COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 05 MARS 2019

(Rédacteur : Madame Elisabeth FABRY, Conseiller)

N° de rôle : N° RG 16/04761 – N° Portalis DBVJ-V-B7A-JLOH

Monsieur A Z

c/

- Monsieur C X

- Madame D E épouse X

- La SARL AM EXPERTISES EXIM 16

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 juin 2016 (R.G. 16/00846) par la Première Chambre Civile du Tribunal de Grande Instance d’ANGOULEME suivant déclaration d’appel du 19 juillet 2016

APPELANT :

Monsieur A Z, né le […] à […]

représenté par Maître Benoit SOULET, avocat au barreau de LA CHARENTE

INTIMÉS :

Monsieur C X, né le […] à […] […]

Madame D E épouse X, née le […] à […] […]

représentés par Maître Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BORDEAUX

La SARL AM EXPERTISES EXIM 16, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège sis […]

[…]

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Jean-Marc PEREZ de la SELAR HP & Associés, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 29 janvier 2019 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth FABRY, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Robert CHELLE, Président,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Monsieur Dominique PETTOELLO, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur F G

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

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EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 11 février 2013, M. Z a acquis de M. et M^me X la propriété d’un ensemble immobilier situé […] à Linars.

Préalablement à cette vente, la société AM Expertises Exim 16 (la société AM) a été chargée de dresser les diagnostics réglementaires sur l’état du bâtiment relatif à la présence de termites, ainsi que celui relatif à la performance énergétique.

Contestant les conclusions de ces deux diagnostics, M. Z a sollicité le 23 janvier 2014 une expertise judiciaire devant le tribunal de grande instance d’Angoulême.

Par ordonnance du 05 mars 2014, M. Coutures a été désigné pour évaluer la présence éventuelle d’insectes xylophages. Par ordonnance du 17 décembre 2014, M. Marias a été désigné pour une mission relative au diagnostique de performance énergétique.

Les deux rapports ont été déposés les 19 et 31 octobre 2015.

Par exploits d’huissier en date des 22 mars et 1^er avril 2016, M. Z a assigné les époux X et la société AM Expertises EXIM 16 devant le tribunal de grande instance d’Angoulême afin de voir reconnaître leurs responsabilités respectives et les voir condamner à l’indemniser de son préjudice.

Par jugement contradictoire du 09 juin 2016, le tribunal de grande instance d’Angoulême a :

— rejeté la demande de mise hors de cause de M. et M^me X;

— condamné in solidum M. et M^me X et la société AM Expertises EXIM 16 à payer à M. Z la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre du vice relatif à la consommation énergétique de l’immeuble ;

— condamné M. et M^me X à payer à M. Z, au titre du vice affectant le solivage, la somme de 10.725 euros indexée sur 1'indice BT 01 en prenant pour indice de base le dernier indice publié à la date du rapport d’expertise de M. H du 19 octobre 2015 et pour indice de réévaluation le dernier indice publié à la date du jugement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi que la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

— condamné in solidum M. et M^me X et la société AM Expertises EXIM 16 aux dépens qui incluent les dépens des deux procédures de référé et les frais des deux expertises judiciaires, ainsi qu’à payer à M. Z la somme de 3.500 euros sur le fondement de 1'article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties en leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

— rejeté la demande d’exécution provisoire.

M. Z a relevé appel de la décision par déclaration du 19 juillet 2016.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 07 janvier 2019, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et arguments, M. Z demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— reconnu la responsabilité de la société AM Expertises EXIM 16 au titre du vice relatif à la consommation énergétique de l’immeuble,

— reconnu la responsabilité de M. et M^me X au titre du vice relatif à la consommation énergétique de l’immeuble et au titre du vice affectant le solivage,

— reconnu qu’il avait subi un préjudice moral,

— condamné in solidum M. et M^me X et la société AM Expertises EXIM 16 aux dépens qui incluent les dépens des deux procédures de référé et les frais des deux expertises judiciaires, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— l’infirmer pour le surplus,

