COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1^re Chambre B

ARRÊT SUR RENVOI DE CASSATION

DU 7 AVRIL 2011

MN

N° 2011/234

Rôle N° 09/21562

S.C.I. Y

C/

XXX

F X

C D épouse X

Grosse délivrée

le :

à :

réf

Sur saisine de la cour suite à l’arrêt rendu par la Cour de Cassation de PARIS en date du 05 Novembre 2009 enregistré sous le n° S08/18/056, lequel a cassé et annulé dans toutes ses dispositions l’arrêt n° 27/2008 rendu le 15 janvier 2008 par la 1^re chambre A de la cour d’appel d’ Aix en Provence à l’encontre du jugement rendu le 14 Novembre 2006 (RG n° 05/1648) par le tribunal de grande instance de A.

DEMANDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI

la S.C.I. Y

XXX

dont le siège est 8 Rue Heyrault – 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY – LEVAIQUE, avoués à la Cour,

Assistée de M^e Alain BERDAH, du Cabinet BERDAH-SAUVAN, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS DEVANT LA COUR DE RENVOI

la XXX

XXX

dont le siège est XXX – 06700 SAINT-LAURENT-DU-VAR, prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié.

Monsieur F X

né le XXX à XXX,

XXX – XXX

Madame C D épouse X

née le XXX à XXX,

XXX – XXX

Représentés tous trois par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,

Assistés de M^e Max PERIE, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Février 2011 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, monsieur François GROSJEAN, président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur François GROSJEAN, Président

Monsieur F NAGET, Conseiller

Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mademoiselle Lugdivine BERTHON.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2011 et qu’à cette date le délibéré par mise à disposition au greffe était prorogé au 7 Avril 2011.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 7 Avril 2011,

Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE,

Suivant acte sous seing privé en date du 4 juillet 2003, Monsieur et Madame X ont effectué, auprès de la société anonyme BELLECHASSE, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SCI Y, la réservation de deux appartements et de deux aires de stationnement en l’état futur d’achèvement, dans la Résidence SAINTE MAXIME PARK, pour un prix de 270.000,00 euros. La date d’achèvement du programme était fixée au second trimestre 2005, et la convention était soumise à la convention suspensive de l’obtention d’un prêt de 285.000,00 euros avant le 15 septembre 2003.

Or, à cette date, aucun prêt n’avait été obtenu ni demandé par les époux X. Mais l’opération n’apparaissait pas abandonnée pour autant, car par lettre du 30 septembre 2003, Maître Z, notaire des époux X a prié Maître B, notaire désigné pour recevoir l’acte de vente, de 'vouloir bien constituer le dossier d’usage’ en sa qualité de 'conseil des vendeurs', puis de lui 'faire parvenir le projet d’acte'. Par courrier en date du 3 juin 2004, Maître B a notifié à Monsieur et Madame X, conformément à l’article R 261-30 du code de la construction et de l’habitation, le projet d’acte de vente en l’état futur d’achèvement, par la SCI Y des lots n°3, 4, 250 et 251, de l’ensemble immobilier dénommé SAINTE-MAXIME PARK, situé à Sainte Maxime-sur-mer, quartier Figuiere Fere, pour le prix global de 270.000,00 euros, TVA comprise.

Toutefois, lorsqu’il s’est agi de finaliser cette vente, il s’est avéré que les époux X avaient présenté une demande de prêt immobilier de la somme de 285.000,00 euros dont ils avaient besoin auprès d’une société ENTENIAL, au profit d’une SCI FAMAX, qui devait, en fait, être l’acquéreur de l’immeuble, eux-même n’intervenant que comme cautions de ladite SCI.

Monsieur et Madame X ne se sont pas présentés chez Maître B à la convocation qu’elle leur avait adressée pour le 15 novembre 2004 afin de régulariser l’acte de vente (dans sa version primitive). Le lendemain, 16 novembre 2004, un nouveau projet tenant compte des derniers changements réclamés par eux a été adressé par e-mail à leur notaire, Maître Z. Mais par un nouveau courriel du 17 novembre 2004, Maître B qui venait de recevoir d’autres instructions de la société Y lui a fait savoir qu’il convenait de s’en tenir au contrat de réservation du 4 juillet 2003, lequel ne prévoyait aucune faculté de substitution, tandis que Monsieur et Madame X s’étaient engagés à déposer leur demande de prêt dans les quinze jours de l’acte.

C’est dans ces conditions que suivant assignation en date du 9 décembre 2004, la SCI FAMAX a introduit, devant le Tribunal de Grande Instance de A, une demande dirigée contre la SCI Y, et qui tendait à voir constater la vente à son profit 'des biens précités aux conditions du projet notifié par Maître B le 3 juin 2004". Elle lui réclamait également payement de la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages-intérêts, et celle de 3.000.00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux X sont intervenus aux débats de première instance, par conclusions du 3 novembre 2005, pour s’associer à ces demandes.

