COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 25 OCTOBRE 2021

N° RG 20/00857 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LOZG

K L M

X-N A

c/

C D épouse Y

H Y

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/006661 du 02/07/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Nature de la décision : AU FOND

JONCTION AVEC LE DOSSIER RG 20/00905

Grosse délivrée le : 25 octobre 2021

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 décembre 2019 par le Tribunal d’Instance d’ARCACHON ( RG : 11-18-0350) et le jugement rectificatif rendu le 17 janvier 2020 (RG 11-20-00020) suivant les déclarations d’appels du 14 février 2020

APPELANTS :

K L M

née le […] à […]

de nationalité Française,

demeurant […]

X-N A

né le […] à […]

de nationalité Française,

demeurant […]

Représentés par M^e Jeanne VALENSI, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

C D épouse Y

de nationalité Française,

demeurant […]

H Y

de nationalité Française,

demeurant […]

Représentés par M^e Guy NOVO, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 septembre 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Greffier lors des débats : Séléna BONNET

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE etDE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1^er septembre 2015, M^me K L-M et M. X-N A ont donné à bail à M^me C D épouse Y etM. H Y une maison située 51 B rue Camille Dignac à Gujan-Mestras (33470), pour un loyer mensuel de 800 euros hors charges.

Invoquant des défauts de paiement du loyer, M^me L-M et M. A ont fait assigner les époux Y devant le tribunal d’instance d’Arcachon par acte d’huissier du 18 juin 2018, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion des lieux.

Par jugement du 13 décembre 2019, le tribunal d’instance d’Arcachon a :

— constaté l’insalubrité du logement loué établi par le rapport d’inspection du service intercommunal d’hygiène et de santé, 16 allée de Corignan à Arcachon, en date du 17 avril 2018,

— constaté que les loyers réclamés par les propriétaires ne seront pas dus de janvier 2018 au 29 novembre 2018, pour être non explicitement développés avec les versements de la CAF et débouté les demandeurs de leur demande de ce chef,

— débouté les demandeurs de leurs demandes tant au titre de l’article 700 du code de procédure civile que des dépens,

— débouté M^me L-M et M. A de leur demande indéterminée en réparation des appareils ménagers détruits par les moisissures,

— condamné M^me L-M et M. A à payer, in solidum, à M. et M^me Y, ès qualités de représentants de leurs enfants, la somme de 1000 euros en réparation du préjudice physique établi subi au vu du certificat du médecin généraliste produit aux débats,

— condamné M^me L-M et M. A à payer à M. et M^me Y la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me L-M et M. A aux dépens.

Pour statuer ainsi qu’il l’a fait, le premier juge a essentiellement dit que l’indécence du logement était démontrée par le rapport de l’inspecteur de salubrité, que la famille avait subi un préjudice de santé au vu des certificats médicaux produits et que les bailleurs ne produisaient aucun décompte au soutien de leur demande en loyers impayés.

Par jugement rectificatif du 17 janvier 2020, le tribunal d’instance d’Arcachon a corrigé l’erreur matérielle contenue dans le jugement du 13 décembre 2019 en remplaçant dans l’intégralité de celui-ci 'M. F G et M^me F C', par 'M. Y H et M^me Y C’ et mis les dépens à la charge des défendeurs.

M^me L-M et M. A ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 14 février 2020 et par conclusions déposées le 26 mai 2020, il demandent à la cour de :

— déclarer M^me K L-M et M. X-N A recevables et bien fondés en leurs demandes,

Partant,

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— débouter M. H Y et M^me C Y de leurs entières demandes, en ce compris l’appel incident,

En conséquence,

— dire que l’immeuble donné à bail le 1^er septembre 2015 est un logement décent au sens de l’article 6 de la loi du 06 juillet1989,

— condamner solidairement, M. H Y et M^me C Y à payer à

M^me K L-M et M. X-N A la somme de 4 800 euros au titre des arriérés de loyers impayés, avec intérêt à taux légal à compter du premier commandement de payer signifié le 19 février 2018,

— condamner, solidairement, M. H Y et M^me C Y à payer à M^me K L-M et M. X-N A la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice souffert,

— condamner solidairement, M. H Y et M^me C Y à verser à M^me K L-M et M. X-N A la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions d’intimés comportant appel incident déposées le 16 mai 2020, les époux Y demandent à la cour de :