— statuant à nouveau

— rejeter purement et simplement l’intégralité des demandes fins et conclusions faites par la société AM Expertises EXIM 16 et par M. et M^me X à son encontre, et rejeter les appels incidents des intimés,

— dire et juger que la société AM Expertises EXIM 16 a commis une faute, lui ayant causé un

préjudice direct et certain, dans la réalisation du diagnostic de performance énergétique en omettant de prendre en compte certains paramètres techniques de l’immeuble, ou à titre infiniment subsidiaire, dire et juger qu’il a subi une perte de chance,

— dire et juger que la société AM Expertises EXIM 16 a commis une faute, lui ayant causé un préjudice direct et certain, dans la réalisation du diagnostic termite en s’abstenant de visiter le vide sanitaire où des traces d’insectes xylophages ont été constatées, ou à titre infiniment subsidiaire, dire et juger qu’il a subi une perte de chance,

— dire et juger que M. et M^me X lui ont volontairement caché la réelle consommation énergétique de l’immeuble vendu, alors que cette consommation constituait pour lui un critère déterminant dans l’établissement de son offre d’achat,

— dire et juger que M. et M^me X lui ont volontairement caché l’état dégradé des solives du vide sanitaire dont l’accès était non visible et dont l’accessibilité était impossible, alors que cette dégradation rendait l’immeuble impropre à sa destination,

par conséquent,

— condamner in solidum la société AM Expertises EXIM 16, et M. et M^me X à lui payer les sommes de :

113.090,00 euros indexée selon l’indice du coût de la construction BT 01 au titre des travaux de reprise de l’isolation thermique de l’immeuble,

22.530,88 euros indexée selon l’indice du coût de la construction BT 01 au titre des travaux de reprise du plancher du rez-de-chaussée,

9.900,00 euros au titre des frais de location,

7.959,00 euros au titre des frais de déménagement et de ré-emménagement,

9.211,00 euros au titre de la surconsommation énergétique,

10.000,00 euros au titre de son préjudice de jouissance,

5.000,00 euros au titre de son préjudice moral,

3.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance,

4.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile pour les frais d’appel

— condamner in solidum la société AM Expertises EXIM 16 et M. et M^me X aux entiers dépens qui comprendront les dépens des deux procédures de référés expertise, les frais d’expertises judiciaires de M. I et de M. Marias ainsi que les dépens de procédure de première instance et les dépens de la procédure d’appel

— dire que dans l’hypothèse d’un défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, justifiant de recourir à l’exécution forcée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par ledit huissier en application de l’article A 444-32 du code de commerce devra être supporté par la société AM Expertises EXIM 16 et M. et M^me X en supplément de l’article 700 du code de procédure civile.

Outre les diverses dispositions reprises intégralement ci-dessus qui demandent de « dire et juger que » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais les moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, M. Z fait valoir notamment que la société AM Expertises EXIM 16 a commis une double faute, à la fois dans la réalisation du diagnostic de performance énergétique, en omettant de prendre en compte certains paramètres techniques de l’immeuble, et dans la réalisation du diagnostic termites, en s’abstenant de visiter le vide sanitaire où des traces d’insectes xylophages ont été constatées, ce qui lui a causé un préjudice direct et certain ; que M. et M^me X quant à eux lui ont volontairement caché la réelle consommation énergétique de l’immeuble vendu, alors que cette consommation constituait pour lui un critère déterminant dans l’établissement de son offre d’achat, ainsi que l’état dégradé des solives du vide sanitaire dont l’accès était non visible et dont l’accessibilité était impossible, alors que cette dégradation rendait l’immeuble impropre à sa destination ; qu’il est fondé à obtenir la réparation intégrale de son préjudice, qui s’élève à des sommes bien supérieures à celle allouée par le tribunal.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 20 décembre 2018, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs moyens et arguments, les époux X demandent à la cour de :