Par jugement en date du 14 novembre 2006, le Tribunal a déclaré la SCI FAMAX irrecevable en son action, pour défaut de qualité pour agir. Par contre, il a déclaré valable le contrat de réservation du 4 juillet 2003, entre les époux X et la SCI Y, et la vente a ainsi été déclarée parfaite. La SCI Y a été condamnée à leur payer la somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Par contre, la SCI FAMAX a été condamnée à payer à la SCI Y la somme de 40.000,00 euros 'au titre des préjudices subis du fait de la publication de l’assignation…' à la conservation des Hypothèques. La radiation de cette publication a été ordonnée. Enfin, la SCI FAMAX a été condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’au payement de la somme de 1.500,00 euros, 'au titre des frais irrépétibles'.

Ce jugement a été frappé d’appel, par la société Y, suivant déclaration reçue au Greffe de la Cour le 19 janvier 2007. Un appel provoqué a également été régularisé par la société FAMAX, selon déclaration reçue au Greffe le 16 mai 2007.

Par arrêt en date du 15 janvier 2008, la Section A de la Première Chambre de la Cour a infirmé le jugement susvisé, en toutes ses dispositions, et a constaté l’accord de la société Y, sur les conditions de la vente à la SCI FAMAX. Elle a, ordonné la réalisation forcée de ladite vente, selon les conditions énumérées par le dispositif de la décision, dont la publication au bureau des hypothèques a été ordonnée.

D’autre part, la société Y a été condamnée à verser à la SCI FAMAX :

— la somme de 1.200,00 euros par mois à titre de dommages-intérêts, à compter du jour de l’assignation, jusqu’à celui de la remise effective des clé,

— celle de 2.500,00 euros à titre d’indemnité allouée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— outre l’ensemble des dépens.

Mais, sur pourvoi de la société Y, cette décision a été cassée par arrêt rendu par la Cour de Cassation le 5 novembre 2009. Pour être à nouveau fait droit, la cause et les parties ont été renvoyées devant la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence autrement composée.

Cette dernière a donc été à nouveau saisie du litige, par déclaration de la SCI Y, reçue au Greffe de la Cour le 30 novembre 2009.

Par conclusions en date du 18 mai 2010, la SCI Y a conclu à la réformation du jugement rendu le 14 novembre 2006, par le Tribunal de Grande Instance de A.

Elle fait valoir :

— que le contrat de réservation en date du 4 juillet 2003 est caduc, à la date du 15 septembre 2003,

— que la SCI FAMAX n’a pas qualité pour agir,

— et que par conséquent, les demandes présentées par les époux X sont mal fondées, tandis que celles de la SCI FAMAX sont irrecevables.

Subsidiairement, et pour le cas où le contrat de réservation serait déclaré valide, elle conclut à la condamnation du 'bénéficiaire de la vente forcée’ à lui payer non seulement l’intégralité du prix, s’élevant à 189.000,00 euros, mais également les pénalités contractuelles prévues dans l’acte à raison de 1% par mois de retard, soit 122.472,00 euros, compte arrêté au 16 avril 2010, outre le solde du prix de vente, soit 81.000,00 euros, soit 392.472,00 euros en tout.

En revanche, elle sollicite la confirmation du jugement entrepris, sur les condamnations pécuniaires prononcées à son profit, l’encontre de la société FAMAX.

Enfin, elle demande la condamnation de la SCI FAMAX et des époux X à lui payer la somme de 8.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Les seules conclusions déposées par la SCI FAMAX et par Monsieur et Madame X l’ont été le 8 février 2011, donc postérieurement à l’ordonnance qui avait clôturé la mise en état, le 3 février 2011. La SCI Y en a sollicité le rejet des débats, par d’autres conclusions déposées le 11 février 2011.

M O T I F S,

La Cour, qui, à son audience du 17 février 2011 a décidé d’entendre les avocats des parties sur l’ensemble du litige a donc dû statuer sur cette difficulté.

1/ Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture :

Au visa de l’article 16 du code de procédure civil, la SCI FAMAX et les époux X sollicitent la révocation de l’ordonnance de clôture, afin de faire admettre leurs conclusions signifiées le 8 février 2011, ce à quoi la SCI Y. Une telle révocation ne peut intervenir que pour 'cause grave', selon ce que prévoit l’article 784 du code civil. Or, les intimés n’allèguent aucun motif de cette nature, affirmant au contraire '… cantonner leurs observations complémentaires au moyen de droit concernant le mandat apparent de l’officier public, le dit moyen échappant, en toute hypothèse, aux effets d’une ordonnance de clôture', ce qui voudrait dire, si la Cour suivait leurs explications, que ladite ordonnance de clôture n’aurait pas besoin d’être révoquée.

Or, il s’avère par ailleurs que leurs conclusions signifiées le 8 février 2011 répondent à des écritures du 18 mai 2010, et que, par conséquent, la SCI FAMAX et les époux X ont disposé de délais amplement suffisants pour organiser la défense de leurs intérêts, dans une affaire qui fait l’objet d’un renvoi de cassation, sur l’appel d’une décision qui date déjà du mois de novembre 2006, et dans un contentieux dont tous les éléments sont largement connus.

La Cour statuera donc en considération des conclusions déposées par les intimés le 5 novembre 2007, devant la Section A de la Première Chambre de cette cour d’appel.

Ils y demandaient la réformation du jugement entrepris, et concluaient à ce qu’il fût fait droit à 'l’action en réalisation forcée de la vente’ (… au profit …) 'de la SCI FAMAX, des biens…' faisant l’objet du litige ; de façon à ce que la décision à intervenir vaille vente 'des biens précités aux conditions du projet notifié par Maître B le 3 juin 2004".

A titre subsidiaire, ils concluaient à la confirmation du jugement entrepris, en ce que celui-ci avait admis l’existence d’une vente volontaire au profit des époux X.

Ils sollicitaient encore la condamnation de la SCI Y à leur payer la somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, ils lui réclamaient les sommes de 100.000,00 euros à titre de dommages-intérêts, et de 3.000,00 euros sur le fondement de ce même article 700 du code de procédure civile, '… dans l’hypothèse où … (ils) … seraient déboutés de leur demande en raison de la caducité du contrat de réservation résultant du défaut d’encaissement du chèque de dépôt de garantie'.

Il convient en effet, de préciser, sur ce dernier point, que le contrat de réservation du 4 juillet 2003, prévoyait le versement d’un tel dépôt de 13.500,00 euros, et que les époux X avaient remis un chèque de pareil montant, lequel n’avait pas été encaissé.

2/ Sur la recevabilité de la demande de la SCI FAMAX :

Le jugement entrepris a déclaré cette société irrecevable en ses demandes, pour défaut de qualité pour agir en justice, après avoir constaté :

— 'que ce sont bien les époux X F et Margaret qui sont parties … (au contrat de réservation…), et non pas la SCI FAMAX, dont l’identité est pour la première fois mentionnée le 9 novembre 2004, dans un courrier de Maître B à Maître Z',

— qu’il n’est mentionné dans l’acte aucune faculté de substitution.

A l’appui de son appel, la SCI FAMAX explique qu’elle est composée des membres de la famille X, et que 'les stipulations du contrat de réservation ont d’autant moins d’importance que… les parties ont poursuivi des relations contractuelles bien au-delà des stipulations de ce contrat, … et … que (son) intervention … a été portée à la connaissance du notaire de la société Y'.

Il s’avère qu’en effet, la SCI FAMAX est une personne morale distincte des personnes physiques qui la composent et notamment des époux X. Le défaut de qualité pour agir aurait pu lui être opposé, si elle avait prétendu exercer l’action au profit de ces derniers, qui en sont les seuls titulaires. C’est d’ailleurs tellement vrai, que ceux-ci ont ressenti le besoin d’intervenir devant le Tribunal, afin d’être eux-mêmes présents dans la procédure. Mais telle n’était pas la demande présentée en première instance par la SCI FAMAX. Elle alléguait, en fait, un droit propre à se porter acquéreur des biens en litige en se disant destinataire d’une offre qui lui aurait été faite par le notaire de la SCI Y, et qu’elle aurait acceptée. Or, la SCI FAMAX avait indiscutablement qualité pour agir dans son propre intérêt, devant le Tribunal de Grande Instance de A, afin de soutenir, à tort ou à raison, une demande de cette nature.

Il convient donc d’infirmer le jugement entrepris sur ce point, l’action étant recevable au regard de l’article 31 du code de procédure civile, mais c’est sur le fond du litige que la même question doit être examinée.

3/ Sur le fond de la demande de la société FAMAX :

A ce propos, la SCI FAMAX fait plaider que les pourparlers se sont poursuivis entre les parties, très au-delà de la date limite fixée par la convention de réservation, et que, en adressant à Maître Z un projet de vente en l’état futur d’achèvement, au profit de la société FAMAX, Maître B a formulé une offre qui engagerait la société Y. Il suffisait donc que cette offre fût acceptée, pour devenir parfaite.

Cependant, il convient de constater que la lettre de transmission de ce document, en fait, un e-mail en date du 16 novembre 2004, ne formule pas expressément une telle offre, mais interroge Maître Z sur une date éventuelle de rendez-vous pour la signature de l’acte encore à l’état de projet. La société Y quant à elle, ne s’était pas exprimée, et c’est ainsi que par un fax du lendemain, Maître B a fait connaître que cette dernière entendait s’en tenir au contrat primitif du juillet 2003, de toutes façon caduc.

C’est dans ces conditions que la SCI FAMAX a allégué la théorie dite du mandat apparent, prétendant avoir eu la 'croyance légitime’ que Maître B était habilitée à engager la société Y. Or, l’envoi aux parties par un notaire d’un projet d’acte ne préjuge en rien du consentement que l’acte en question doit recevoir ensuite, et dans les formes appropriées. Ce projet ne permet que de renseigner à l’avance les intéressés sur l’étendue de leurs engagement futurs, et de soulever d’éventuels points de désaccord, mais il ne saurait en aucune façon se substituer à l’échange des consentements, lorsqu’il doit être reçu en la forme authentique. Il ne saurait davantage avoir la valeur d’une quelconque promesse sous seing privé, qui en l’espèce fait totalement défaut, mis à part celui en date du 4 juillet 2003, dont le contenu diffère de la promesse que la SCI FAMAX prétend avoir reçue.

Il ne peut donc y avoir, en l’espèce, de mandat apparent. De surcroît, et même s’il devait en aller autrement, il n’apparaît pas que cette prétendue offre ait été acceptée, entre sa transmission, le 16 novembre 2004, et sa rétractation par fax du lendemain, 17 novembre 2004.

Il convient donc de débouter, au fond, la société FAMAX de l’ensemble de ses prétentions.

4/ Sur la demande des époux X :

Il convient également d’infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a déclaré la vente parfaite, entre la SCI Y et les époux X.

En effet, le jugement entrepris énonce que 'les parties sont en présence d’un contrat de réservation au nom des époux X, stipulé sans substitution, dont la défaillance n’a pas été confirmée après sommation contractuellement prévue'.

Cependant, il s’agissait d’une convention conclue sous la convention suspensive de l’obtention d’un prêt, qui n’a été ni conclu, ni seulement demandé, le seul prêt effectivement obtenu l’ayant été, après l’expiration du délai contractuel convenu, et par une société qui se présente comme un tiers à la convention. De plus, et même s’il est évident que le délai pour réaliser la vente en l’état futur d’achèvement a été prorogé tacitement et de part et d’autre, il apparaît aussi que le projet sur lequel les époux X ont cherché à entraîner leur vendeur est complètement différent du contrat de départ. Or, il était également prévu par la convention (page 9, au chapitre 'Obligations du bénéficiaire') :

'En cas de non-obtention du ou des prêts, comme aussi en cas de défaut d’envoi dans le délai prévu de la lettre recommandée dont il est fait mention au paragraphe ci-dessus, 'Condition suspensive légale 2° d', les présentes seront considérées comme nulles et non avenues.'

Il ne s’agit pas ici de leur appliquer les sanctions civiles éventuellement applicable en cas de défaillance de leur part, mais seulement de constater la caducité de la convention, laquelle est acquise aux débats.

Dans ces conditions, il n’était pas utile qu’une sommation d’avoir à comparaître par devant le notaire soit délivrée aux époux X, dont le refus était exprès et avéré.

Sur les dommages-intérêts, les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

En conséquence de ce qui précède, la SCI FAMAX et Monsieur et Madame X seront condamnés in solidum en tous les dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au payement d’une indemnité de 4.000,00 euros allouée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société FAMAX sera en revanche, déchargée des dommages-intérêts auxquels elle avait été condamnée en première instance, en l’absence de préjudice spécifique méritant réparation.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire, mis à disposition au Greffe,

Vu l’arrêt rendu par la Cour de Cassation le 5 novembre 2009.

Dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture.

Déclare la SCI Y recevable en son appels principal, du jugement rendu le 14 novembre 2006 par le Tribunal de Grande Instance de A.

Y faisant droit,

Infirme le dit jugement en toutes ses dispositions.

Déclare recevable mais mal fondé l’appel provoqué de la société FAMAX.

Et statuant à nouveau :

Déclare Monsieur et Madame X, de même que la société FAMAX mal fondés en l’ensemble de leurs prétentions.

Les condamne à payer à la société Y la somme de 4.000,00 euros (quatre mille euros), à titre d’indemnité allouée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties de toutes plus amples demandes.

Condamne Monsieur et Madame X, de même que la société FAMAX en tous les dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du même code.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT