COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 20 JUILLET 2017

(Rédacteur : Elisabeth LARSABAL, président,)

N° de rôle : 16/02981

Z X

c/

SARL SAUGEX

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 mars 2016 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre 7, RG : 14/10777) suivant déclaration d’appel du 04 mai 2016

APPELANT :

Z X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

Représenté par Maître Patrice CORNILLE de la SCP CORNILLE – POUYANNE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

SARL SAUGEX agissant poursuites et diligences de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège, XXX

Représentée par Maître Michel PUYBARAUD de la SCP MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

Représentée par Maître Marcel PORCHER, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 juin 2017 en audience publique, devant la cour composée de :

Elisabeth LARSABAL, président,

Catherine COUDY, conseiller,

Catherine BRISSET, conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Irène CHAUVIRE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat intitulé 'prestation de services pour la conception et la viabilisation du lotissement 'L’aigue Bonne’ sis commune de Naujac’ signé le 4 décembre 2006, M. X a confié à la société Saugex, cabinet de géomètres experts assuré auprès de la société Générali, une mission d’approbation (conception) et d’aménagement (viabilisation) d’un lotissement de 28 000 m²comportant 22 lots.

Une autorisation de défrichement et de lotir étaient respectivement délivrées les 23 octobre 2007 et 9 novembre 2007.

Le 24 juin 2008, M. X a obtenu une offre de prêt de 400.000€ auprès de la banque CIC afin de financer le coût du projet estimé par la société Saugex à la somme de 547.026€ TTC.

Sur demande adressée par la société Saugex le 7 mars 2009, le délai de validité de l’autorisation de lotir, expirant en principe le 9 novembre 2009 a été prorogé d’un an, soit jusqu’au 9 novembre 2010.

Un permis d’aménager modificatif portant sur le système de gestion des eaux usées, par la transformation d’un assainissement collectif en assainissement individuel et sur la valorisation du boisement existant a été délivré le 28 septembre 2010.

Le 2 novembre 2010, la société Porte TP a émis un devis de travaux en deux tranches pour la réalisation du lotissement. La société Saugex a demandé à cette entreprise de débuter les travaux le 9 novembre 2010.

Ce même jour, la société AIS grand sud a émis un devis d’étude de sol, accepté le 16 novembre 2010.

Cette étude a révélé la présence d’une zone humide imposant la préservation d’un écosystème. Le chantier a été arrêté.

A la demande de M. X, la société Saugex a déposé une nouvelle demande d’autorisation de lotir portant sur la réalisation d’un projet de 15 lots pour tenir compte de la zone humide évaluée à 8000 m².

Cette demande a été rejetée par arrêté du 22 juillet 2013du maire de la commune de Naujac, au motif que la création d’un lotissement était constitutif d’urbanisation et que le projet était manifestement situé en discontinuité avec l’urbanisation, le village étant situé à plus de trois kilomètres.

M. X a formé un recours en annulation de cet arrêté, après rejet explicite de son recours gracieux, devant le tribunal administratif de Bordeaux.

Par acte du 24 octobre 2014, M. X a saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de voir engager la responsabilité contractuelle de la société Saugex, garantie par son assureur la société Générali.

Par jugement du 17 décembre 2015, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté le recours en annulation formé par M. X. Ce jugement est définitif.

Par jugement en date du 29 mars 2016, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— rejeté des débats la pièce 46 communiquée par M. X en cours de délibéré,

— déclaré recevables les demandes de M. X,

— dit n’y avoir lieu à sursis a statuer,

— débouté M. X de l’intégralité de ses demandes,

— condamné M. X à payer à la société Saugex la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. X à payer à la société Générali IARD la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. X aux dépens, dont distraction au profit de maître Bayle et maître Bénédicte de Boussac di Pace, avocats au barreau de Bordeaux, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer comme il l’a fait, le tribunal a considéré que :

— l’absence d’appel devant la cour administrative d’appel formé par M. X contre le jugement du tribunal administratif ne lui retire pas son intérêt à agir en recherche de responsabilité du géomètre expert, de sorte que les demandes de M. X sont déclarées recevables et que la demande de sursis à statuer est rejetée ;

— aucune faute ne peut être reprochée au géomètre expert qui a respecté ses obligations.

M. X a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe de son avocat en date du 4 mai 2016, ce dans des conditions de régularité non contestées, n’intimant que la société Saugex et non son assureur.

