COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 24 MARS 2016

cl

N° 2016/ 183

Rôle N° 14/20156

SARL F G

C/

S-T X

L M épouse X

D Z

P Q C

SARL UNIPERSONNELLE B

Grosse délivrée

le :

à :

M^e Lyne DARMON

la SCP FRANCOIS-CARREAU FRANCOIS TRAMIER DUFLOT

M^e Frédéric ROSI

M^e Lyne DARMON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 25 Septembre 2014 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 10/05793.

APPELANTE

SARL F G exploitant sous l’enseigne AGENCE DES ILES, dont le siège social est sis à XXX, XXX, représentée par son gérant Monsieur J Y

représentée par M^e Lyne DARMON, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur S-T X

XXX

représenté par M^e André FRANCOIS de la SCP FRANCOIS-CARREAU FRANCOIS TRAMIER DUFLOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame L M épouse X

XXX

représentée par M^e André FRANCOIS de la SCP FRANCOIS-CARREAU FRANCOIS TRAMIER DUFLOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur D Z

XXX

représenté par M^e Carole GHIBAUDO, avocat au barreau de GRASSE

Madame P Q C

XXX – XXX

représentée par M^e Frédéric ROSI, avocat au barreau de GRASSE

INTERVENANTE VOLONTAIRE

SARL UNIPERSONNELLE B

dont le siège social est XXX – XXX, représentée par son gérant Monsieur J Y

représentée par M^e Lyne DARMON, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 01 Février 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Q LORENZINI, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur S-Luc PROUZAT, Président de chambre

Monsieur S-Luc GUERY, Conseiller

Madame Q LORENZINI, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2016

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2016

Signé par Monsieur S-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Priscilla BOSIO, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits et procédure :

S-T X et L M épouse X (les époux X) sont propriétaires d’un appartement destiné à la location, sis à Cannes la Bocca (Alpes-Maritimes) dont ils ont confié la G à la SARL F G (la société) suivant mandat en date du 11 juin 2002, renouvelé par tacite reconduction. Des locataires ont quitté les lieux fin juin 2009 sans régler les trois mois de préavis ni procéder à un état des lieux contradictoire. La SARL Unipersonnelle B a acquis les parts sociales de la société le 28 octobre 2009 d’D Z et P-Q C ; cette cession a été précédée d’un protocole d’accord en date du 3 août 2009 et de la stipulation d’une garantie de passif par acte sous seing privé du même jour.

Par acte d’huissier en date du 3 octobre 2010, les époux X ont assigné la société en réparation du préjudice qu’ils estiment avoir subi à la suite de fautes commises par elle dans l’accomplissement de son mandat.

La société a appelé en garantie, par acte d’huissier en date du 21 octobre 2010, P-Q C et D Z sur la base de l’engagement de garantie de passif souscrit lors de la cession de leurs parts sociales le 3 août 2009.

Les deux assignations ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 9 mai 2011.

La SARL Unipersonnelle B est intervenue volontairement à l’instance par conclusions en date du 7 juin 2012.

Par jugement en date du 25 septembre 2014, le tribunal de grande instance de Grasse a :

* sur la procédure :

— débouté M. Z et M^me C de la nullité de l’assignation qu’ils ont soulevée,

— déclaré recevable l’action volontaire de la SARL B,

— déclaré recevables les conclusions et pièces signifiées hors le délai de l’ordonnance de clôture par les époux X,

— dit que la société unipersonnelle B, seule associée de la société, est intervenante aux débats, aux côtés de qui elle défend, ce qui suffit à justifier de l’autorisation d’assigner,

— dit en conséquence la procédure régulière,

— débouté M. Z et M^me C de la fin de non recevoir tirée du défaut de pouvoir pour agir de la société,

— dit et jugé que le principe du contradictoire a été respecté à l’égard de M. Z , que la procédure est régulière de ce chef et que M. Z est mal fondé à soutenir le contraire,

— débouté M. Z de sa demande tendant à voir déclarer la société irrecevable en sa demande en tant qu’elle relève de la responsabilité civile professionnelle de celle-ci,

