acte délivré le 17 févier 2012 à effet au 30 octobre 2012.

ORDONNE en conséquence son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués sis à XXX, XXX, avec si besoin est, le concours de la Force publique et d’un serrurier.

DÉBOUTE Madame A Z épouse Y de sa demande de délais pour quitter les lieux.

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-7 du Code des procédures civiles d’exécution.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame A Z épouse Y à Madame X à une somme égale au montant du loyer dû si le bail s’était poursuivi, outre les charges.

LA CONDAMNE au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

CONDAMNE Madame A Z divorcée Y à verser à Madame G X la somme de 19 323,93 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal sur la somme de 10 307,91 € à compter du 6 novembre 2014 et sur le surplus à compter de la présente décision

CONDAMNE Madame A Z divorcée Y à verser à Madame G X la somme de 1 500 € au titre des frais de procédure exposés en première instance et en cause d’appel, non compris dans les dépens.

CONDAMNE Madame A Z divorcée Y aux dépens de première instance (comprenant les coûts des différents commandements) et d’appel, ceux d’appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Viviane REA Isabelle VERDEAUX