Par conclusions récapitulatives et responsives signifiées par RPVA le 1^er juin 2017, M. X demande à la cour de :

— réformer intégralement le jugement,

— déclarer recevable sa demande, la juger bien fondée et y faire droit,

— constater que la société Saugex en sa qualité de professionnel de l’immobilier a manqué à son devoir d’information, de conseil et de mise en garde du projet du particulier non professionnel des opérations foncières eu égard aux caractéristiques du terrain, à la zone humide et à l’application stricte de la loi Littoral, à l’assainissement adapté au projet, au montage financier du projet ainsi qu’au délai de commencement des travaux,

— constater les manquements réitérés de la société Saugex, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, aux clauses de la convention de prestation de services du 4 décembre 2006:

* la société Saugex n’a produit aucun dossier de consultation des entreprises, aucun appel d’offres et a fortiori aucune analyse des offres l’empêchant de donner son avis sur les entreprises à sélectionner,

* la société Saugex ne lui a fourni aucun devis de terrassement, de voirie et d’assainissement concernant les frais annoncés dans les différents bilans estimatifs, le laissant dans le flou le plus complet,

* les trois bilans estimatifs réalisés par la société Saugex avant demande du permis modificatif sont incompréhensibles, illisibles et contradictoires, l’empêchant de signer le prêt bancaire obtenu lequel n’était pas une condition suspensive à la réalisation des diligences de la société Saugex,

* le choix de la société Saugex d’un assainissement collectif est complètement aberrant compte tenu des caractéristiques du projet,

* le permis d’aménager est devenu caduc en l’absence de commencement des travaux par la société Saugex,

* aucun dossier loi sur l’eau n’a été déposé par la société Saugex avant même de demander une autorisation d’urbanisme, avant de choisir les entrepreneurs et surtout avant de commencer les travaux,

* la découverte de la zone humide est concomitante à la caducité du permis,

* le géomètre expert n’a pas visité les lieux prétendument gorgés d’eau et n’a pas, en amont, dès la signature du contrat, procédé à des études de sol conformément à ses obligations contractuelles,

* la société Saugex n’a jamais mis en garde M. X du risque de la non urbanisation du terrain d’assiette du projet soumis à la loi Littoral confirmé par le tribunal administratif,

— condamner la société Saugex à lui verser la somme de 57.937€ en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir,

— condamner la société Saugex à lui verser la somme de 897.663€, au titre de la perte de chance de commercialiser les lots issus du projet de lotissement l’Aigue Bonne, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir,

— condamner la société Saugex à lui verser la somme de 3.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Par conclusions d’intimée n°3 signifiées par RPVA le 2 juin 2017, la société Saugex demande à la cour de :

— confirmer intégralement le jugement entrepris,

— à titre subsidiaire, de ramener les prétentions de M. X à de bien plus justes proportions,

— en tout état de cause, de condamner M. X à lui payer une somme de 8.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— en tout état de cause, de condamner M. X au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de la société Michel Puybaraud, avocat au barreau de Bordeaux.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 6 juin 2017.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, et des prétentions et de l’argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. X n’a intimé que la société Saugex et non son assureur.

La recevabilité de son action n’est plus contestée en appel et il n’est plus formé de demande de sursis à statuer à raison d’un appel contre le jugement du tribunal administratif, M. X n’ayant pas fait usage de cette voie de recours.

Sur la responsabilité de la société Saugex

L’article 1134 ancien du code civil énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi, et l’article 1147 que le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages intérêts à raison de l’inexécution ou du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le géomètre expert, professionnel, est tenu à l’égard de son client d’une obligation de moyens qui inclut une obligation de conseil et d’information.

Il doit être considéré que M. X était un cocontractant profane, et non un professionnel comme le soutient la société Saugex, nonobstant la consistance de son projet, engagé alors qu’il avait reçu le terrain par donation, et sa qualification d’ingénieur obtenue par validation des acquis de l’expérience n’en faisant pas un professionnel de la construction et de la promotion immobilière ;l’usage dans son contrat d’assurance du terme promoteur est explicitée par le dit contrat et s’entend du lotisseur, ce qui correspond à sa qualité dans l’opération envisagée.

La société Saugex avait notamment une mission de conception du projet et d’obtention d’autorisations.

Il convient de se reporter aux termes de la convention conclue entre les parties et à la chronologie de l’opération, et l’analyse de la cour la conduira à réformer le jugement, à raison des manquements de la société Saugex , étant précisé qu’après le jugement définitif du tribunal administratif de Bordeaux rejetant le recours contre le refus de délivrance du permis de construire, refus fondé sur la loi littoral, M. X est contraint de renoncer à son projet de lotissement.