* sur le fond :

— dit et jugé que la société a manqué à ses obligations contractuelles résultant du mandat de G du 11 juin 2002 au titre de l’absence d’établissement de l’état des lieux d’entrée, au titre de l’absence d’établissement de l’état des lieux de sortie et au titre de l’absence de procédure tendant à l’obtention de mesures conservatoires sur les comptes bancaires des consorts N-O,

— condamné la société à payer aux époux X la somme de 13 567.20€ en réparation de leurs préjudices en relation de causalité directe avec les manquements retenus,

— déclaré la société irrecevable en son appel en garantie formé contre M. Z et M^me C en méconnaissance des modalités de mise en oeuvre de la garantie de passif,

— débouté M. Z de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamné la société à payer aux époux X la somme de 2000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. Z et M^me C de leur demande à ce titre,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples.

Le tribunal a retenu que M. Y, gérant, a déclaré, dans les dernière conclusions de la société, agir en lieux et place de la SARL B, en sorte qu’aucune nullité n’était encourue au moment ou il a statué, et que la SARL avait intérêt à agir en sa qualité d’associé unique la société n’étant pas à l’initiative de la procédure ; il a également retenu que M. Z n’avait pas été laissé dans l’ignorance de ce qui avait été débattu antérieurement à la jonction des procédures ; sur le fond, le tribunal a retenu que la société n’avait pas rempli ses obligations relatives aux états des lieux et qu’elle n’avait pas engagé les démarches contentieuses nécessaires ; enfin, s’agissant de la mise en oeuvre de la garantie de passif, celle-ci n’a pas été mise en oeuvre dans les trente jours du délai de forclusion prévu à l’acte de garantie de passif.

La société a régulièrement interjeté appel de cette décision le 21 octobre 2014. La SARL B est intervenue volontairement à l’instance à ses côtés.

Aux termes de leurs dernières conclusions communes déposées et signifiées le 30 mars 2015, tenues pour intégralement reprises ici, la société et SARL B demandent à la cour de :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevable l’appel en garantie signifié par la société le 21 octobre 2010 sur l’assignation principale des époux X en date du 3 octobre 2010,

— en conséquence, déclarer recevable l’appel en garantie signifié par la société à M. Z et M^me C et le déclarer fondé,

— constater que la société est représentée par son gérant en exercice, M. Y, et rejeter en conséquence l’exception de nullité tirée du défaut de pouvoir de la demanderesse,

— statuer ce que de droit sur la demande des époux X,

— condamner M. Z et M^me C à relever et garantir in solidum entre eux la société et les condamner à payer aux sociétés F G et B toutes sommes auxquelles elles pourraient être condamnées sur la demande des époux X,

— les condamner à payer à la société et la SARL B la somme de 3000 à chacune d’elle au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur appel, elles font essentiellement valoir que :

— la société a été assignée le 3 octobre 2010 par les époux X en sorte que leur appel en garantie est intervenu dans les délais,

— c’est par erreur que l’assignation a mentionné comme gérant la SARL B, erreur rectifiée dans les conclusions de première instance,

— les faits ne relèvent pas de la responsabilité civile professionnelle puisque c’est le choix du locataire qui est reproché à la société ainsi que son inaction pour recouvrer les loyers,

— M. Z et M^me C n’ont pas conclu sur la demande des époux X.

Par ses dernières conclusions déposées et notifiées le 24 mars 2015, tenues pour intégralement reprises ici, M. Z sollicite de voir :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré la société irrecevable en son appel en garantie et déclarer irrecevables les pièces à l’appui des conclusions qui n’ont pas été notifiées à M. Z,

— pour le surplus, réformer le jugement et, statuant à nouveau,

— constater que l’exploit introductif d’instance est entaché d’une irrégularité de fond et déclarer irrecevable la demande en raison de la nullité de l’assignation,

