COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

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ARRÊT DU 12 JANVIER 2015

(Rédacteur : Monsieur Michel BARRAILLA, Président)

N° de rôle : 13/02545

LA S.A.R.L. KAUFMAN & X MIDI PYRÉNÉES

c/

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES IMMEUBLE PARC DE BÉATRICE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 5 mars 2013 (R.G. 11/03721 – 7^e chambre civile -) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 23 avril 2013,

APPELANTE :

LA S.A.R.L. KAUFMAN & X MIDI PYRÉNÉES (venant aux droits de la S.N.C. PARC DE BÉATRICE), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX,

Représentée par Maître Stéphane GUITARD, membre de la S.E.L.A.R.L. CAPLAW, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX, et Maître Sévérine DUTREICH, substituant la S.C.P. Isabelle CANDELIER – Catherine CARRIERE-GIVANOTICH, Avocats Associés au barreau de TOULOUSE,

INTIMÉE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE PARC DE BÉATRICE, dont le siège social est XXX à XXX, et agissant en la personne de son syndic le Cabinet CENTURY 21, XXX à XXX

Représenté par la S.E.L.A.R.L. LEXAVOUE BORDEAUX, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX, et assisté de Maître Sophie PASTURAUD, Avocat au barreau de BORDEAUX,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 novembre 2014 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Michel BARRAILLA, Président,

Madame Catherine FOURNIEL, Président,

Madame Catherine COUDY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Martine MASSE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

XXX, aux droits de laquelle vient désormais la Sarl Kaufman & X, a fait procéder à la construction d’une résidence de 176 logements répartis sur huit bâtiments à Mérignac.

Ces logements ont été vendus en l’état de futur achèvement à différents acquéreurs regroupés au sein du syndicat des copropriétaires de la résidence le Parc de Béatrice.

La livraison des parties communes est intervenue avec réserves le 11 avril 2007.

Se plaignant de différents désordres et non conformités, la Snc Parc de Béatrice a obtenu par ordonnance de référé du 9 février 2009 la désignation d’un expert, M. Y, dont le rapport a été clôturé le 30 octobre 2010.

Par acte d’huissier du 6 avril 2011, le syndicat des copropriétaires de la résidence le Parc de Béatrice a fait assigner la Snc Parc de Béatrice devant le tribunal de grande instance de Bordeaux en paiement d’une somme principale totale de 391 919,14 € indexée en réparation des non-conformités retenues par l’expert, outre 20 000,00 € de dommages et intérêts pour privation de jouissance et 6 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 5 mars 2013 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Bordeaux a condamné la Snc Parc de Béatrice à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le Parc de Béatrice la somme de 345 712,00 € au titre de l’absence des portes d’accès et systèmes de fermeture par ventouse électromagnétique, 20 000,00 € au titre de l’absence de boites aux lettres et à paquets, 11 000,00 € et 4 400,00 € au titre de la non réalisation du local poubelles et 4 000,00 € au titre de l’enrobé rouge sur les trottoirs, dit que ces sommes seraient indexées sur l’indice BT 01 du 30 octobre 2010, débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes et condamné la Snc Parc de Béatrice à lui payer la somme de 4 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

XXX a relevé appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe de la cour le 23 avril 2013.

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Vu les dernières conclusions remises et notifiées le 24 octobre 2014 par lesquelles la société Kaufman & X Midi Pyrénées, venant aux droits de la Snc Parc de Béatrice, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence le Parc de Béatrice de sa demande de condamnation de l’appelante à lui verser la somme de 6 807,14 € au titre des arbres manquants;

* débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande relative au trouble de jouissance;

— infirmer le jugement pour le surplus, prendre acte de ce que les travaux concernant les trottoirs à réaliser en enrobé rouge ont été effectués et débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de la résidence le Parc de Béatrice de ses demandes relatives à ce désordre;

