COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

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ARRÊT DU : 19 NOVEMBRE 2015

(Rédacteur : Catherine FOURNIEL, président,)

N° de rôle : 14/02333

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES BASTIDES DE LASCAUX

c/

B Y

SARL X A

SARL HABITAT FONCIER PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENT

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 mars 2014 par le Tribunal d’Instance de PERIGUEUX (RG : 11-13-963) suivant déclaration d’appel du 16 avril 2014

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES BASTIDES DE LASCAUX sis XXX, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS LAGRANGE SYNDIC IMMOBILIER, dont le siège social est XXX

représenté par Maître Laurène D’AMIENS de la SCP CLAIRE LE BARAZER & LAURÈNE D’AMIENS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assisté de Maître BANQUET substituant Maître Armelle AMICHAUD-DABIN, avocats plaidants au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS :

B Y, pris en sa qualité de liquidateur amiable de la SCI LES

BASTIDES DE LASCAUX et ancien gérant de la Sté X CREATION, professionnellement domicilié XXX

SARL X A, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX

SARL HABITAT FONCIER PARTICIPATIONS ET INVESTISSEMENT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX

représentés par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistés de Maître LABEJOF substituant Maître Jean-Guillaume MONIN, avocats plaidants au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 septembre 2015 en audience publique, devant la cour composée de :

Catherine FOURNIEL, président,

Jean-Pierre FRANCO, conseiller,

Catherine BRISSET, conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE

En 2006 la société X Création et la société Habitat Foncier ont constitué, en apportant respectivement 67 % et 33 % du capital social, la SCI Les Bastides de Lascaux qui a réalisé en 2008 la construction d’un ensemble immobilier de tourisme composé de 118 maisons et de leurs emplacements de parkings, d’un bâtiment d’accueil, d’un terrain multisports, d’une piscine et d’une salle de gymnastique situés à La Béchade à Montignac (24 290).

XXX ( la SCI ) a vendu les divers lots de cette résidence soumis au statut de la copropriété avant d’être dissoute et liquidée en décembre 2012.

Par acte d’huissier du 23 octobre 2011, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bastides de Lascaux a fait assigner la société X A, venant aux droits de la société X Création, la société Habitat Foncier et M. B Y en qualité d’ancien gérant et liquidateur de la SCI Les Bastides de Lascaux, aux fins d’obtenir leur condamnation sur le fondement des articles 1857 et 1315 du code civil, et de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, en leur qualité d’anciens associés et gérant de la SCI, au paiement des charges de copropriété relatives à des parkings dont la SCI serait restée propriétaire, charges impayées depuis le 1^er juillet 2009.

Les défendeurs ont soutenu à titre principal que les 19 parkings non encore vendus et figurant dans l’état descriptif de division comme parties privatives étaient en fait des parties communes d’après le règlement de copropriété, document contractuel qui prévalait en cas de contradiction dans le titre, qu’ils étaient gérés par l’exploitant de la résidence de tourisme comme parkings visiteurs et que c’était par une simple erreur matérielle que le descriptif de division les avait inclus dans les lots privatifs.

A titre subsidiaire, ils ont soulevé l’irrégularité de l’assignation comprenant des erreurs de désignation du tribunal compétent et de nombre de parts des associés dans la SCI, et ont contesté la quote-part de charges retenues au titre de ces parkings.

Suivant jugement en date en date du 3 mars 2014, le tribunal d’instance de Périgueux a :

— constaté que selon le règlement de copropriété et la commune intention des parties l’ayant rédigé, les places de stationnement numérotées au sol, 1 à 16, 127, 137 et 138 étaient des parties communes de la résidence Les Bastides de Lascaux ;

— rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires contre la société X, la société Habitat Foncier et M. Y ;

— dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bastides de Lascaux a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 16 avril 2014 dont la régularité et la recevabilité n’ont pas été discutées.

