COUR D’APPEL DE BORDEAUX

SIXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 29 MARS 2016

(Rédacteur : Elisabeth LARSABAL, Présidente)

N° de rôle : 15/03575

Z-N, U, AA H

c/

Z, AA H

Z-S, U, AA H

Y, U H

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats :

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 04 septembre 2014 par le tribunal de grande instance d’Angoulème, (1^re chambre civile, RG n° 14/01213) suivant déclaration d’appel du 21 octobre 2014

APPELANT :

Z-N, U, AA H

né le XXX à XXX

de nationalité Française,

XXX

représenté par M^e N FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX,

et assisté de M^e Laeticia CADY de la SELAS GAUTHIER-DELMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

Z, AA H

né le XXX à Chervettes

de nationalité Française

Retraité,

XXX – XXX

représenté par M^e Olivier NASSIF, avocat au barreau de CHARENTE

Z-S, U, AA H

né le XXX à Cozes

de nationalité Française

Retraité,

demeurant le Bourg – 24490 St-Y L’Ecluse Et Léparon

représenté par M^e Olivier NASSIF, avocat au barreau de CHARENTE

Y, U H

né le XXX à XXX

de nationalité Française

Retraité,

XXX

représenté par M^e N FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX,

et assisté de M^e Laeticia CADY de la SELAS GAUTHIER-DELMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du cpc, l’affaire a été débattue le 16 février 2016 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Elisabeth LARSABAL, Présidente chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Président : Elisabeth LARSABAL

Conseiller : E F

Vice-Présidente placée : Sophie BRIEU

Greffier lors des débats : Elodie LAPLASSOTTE

Greffier lors du prononcé : Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 al. 2 du code de procédure civile.

*****

Faits et procédure antérieure :

M. Z H et ses trois fils, Z-S, Y, et Z-N H, sont propriétaires indivis, à la suite du décès de leur épouse et mère A B, survenu le XXX, d’une maison reçue par succession, sise 7 Les Basses Justices commune de Moutiers-sur-Boëme (Vendée), cadastrée section XXX. L’époux est bénéficiaire d’une donation de la plus forte quotité permise par la loi en date du 20 février 1986.

M. Z-N H s’oppose à la vente de cet immeuble dans les conditions envisagées par les autres indivisaires.

Par jugement en date du 4 septembre 2014, le tribunal de grande instance d’Angoulême a :

rejeté les moyens d’irrecevabilité et/ou de nullité soulevés par M. Z-N H,

autorisé MM. Z, Z-S et Y H à passer seuls, au nom de l’indivision, en l’étude de M^e P-Q, l’acte portant vente au profit de M. I X de l’immeuble, pour un prix net vendeur de 138 500 €,

ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

laissé les dépens à la charge de M. Z-N H.

Procédure d’appel :

M. Z-N H a relevé appel de ce jugement le 21 octobre 2014.

Par ordonnance du 10 mars 2015, le conseiller de la mise en état a prononcé la nullité de la déclaration d’appel et a déclaré l’appel irrecevable au motif que l’adresse mentionnée par M. Z-N H dans sa déclaration d’appel n’était pas exacte.

Le 23 mars 2015, M. Z-N H a notifié une requête en déféré par laquelle il demandait à la cour de rejeter la demande de nullité de la déclaration d’appel et de déclarer l’appel enregistré sous le n°14/6056 recevable.

Postérieurement, M. Y H et M. Z-N H ont fait cause commune.

Par arrêt du 12 juin 2015, la cour d’appel de Bordeaux, constant que l’appelant a finalement justifié d’un domicile et que cette régularisation ne laissait subsister aucun grief, a infirmé l’ordonnance attaquée, ordonné la réinscription de l’affaire au rôle, condamné M. Z H et M. Z-S H à payer les dépens de la procédure de déféré et à verser à M. Z-N H une indemnité de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a de nouveau été enrôlée et porte désormais le numéro RG 15 03575.

Par leurs conclusions du 29 septembre 2015, MM. Z-N et Y H demandent à la cour :

dire que M. Z-N H est recevable et bien fondé en son appel,

dire que le refus de M. Z-N H et de M. Y H de vendre la maison située XXX à Mouthiers sur Boëme au prix de 138.500 € est fondé sur des éléments sérieux à savoir notamment, la faiblesse du prix de vente qui est inférieur à la valeur vénale,

dire que ce refus ne met pas en péril l’intérêt commun,

réformer en totalité le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Angoulême en date du 14 septembre 2014,

rejeter la demande de MM. Z-S et Z H de se voir autoriser à passer seuls l’acte portant vente au profit de M. I X pour un prix de 138.500 € net vendeur,

condamner in solidum MM. Z-S H et Z H à verser à MM. Y et Z-N H la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par leurs conclusions du 14 octobre 2015, MM. Z et Z-S H demandent à la cour :

déclarer M. Z-N H mal fondé en son appel et débouter MM. Z-N et Y H de l’ensemble de leurs prétentions,

confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

condamner MM Z-N et Y H à verser aux intimés, en application de l’article l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 3.000 €,

les condamner en outre aux entiers dépens d’appel, dont distraction par application de l’article 699 du code de procédure civile.

En cet état une ordonnance de clôture a été rendue le 19 janvier 2016.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, et des prétentions et de l’argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

C’est par des motifs complets et pertinents qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte que le premier juge a fait droit à la demande de M. Z H, M. Y H et M. Z-S H d’autoriser la vente du bien immobilier pour un prix net vendeur de 138 500 €.

Si M. Y H fait désormais cause commune avec M. Z-N H, ce revirement semble s’expliquer par une méfiance à l’égard de leur frère M. Z-S H et de la fille de celui-ci.

Il est observé que par l’effet de la donation qu’il a faite de ses droits à M. Z-N H, se pose la question de son intérêt à agir, suggérée dans leurs conclusions par les intimés, sans autres conséquences au dispositif de celles-ci.

S’agissant de la valeur de la maison, outre que la notion de valeur vénale est aléatoire, et que le prix d’achat par l’acquéreur compte tenu des frais, se rapproche de la valeur vénale alléguée, l’estimation de la maison produite en appel par M. Z-N H n’est pas de nature à remettre en cause l’appréciation du premier juge : outre que cette unique estimation est entre 150 000 et 160 000 €, ce qui constitue déjà une possibilité sensible de réduction par rapport à l’attestation immobilière du 7 juin 2013 à 160 000 €, cette attestation est peu motivée et émane d’une agence d’Angoulême spécialisée dans les belles demeures, châteaux et moulins, ce que n’est à l’évidence pas le pavillon situé à Mouthiers sur Bohême à 40 km de l’agence, si d’ailleurs la visite a pu être effectuée, alors que le bien est occupé dans le cadre d’un commodat par l’acquéreur M. X.

Il est observé que l’attestation immobilière du 7 juin 2013 mentionne déjà une valeur inférieure à la valeur d’acquisition en 2007, qui était de 165 000 €, ce qui peut s’expliquer par la morosité du marché immobilier et l’état de la maison dont il n’est pas allégué qu’elle fait l’objet d’améliorations.

S’agissant de la vulnérabilité alléguée de M. Z H :

— M. Z-N H est directeur d’établissement pour personnes âgées et est à ce titre particulièrement qualifié pour engager les procédures nécessaires à la mise sous protection de son père; or, s’il est produit la copie, sans accusé de réception, d’une lettre au juge des tutelles, en date du 10 septembre 2015, donc tardive au regard d’un conflit datant de juillet 2013, il n’est fait état ni d’autres éléments, notamment médicaux, ni d’information sur la suite donnée cinq mois après

— s’il est fait état de distribution irraisonnée de sommes en espèces, ce fait au regard de la donation effectuée le 22 juillet 2013 par M. Z H à chacun de ses trois fils de 80 000 € soit en tout 240 000 € hors la comptabilité du notaire, a bénéficié à chacun d’entre eux (pièce 16 de l’appelant)

— s’il a été allégué auprès du préfet de la Dordogne des maltraitances sur la personne de M. Z H, aucune plainte n’a été déposée auprès du procureur de la République

— la circonstance que M. Z H n’ait pas besoin pour vivre du prix de la maison est indifférente, d’autant qu’il est propriétaire d’un autre bien immobilier qu’il occupe et que la propriété d’un bien génère des dépenses

— la mise à disposition du bien au profit de l’acquéreur M. X est de nature à éviter sa dégradation par inoccupation, et celui-ci avait pris des dispositions à l’occasion de sa retraite pour résilier son bail et occuper le bien, ayant obtenu le prêt nécessaire à son acquisition, et constitue une compensation des difficultés induites par le refus de M. Z-N H.

Il est déterminant, et la cour se réfère à l’analyse du premier juge, que les trois frères aient signé le 7 juin 2013 un acte sous seing privé par lequel ils attestent 'avoir reçu la somme de 50 000 euros en espèces à titre de donation manuelle … et reconnaissent à leur père le droit plein et entier de vendre pour son compte personnel la maison située à Mouthiers 16440".

Cet acte doit s’entendre comme laissant à M. Z H non seulement le droit de vendre le bien pour son compte personnel, mais également d’en fixer le prix, cette attestation ne faisant pas référence à un prix fixé ou à celui de l’attestation immobilière ; cela est dans l’esprit de l’acte car en percevant chacun 50 000 € en espèces, soit en tout 150 000 €, somme qui était très supérieure à leurs droits dans le bien, qui étaient d’un huitième chacun, les trois fils de la défunte étaient remplis de leurs droits et au delà, et l’acte doit être considéré comme indivisible, valant cession de droits indivis, et opposable à ses signataires.

Le refus tardif de M. Z-N H doit par ailleurs s’analyser par référence à la relation que fait la notaire maître O P Q, relation qui ne fait l’objet d’aucune contestation, pièce 7 des intimés, dans une lettre du 18 mars 2014 à l’avocat de ceux-ci, que M. Z-N H lui avait indiqué qu’il n’accepterait de régulariser l’acte de vente qu’en contrepartie de l’engagement de son père de lui consentir une donation de somme d’argent de 119 250 €, alors que sa quote-part dans le prix de vente s’élève à 13 850 €.

Il est observé que M. Z-N H ne demande pas l’attribution préférentielle du bien comme il avait indiqué à l’acquéreur l’envisager.

Il résulte de ces considérations que le refus de M. Z-N H de procéder à la signature de l’acte de vente est abusif et met en péril l’intérêt commun, et que le jugement sera confirmé.

M. Z-N H sera seul condamné aux dépens d’appel et au paiement à M. Z H et M. Z-S H pris comme une seule personne d’une somme de 1800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Z-N H et M. Y H seront déboutés de leur demande sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

Y ajoutant :

Condamne M. Z-N H à payer à M. Z H et M. Z-S H une somme de 1800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. Z-N H aux dépens d’appel.

L’arrêt a été signé par Elisabeth LARSABAL, Présidente et par Audrey COLLIN, greffier auquel elle a remis la minute signée de la décision.

Le Greffier La Présidente