— déclarer irrecevable l’intervention volontaire de la SARL B,

— dire et juger que la demande ne relève pas de la garantie du passif du concluant,

en tout état de cause,

— débouter la société et la SARL B de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— débouter M^me C de sa demande tendant à voir M. Z la relever et garantir de toutes condamnations à son encontre,

— condamner conjointement et solidairement ou à tout le moins in solidum la société et la SARL B à indemniser le préjudice moral subit par le concluant à hauteur de 3000€,

— les condamner conjointement et solidairement ou à tout le moins in solidum au paiement de la somme de 2000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Il soutient en substance que :

— la société ne démontre pas avoir été autorisée par assemblée générale à introduire l’assignation litigieuse et l’assignation est affectée d’une irrégularité de fond qui n’est pas régularisable,

— l’intervention volontaire de la SARL B n’est pas recevable car elle ne présente aucune prétention propre,

— l’appel en garantie est dénué de fondement, le litige ne concernant pas la comptabilité de la société et le litige relève de la responsabilité professionnelle de la société, laquelle est assurée ; de plus, M. Z a été tenu dans l’ignorance des arguments de chacun dans l’instance opposant les époux X à la société,

— M^me C ne saurait se décharger de sa responsabilité en se prétendant uniquement apporteur de fonds,

— M. Z a été diligent dans l’exécution du mandat.

Par ses dernières conclusions déposées et notifiées le 21 juin 2015, tenues pour intégralement reprises ici, M^me C sollicite de voir :

— débouter la société de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit la société et la SARL B forcloses à invoquer la garantie de passif et les a déboutées de leurs demandes tendant à être relevées et garanties sur le fondement de la garantie de passif incluse au contrat du 3 août 2009,

le réformant pour le surplus,

— dire et juger que l’exploit introductif d’instance est entaché d’une irrégularité pour inobservation d’une règle de fond s’agissant du représentant de la société et d’une fin de non recevoir s’agissant de l’action de la société,

— dire et juger que l’assignation est nulle et de nul effet et la société derechef irrecevable en son action,

subsidiairement,

— constater l’existence de garantie de responsabilité civile garantissant la responsabilité professionnelle de la société,

— dire et juger que les conditions de mise en oeuvre de la garantie de passif telles qu’elles résultent de la combinaison des paragraphes 1 et 3 de l’article 9 ne sont pas réunies,

— dire et juger que les cédants n’ont commis aucune faute,

— dire et juger que M^me C ne doit pas la garantie de passif prévue au contrat,

plus subsidiairement encore,

— dire et juger qu’en sa qualité de gérant, M. Z devra relever et garantir M^me C de toute condamnation,

— condamner la société au paiement de la somme de 2500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Elle soutient en substance que :

— un jugement définitif du 7 juin 2012 dans une instance similaire opposant les parties a écarté la recevabilité de l’intervention forcée ; par ailleurs, la garantie n’a pas été consentie à la société mais à la SARL B, en sorte qu’elle est irrecevable en ses demandes,

— l’assignation est nulle puisque son auteur était dépourvu du pouvoir pour agir,

— c’est la SARL B qui devait diligenter l’appel en garantie en sorte que la forclusion est acquise, et la société n’a pas rempli ses obligations d’information,

— aucune faute n’est démontrée dans la G du bien,

— il n’y a aucun passif nouveau puisque la faute à l’origine de l’appel en garantie est assurée,

— le contentieux objet de l’appel en garantie est postérieur à la cession, en l’état des énonciations des articles 1 et 3 , dont il résulte que la garantie de passif au titre de la G n’était mobilisable que du 3 août au 28 octobre 2009, alors que les locataires sont partis le 30 juin 2010,

— M^me C était simple apporteur de fonds dans la société et c’est M. Z qui assurait la G.