Il apparaît en effet :

— que la société Saugex n’a pas, dès le début de l’opération, sollicité la délivrance d’un certificat d’urbanisme, diligence élémentaire de la part d’un professionnel, qui aurait fait apparaître à ce professionnel la difficulté résultant de la localisation du lotissement sur le fondement de la loi littoral, ce qui aurait conduit M. X à renoncer à son projet ; la circonstance que le maire ait délivré un permis de construire en 2007, en dépit de cet élément dirimant est inopérante, dès lors que le certificat d’urbanisme aurait alerté ; or, le contrat conclu entre les parties mentionne à l’article 2 que la mission du géomètre « comprend les prestations suivantes : 1. Etablissement et recherche de documents pour les diverses enquêtes préliminaires nécessaires à la bonne fin du dossier », ce qui inclut nécessairement le préalable du certificat d’urbanisme permettant de s’assurer de la faisabilité de l’opération et d’autant que l’article 3 prévoyait que la « mission comprend les prestations suivantes : 1. Etudes préalables à l’opération» ;

— la lisibilité et la fiabilité des devis estimatifs proposés à M. X par la société Saugex est douteuse dès lors que les trois devis varient entre la somme de 547 026 € TTC le 27 avril 2007, 218 808.20 € TTC le 5 mai 2007, et 479 650 € TTC le 29 avril 2008, sans explications de ladite société sur ces variations considérables pour des prestations similaires, ces bilans ayant été réalisés sans consultation d’entreprises ;

— il a été indiqué à M. X une durée initiale du permis de construire erronée de 18 mois au lieu de deux ans, ce qui était de nature à conduire le lotisseur à des choix précipités, et constitue de la part du géomètre une méconnaissance de la réglementation;

— la société Saugex a renvoyé M. X à trouver des entrepreneurs, alors que le contrat prévoyait à l’article 6 « opérations d’ingénierie » que la mission comprenait l’appel d’offres (suivant un choix d’entreprises fait en concertation avec le maître d’ouvrage) », le concours du professionnel étant en l’espèce particulièrement précieux au maître d’ouvrage ;

— les travaux n’ayant pas commencé, un permis de construire modificatif a dû être obtenu sur la base d’un assainissement individuel et non plus collectif , trop coûteux ;

— l’élaboration du devis estimatif sur la base d’un assainissement collectif très coûteux car nécessitant la construction d’une station d’épuration était un choix déraisonnable au regard de ce coût, qui était de plus répercuté sur les acquéreurs potentiels, alors que la nature de l’opération rendait plus pertinent un assainissement individuel moins lourd et moins dispendieux;

— les travaux n’ayant pas commencé, le permis de construire a dû être prorogé du 9 novembre 2009 à la date butoir du 9 novembre 2010, soit un délai très court compte tenu de l’obtention du permis de construire modificatif le 28 septembre 2010 ;

— le premier devis de travaux de terrassement n’a été émis que le 2 novembre 2010, une semaine avant la date d’expiration du permis de construire , et ces travaux n’ont commencé le 9 novembre 2010 ;

— le devis d’étude du sol d’un montant de 3690 € , qui rentrait à l’évidence dans les études préalables à la charge du professionnel, n’a été établi que le 9 novembre 2010;

— a alors été révélée par une entreprise spécialisée la présence d’une zone humide d’environ 8000 m², qui ne permettait pas de maintenir le projet mais impliquait a minima de le réduire d’une surface équivalente, donc à quinze lots au lieu de vingt-deux, d’où la nouvelle demande de permis de construire, refusée sur le fondement de la loi littoral, alors que cette zone humide existait, si elle existe effectivement, la DREAL du bassin Adour Garonne ne la mentionnant pas, préexistait nécessairement et aurait dû, compte tenu de sa surface significative, être détectée par le géomètre à l’occasion de sa visite sur les lieux , par la concomitance d’un sol gorgé d’eau et de plantes hygrophiles ;

— le nouveau permis de construire alors demandé a été refusé et le jugement du tribunal administratif est définitif, sans qu’il puisse être reproché à M. X de ne pas avoir formé de recours contre celui-ci, au regard des termes dirimants du jugement.

De ces éléments, il ressort que la société Saugex a, dès le commencement de l’opération, manqué à ses obligations de professionnel, tant de conseil que d’informations, et de bonne exécution du contrat conclu s’agissant de la vérification de la constructibilité par référence à la loi littoral et à la présence de zones humides, et que ses carences se sont ensuite poursuivies, que ce soit dans l’absence de proposition d’entreprises, dans la variation de ses devis, dans la proposition d’un assainissement collectif.