Dans ses dernières conclusions notifiées et remises le 4 septembre 2015, il demande à la cour d’infirmer le jugement en l’ensemble de ses dispositions et de :

— dire et juger que les emplacements de stationnement extérieurs composant les lots n°120 à 135, 246, 247 et 257 de la résidence Les Bastides de Lascaux constituent des parties privatives au sens du règlement de copropriété de l’immeuble ;

en conséquence,

— condamner les sociétés Habitat Foncier Participations et Investissements et X A au paiement des charges exigibles au 30 septembre 2012, date de la liquidation de la SCI Les Bastides de Lascaux, soit la somme de 7978, 97 euros répartie comme suit :

* dire et juger que la Sarl X A sera redevable de la somme de 5345,90 euros, correspondant aux 67 % détenus par elle dans le capital social de la société liquidée, ajoutée des intérêts à compter de la date de l’assignation ;

* dire et juger que la Sarl Habitat Foncier Participations et Investissements sera redevable de la somme de 2633,07 euros correspondant aux 33 % détenus par elle dans le capital social de la société liquidée, ajoutée des intérêts à compter de la date de l’assignation ;

— condamner solidairement et in solidum M. B Y au paiement de la somme globale de 7978,97 euros, ajoutée des intérêts à compter de la date de l’assignation ;

— condamner solidairement et in solidum les sociétés Habitat Foncier Participations et Investissements et X A au paiement de la somme de 3804,56 euros ajoutée des intérêts à compter de la date de l’assignation, au titre des charges dues postérieurement au 30 septembre 2012, sauf à parfaire ;

— condamner solidairement et in solidum les intimés au paiement de la somme de

2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner tous succombants au paiement chacun de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’appelant fait valoir en substance que l’interprétation des termes du règlement de copropriété retenue par le tribunal d’instance de Périgueux est erronée, qu’en réalité il n’existe aucune contradiction entre l’état descriptif de division et le règlement de copropriété qui établissent tous deux le caractère privatif des lots, que les intimés ne peuvent valablement alléguer d’une erreur dans l’état descriptif de division qui aurait été commise par le notaire, qu’en reconnaissant que le lot 162, qui correspond à l’emplacement de parking n° 43 a été vendu, les intimés font l’aveu judiciaire que les emplacements de parking appartenant à la SCI sont des parties privatives, que les actes de vente font état de la cession, en sus des bastides, de parkings extérieurs ce qui démontre que ces derniers ne peuvent être des parties communes, que les autres arguments des intimés sont tout aussi inopérants, que les emplacements de parking situés près du bâtiment d’accueil ne sont pas affectés à l’usage des visiteurs, et que les emplacements litigieux, adaptés ou non aux personnes handicapées, sont incontestablement des parties privatives.

Il précise que sa créance n’est pas contestée ni contestable dans son montant, que M. Y, en sa qualité de gérant, ne pouvait ignorer l’existence des impayés de charges, que peu de temps après avoir liquidé la société, il a saisi son notaire qui a adressé au syndic au nom de la société liquidée un courrier offrant de céder les parkings à titre gratuit en échange de l’abandon de la créance due au titre des charges de copropriété impayées, mais que cela n’a pas empêché M. Y de clôturer les comptes de la société faisant état d’un passif de 180 euros et d’un actif de 180 euros, omettant volontairement de comptabiliser la valeur de l’actif que représentaient les 19 parkings et au passif les charges, et qu’il a donc commis une faute dans les opérations de liquidation qui a créé un préjudice à la copropriété.