Par leurs conclusions déposées et signifiées le 6 février 2015, tenues pour intégralement reprises ici, les époux X demandent à la cour de :

— débouter la société, la SARL B et, en tant que de besoin, M. Z et M^me C de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* dit et jugé que la société a manqué à ses obligations contractuelles résultant du mandat de G du 11 juin 2002 au titre de l’absence d’établissement de l’état des lieux d’entrée, au titre de l’absence d’établissement de l’état des lieux de sortie et au titre de l’absence de procédure tendant à l’obtention de mesures conservatoires sur les comptes bancaires des consorts N-O,

* condamné la société à payer aux époux X la somme de 13 567.20€ en réparation de leurs préjudices en relation de causalité directe avec les manquements retenus,

* déclaré la société irrecevable en son appel en garantie formé contre M. Z et M^me C en méconnaissance des modalités de mise en oeuvre de la garantie de passif,

* condamné la société à payer aux époux X la somme de 2000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société à payer aux époux X une somme de 2500€ au titre des frais irrépétibles d’appel.

Ils font principalement valoir que :

— la société ne conteste pas que sa responsabilité contractuelle est engagée et elle a appelé en garantie M. Z et M^me C en leur qualité d’associés et signataires de la clause de garantie du passif,

— le tribunal a caractérisé les fautes de G qui ont été commises et évalué le préjudice qui en est résulté pour les époux X.

C’est en cet état que l’ordonnance de clôture a été rendue le 19 janvier 2016.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’assignation et la recevabilité de l’action de la société à l’encontre de M. Z et M^me C :

En application des dispositions de l’article 117 du code de procédure civile, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte le défaut de pouvoir d’une partie figurant au procès comme représentant d’une personne morale ; mais, conformément aux articles 121 et 126 du même code, la nullité peut être régularisée si la cause a disparu au moment où le juge statue.

M. Z et M^me C soutiennent que la société ne démontre pas avoir été autorisée par une assemblée générale à introduire l’assignation litigieuse ; toutefois, ainsi que l’a rappelé le premier juge, M. Y, gérant de la société lors de cette assignation et habile à ce titre à agir en justice au nom de celle-ci, a déclaré, dans des conclusions en date du 7 juin 2013, agir en cette qualité ; en outre, la société n’est pas à l’initiative de la procédure et, par son appel en garantie, elle n’a fait que défendre ses intérêts ; le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. Z et M^me C de leurs demandes à ce titre.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la SARL B :

M. Z conclut à l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de la SARL B au motif qu’elle n’élèverait aucune prétention propre ; toutefois, cette société a la qualité d’associée de l’appelante principale, susceptible d’être à ce titre condamnée à paiement de sommes au profit des époux X ; elle a donc, en application des dispositions des articles 325 et 329 du code de procédure civile, intérêt et qualité à agir ; le jugement sera de nouveau confirmé.

Sur les demandes des époux X :

Ainsi que l’a exactement relevé le premier juge par des motifs pertinents que la cour approuve, la société a commis plusieurs fautes dans le cadre de ses obligations de gestionnaire du bien immobilier des époux X, en n’établissant pas d’état des lieux à l’entrée des locataires N-Bijaoui dans le logement, ni d’état des lieux lors de leur départ, à titre contradictoire ou non, la société ne contestant pas avoir été en possession des clés du logement et avoir reçu des locataires une lettre recommandée du 12 juin 2009 l’informant de leur départ le 30 juin suivant ; elle n’a pas non plus fait le nécessaire pour engager une procédure de saisie conservatoire sur les comptes bancaires des locataires, dont elle avait les informations nécessaires, alors même qu’elle savait les loyers impayés et qu’elle n’avait pas à attendre un accord en ce sens des époux X ; au demeurant, dans ses conclusions devant la cour, la société ne conteste pas sa responsabilité ; si M. Z soutient que l’état des lieux de sortie n’a pas pu être effectué car M^me X aurait immédiatement repris le trousseau de clés, cette affirmation n’est corroborée par aucune des pièces qu’il produit ; les époux X ont justifié du préjudice lié à la remise en état des lieux loués ainsi qu’à la perte de loyer des trois mois de préavis prévus au bail ; le jugement sera, en conséquence, confirmé en ce qu’il a dit que la société a manqué à ses obligations contractuelles et l’a condamnée à payer aux époux X la somme de 13 567.20€ en réparation de leur préjudice outre celle de 2000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’appel en garantie :