La circonstance que M. X ait été amené à modifier sa demande de prêt (73000 € sur 36 mois) compte tenu de la position de la banque pressentie qui ne faisait pas droit à sa demande et ne lui proposait que 400 000 € sur 21mois et sous réserve d’un accord de réservation partielle, non obtenu par M. X , n’est pas de nature, même si elle pu contribuer au retard du projet, à réduire à néant les manquements de la société Saugex, dont les devis initiaux sont à l’origine d’une demande refusée par la banque, étant précisé que le contrat ne contenait pas de dispositions relatives au financement, et ce que la société Saugex présente comme des atermoiements étant précisément l’occasion pour elle d’exercer son obligation de conseil, sa lettre du 17 septembre 2008 se bornant à rappeler l’échéance d’un délai erroné de 18 mois et à sommer M. X de donner sa décision sur le démarrage des travaux et le nom des entreprises retenues, alors qu’elle n’en suggérait aucune.

Le jugement sera réformé et la responsabilité de la société Saugex sera retenue.

Sur le préjudice de M. X

M. X forme des demandes d’indemnisation de deux ordres : les frais engagés pour 57967 € et la perte de chance de réaliser un bénéfice financier sur l’opération de lotissement, pour 897 663 €.

Il sera fait droit à la demande de dommages intérêts fondée sur les frais engagés, les frais retenus comme exposé ci après ayant été générés de manière directe et certaine par la carence de la société dans la limite des frais postérieurs à la signature de la convention du 4 décembre 2006 détaillés comme suit en sommes TTC :

— honoraires de la société Saugex du 24 mai 2007 : 5788.64 €

— constats d’huissier des 7 décembre 2007 et 19 novembre 2010 (pièce 22): 340 € et 399.86 €

— facture de création de site internet de 2008 2009 : 361 €

— factures de travaux de nettoyage des parcelles : 9878 €

— facture étude de sol AIS du 9 novembre 2010 : 3617.90 €

— facture Porte entreprise du 30 novembre 2010 : 22604.40 €

— facture de pose de panneaux : 877 €

— facture 'étude aptitude des sols à l’assainissement non collectif’ Aqualis : 1255.80 €

— facture société Rivière-environnement du 1^er juillet 2011 :2990 €

— facture de publicité « le bon coin » : 372 €

— facture expertise faune flore M. Y : 4018.06 €

soit au total 52 502.66 €

la cour ne retenant pas :

— la facture études hydréologiques AGTS université de Bordeaux de décembre 2006 du 21 décembre 2006 sur l’avant projet d’assainissement, étude antérieure au contrat

— les commissions d’agence afférentes au mandat de vente à la société Amimmo du 6 mars 2008, la commission de 3000 € par lot n’étant due qu’en cas de réalisation de l’opération avec un acheteur, hypothèse non réalisée, soit au total € , somme que la société Saugex sera condamnée à lui verser.

En revanche, la cour déboutera M. X de sa demande de dommages intérêts fondée sur un manque à gagner au regard des bénéfices attendus de l’opération , dans la mesure où la société Saugex n’a aucun rôle dans l’acquisition initiale des parcelles à lotir, qui selon les conclusions de M. X, viennent d’une indivision, où il n’est pas justifié d’une quelconque réservation de parcelle en dépit des mesures de publicité et du mandat confié à un agent immobilier local, où M. X n’a pas donné suite à la proposition d’une agence formulée en septembre 2008 d’acquérir la totalité des lots pour 400 000 € , où toute opération de cette nature présente un aléa, de sorte que le calcul de bénéfices attendus sur un chiffre d’affaires supputé de 1 216 685 € est inopérant, et où M. X n’a conclu aucun contrat de prêt , de sorte que le financement du projet n’était pas assuré.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge de la société Saugex, partie perdante, qui sera déboutée de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile, et condamnée à payer sur ce même fondement à M. X une somme de 3000 €.

M. X n’ayant pas intimé la société Genrali IARD, assureur de la société Saugex, la condamnation prononcée sur ce fondement au profit de celle-ci et à la charge de M. X doit être considérée comme définitive, et le jugement sera confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a condamné M. X à verser à la société Generali IARD, non intimée, une somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau pour le surplus,

Condamne la société Saugex à verser à M. Z X une somme de 52 502.66 € TTC à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice résultant des frais engagés pour l’opération de lotissement à Naujac sur Mer ;

Déboute M. X du surplus de ses demandes ;

Condamne la société Saugex à payer à M. Z X une somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Saugex aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Elisabeth LARSABAL, président, et par Madame Irène CHAUVIRE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,