Il ajoute que la demande en paiement des charges postérieures au 30 septembre

2012 n’est pas irrecevable au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

La société X A, la société Habitat Foncier Participations et Investissements et M. B Y demandent à la juridiction, dans leurs dernières écritures notifiées et remises le 7 septembre 2015 :

— à titre principal, de confirmer le jugement, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à leur encontre , et déclarer irrecevable la demande en paiement de la somme de 3804,56 euros ;

— à titre subsidiaire, de constater que la quote-part de la SCI Les Bastides de Lascaux est de 84/ 10 000 èmes, et dire et juger que les charges dues par elle s’élèvent à la somme de 3816,67 euros TTC ;

— en tout état de cause, de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation solidaire des intimés à la somme de 9000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, le débouter de sa demande de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive , de dire et juger qu’il n’y a pas lieu à la capitalisation des intérêts des condamnations qui pourraient être prononcées, que les sommes ne porteront pas intérêt au taux légal à compter de l’assignation, et ajoutant au jugement, de condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, celle de 3000 euros pour procédure abusive , et de le condamner aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la Selarl Lexavoué Bordeaux.

Les intimés soutiennent que les emplacements de parking litigieux sont identifiés comme parties communes par le règlement de copropriété, lequel prévaut sur l’état descriptif de division, et que les arrêts cités par l’appelant ne s’appliquent pas au cas d’espèce.

Ils relèvent une contradiction entre l’article 42 du règlement et l’état descriptif de division, se réfèrent à l’article 9 qui dispose que les emplacements de parking seront attribués et gérés par l’exploitant de la résidence de tourisme tant que celle-ci durera, attribution qui n’est possible que si ces emplacements relèvent des parties communes, et à l’article 33 du règlement ayant trait à l’usage des parties communes générales réglementant l’utilisation des places de stationnement qui ne pourront être utilisées qu’au profit des mêmes personnes à l’exclusion des étrangers à la copropriété.

Ils ajoutent que les mentions du règlement de copropriété reflètent la réalité du programme voulu par le promoteur, que les 19 emplacements en litige sont situés à l’entrée de la résidence, près du bâtiment d’accueil, et sont destinés à permettre l’accueil des nouveaux arrivants , que ces places sont aussi utilisées par le personnel de la société Lagrange syndic immobilier , en charge de cet accueil, que l’article 33 du règlement distingue le terme ' Etrangers ' du terme ' visiteurs ', que certains des emplacements concernés sont adaptés aux personnes à mobilité réduite, et qu’il est normal que dans chacune des deux zones de parking, une place de ce type soit prévue et demeure partie commune.

Les intimés soulignent que dans le procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 novembre 2011 le président de séance reconnaît que ces parkings auraient du figurer au titre des parties communes et non privatives, que pour rectifier la situation la SCI a proposé de céder au syndicat les emplacements de parking litigieux pour l’euro symbolique, et affirment que la lettre du 21 juin 2014 du notaire, lettre type rédigée dans le cadre de la cession d’un lot, n’est pas de nature à remettre en cause la finalité des 19 parkings.

Ils ajoutent que le liquidateur amiable n’est tenu que de recenser les créances certaines, liquides et exigibles, ce qui n’est pas le cas de celle relative aux charges de copropriété , que M. Y n’a commis aucune faute lors des opérations de liquidation, et qu’il n’y a pas de lien de causalité entre les prétendues fautes de ce dernier et le préjudice allégué par le syndicat.

Ils soutiennent enfin que la demande en paiement de la somme de 3804,56 euros de charges impayées postérieures au 30 septembre 2012 est irrecevable, que le syndicat des copropriétaires connaissait cette prétendue créance avant l’assignation, et affirment que le recensement des lots appartenant à la SCI Les Bastides de Lascaux est erroné.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 14 septembre 2015.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA QUALIFICATION DES 19 PLACES DE STATIONNEMENT LITIGIEUSES

Selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 : 'Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres , sont réputés parties communes le sol, les cours, les parcs, les jardins et les voies d’accès ; ( …).

En l’espèce il résulte des pièces versées aux débats que la résidence Les Bastides de Lascaux comprend 119 unités d’hébergement, y compris le bâtiment d’accueil, et 138 places de stationnement, dont 119 pouvant être affectées chacune à une unité d’hébergement pour un usage privatif.