— prendre acte de ce qu’elle propose d’installer une VMC mécanique dans le local poubelle situé à l’entrée de la résidence, à ses frais et sous sa responsabilité;

— prendre acte de ce qu’elle propose d’effectuer les travaux de fermeture des halls conformément aux préconisations de l’expert quand bien même elles dépassent ses obligations contractuelles et suivant les devis produits;

— débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence le Parc de Béatrice au paiement de la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens;

Vu les dernières conclusions remises et notifiées le 28 février 2014 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence le Parc de Béatrice demande à la cour de:

— homologuer le rapport d’expertise de M. Y;

— constater l’existence d’une non conformité entre la chose livrée et la chose vendue telle que décrite dans la notice éditée par le promoteur et annexée aux actes de vente;

— dire et juger les non-conformités imputables à la Snc Parc de Béatrice;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Snc Parc de Béatrice au paiement des sommes suivantes :

* 345 712,00 € au titre des portes d’accès et du système de fermeture par ventouses électromagnétiques;

* 20 000,00 € au titre de l’absence de boîte aux lettres et à paquets;

* 11 000,00 € au titre du local de réception des ordures ménagères;

* 4 400,00 € au titre de la ventilation mécanique des locaux;

* 4 000,00 € au titre des trottoirs à réaliser en enrobé rouge;

— réformer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnité à hauteur de 6 807,14 € au titre de la plantation de 32 arbres et arbustes manquants et en ce qu’il a rejeté la demande formée au titre du préjudice de jouissance;

— débouter en conséquence la société Kaufman & X de l’intégralité de ses prétentions;

— la condamner au paiement d’une somme de 391 919,14 € en réparation des non-conformités retenues par M. Y incluant celle de 6 807,14 € pour la plantation des 32 arbres et arbustes manquants;

— dire et juger que ces sommes seront indexées sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport d’expertise du 30 octobre 2010;

— condamner la société Kaufman & X au paiement d’une somme de 20 000,00 € au titre du préjudice de jouissance subi par les copropriétaires;

— condamner la société Kaufman & X au paiement de la somme de 7 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 octobre 2014.

Motifs :

Le vendeur est tenu, en application des dispositions de l’article 1604 du code civil, de délivrer à l’acquéreur une chose conforme aux caractéristiques convenues.

Il y a lieu d’examiner, au vu des pièces produites et notamment du rapport d’expertise judiciaire, les désordres dont le syndicat des copropriétaires de la résidence le Parc de Béatrice demande réparation afin de rechercher s’ils constituent un manquement de la société Kaufman & X à son obligation de délivrance et, dans l’affirmative, de réparer le préjudice en résultant.

1) absence des portes d’accès et système de fermeture par ventouse électromagnétique :

Aucune des 22 entrées de la résidence n’était équipée de portes, les espaces étant au contraire ouverts, sans aucun système de fermeture ni digicodes. Or la notice descriptive, article 4.1.5, prévoyait : 'porte d’accès et système de fermeture par ventouse électromagnétique. Ensemble aluminium avec vitrage sécurité, ouverture par cl sur organigramme et par digicode.'

C’est par suite à juste titre que le tribunal a considéré, suivant du reste l’avis de l’expert, qu’il y avait non conformité de la chose livrée à la chose vendue.

Comme elle l’avait fait devant le tribunal qui avait écarté cette solution, la société Kaufman & X, qui ne conteste pas sa responsabilité dans ce désordre, offre d’y remédier elle-même ou de faire effectuer la prestation sur la base de devis moins onéreux que celui sur lequel s’est fondé l’expert. Toutefois toute obligation de faire se résout en dommages et intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur, sauf accord du créancier pour une réparation en nature, accord qui fait défaut en l’espèce.

XXX a offert de reprendre ce désordre qu’elle ne contestait pas, pour un montant de 182 055,00 € HT à partir d’un descriptif sommaire établi par ses soins. mais le tribunal n’a pas entériné cette proposition et l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 345 712,00 € sur la base du devis validé par l’expert.

L’expert a proposé cette somme sur la base d’un devis de la Miroiterie des Deux Rives dont il a entériné le montant. La société Kaufman & X ne prouve pas en quoi cette évaluation présenterait un coût excessif. Les devis des sociétés Cance Aluminium du 21 juin 2011 et EBB du 2 mars 2011 qu’elle produit pour la première fois en cause d’appel n’ont pas été soumis à l’analyse critique de l’expert judiciaire, de sorte que ces documents ne sauraient à eux seuls constituer une remise en cause sérieuse de la proposition de ce dernier.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Snc Parc de Béatrice, aux droits de laquelle vient la société Kaufman & X, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le Parc de Béatrice la somme de 345 712,00 € indexée sur l’indice BT01 du 30 octobre 2010, date du dépôt du rapport d’expertise, en réparation de ce chef de dommages.

2) absence de boites aux lettres et à paquets :

La notice descriptive, document contractuel, prévoyait en son article 4.1.6 un ensemble de boîtes aux lettres avec portes individuelles en aluminium anodisé, conforme aux normes PTT, encastrées dans la maçonnerie ou un panneau menuisé toute hauteur.

L’expert a constaté l’absence de ces boites dans les halls des bâtiments. Il a confirmé que les boîtes aux lettres et à paquets n’avaient pas été installées conformément aux engagements souscrits, mais regroupées à l’entrée de la résidence. XXX a expliqué cette situation par le fait que l’administration des Postes lui aurait imposé d’installer les boîtes aux lettres dans un endroit unique à l’entrée de la résidence, mais elle n’en justifie pas plus devant la cour qu’en première instance.

La société Kaufman & X invoque une clause du règlement de copropriété dans laquelle il est précisé que le local boîte aux lettres se trouve en un lieu unique, mais elle n’est pas fondée à se prévaloir d’un tel document qui n’a pas de valeur contractuelle à son égard, et doit se conformer aux obligations définies à la notice descriptive.

Il convient dans ces conditions de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Snc Parc de Béatrice, aux droits de laquelle vient la société Kaufman & X, à payer de ce chef au syndicat des copropriétaires la somme de 20 000,00 € de dommages et intérêts, conformément à la proposition de M. Y établie à partir d’un devis de la Sarl See Parfait, cette somme étant indexée sur l’indice BT 01 en cours au 30 octobre 2010.

3) local de réception des ordures ménagères :

Ces locaux étaient prévus au nombre de 12 et devaient être équipés de carrelage 10x10 sur chape, avec enduit aquacérame ou pommelé sur les murs et autres caractéristiques techniques. Or la Snc Parc de Béatrice a fait réaliser à la place des garages à vélo alors que les locaux poubelles étaient finalement regroupés en un seul lieu, dont les murs construits en parpaings étaient vierges de tout revêtement ainsi que le plafond qui laissait apparaître les fermettes de charpente sans revêtement ni isolation.

Par ailleurs il a été relevé une absence de ventilation mécanique raccordée à la VMC de l’immeuble et cette ventilation n’a pas été mise en place.

La société Kaufman & X, qui ne conteste pas le non respect de la notice, soutient que les copropriétaires y ont trouvé avantage dans la mesure où ils ont bénéficié de 12 locaux à vélos non prévus à l’origine. Toutefois ainsi que l’a relevé le tribunal, les copropriétaires n’étaient pas tenus de se voir imposer une prestation différente de celle commandée, et la Snc Parc de Béatrice a manifestement là encore manqué à son obligation de délivrance.

Par ailleurs si elle reconnaît ne pas avoir installé la VMC, la société Kaufman & X propose d’y procéder elle-même plutôt que de verser une indemnité, ce qui ne saurait être admis, en l’absence d’accord de l’acquéreur, en application de l’article 1142 du code civil.

Le jugement, qui a fait une exacte estimation du préjudice du syndicat des copropriétaires en lui allouant, sur la base du rapport de M. Y, les sommes de 4 400,00 € et 11 000,00 € indexées sur l’indice BT 01 du 30 octobre 2010, sera là encore confirmé.

4) enrobé rouges sur les trottoirs :

A l’occasion de la pose de drains, des tranchées ont été creusées perpendiculairement aux chemins piétons dont le revêtement en enrobé rouge, conformément à la notice descriptive, a été rebouché avec de l’enrobé noir.

La société Kaufman & X affirme avoir procédé à la reprise de ce désordre.

Il est effectivement établi par les photographies versées aux débats et surtout par le procès-verbal de constat de Maître Lenoir, huissier de justice, en date du 18 avril 2013, que ce dommage a été réparé puisque l’huissier a relevé que les allées d’accès aux bâtiments étaient toutes recouvertes d’un enrobé rouge avec traces de reprise, à certains endroits, de l’ancien enrobé noir en enrobé rouge, et a relevé l’absence de rustines en enrobé noir.

Le fait, invoqué par le syndicat des copropriétaires de la résidence le Parc de Béatrice, que l’huissier ait pu opérer en pénétrant dans les parties communes sans l’en avoir informé est sans incidence sur la preuve de faits résultant de constatations établies par un officier ministériel ayant qualité pour y procéder.

Ce chef de dommage ayant été réparé, le jugement sera infirmé et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande d’indemnisation.

5) arbres manquants :

Il est constant que 32 arbres sont manquants sur les 232 mentionnés dans le permis de construire. Les copropriétaires font valoir qu’il s’agit d’une non-conformité et ils en demandent réparation.

C’est toutefois à bon droit que le tribunal, après avoir relevé que la notice descriptive ne prévoyait pas un nombre d’arbres précis et qu’aucune contestation n’avait été élevée à l’encontre du certificat de conformité du permis de construire aux normes d’urbanisme, a considéré que les prescriptions contractuelles avaient été respectées et a débouté le syndicat des copropriétaires de ce chef de demande, les copropriétaires n’établissant pas par ailleurs que l’implantation de 290 arbres au lieu des 332 prévus au permis de construire avait été une condition déterminante de leur consentement.

6) préjudice de jouissance :

Le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande relative à un trouble de jouissance en estimant qu’il n’en justifiait pas.

Toutefois, les désordres constatés, notamment l’absence de sécurisation des halls, l’absence de boîtes aux lettres à l’intérieur de ceux-ci et l’absence de locaux de réception des ordures ménagères par bâtiment ont entraîné pour les copropriétaires un trouble dans la jouissance des parties communes concernées. L’expert a par ailleurs estimé à deux mois la durée des travaux de mise en conformité. Dans ces conditions, il convient de réformer le jugement et de condamner la société Kaufman & X à payer au syndicat des copropriétaires, en réparation du préjudice de jouissance, une somme que la cour est en mesure d’arbitrer à un montant de 5 000,00 €.

La société Kaufman & X, qui succombe pour l’essentiel dans ses prétentions d’appelante, sera tenue aux dépens et condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le Parc de Béatrice la somme de 3 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs ,

La cour,

Confirme le jugement rendu le 5 mars 2013 par le tribunal de grande instance de Bordeaux en toutes ses dispositions, à l’exception de celles relatives aux enrobés et au préjudice de jouissance.

L’infirmant et statuant à nouveau sur ces deux points,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence le Parc de Béatrice de sa demande tendant à la reprise des enrobés rouges.

Condamne la société Kaufman & X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le Parc de Béatrice la somme de 5 000,00 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Y ajoutant,

Condamne la société Kaufman & X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le Parc de Béatrice la somme de 3 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Kaufman & X aux dépens de l’instance d’appel.

Signé par Monsieur Michel Barrailla, Président, et par Madame Marceline Loison, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le Magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT