ARRET

N°

Y

C/

C

D

D

S.A.R.L. MAD SERVICES

Dub./BG.

COUR D’APPEL D’AMIENS

1^re chambre – 2^e section

ARRET DU 13 SEPTEMBRE 2011

RG : 09/01896

APPEL D’UN JUGEMENT du TRIBUNAL D’INSTANCE DE SENLIS (Greffe détaché de CREIL) du 08 avril 2009

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur G Y

XXX

XXX

Représenté par M^e Jacques CAUSSAIN, avoué à la Cour et ayant pour avocat M^e LEQUILLERIER du barreau de SENLIS

ET :

INTIMES

Monsieur K L C

XXX

XXX

Représenté par la SCP LE ROY, avoué à la Cour et plaidant par M^e GOISLOT, avocat au barreau de SENLIS

Monsieur I D

XXX

XXX

Madame E F épouse D

XXX

XXX

Représentés par la SCP SELOSSE-BOUVET ET ANDRE, avoués à la Cour

S.A.R.L. MAD SERVICES

XXX

XXX

Représentée par la SCP MILLON – PLATEAU, avoués à la Cour et plaidant par M^e DE SAINT ANDRIEU, avocat au barreau de COMPIEGNE

DEBATS :

A l’audience publique du 24 Mai 2011 devant M^me Z et M^me X, entendue en son rapport, Conseillères, magistrats rapporteurs siégeant à deux, sans opposition des avocats, en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile qui ont avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2011.

GREFFIER : M^me B

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Mmes les Conseillères en ont rendu compte à la Cour composée de :

M. de LAGENESTE, Président,

M^me Z et M^me X, Conseillères

qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE PUBLIQUEMENT :

Le 13 Septembre 2011 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile; M. de LAGENESTE , Président, a signé la minute avec Melle POILLET, Greffier placé.

*

* *

DECISION :

Vu le jugement dont appel rendu le 8/04/2009, par lequel le tribunal d’instance de Senlis a :

— condamné M. Y à faire effectuer, à ses frais avancés, les travaux de remise en état de l’appartement loué à M. C, selon les préconisations de l’expert, ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter du prononcé du jugement,

— condamné M. Y à verser à M. C :

*12900 € en réparation du préjudice de jouissance subi de mars 2005 à octobre 2008,

* 300 € par mois en réparation du préjudice de jouissance subi à compter de novembre 2008 et ce jusqu’à la réalisation complète des travaux,

* 540 € en réparation du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux de remise en état,

— reçu les appels en garantie formulées par M. Y à l’encontre des époux D et de la SARL MAD SERVICES,

— déclaré les époux D et la SARL MAD SERVICES civilement responsables des préjudices subis par M. C en raison des fuites d’eau constatées dans son logement;

— déclaré les mêmes civilement responsables du préjudice matériel subi par M. Y, tiré du coût des réparations à effectuer dans le logement occupé par M. C,

— en conséquence, condamné in solidum les époux D et la SARL MAD SERVICES à relever et à garantir M. Y, pour chacun à proportion d’un tiers, du montant des condamnations principales prononcées à son encontre, à l’exclusion du montant des astreintes,

— en conséquence, condamné in solidum les époux D et la société MAD SERVICES à verser à M. Y 5240,38 € correspondant au coût des travaux à réaliser dans le logement occupé par M. C,

— débouté les époux D de leurs demandes formulées à l’encontre de M. A,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions, fins et moyens,

— condamné M. Y à verser à M. C 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les autres parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. Y, les époux D et la société MAD SERVICES aux dépens, y compris les frais d’expertise,

— ordonné l’exécution provisoire,

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 23/03/2011,

SUR LA PROCEDURE :

Par conclusions du 24/05/2011, les époux D demandent à la cour de rejeter les dernières conclusions de M. Y, notifiées le 18/03/2011, au motif qu’elles sont tardives.

Cependant, ces conclusions, par lesquelles M. Y ne formule aucune demande nouvelle ni aucun moyen nouveau, et qui ont été signifiées aux époux D cinq jours avant la clôture de l’instruction, ne portent pas atteinte au principe de la contradiction et ne doivent par conséquent pas être écartées des débats.

AU FOND :

Vu l’appel de M. Y interjeté par déclaration remise au greffe de la cour le 27/04/2009 et ses conclusions infirmatives du 18/03/2011 par lesquelles il demande à la cour, au visa des articles 1382 et 1725 du code civil et 18 de la loi du 10/07/1965 sur la copropriété, de :

— débouter M. C de ses demandes,

— condamner les époux D à lui verser 4649,58 € au titre des travaux de remise en état (devis Bouvart, plus papier-peint et changement de la porte d’entrée), outre le montant des travaux de peinture, de papier-peint et de revêtement de sol restant à évaluer, augmentés des intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— condamner la société MAD SERVICES à lui régler 590,80 € au titre des travaux de reprise de la gaine anti-feu, augmentés des intérêts au taux légal compter de la décision à venir,

— condamner solidairement les époux D et la société MAD SERVICES à lui verser 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Vu les conclusions du 16/02/2011, par lesquelles M. C demande à la cour, au visa des articles 6 et 6b de la loi du 6/07/1989 organisant les rapports entre locataires et propriétaires d’immeubles à usage d’habitation, et 1720 du code civil, de confirmer le jugement entrepris sauf à tenir compte de la réalisation des travaux de remise en état effectués du 2 au 12/06/2009, et des paiements effectués au titre de l’exécution provisoire, et de condamner M. Y à lui verser 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

Vu les conclusions des époux D du 20/05/2010 portant appel incident par lesquelles ils demandent à la cour d’infirmer partiellement le jugement et de :

— dire que, compte tenu de son inertie et de son manque de diligence, M. Y doit conserver à sa charge le tiers du montant de l’ensemble des condamnations retenues au titre des différents préjudices subis par son locataire, M. C, en conséquence modifier la répartition du montant des sommes restant à leur charge,

— ordonner en conséquence le cas échéant la restitution des sommes qu’ils ont versées en trop dans le cadre de l’exécution provisoire,

— dire qu’ils ne seront tenus à garantie que dans la limite de leur mise en cause judiciaire, soit à partir du 23/01/2008 et jusqu’au 18/02/2008, date des travaux de remise en état effectués par leurs soins,

— débouter M. Y et le cas échéant toute autre partie de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. C à leur verser 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Vu les conclusions de la société MAD SERVICES du 14/01/2011 portant appel incident par lesquelles elle demande à la cour de déclarer M. Y irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes à son encontre, de condamner ce dernier à lui verser 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

SUR CE,

Sur la réparation du préjudice de jouissance de M. C :

Sur le préjudice de jouissance résultant des fuites d’eau :

S’il résulte de l’article 6b de la loi du 6/07/1989 que le bailleur est tenu d’assurer au preneur une jouissance paisible et qu’il est de ce fait garant des troubles d’une certaine importance apportés à sa jouissance, il n’est cependant, selon l’article 1725 du code civil, pas garant des troubles de fait que des tiers apportent à sa jouissance.

Dès lors, M. Y, copropriétaire bailleur, ne peut être tenu de garantir les dommages résultant des fuites d’eau provenant de canalisations privatives aux époux D ayant endommagé l’appartement loué par M. C et ayant causé à ce dernier un trouble de jouissance important, l’eau s’écoulant dans l’habitation.

En revanche, M. Y, en sa qualité de copropriétaire n’est pas tiers au syndicat des copropriétaires au sens de l’article 1725 du code civil, M. Y est garant envers M. C du trouble de jouissance résultant des fuites provenant de canalisations communes, en ce que, s’il n’est pas en mesure matériellement de faire effectuer directement les réparations qui s’imposent en urgence, sauf le cas échéant les parties communes à usage privatif, il a directement le pouvoir d’agir auprès du syndic pour que ce dernier intervienne en urgence ou convoque une assemblée générale spéciale du syndicat des copropriétaires aux fins de prendre les mesures propres à faire cesser les fuites d’eau.

Il ressort de l’ensemble des pièces versées aux débats, y compris le rapport d’expertise, que l’appartement loué par M. C, comportant un séjour-cuisine et une chambre, a subi plusieurs dégâts des eaux par le plafond, ayant des origines différentes.

M. C s’est plaint tout d’abord à compter d’avril 2005 de la survenue de grosses infiltrations par le plafond de sa chambre à compter de mars 2005, l’obligeant à recueillir et à évacuer d’eau à l’aide de bassines, l’eau coulant en pluie lorsque le locataire du dessus prenait sa douche. Ces infiltrations n’ont cessé qu’après que les époux D aient fait réparer définitivement la douche suivant facture du 18 février 2008.

Il ressort de différents courriers de la société MAD SERVICES, syndic de l’immeuble, adressés en mai et juin 2005 aux époux D, que le syndic a fait effectuer en mai 2005 une recherche de fuite par un plombier dans l’appartement de ces derniers, situé au-dessus de celui occupé par M. C, et que le plombier a conclu au fait que l’eau provenait de leurs canalisations.

Malgré de multiples mises en demeure, qui sont versées aux débats, adressées par la société MAD SERVICES aux époux D, l’eau a cependant continué à s’écouler dans l’appartement de M. C jusqu’à ce que les époux D fassent réaliser les réparations nécessaires (réparation de la canalisation d’évacuation de la douche et de leur évier) en février 2008 après que l’expert judiciaire ait constaté que l’eau coulait de la canalisation de leur douche ainsi que de leur évier.

A compter du 28/06/2006, M. C s’est plaint également d’infiltration d’eau au niveau de l’entrée, sans qu’il précise cependant à quel endroit alors que l’appartement ne comporte pas d’entrée séparée, la porte palière donnant sur le séjour. Il ne ressort cependant d’aucun document que ces infiltrations aient causé autant de désagréments à M. C que celles provenant de la canalisation d’évacuation de la douche des époux D.

Le GAN Assurances, assureur de l’immeuble, a alors diligenté une expertise. Il résulte de la lettre adressée le 11/10/2006 aux époux D par la société MAD SERVICES, syndic de l’immeuble, de celle qu’elle a adressée à M. Y entre juin et août 2009 et du rapport de l’expert judiciaire que le syndic a, en octobre 2006, missionné, à la demande de l’expert d’assurance, un plombier afin qu’il fasse les réparations nécessaires sur les canalisations communes depuis l’appartement de M. A se trouvant également au-dessus de celui occupé par M. C, que ce plombier a effectué les réparations nécessaires et que la société GAN ASSURANCES a indemnisé M. C, par chèque du 9/11/2006, de 1268,79 € soit l’équivalent de trois mois de loyers pour perte d’usage et qu’une fois les travaux de réfection de l’appartement effectués par M. Y en juin 2006 elle s’est engagée à verser, au titre du sinistre dont M. C a été victime le 10/03/2005, les frais de réfection de l’appartement, soit 6769,28 € (935,13 € de devis accepté pour la porte palière et 5834,15 € au titre des travaux réalisés suivant les consignes de l’expert), et 2050,70 € au titre de cinq mois de loyers à 410,14 € pour perte d’usage.

Il s’infère donc de l’historique de ces faits, reconstitué à partir des pièces versées aux débats, ainsi que des lettres adressées au syndic par l’agent immobilier auquel M. Y avait confié la gestion de la location, que M. Y a agi avec suffisamment de diligence auprès du syndic et que ce dernier a agi également avec diligence pour faire cesser les fuites provenant des canalisations communes passant chez M. A et qui provoquaient des infiltrations d’eau par le plafond de M. C, ces fuites n’étant pas visibles, leur origine n’étant pas facilement détectable et pouvant être confondue avec les fuites provenant de l’appartement des époux D qui n’étaient toujours pas réparées.

M. C s’est plaint encore auprès du syndic le 29/01/2007 du fait que, depuis l’intervention de ce dernier pour contrôler les canalisations dans la gaine technique, il entendait tomber des gouttes dans la descente, en plus de l’eau qui tombait par le plafond de sa chambre.

Il a assigné les parties en référé expertise le 6/02/2007 et l’expert, ayant fait ses visites les 3/05/2007, 31/01/2008 et 21/03/2008, a relevé que :

— le 3/05/2007 et le 31/01/2008, il y avait un goutte à goutte permanent sous l’évier des époux D, les eaux fuyardes étant directement collectées dans la colonne technique se trouvant en dessous et détériorant celle-ci, et que les travaux de réparation n’ont été effectués par les époux D que suivant facture du 7/02/2008, de même que pour les travaux relatifs à la douche,

— le 31/01/2008, il avait encore chez M. A un suintement décelé sur le raccordement de la baignoire à la conduite d’évacuation commune passant dans la gaine technique et sur une pipe de WC,

— le 21/03/2008 tout était réparé et les travaux donnaient satisfaction. M. A expliquant à l’expert avoir également fait remplacer, sans précision de date et sans que cela soit justifié, un coude de raccordement de la conduite d’évacuation d’évier des époux D à la canalisation d’évacuation commune passant dans la gaine technique.

Il ressort de cette expertise que la dégradation de la gaine technique due à l’humidité, ainsi que le bruit fait par le goutte-à-goutte, provenait de la fuite de la canalisation privative aux époux D, l’expert n’indiquant pas que le suintement provenant du raccordement de la canalisation de M. A à la conduite commune et sur la pipe des WC soit de nature à dégrader la gaine technique. Par ailleurs, il n’a pas été justifié d’une fuite sur le raccordement de la conduite d’évacuation des époux D à la conduite commune, le recueil des dires de M. A par l’expert n’étant pas suffisamment probant à ce sujet.

M. Y n’étant pas garant des troubles affectant la jouissance de l’appartement par M. C du fait des fuites provenant des canalisations privatives d’un autre copropriétaire, M. C doit par conséquent être débouté de sa demande de préjudice de jouissance résultant des fuites d’eau, en ce qu’elle est dirigée contre M. Y, et le jugement sera par conséquent réformé de ce chef.

Sur le préjudice de jouissance résultant du défaut de réparation des dégradations de l’appartement :

Le bailleur doit, au terme de l’article 6 de la loi du 6/07/1989 et de l’article 1720 du code civil, faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

M. Y a attendu le mois de juin 2009 pour faire faire les travaux de remise en état de l’appartement qui s’imposaient suivant rapport d’expertise du 16/07/2008, après mise en demeure constituée par les conclusions de première instance de M. C le 10/12/2008.

Le préjudice de jouissance est cependant réduit à un préjudice purement esthétique (tâches et fissures sur les embellissements, gondolement de la porte d’entrée) après février 2008, date à laquelle les infiltrations ont cessé. Il n’est en effet pas mis en évidence ni allégué après cette date un développement de champignons ou moisissures, de permanence de l’humidité ou de défaut de fermeture de la porte palière.

Ce préjudice sera suffisamment réparé par l’allocation de 500 € de dommages et intérêts et le jugement devra être réformé de ce chef.

Sur le préjudice de jouissance pendant les travaux de réfection de l’appartement :

Si le preneur doit supporter, de la part du bailleur, les travaux de remise en état qui ne dépassent pas 40 jours sans pouvoir prétendre à des dommages et intérêts, c’est à la condition que ces travaux ne l’empêchent pas d’y habiter complètement.

M. C ayant dû être évincé de son appartement pendant les travaux compte tenu de l’ampleur et de la nature de ces travaux (notamment réparation des faux-plafonds) et de la modicité de la surface de son appartement, il y a lieu de l’indemniser des frais de relogement pendant 15 jours que le premier juge a, à juste titre, évalué à 540 €.

Sur les appels en garantie :

Il y a lieu de constater que M. Y ne reprend pas en appel ses demandes de garantie contre les époux D. Par ailleurs ni la société MAD SERVICES ni M. C ne formulent aucune demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires et des époux D.

Sur la demande de M. Y à l’encontre des époux D :

Les époux D sont responsables, par application de l’article 1384 alinéa 1^er du code civil, des dommages subis par M. Y du fait des infiltrations dans son appartement provenant de leurs canalisations privatives.

Les époux D ne justifient pas du fait que M. Y aurait été indemnisé du coût des travaux de réfection de son appartement, afférent au dégât des eaux qui leur est imputable.

Il y a donc lieu de condamner les époux D à verser à M. Y 4649,58 € représentant le coût des travaux de réfection tels qu’évalués par l’expert judiciaire.

Sur la demande de M. Y à l’encontre de société MAD SERVICES :

Il y a lieu de débouter M. Y de cette demande, nouvelle en appel.

En effet, la société MAD SERVICES n’est qu’un mandant du syndicat des copropriétaires qui est seul responsable sur le fondement de la responsabilité du fait des choses, des dégradations consécutives aux fuites d’eau des canalisations communes.

En outre, M. Y ne rapporte pas la preuve qu’une faute du syndic, telle qu’un défaut d’entretien des parties communes ou un manque de diligence pour entreprendre les travaux urgents, ait causé ou aggravé le sinistre causé à son appartement.

Il doit être relevé au contraire que le syndic a fait toutes diligences nécessaires pour faire rechercher d’où provenait la fuite d’eau ayant provoqué les dégâts à la gaine technique se trouvant dans la cuisine, puis pour faire cesser la fuite d’eau provenant de la canalisation commune.

Il ne lui appartenait pas de faire réparer les fuites provenant des canalisations privatives des époux D.

Le jugement doit par conséquent être réformé de ce chef.

Sur la demande de remboursement des époux D :

Les sommes versées en trop à M. C en exécution provisoire du jugement dont appel devront le cas échéant être restituées aux époux D, après que le compte soit fait entre les parties.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Compte tenu de la solution donnée au litige, il y a lieu de condamner les époux D en tous les dépens, y compris les frais d’expertise et de les condamner à verser 2000 € à M. Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Y ayant à tort appelé en la cause la société MAD SERVICES devra lui verser 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux D et M. C seront déboutés de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

DEBOUTE les époux D de leur demande de rejet des conclusions de M. Y,

INFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné M. Y à verser à M. C 540 € en réparation du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux de remise en état et,

STATUANT à nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE M. Y à verser à M. C 500 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance résultant du défaut de réparation des dégradations de l’appartement pendant 5 mois et demi,

DEBOUTE M. C de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de M. Y en réparation du préjudice de jouissance résultant des infiltrations d’eau,

CONDAMNE les époux D à verser à M. Y 4649,58 € de dommages et intérêts en réparation des travaux de réfection de son appartement, outre les intérêts moratoires à compter du présent arrêt,

DEBOUTE M. Y de sa demande formulée contre la société MAD SERVICES,

RAPPELLE que M. C devra, le cas échéant, restituer aux époux D les sommes qu’ils lui ont versées en trop en exécution du jugement réformé,

CONDAMNE les époux D à verser 2000 € à M. Y sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. Y à verser à la société MAD SERVICES 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. C et les époux D de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE les époux D au paiement des dépens de première instance et d’appel, y compris les frais d’expertise, et pour ce qui concerne les dépens d’appel admet M^e Caussain, la SCP Le Roy et la SCP Millon-Plateau au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,