Les intimés produisent les actes de vente par la SCI Les Bastides de Lascaux en 2009 et 2010 de 6 unités d’hébergement et d’une place de stationnement privative pour chaque unité.

La difficulté concerne les 19 emplacements de parking constituant les lots n°120 à 135, 246, 256 et 257, portant sur le plan et par un marquage au sol les numéros 1 à 16, 127, 137 et 138.

Le règlement de copropriété en date du 15 avril 2008 inclut au chapitre II l’état descriptif de division, lequel indique pour chaque lot les parties privatives affectées à l’usage exclusif et particulier de son propriétaire, et les quote-parts indivises des parties communes de l’immeuble.

L’état descriptif de division inclut les 19 emplacements de parking situés à l’extérieur et objet du litige dans les parties privatives.

Toutefois le règlement de copropriété mentionne au chapitre III intitulé :

'DISTINCTION ENTRE 'PARTIES COMMUNES’ ET 'PARTIES PRIVATIVES’ page 62 et suivantes, article 4 e, que ' les emplacements de parking seront attribués et gérés par l’exploitant de la Résidence de Tourisme tant que celle-ci durera '.

L’article 33, relatif à l’usage des parties communes générales, après avoir rappelé que le sol des voies de desserte et des trottoirs ne pourrait faire l’objet d’une occupation privative au profit de qui que ce soit, et que chaque copropriétaire ou usager aurait un droit de passage pour lui, sa famille, ses visiteurs et préposés, précise que : ' Les places de stationnement ne pourront être utilisées qu’au profit des mêmes personnes à l’exclusion des Etrangers à la copropriété .'

L’article 41 du règlement de copropriété cite au nombre des charges incombant aux copropriétaires : ' Les charges communes aux places de stationnement extérieurs ', et l’article 42 stipule notamment que : ' Les copropriétaires bénéficiant d’un droit d’usage privatif sur les emplacements affectés comme parkings sur le sol commun devront maintenir en parfait état de visibilité le tracé qui formera la délimitation desdits emplacements et le numéro servant à leur identification .'

Ce droit d’usage exclusif est également mentionné à l’article 49 relatif aux charges particulières aux stationnements extérieurs.

La répartition des charges par parts viriles entre les seuls copropriétaires des lots à usage de stationnement prévue à l’article 50 du règlement de copropriété n’est pas de nature à remettre en cause le classement des surfaces de stationnement extérieurs en parties communes sur lesquelles les copropriétaires n’ont qu’un droit d’usage exclusif expressément affirmé dans les articles précités.

Il existe une contradiction entre l’état descriptif de division classant tous les parkings en lots privatifs et les mentions concordantes du règlement de copropriété relatives aux définitions des parties communes et des charges y afférentes.

Dans ce cas seul le règlement de copropriété est contractuellement opposable aux copropriétaires, l’état descriptif de division, même inclus dans le règlement, n’étant pas un document contractuel et devant alors être interprété selon la commune intention des parties lors de sa rédaction.

Le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à prétendre qu’en reconnaissant que le lot n°162, qui correspond uniquement à un emplacement de parking n°43 a été vendu, les intimés font l’aveu judiciaire de ce que les emplacements de parking en cause sont des parties privatives, alors que l’acte de vente relatif à ce lot fait apparaître qu’il a été vendu en juillet 2010 avec l’unité d’hébergement constituant le lot 28, tout comme l’ont été d’autres emplacements en 2009.

Il n’est pas soutenu par le syndicat des copropriétaires que les 19 parkings litigieux ont été utilisés privativement par la SCI et aujourd’hui par ses associés ou avaient une telle vocation.