Confirmant les jugements du Tribunal d’Instance d’Arcachon en date des 13 décembre 2019 et 17 janvier 2020,

— constater l’insalubrité du logement loué établie par le rapport d’inspection du Service Intercommunal d’Hygiène et de Santé ' 16 allée Corrigan à Arcachon, en date du 17 avril 2018,

— juger que les loyers réclamés par les propriétaires ne seront pas dus de janvier 2018 au 29 novembre 2018 et débouter les demandeurs de leur demande de ce chef,

— débouter les demandeurs de leurs demandes tant au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que des dépens,

Sur la demande reconventionnelle et l’appel incident,

— condamner M^me L-M et M. A, solidairement, à payer à M. et M^me Y la somme de 2 000 euros forfaitairement en réparation des appareils ménagers détruits par les moisissures,

— condamner M^me L-M et M. A, solidairement, à payer à M. et M^me Y, ès-qualités de représentants de leurs enfants, à titre de dommages et intérêts la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice physique subi au vu du certificat du médecin généraliste produit aux débats,

Confirmant le jugement sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure ayant accordé aux époux Y la somme de 1 000 euros,

— condamner, dans le cadre de l’appel incident, M^me L-M et M. A, solidairement, à payer à M. et M^me Y sur le fondement de l’article 700 du

code de procédure civile la somme de 3 000 euros,

— condamner M^me L-M et M. A aux entiers dépens.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 30 août 2021 et l’affaire fixée à l’audience rapporteur du 13 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1728-2° du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il est constant qu’il incombe au bailleur de prouver sa créance et qu’une fois cette obligation établie, il incombe au locataire de démontrer qu’il s’est acquitté du paiement.

En l’espèce, les consorts A et L-M, bailleurs, font valoir que les époux Y, locataires, devaient s’acquitter d’un loyer mensuel de 800 euros et 50 euros de charges, selon les termes du contrat de bail, qu’à compter du mois de janvier 2018 et jusqu’au départ des locataires, il n’ont perçu que le montant de l’aide au logement versé directement par la Caisse d’Allocations Familiales, les locataires ayant cessé de régler la partie du loyer à leur charge. Les consorts A et L-M estiment que ce non-paiement ne saurait être fondé sur l’insalubrité du logement, les services d’hygiène de la ville n’étant intervenus qu’en avril 2018.

Les époux Y répliquent que le logement loué était insalubre.

Les consorts A et L-M produisent leurs relevés de compte sur l’année 2018, mais ne versent à la procédure ni décompte des loyers impayés, ni décompte permettant la distinction entre les sommes versées par la CAF et celles acquittées par les époux Y.

Il ressort des relevés bancaires des bailleurs des versements parfois irréguliers, à la fois de la part des locataires et à la fois de la part de la CAF, à telle enseigne qu’il leur appartenait de fournir un tableau récapitulatif des paiements effectués et sommes restant dues. En l’état, les bailleurs ne produisent donc aucune pièce de nature à justifier du calcul du montant des sommes qu’ils réclament au titre des loyers impayés.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que les loyers réclamés par les propriétaires ne seront pas dus, sur la période allant de janvier de 2018 au 29 novembre 2018, et débouté les consorts A et L-M de leur demande de ce chef.

Sur les demandes fondées sur l’indécence du logement

Aux termes de l’article 6, alinéa 1^er de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce : 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité

physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter etun calendrier de mise en 'uvre échelonnée'.

Les caractéristiques du logement décent sont définies aux articles 2 et3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui disposent notamment, dans leur version applicable au litige, que :

— le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses

raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

— l es dispositifs d’ouverture et de ventilation du logement permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

— les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le bailleur est en outre obligé, par l’article 6, alinéa 3 de la loi du 6 juillet1989, de :

'a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;'

Les consorts A et L-M font valoir que le logement est décent, estimant que la présence d’humidité et de moisissures n’est pas susceptible de porter atteinte à la sécurité physique des occupants, que le rapport du service intercommunal d’hygiène et de santé ne conclut pas à l’insalubrité du logement et ne détermine pas l’origine de l’humidité et des moisissures et que c’est le manque d’hygiène et d’aération de la part des preneurs qui est à l’origine de l’humidité importante dans le logement.

Les époux Y répliquent que le rapport du service d’hygiène de la ville conclut que le logement ne permet pas de vivre dans des conditions sanitaires satisfaisantes, que des appareils ménagers ont été détruits par la moisissure et que l’état de santé de leurs enfants s’est dégradé.

Il ressort des pièces du dossier que le service intercommunal d’hygiène et de santé (SIBA du Bassin d’Arcachon) a effectué une visite du logement loué par les époux Y le 17 avril 2018. Le rapport établi à la suite de cette visite fait état de plusieurs désordres, qui constituent les principales fautes reprochées par les époux Y à leurs bailleurs.

Il a notamment été constaté, lors de la visite du SIBA, une ventilation du logement existante mais inefficace, une absence d’amenée d’air frais dans une chambre, des moisissures ettraces noires sur la plupart des murs péri-métriques et plafonds, de la condensation, des remontées d’eaux telluriques, des infiltrations en toiture par étage supérieur dans une chambre. Ces constatations sont étayées par des photographies et des légendes pour chacun de ces points dans le rapport.

La synthèse de ce rapport énonce que :

'- Toutes les causes de l’humidité constatée doivent être recherchées pour y remédier.

— Les moisissures doivent être supprimées.

— Le dispositif de ventilation du logement devra être mis en conformité avec les dispositions prévues dans l’arrêté du 24 mars 1982 relatif à l’aération des logements. L’aération du logement doit être générale et permanente avec l’aménagement d’entrées d’air dans toutes les pièces principales (séjour et chambres) etdes sorties d’air dans les pièces de service (cuisine et salle d’eau). Compte tenu des désordres constatés, l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée est souhaitable'.

Il ressort de ces éléments un manque ou une absence de fonctionnement des bouches d’extraction d’air dans chacune des pièces de service, dans le séjour et dans une chambre, qui sont à l’origine de l’absence de ventilation du logement et ont provoqué un taux d’humidité important, générant d’importantes traces noires et moisissures.

S’il mentionne un mauvais entretien du logement, le rapport du SIBA n’envisage pas d’imputer aux locataires la responsabilité des désordres constatés. Il conclut que le logement loué par les consorts A et L-M aux époux Y et leurs enfants 'ne permet pas de vivre dans des conditions sanitaires satisfaisantes. En conséquence, il convient de privilégier une solution de relogement ou de supprimer les désordres observés'.

En effet, les désordres relevés et photographiés dans le rapport permettent d’établir que le logement ne satisfait pas aux exigences de décence prescrites par le décret du 30 janvier 2002.

La preuve n’est pas rapportée par les époux Y de ce qu’ils auraient alerté leurs bailleurs bien avant la visite des services d’hygiène et de santé. Néanmoins, le rapport d’inspection du SIBA en date du 17 avril 2018, avait été joint à la fiche d’informations 'contingent prioritaire’ adressée aux bailleurs par les services sociaux le 26 avril 2018, comme l’indique la mention 'document transmis par la DDE au bailleur'.

À la date de libération des lieux et de remise des clés constatées par huissier de justice le 29 novembre 2018 (pièce n°8 appelants), le logement comportait les mêmes désordres relatifs à l’humidité et aux infiltrations d’eau que ceux constatés dans le rapport du 17 avril 2018.

Le constat d’huissier du 29 novembre 2018 indique, relativement à l’humidité :

— pour la cuisine : 'Plafond : moisissures à plusieurs endroits, notamment près de la VMC'.

— pour le salon : 'Murs : ils présentent de la moisissure et de nombreux trous de chevilles', 'Plafond : il présente de la moisissure à plusieurs endroits'.

— pour le couloir : 'Dans l’angle du plafond, au dessus de la porte d’entrée de la deuxième chambre, de la moisissure est apparente'.

— concernant la première chambre : 'Murs : des trous de chevilles et de la moisissure. Il y a de la moisissure au plafond, autour de la VMC'.

— concernant la deuxième chambre : 'Murs : toile de verre peinte ; ils présentent de la moisissure et six trous de chevilles…'.

Ce constat fait état des mêmes désordres relatifs à l’humidité que ceux relevés par le rapport du SIBA en avril 2018, lequel indiquait notamment 'il existe plusieurs bouches d’extraction d’air dans chacune des pièces de service, mais aussi dans le séjour et une chambre, qui présentent des traces d’humidité tout autour' et relevait de la moisissure et des traces noires 'sur la plupart des murs périmétriques et des plafonds'.

Il s’en évince que les bailleurs n’ont ni recherché, ni remédié à aucune des causes de l’humidité constatée dans le logement comme l’imposait la synthèse du rapport du SIBA.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que le logement situé […] à Gujan-Mestras (33470) et loué par M^me L-M et M. A aux époux Y ne satisfait pas aux critères du logement décent, au regard de l’exigence de ventilation du logement et de renouvellement de l’air, ainsi que de protection contre les infiltrations et remontées d’eau. Il en résulte que le logement donné à bail étant indécent, les locataires ont subi un préjudice du fait de leurs bailleurs.

Le jugement qui a constaté l’insalubrité du logement loué sera en conséquence confirmé.

Sur les demandes indemnitaires des époux Y

1. Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice physique

Les époux Y produisent des certificats médicaux du D^r I B indiquant des pathologies respiratoires contractées par M^me C Y et ses enfants, donnant lieu à des traitements. Ils sollicitent, ès qualités de représentants légaux de leurs enfants mineurs, la condamnation des bailleurs à leur payer la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice physique, au vu des certificats médicaux.

Il ressort du premier certificat médical établi par le D^r B le 12 avril 2018, que : 'les enfants Kélya et J Y consultent régulièrement au cabinet et sont très régulièrement sous TTT/rhinites avec complications en bronchites asthmatiformes. Etats cliniques pouvant résulter d’une exposition de l’habitat aux moisissures'.

Dans le second certificat médical du même jour, le D^r B certifie que 'M^me Y C présente un état de santé justifiant un traitement pour un asthme et une rhinite persistante annuelle qu'1 état sanitaire de l’habitat (moisissures, humidité) peut aggraver'.

Ces pièces médicales, qui mentionnent dans les deux cas le lien entre l’état clinique et la présence de moisissures dans l’habitat, sont corroborées par le rapport du service hygiène et santé du syndicat intercommunal du Bassin d’Arcachon du 17 avril 2018. Ces éléments permettent d’établir le lien de causalité entre les pathologies respiratoires des membres de la famille Y et l’indécence du logement loué.

Le préjudice physique des époux Y, ès qualités de représentants de leurs enfants mineurs, sera indemnisé à hauteur de 1 000 euros au vu des certificats médicaux

et le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné les consorts L-M etLahon à leur verser cette somme à ce titre.

2. Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel

Les époux Y font valoir que plusieurs de leurs appareils ménagers ont été détruits ou rendus défectueux par les moisissures et en demandent le remboursement pour une somme forfaitaire de 2 000 euros.

Ils produisent une série de photographies (pièce n°5 intimés) dont aucune ne fait apparaître les appareils ménagers qui auraient subi des dommages. La seule liste manuscrite figurant sur l’une d’entre elles et indiquant 'canapé moisi ; appareils ménagers : sèche linge, réfrigérateur, micro-ondes, canapé, bahut, lits des 3 enfants. Devis de remplacement adressé à la CAF’ ne permet pas de démontrer la réalité de leur préjudice.

Les locataires, qui ne produisent ni photographie, ni devis de réparation, ni facture de remplacement des appareils dont ils réclament le remboursement, ni aucune autre pièce de nature à justifier la réalité et la consistance de ce préjudice, seront déboutés de leur demande etle jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes indemnitaires de M^me L-M et M. A

Les consorts A et L-M font valoir qu’ils supportent des mensualités de remboursement de prêt souscrit pour l’acquisition de l’immeuble donné à bail, pour un montant mensuel de 955,14 euros et que les manquements contractuels qu’ils reprochent aux époux Y leur ont causé un manque à gagner ayant provoqué leur fichage auprès de la Banque de France. Ils sollicitent la condamnation des locataires à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de ce préjudice économique.

Cependant, les bailleurs, qui ne produisent aucune pièce au soutien de cette demande, n’apportent pas la preuve de leur fichage Banque de France et ne justifient donc pas du préjudice économique qu’ils invoquent.

Ils seront déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts de ce chef et il sera ajouté au jugement du 13 décembre 2019 sur ce point.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de confirmer le jugement du 19 décembre 2019 en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Sur ce fondement, les consorts L-M et A qui succombent en leur appel, supporteront la charge des dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, les consorts L-M et A, qui succombent, seront condamnés à verser aux époux Y la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement du 13 décembre 2019 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M^me L-M et M. A de leur demande indemnitaire à l’encontre de M. et M^me Y,

Condamne M^me L-M et M. A à payer à M. et M^me Y la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me L-M et M. A aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,