— déclarer M. Z recevable mais mal fondé en son appel

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident

— infirmant partiellement le jugement entrepris statuant à nouveau,

— à titre principal,

— débouter M. Z de l’intégralité de ses demandes dirigées à leur encontre comme étant non fondées

— à titre subsidiaire,

— dire et juger que M. Z ne fait nullement la démonstration d’une perte de chance d’acquérir le bien à un prix moindre pas plus que du lien de causalité avec le vice caché relatif à la consommation énergétique de l’immeuble qu’il allègue et leur reproche

— en conséquence,

— débouter M. Z de sa demande d’indemnisation à hauteur de 113.090 euros et de toutes demandes subséquentes

— limiter leur condamnation au titre des travaux de reprise du plancher du rez-de-chaussée à la seule somme de 10.725 euros

— débouter M. Z de ses demandes indemnitaires au titre des frais de location, de déménagement et de ré-emménagement, de surconsommation énergétique, au titre de son prétendu préjudice de jouissance et au titre de son prétendu préjudice moral comme étant non fondées

— en tout état de cause,

— débouter M. Z de toutes demandes plus amples ou contraires notamment au titre des frais irrépétibles et dépens

— condamner in solidum M. Z et la société AM Expertises EXIM 16 à leur verser la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’exposer tant en première instance qu’en appel, ainsi qu’en tous les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et dont distraction, pour ceux d’appel, au profit de la SCP Lavalette avocats conseils.

A titre liminaire, les époux X font notamment valoir que lorsque le vendeur n’est pas un professionnel, la garantie des vices cachés peut être écartée dès lors que les vices n’étaient pas connus de celui-ci et qu’il a été stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ; qu’en outre, le vendeur qui remplit son obligation d’information à l’égard de l’acquéreur en produisant les diagnostics réglementaires est exonéré d’une telle garantie ; qu’il importe donc de démontrer qu’ils connaissaient lesdits vices. S’agissant de l’isolation thermique, ils soutiennent que l’acquéreur ne peut se prévaloir, pour alléguer un vice caché, du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui n’a qu’une valeur informative ; que les manquements de la société AM Expertises lui sont exclusivement imputables en sa qualité de professionnel ; que M. Z ne distingue pas la consommation énergétique relative à la maison principale de celle relative à la dépendance aménagée en maison d’habitation, cette dernière n’ayant pas été utilisée ni chauffée par eux ; que cette consommation dépend des conditions d’usage et de la température effective du chauffage ; qu’ils ont été confortés dans leur croyance de la consommation énergétique par les DPE réalisés par la société AM Expertises EXIM 16 ; qu’il n’est nullement fait la démonstration d’un mensonge de leur part sur les frais réels de chauffage ; à titre subsidiaire, que M. Z peut uniquement se prévaloir d’une perte de chance d’acquérir le bien à moindre prix.

S’agissant de la présence de vrillettes dans le plancher du rez-de-chaussée, ils font valoir que M. Z connaissait l’existence du vide sanitaire, qui était parfaitement accessible ; qu’ils ont été confortés dans leur croyance en l’absence d’infestation de leur bien par le diagnostic négatif de la société AM Expertises EXIM 16.

A titre subsidiaire, sur les autres réclamations de M. Z, ils soutiennent que la demande relative aux frais de location et de déménagement n’est pas justifiée, dans la mesure où le préjudice indemnisable ne peut être assimilé à la valeur des travaux relatifs à la performance énergétique ; que M. Z ne fait pas la démonstration d’un préjudice de jouissance ni d’un préjudice moral.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 02 février 2017, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et arguments, la société AM Expertises Exim 16 demande à la cour de :

— à titre principal,

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé :

— qu’aucun manquement du diagnostiqueur n’était caractérisé dans le cadre de son diagnostic termites ;

— que le seul préjudice indemnisable en cas d’erreur figurant dans le DPE consistait dans un préjudice de perte de chance