Dès lors qu’ils n’étaient affectés à aucune unité d’hébergement et eu égard à leur emplacement dans la résidence, soit d’après le plan des lieux près du bâtiment commun de l’accueil, premier emplacement depuis l’entrée des visiteurs, à l’exception du lot n° 246 qui est une place adaptée aux personnes à mobilité réduite située à l’extrémité de la résidence, ils étaient manifestement destinés à être accessibles aux visiteurs, à la différence d’autres places de stationnement à usage privatif situées au coeur des bastides.

Le procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 novembre 2011 fait d’ailleurs état dans la résolution n°12 d’une erreur matérielle contenue dans l’état descriptif de division quant à la désignation de ces lots en lots privatifs, alors qu’ils auraient dû constituer dès l’origine des parties communes spéciales à la gestion de la résidence, et prévoit de procéder à une rectification de l’état descriptif de division en ce sens, la SCI Les Bastides de Lascaux cédant lesdits lots pour un euro symbolique au profit du syndicat.

Le fait que cette cession ait été envisagée pour un euro dans la résolution susvisée qui n’a pas été adoptée est sans incidence au regard des mentions de plusieurs articles du règlement de copropriété contenant la désignation des emplacements de stationnement extérieurs comme des parties communes à usage exclusif des copropriétaires.

Le courrier du notaire en date du 21 janvier 2014 adressé au syndic dans le cadre de la constitution d’un dossier en vue de la vente des lots en question n’est pas davantage significatif.

Le tribunal a donc estimé à bon droit que ces 19 places de stationnement avaient vocation à rester des parties communes, sous la gestion de l’exploitant de la résidence, et que la charge en incombait donc, selon l’intention des rédacteurs du règlement de copropriété, à tous les copropriétaires au titre des charges communes, la constitution de ces places de stationnement supplémentaires en lots privatifs relevant d’une simple erreur matérielle de l’état descriptif de division de la copropriété.

SUR LES AUTRES DEMANDES

Compte tenu de la qualification de parties communes des places de stationnement en cause, les demandes en paiement de charges présentées à l’encontre de la société X, de la société Habitat Foncier et de M. Y ont été justement rejetées.

Il ne peut être fait grief à M. Y d’avoir dans le cadre des opérations de liquidation amiable de la SCI les Bastides de Lascaux omis volontairement de comptabiliser la valeur de l’actif que représentaient les 19 emplacements de parking et au passif les charges de copropriété, alors que la qualification de lots privatifs de ces parkings était sujette à discussion et que par suite la créance de charges de copropriété à l’encontre de la SCI n’était pas certaine, liquide et exigible.

Aucune faute en relation de causalité avec le préjudice allégué par le syndicat les copropriétaires, correspondant au montant des charges réclamées au titre des 19 places de stationnement objet du litige, n’apparaît établie à l’encontre de ce dernier.

Eu égard au rejet de la demande principale, le syndicat des copropriétaires sera également débouté de sa demande complémentaire formée devant la cour au titre des charges dues postérieurement au 30 septembre 2012.

Le syndicat des copropriétaires succombant en ses prétentions principales ne peut se prévaloir d’une résistance abusive ses intimés susceptible de fonder sa demande de dommages et intérêts.

Les intimés ne démontrent pas le syndicat des copropriétaires a fait un usage abusif de son droit d’exercer la voie de recours qui lui était ouverte.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts formée à ce titre.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît équitable d’allouer aux parties intimées la somme de 2000 euros au titre des frais non compris dans les dépens de la présente instance, et de laisser à l’appelant la charge de ses propres frais.

SUR LES DEPENS

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Le syndicat des copropriétaires dont les prétentions sont rejetées par la cour supportera les dépens de la présente procédure.

* * *

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bastides de Lascaux à payer à la société X A, la société Habitat Foncier Participations et Investissements et à M. B Y ensemble la somme de 2000 euros au titre des frais non compris dans les dépens de la présente instance ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bastides de Lascaux aux dépens de la présente instance, et dit qu’ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Catherine FOURNIEL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.