La société et la SARL B, se fondant sur l’article 9 de l’acte du 3 août 2009 qui prévoirait, selon elles, expressément le cas en visant ' tout passif supplémentaire … dont la cause est antérieure à ladite date et qui n’ont pas été provisionnés ou ont été insuffisamment provisionnés dans les comptes', demandent la condamnation de M. Z et M^me C à relever et garantir in solidum la société et à payer toutes sommes auxquelles elle serait condamnée sur la demande des époux X ; elles soutiennent que les faits ne relèvent pas de la responsabilité civile professionnelle, s’agissant d’un litige né du non respect de sélection du locataire, notamment en matière de solvabilité, et invoque à cet effet une lettre de la Lloyd’s Secap de février 2011.

Toutefois, il convient de rappeler que le premier juge a précisé que la société avait procédé à la vérification de la solvabilité des locataires choisis et que de 2002 à 2009, aucune difficulté ne s’était présentée; par ailleurs, il résulte de la lettre de la Lloyd’s produite par les appelantes que le refus de prise en charge a été fondé au principal sur l’absence de déclaration du sinistre, conduisant à l’application de la déchéance de garantie et la société n’a pas appelé son assureur en la cause.

En tout état de cause, le jugement a déclaré irrecevable l’appel en garantie formé par la société à l’encontre de M. Z et M^me C en retenant que cet appel avait été formé en dehors du délai de forclusion prévu à l’article 11.1 du contrat de garantie qui précise que 'le bénéficiaire devra communiquer au garant dans les trente (30) jours de sa réception, copie de toute lettre, réclamation, notification de contrôle ou de redressements ou de tout autre document de portée similaire (ci-après dénommés une 'procédure') ; aucun versement d’indemnité n’interviendra au titre de procédure qui n’aurait pas été notifiée dans les conditions ci-dessus’ ; toutefois, c’est à tort que le tribunal a retenu que la société avait été assignée devant le tribunal de grande instance de Grasse le 13 septembre 2010 et qu’en appelant les intimés en garantie par assignation du 21 octobre 2010, elle avait agi hors délai ; en effet, les époux X ont assigné la société par exploit d’huissier en date du 3 octobre 2010 et celle-ci a appelé M. Z et M^me C en garantie par acte extra-judiciaire en date du 21 octobre 2010 ; toutefois, cet article 11.1 prévoit la communication, dans son délai de forclusion, de la copie de tout document sur lequel se fonde la demande de garantie ; en l’espèce, ainsi que l’oppose M. Z, les appelantes ne justifient pas lui avoir communiqué les pièces dans les trente jours, l’assignation en relevé de garantie ne visant que l’assignation délivrée par les époux X et non pas les treize pièces à l’appui de celle-ci et l’affirmation selon laquelle l’intégralité de la procédure X a été communiquée n’est pas opérante dans la mesure où les appelantes reconnaissent dans leurs conclusions que M. Z et M^me C ont eu connaissance des pièces des époux X le 7 novembre 2011 ; en conséquence et, par motifs substitués, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par M. Z :

Les manquements au mandat de G retenus dans le présent arrêt ont été commis alors que M. Z était le gérant en exercice de la société ; il ne justifie d’aucun préjudice moral et le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a débouté de cette demande.

Sur les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’équité commande de faire droit à la demande présentée par les époux X au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par des considérations tirées de l’équité, M. Z et M^me C seront déboutés de leurs demandes à ce titre,

la société et la SARL B, parties succombantes, seront déboutées de leur demande de ce chef ; la société supportera les entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement en date du 25 septembre 2014 du tribunal de grande instance de Grasse,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SARL F G à payer à S-T X et L M épouse X la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2500€) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE D Z et P-Q C de leur demande à ce titre,

DÉBOUTE la SARL F G et la SARL Unipersonnelle B de leur demande à ce titre,

CONDAMNE la SARL F G aux entiers dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER. LE PRÉSIDENT.