— le réformer pour le surplus et statuant de nouveau

— constater que M. Z ne formule aucune demande au titre d’un éventuel préjudice de perte de chance ;

— constater que M. Z ne rapporte aucun élément de preuve permettant à la cour d’évaluer le quantum de ce préjudice de perte de chance ;

— en conséquence

— débouter M. Z de l’intégralité de ses demandes formées à son encontre ;

— débouter M. et M^me X de toutes leurs demandes à son encontre ;

— condamner M. Z à lui payer la somme de 3.000 euros par application de l’artic1e 700 du code de procédure civile,

— condamner M. Z aux entiers dépens

— à titre subsidiaire

— confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions.

La société AM Expertises EXIM 16 fait notamment valoir :

— s’agissant du DPE, que son calcul a été réalisé avec la consommation « estimée » du bâtiment au regard des conditions standards d’utilisation, conformément aux méthodes et procédures définies par deux arrêtés du 15 septembre 2006 ; que la différence entre le DPE vente et le DPE expertise en ce qui concerne les frais d’énergie est de 1 030 euros annuels ; que l’on ne peut sérieusement soutenir que ce coût supplémentaire aurait été de nature à faire renoncer M. Z à acquérir le bien ; qu’en tout état de cause, le préjudice subi ne saurait consister dans le coût des travaux ; que seul un préjudice de perte de chance est susceptible d’être indemnisé ; que M. Z ne formule aucune demande au titre de ce préjudice ;

— s’agissant de l’état relatif à la présence de termites, que le diagnostiqueur n’est tenu d’inspecter que les parties directement visibles et accessibles au jour de son diagnostic ; qu’en l’espèce, aucune trace de termites n’a été détectée; que le vide sanitaire dans lequel l’expert a constaté la présence de vrillettes n’était pas accessible ni détectable au jour de son diagnostic.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 08 janvier 2019.

MOTIFS

sur la demande principale :

L’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique. En application des articles L.133-6 et L.134-1 du même code, ce dossier comprend notamment l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment et le diagnostic de performance énergétique.

Sur ce fondement, l’appelant soutient que la responsabilité du diagnostiqueur comme des vendeurs est engagée au titre du diagnostic de performance énergétique et du diagnostic termites.

sur la responsabilité du diagnostiqueur :

— sur le diagnostic de performance énergétique :

Selon l’article L.134-1, le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6. Sa durée de validité est fixée par décret.

La responsabilité du diagnostiqueur, contractuelle vis-à-vis du vendeur, est susceptible d’être engagée sur un fondement délictuel à l’égard du tiers acquéreur si celui-ci justifie d’un préjudice résultant d’un manquement du diagnostiqueur à ses obligations contractuelles.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que la société AM Expertises a commis plusieurs erreurs dans le cadre de sa mission en omettant de prendre en compte certains paramètres :

— le rapport ne mentionne aucune consommation électrique au titre de la ligne eau chaude sanitaire alors même qu’elle est produite, outre par deux chaudières à condensation alimentées au gaz, par des cumulus électriques ;

— alors pourtant que la méthode de calcul de l’expert est identique à celle de la société AM Expertises (méthode parfaitement agréée en mars 2011, lors de l’établissement du diagnostic), et que l’expert a utilisé la même version de logiciel, l’évaluation de la consommation énergétique est supérieure dans le cadre de l’expertise à celle réalisée par la société AM Expertises (au-delà des 10 % qui représentent la valeur maximale admissible) de sorte que le classement notamment s’avère erroné (C au lieu de B) ;

— quelques éléments du diagnostic ne sont pas en concordance ; ainsi notamment, les planchers bas ne sont pas du type dalle béton (contrairement à la mention erronée sur le DPE).

Même si, comme le rappelle l’expert, le DPE a avant tout un rôle informatif, et même si ses résultats ne peuvent être comparés avec les consommations réelles de l’immeuble qui dépendent très directement des conditions d’usage, les erreurs figurant dans le rapport de la société AM Expertises caractérisent de sa part une faute engageant sa responsabilité délictuelle envers l’acquéreur.

— sur le diagnostic relatif à la présence de termites :

Ce diagnostic consiste en un examen visuel qui ne porte que sur les éléments visibles et accessibles lors de la visite.

M. Z reproche à la société AM Expertises de ne pas avoir repéré la présence de traces d’infestation d’insectes xylophages sur le solivage du parquet dans le vide sanitaire.

L’intimée, qui dit avoir visité toutes les pièces visibles et accessibles, oppose qu’elle n’est pas tenue d’une mission générale d’information mais d’une mission spécifique se limitant à la recherche de termites, et que dès lors que le vide sanitaire était invisible et indétectable, et que les examens postérieurs n’ont pas révélé la présence de termites, aucune faute ne peut lui être reprochée.

L’expert a constaté que le solivage situé dans le vide sanitaire au dessous de deux grandes pièces de vie était très attaqué par de petites vrillettes ; qu’il s’agissait d’une attaque ancienne car de nombreux renforts existaient ; que la stabilité du plancher en périphérie était en danger

avec un risque d’affaissement mais non d’effondrement ; qu’il n’y avait pas de nécessité de réaliser des travaux confortatifs ; qu’enfin il n’y avait aucune trace de termites. Il a considéré qu’un examen attentif aurait permis au technicien de découvrir l’accès au vide sanitaire et que même si les traces n’étaient pas l’oeuvre des termites, il aurait dû émettre une réserve ; que rien ne masquait cet ensemble qui ne pouvait échapper à une examen attentif des lieux ; que bien que de faible hauteur, rien n’en interdisait l’accès ni ne cachait les désordres.

Les débats et les pièces, qui mentionnent la présence d’une végétation très dense qui a été supprimée par la suite, ne permettent pas de déterminer de manière certaine si l’entrée du vide sanitaire était ou non visible lors des visites de l’appelant et du diagnostiqueur, l’expert se bornant à indiquer que cet accès était visible au jour de sa visite. M. Z lui-même, tout en soutenant que le diagnostiqueur aurait dû en déceler l’existence, fait valoir que cet accès n’était pas visible lors de ses propres visites.

La société AM Expertises peut donc soutenir qu’elle n’avait pas connaissance de ce vide sanitaire. Par ailleurs, l’article 1382 du code civil sur lequel l’appelant fonde son action à son encontre exige la démonstration non seulement d’une faute mais d’un lien de causalité entre cette faute et le préjudice invoqué. Alors que la mission de l’intimée était strictement limitée à la recherche de termites, dès lors qu’aucune attaque de termites n’a été détectée dans le vide sanitaire, et que les travaux engagés sont sans rapport avec une telle attaque, sa responsabilité n’est pas engagée. Le jugement qui a débouté M. Z de sa demande sur ce fondement sera donc confirmé.

sur la responsabilité des époux X :

Aux termes de l’article L.134-1, « En l’absence lors de la signature de l’acte authentique de vente, des documents mentionnés au 3 ° (présence de termites) en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.(…)

L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative.

Il s’en déduit que l’établissement du DPE et du diagnostic portant sur la présence de termites permet de rendre opérante, au profit du vendeur, la clause d’exonération de la garantie des vices cachés.

Pour s’affranchir de cette clause, M. Z soutient, au visa de l’article 1641 du code civil, que les époux X avaient connaissance des vices affectant l’immeuble en ce qui concerne tant les performances énergétiques que les infestations par des insectes xylophages.

— sur les performances énergétiques :

Le tribunal a considéré que même si le contenu du diagnostic n’engageait pas le vendeur, le classement en catégorie B, compte tenu de l’importance de l’immeuble et de son ancienneté, était un argument de vente qui, rapproché de l’intérêt manifesté par l’acquéreur sur la consommation énergétique (cf notamment le courrier du 27 novembre 2012 sur la question), constituait un élément qui avait pesé sur le choix de l’acquéreur, de sorte que le défaut était constitutif d’un vice caché ouvrant droit à indemnisation.

L’appelant, qui soutient le même raisonnement, allègue qu’il est établi que les époux X ont délibérément menti sur les performances énergétiques du bien en évaluant à 2 000 euros environ le coût de consommation annuelle, affirmation d’ailleurs réitérée par M. X devant l’expert en dépit des constatations de ce dernier ; que la mauvaise foi des vendeurs ressort de leur réticence à communiquer les factures ; que M. X, gérant d’une société

spécialisée dans les travaux d’installation d’équipements thermiques et de climatisation, ne peut soutenir de manière crédible qu’il ignorait la consommation réelle de l’immeuble ; que la gravité du vice, caractérisée par l’absence d’isolation thermique de l’immeuble et l’importance des travaux de reprise, justifie leur indemnisation à hauteur de l’intégralité du coût desdits travaux.

Les époux X opposent que la preuve n’est pas rapportée qu’ils auraient menti sur les frais réels de chauffage tels qu’ils les exposaient avent leur départ en juillet 2010 ; que tout s’est passé par l’intermédiaire de l’agence, y compris l’estimation à 2 000 euros qui n’était qu’approximative et ne concernait que le chauffage de la maison principale. Ils contestent toute mauvaise foi en soulignant que l’acheteur était informé des caractéristiques de l’immeuble (construit avant 1948, composé de plusieurs bâtiments, dont une maison principale d’une superficie habitable de 500 m2 dont le DPE renseignait parfaitement M. Z sur le type de murs (période d’isolation avant 1988) de toiture, de menuiseries (portes ancienne génération avec performance énergétique obsolète, fenêtres pour certaines en simple vitrage)), suggérant que l’augmentation des tarifs du gaz entre 2010 et 2012 est susceptible d’expliquer l’écart de coût.

En tout état de cause, quelle que soit la pertinence de cette argumentation, quelle que soit la bonne ou la mauvaise foi des époux X, il résulte des termes de l’article L.134-1 rappelé supra que l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative.

La seule obligation imposée au vendeur consiste à délivrer à l’acquéreur le diagnostic de performance énergétique établi par un professionnel. Le vendeur n’engage pas sa responsabilité contractuelle à l’encontre de l’acquéreur si ce diagnostic comporte une erreur, même si cette erreur résulte d’une rétention d’informations de sa part, seul le diagnostiqueur pouvant dans ce cas engager un recours subrogatoire à son encontre.

Cet état de fait n’était pas inconnu de M. Z à qui les dispositions de l’article L.271-4 ont été expressément rappelées dans l’acte de vente par lequel il a reconnu « avoir été informé qu’il ne pouvait se prévaloir à l’encontre du vendeur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’avait qu’une valeur informative. » (page 12 de l’acte).

Il y a lieu en conséquence de réformer le jugement qui a retenu la responsabilité des époux X, et de débouter M. Z de ses demandes à leur encontre sur ce fondement.

— sur les infestations par des insectes xylophages :

Le diagnostic de présence d’insectes xylophages autres que les termites ne figure pas au nombre des documents exigés par les textes.

L’acte sous seing privé précise au chapitre « charges et conditions générales » (page 8 de l’acte) que « l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous sol, vices mêmes cachés de vétusté sauf dispositions législatives ou réglementaires le tout sauf si le vendeur peut être considéré comme un professionnel de l’immobilier ou sauf s’il y a lieu à application des articles 1792 et suivants du code civil.»

Cette clause instaure au profit des vendeurs un principe d’exonération de responsabilité que l’appelant prétend combattre en soutenant que les époux X connaissaient l’existence

des désordres affectant le solivage du vide sanitaire, et qu’ils se sont gardés de lui en proposer la visite et de lui communiquer la moindre information sur son état.

Ainsi que cela est rappelé plus haut, les débats et les pièces ne permettent pas de déterminer de manière certaine si l’entrée du vide sanitaire était ou non visible lors des visites de l’appelant. Pour autant, les époux X sont fondés à opposer :

— qu’ils n’ont pas tu l’existence de ce vide sanitaire qui a été signalée à l’appelant (cf attestation de l’agence) et surtout figure dans la description du bien dans l’acte authentique qui décrit une « maison d’habitation nue sur cave partielle et vide sanitaire » ;

— que l’appelant ne rapporte pas la preuve d’une quelconque obstruction de leur part, alors qu’au contraire l’expert a relevé que bien que de faible hauteur, rien n’en interdisait l’accès ni ne cachait les désordres ;

— que faute pour l’expert d’avoir pu déterminer la date de mise en oeuvre des renforts (la datation étant techniquement impossible pour ce type de matériaux selon l’expert), la démonstration n’est pas faite de ce qu’ils ont caché les désordres affectant le solivage ni qu’ils en étaient même informés, ayant acquis l’immeuble en 1995 ;

— qu’ils ont, sur cette question encore, été confortés par le diagnostic négatif.

En conséquence, la preuve n’étant pas rapportée par M. Z que ses vendeurs connaissaient l’existence du désordre affectant le solivage du vide sanitaire, qui, en tout état de cause, ne relève pas des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil puisque ne compromettant pas la solidité de l’ouvrage ni ne le rendant impropre à sa destination, les époux X sont fondés à se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie figurant au contrat de vente.

L’appelant sera donc débouté de sa demande sur ce fondement, et le jugement qui a condamné les époux X au titre des travaux infirmé.

sur les préjudices :

M. Z étant débouté de ses demandes à l’encontre des époux X, et la responsabilité de la société n’étant retenue qu’au titre du préjudice lié à la performance énergétique, ce poste sera seul abordé, la demande au titre des travaux sur le solivage étant sans objet.

Le tribunal a alloué à M. Z une somme de 40 000 euros en considérant que le moindre prix auquel il aurait acquis l’immeuble s’il avait été informé ne pouvait correspondre à la valeur des travaux nécessaires pour mettre l’immeuble en conformité avec le diagnostic annoncé, mais à la marge de négociation qu’il pouvait obtenir, le bien présentant d’autres atouts qui n’avaient pu manquer de peser aussi sur la décision d’achat, et l’intéressé ne pouvant raisonnablement espérer une diminution de l’ordre de 100 000 euros alors qu’il avait acquis le bien à un prix (650 000 euros) déjà très inférieur au prix de départ (850 000 euros).

L’appelant conteste l’approche faite par le tribunal, qui revient à l’indemniser d’un préjudice de perte de chance, en faisant valoir qu’en cas d’action en responsabilité délictuelle engagée par les acquéreurs contre les diagnostiqueurs, la cour de cassation exclut toute indemnisation sur le fondement de la perte de chance, et affirme que l’acquéreur doit être replacé dans la situation où il se serait trouvé si le diagnostic avait été correctement effectué. Il prétend en conséquence être indemnisé à hauteur des travaux permettant d’assurer la performance attendue annoncée par le DPE vente, soit la somme de 113 090 euros correspondant à la reprise complète de l’isolation des murs extérieurs par l’intérieur. Il précise à ce sujet que

l’estimation de l’expert à hauteur de 105 000 euros ne permet pas d’atteindre la valeur indiquée au DPE, contrairement au devis qu’il produit qui prévoit un isolant plus épais.

C’est cependant à bon droit que la société AM Expertises EXIM fait valoir, et que le tribunal a considéré, que le seul préjudice indemnisable était celui de la perte de chance, et que la réparation ne pouvait être mesurée qu’à la chance perdue et ne pouvait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

La jurisprudence citée par l’appelant ne porte en effet que sur des cas concernant la présence de termites ou d’amiante dans lesquels il existe un préjudice certain et un lien de causalité avéré entre la faute et le préjudice allégué. Elle n’est pas transposable au préjudice résultant d’un DPE erroné, qui ne porte pas sur la protection d’un risque, mais constitue un diagnostic de protection, ce qui interdit de lui transposer la théorie de l’exposition à un risque, le seul préjudice indemnisable ici étant celui lié à la perte de chance pour l’appelant de renoncer à l’achat ou d’en négocier le prix s’il avait connu le vice.

M. Z persistant à réclamer la réparation intégrale de son préjudice, il ne produit devant la cour aucun élément supplémentaire sur ses chances de trouver un bien similaire présentant de meilleures caractéristiques énergétiques, de nature à justifier une indemnisation supérieure à celle allouée par le tribunal dont l’estimation sera confirmée.

sur les demandes annexes :

L’appelant sollicite par ailleurs la prise en charge des frais suivants :

—  9.900,00 euros au titre des frais de location,

—  7.959,00 euros au titre des frais de déménagement et de ré-emménagement,

—  9.211,00 euros au titre de la surconsommation énergétique,

—  10.000,00 euros au titre de son préjudice de jouissance,

—  5.000,00 euros au titre de son préjudice moral.

Cependant, le principe d’une réparation intégrale ayant été écarté, et la somme de 40 000 euros réparant le préjudice lié à l’erreur de DPE, l’appelant sera débouté de ses demandes, y compris celle au titre de son préjudice moral faute de démonstration de l’existence de ce préjudice dont, en tout état de cause, le lien de causalité avec la faute de la société n’est pas établi.

Le jugement sera donc confirmé sur ces divers points, sauf en ce qu’il a fait droit à hauteur de 2 000 euros à la demande fondée sur un préjudice moral.

sur les demandes annexes :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des intimés les sommes non comprises dans les dépens exposées par eux dans le cadre de l’appel. M. Z sera condamné à payer à M. et M^me X et à la société AM Expertises EXIM 16 chacun la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société AM Expertises EXIM 16 sera condamnée aux entiers dépens à l’exception de ceux relatifs à l’expertise sur les travaux sur le solivage qui resteront à la charge de M. Z

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance d’Angoulême en date du 09 juin 2016 en ce qu’il a :

— condamné in solidum M. et M^me X et la société AM Expertises EXIM 16 à payer à M. Z la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre du vice relatif à la consommation énergétique de l’immeuble ;

— condamné M. et M^me X à payer à M. Z, au titre du vice affectant le solivage, la somme de 10.725 euros indexée sur 1'indice BT 01 en prenant pour indice de base le dernier indice publié à la date du rapport d’expertise de M. H du 19 octobre 2015 et pour indice de réévaluation le dernier indice publié à la date du jugement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi que la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

— condamné in solidum M. et M^me X et la société AM Expertises EXIM 16 aux dépens qui incluent les dépens des deux procédures de référé et les frais des deux expertises judiciaires, ainsi qu’à payer à M. Z la somme de 3.500 euros sur le fondement de 1'article 700 du code de procédure civile

Statuant à nouveau

Condamne la société AM Expertises EXIM 16 à payer à M. Z la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre du vice relatif à la consommation énergétique de l’immeuble

Déboute M. Z de toutes ses demandes à l’encontre de M. et M^me X

Condamne la société AM Expertises EXIM 16 à payer à M. Z la somme de 3 500 euros sur le fondement de 1'article 700 du code de procédure civile

Condamne la société AM Expertises EXIM 16 aux dépens de première instance incluant les frais de l’expertise judiciaire concernant le DPE mais non pas ceux de l’expertise judiciaire concernant le solivage qui resteront à la charge de l’appelant

Confirme le jugement pour le surplus

Condamne M. Z à payer à la société AM Expertises EXIM 16 et aux époux X chacun la somme de 3 000 euros sur le fondement de 1'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel

Condamne M. Z aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Chelle, président, et par M. G, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.