COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 18 FEVRIER 2021

(Rédacteur : Madame Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président)

N° RG 20/00571 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LN6R

ASSOCIATION W AA AB

c/

Monsieur N X

Monsieur O Y

Monsieur Q DE B

Monsieur P Z

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 33063/002/20206658 du 02/07/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Monsieur Q C

CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DES NOTAIRES

SA MMA IARD

SELARL Q C ET FLORENCE AC-M

Nature de la décision : AU FOND

SUR RENVOI DE CASSATION

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décisions déférées à la Cour : sur renvoi de cassation d’un arrêt rendu le 19 décembre 2019 (Pourvoi N° B 17-27.462) par la 3^e Chambre Civile de la Cour de Cassation sur un arrêt rendu le 23 août 2017 (RG 15/00066) par la Cour d’Appel de AGEN en suite d’un jugement du tribunal d’instance de CONDOM du 05 décembre 2014 (RG 11-12-216) suivant déclaration de saisine en date du 3 février 2020

APPELANTE :

ASSOCIATION W AA AB AE AB agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis Mairie – 32380 AB

Représentée par M^e Sandra PORTRON de la SCP D’AVOCATS HURMIC, KACI, PORTRON, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de la SELARL J.FAGGIANELLI – D.CELIER – V.DANEZAN – ML.SOULA, avocats au barreau de AUCH

INTIMÉS :

N X

né le […] à AB (32380)

de nationalité Française

Retraité

demeurant «Au Trouilh» – 32380 AB

Représenté par M^e Jean CORONAT de la SCP AVOCAGIR, avocat au barreau de BORDEAUX

et assisté de M^e Mathieu GENY de la SELARL PGTA, avocat au barreau de GERS

O Y

né le […] à […]

de nationalité Française

Retraité

demeurant […]

Représenté par M^e SICET substituant M^e Manuel DUCASSE, de la SELARL DUCASSE ' NICOLAS ' SICET, Avocat au barreau de BORDEAUX

et assisté de M^e Jean-Luc FORGET, de la SCP DE CAUNES-FORGET, Avocat au Barreau de TOULOUSE

Q DE B

né le […] à […]

de nationalité Française,

demeurant […]

non représenté, assigné selon acte d’huissier en date du 18 mars 2020 délivré selon PV 659

P Z

né le […] à […]

de nationalité Française,

demeurant LE MOULIN – 32380 AB

Représenté par M^e Olivier COULEAU de la SELARL GUIGNARD & COULEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Q C

né le […] à NARBONNE

de nationalité Française

Profession : Notaire,

demeurant […]

Organisme CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DES NOTAIRES Ordre Professionnel

[…]

SA MMA IARD prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […]

SELARL Q C ET FLORENCE AC-M prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis 34 Avenue Albert Soubies – 82500 BEAUMONT-DE-LOMAGNE

Représentés par M^e MALBY substituant M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 décembre 2020 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Marie Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Isabelle LOUWERSe, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Audrey COLLIN

Greffier au prononcé : M^me Annie BLAZEVIC

ARRÊT :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en

ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

L’association W libre d’AB a été constituée par acte du 25 septembre 1987 avec pour objet l’installation d’une station de pompage, de conduites enterrées et de bornages d’irrigation permettant d’arroser 170 ha, avant d’être transformée en association W AA (AE) par arrêté préfectoral du 20 octobre 1987.

Propriétaire de parcelles comprises dans le périmètre de l’association, M. X en était adhérent dès l’origine. Le dispositif d’irrigation a été installé au cours du premier semestre 1988. Le 18 janvier 1996, M. X et M. De B ont conclu un acte sous seing privé de vente de ces parcelles. Le 30 avril 1996, M. De B a acquis les parcelles de M. X avant de les vendre le 4 janvier 2000 à M. Y qui lui- même les a cédées à M. Z le 14 juin suivant. La SCP C-Lafage devenue SCP C et AC-AD (le notaire), a dressé l’ensemble des actes translatifs.

Après une expertise ordonnée en référé, M. Z a assigné l’AE, les précédents propriétaires, ainsi que le notaire, la société Mutuelle du Mans Iard, assureur de responsabilité professionnelle, et la caisse régionale de garantie des notaires pour obtenir la neutralisation des canalisations souterraines implantées dans son fonds et l’indemnisation de son préjudice.

Par jugement du 5 décembre 2015, le tribunal de grande instance de CONDOM a jugé que la parcelle de M. Z était grevée d’une servitude d’utilité publique, condamné à indemnisation l’AE (Demande indemnitaire dirigée contre l’AE sur le fondement des règles de la responsabilité civile), le notaire et l’assureur de responsabilité et rejeté les autres demandes.

Par arrêt du 23 août 2017, la cour d’appel d’AGEN a jugé la servitude, non publiée, inopposable à M. Z, condamné l’AE à neutraliser les canalisations litigieuses et rejeté les autres demandes.

L’AE s’est pourvue en cassation le 10 novembre 2017. MM. X et B, ainsi que le notaire, l’assureur de responsabilité et la caisse régionale de garantie ont demandé leur mise hors de cause.

Par un arrêt du 19 décembre 2019 rendu au visa des articles 28 de l’ordonnance 2004-632 du 1^er juillet 2004 et de l’article L. 153-3 du code rural et de la pêche maritime, la Cour de cassation a considéré que :

'La servitude d’irrigation instituée par une association W AA en application de ces textes constitue une servitude d’utilité publique […]Que pour condamner l’AE à neutraliser les canalisations d’irrigation, l’arrêt retient que la servitude litigieuse, qui n’a pas été reprise dans les divers actes, n’a pas non plus été publiée et que la sanction du défaut de publication d’une servitude conventionnelle en est l’inopposabilité aux tiers ; Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé le textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : Dit n’y avoir lieu de mettre hors de cause M. C, la SCP C et AC-AD, la caisse régionale de garantie des notaires, la société MMA IARD, M. X et M. de B’ ; Casse et annule en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 23 août 2017, entre les parties, par la cour d’appel d’Agen; Remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant le dit arrêt;'.

Par déclaration de saisine du 4 février 2020, l’AE a saisi la cour d’appel de Bordeaux du renvoi.

Dans ses dernières écritures en date du 26 mars 2020, l’AE demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal d’instance de CONDOM en date du 5 décembre 2014 en ce qu’il a dit que la parcelle cadastrée section A n° 784 lieu-dit Trouilh sur la commune d’AB est grevée d’une servitude d’utilité publique portant le passage de canalisations souterraines ;

— le réformer pour le surplus et statuant à nouveau ;

— débouter M. Z de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de l’AE AB ;

Subsidiairement,

— condamner solidairement Monsieur X, la SCP C et les Mutuelles du Mans à relever et garantir l’AE AB de toutes les indemnités éventuellement qui pourraient être mises à sa charge par la décision à intervenir

— réformer également le jugement dont appel en ce qu’il a condamné l’AE AB à indemniser Messieurs Z, X, De B et Y au titre des frais irrépétibles

— condamner tout succombant au paiement d’une somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— condamner tout succombant également aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures en date du 14 mai 2020, M. X demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 05 décembre 2014,

— rejeter toute prétention formée à l’encontre de M. X,

A défaut,

— condamner in solidum M. DE B, M^e C, la SCP C ET AC AD, les MMA et la CAISSE RÉGIONALE DE GARANTIE DES NOTAIRES à relever et garantir M. X de toute condamnation, en principal, intérêts, frais et accessoires,

— condamner tout succombant au paiement in solidum d’une indemnité de 3 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, comprenant ceux de référé, dont distraction au profit de la SELARL AVOCAGIR, Avocats aux offres de droit.

Dans leurs dernières écritures en date du 18 mai 2020, la SCP C-AC-AD, M^e Q C, la SA MUTUELLE DU MANS ASSURANCES et la Caisse Régionale de Garantie des Notaires demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du 5 Décembre 2014 en ce qu’il a mis purement et simplement hors

de cause la CAISSE RÉGIONALE DE GARANTIE DES NOTAIRES, les conditions de mise en oeuvre de la garantie collective n’étant nullement établies,

Pour le surplus et au principal,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M^e C, la SCP C-AC ainsi que les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES solidairement avec l’AE D’AB au paiement d’une indemnité globale de 6 000 € en réparation des préjudices invoqués par M. Z,

Et statuant à nouveau,

— débouter M. Z de l’intégralité de ses demandes telles que dirigées à l’encontre des concluants en l’absence de préjudice indemnisable en relation de causalité avec les manquements reprochés aux notaires,

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné M^e C, la SCP C-AC ainsi que les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES à indemniser Messieurs Z, X, de B et Y au titre des frais irrépétibles et les en débouter,

En tout état de cause,

— condamner M. de B à relever et garantir les concluants de toute éventuelle condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre,

— débouter l’AE D’AB, M. Y, M. de B et M. X de l’intégralité de leurs demandes telles que dirigées ou susceptibles de l’être à l’encontre des concluants,

— condamner tout succombant au paiement d’une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières écritures en date du 18 mai 2020, M. Z demande à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel ;

Y ajoutant,

— condamner l’AE D’ESTRAIMAC à neutraliser les canalisations souterraines sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner in solidum l’AE D’ESTRAIMAC, M. DE B, M. Y, M^e C, la SCP C-AC et la compagnie Mutuelle du Mans assurance à indemniser M. Z à hauteur de :

—  17.000 euros correspondant à la perte de chance de ne pas contracter ;

— l0.000 euros correspondant au préjudice de jouissance ;

—  5.000 euros correspondant au préjudice moral ;

— condamner in solidum l’AE D’ESTRAIMAC, M. DE B, M. Y, Maître C, la SCP C-AC et la compagnie Mutuelle du Mans assurance à verser à. M. Z la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’au entiers dépens.

Dans ses dernières écritures en date du 28 juillet 2020, M. Y demande à la cour de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées ;

— statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel interjeté par l’AE AB à l’encontre du jugement rendu par le Tribunal d’Instance de CONDOM le 5 décembre 2014 ;

— confirmer le jugement rendu le 5 décembre 2014 par le tribunal d’instance de CONDOM en ce qu’il a débouté M. Z de toutes demandes telles que formulées à l’encontre de M. Y ;

— faire droit à l’appel incident interjeté par M. Y ;

— condamner tout succombant à verser à M. Y une somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— en toute hypothèse, condamner tout succombant aux entiers dépens comprenant ceux de première instance et des appels devant les Cours d’appel d’AGEN et de BORDEAUX.

M.

De B n’a pas constitué avocat.

SUR CE

Sur l’opposabilité de la servitude

L’AE d’AB rappelle qu’elle est une association W AA, soumise aux dispositions de l’ordonnance du 1^er juillet 2004 n°2004-632 relative aux associations syndicales de propriétaires. Sur le fondement de l’article 2 de cette ordonnance et l’article L152-3 du code rural et de la pêche maritime, elle soutient que le fonds acquis par M. Z est grevé d’une servitude d’utilité publique en vue de l’irrigation, des canalisations souterraines dans les terrains privés non bâtis.

Sur le fondement de l’article 3 de l’ordonnance du 1^er juillet 2004, l’AE AB expose qu’en sa qualité d’établissement public, elle bénéficie de la servitude de passage des conduites d’irrigation et que cette servitude attachée à l’immeuble oblige son propriétaire sans autre formalité.

En outre, elle cite l’article 19 portant « Charges et contraintes supportées par les membres », de ses statuts , selon lequel « Les contraintes résultant des travaux et ouvrages tant pour leur création que leur fonctionnement font partie des obligations au sens de l’article 3 de l’ordonnance du premier juillet 2004. Il s’agira notamment :

- des servitudes d’établissement des ouvrages et de passage pour les entretenir »

L’AE invoque également l’article 5 de son règlement intérieur du 11 mai 1989 aux termes duquel il a été rappelé « Les membres signataires du présent règlement se déclarent informés qu’il existe une servitude d’aqueduc au profit de l’AE et de la CUMA sur leur fonds au droit de passage des canalisations et des bouches

- que cette servitude est permanente et continue » .

En conséquence l’AE d’AB demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que la parcelle cadastrée Section A N°784 lieu-dit Trouilh sur la commune D’AB est grevée d’une servitude d’utilité publique portant sur le passage des canalisations souterraines et que celle-ci était opposable à M. Z.

M. Z allègue que la servitude d’irrigation ne peut pas lui être opposé. Il invoque à cet égard le fait qu’elle n’était mentionnée ni dans son acte de vente du 14 juin 2000 ni dans les actes de ventes antérieurs des 4 janvier 2000 (vente M. Y-M. De B) et 30 avril 1996 (vente M. De B-M. X). Il ajoute que l’article 2 des statuts ainsi que le règlement intérieur de l’AE d’AB imposaient aux propriétaires membres d’informer le nouvel acquéreur de l’existence d’une servitude d’aqueduc.

Enfin, il expose que l’article L. 151-43 du code de l’urbanisme impose que les servitudes d’irrigation doivent figurer dans le P.L.U mais que la Commune d’AB ne disposait pas de P.L.U entre 1996 et 2004. Les certificats d’urbanisme sollicités en 2000 et 2004 ne font pas non plus apparaître de servitude d’irrigation sur ses parcelles. Pour terminer, l’article 36 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 impose que les limitations administratives au droit de propriété soient publiées. Or, la servitude constituant une limitation au droit de propriété doit être publiée au service de la publicité foncière par l’AE d’AB.

M. Z déduit de l’ensemble de ces constats que la servitude d’irrigation ne lui est pas opposable et qu’il est fondé à en demander sa neutralisation.

M. X soutient que M. Z ne saurait poursuivre à la fois la neutralisation des canalisations et l’indemnisation de prétendus préjudices moraux et de jouissance en ce que l’éventuelle neutralisation des canalisations, rendrait sans objet le surplus des réclamations de M. Z.

L’article L. 152-3 du code rural et de la pêche maritime dispose qu’ « il est institué, au profit de collectivités publiques et de leurs concessionnaires ainsi qu’au profit des établissements publics, une servitude leur conférant le droit d’établir à demeure, dans les conditions les plus rationnelles et les moins dommageables à l’exploitation présente et future, en vue de l’irrigation, des canalisations souterraines dans les terrains privés non bâtis, excepté les cours et jardins attenant aux habitations ».

En vertu de cette disposition et de l’article 28 de l’ordonnance n°2004-632 du 1^er juillet 2004, la cour de cassation a considéré dans son arrêt du 19 décembre 2019 que la servitude d’irrigation instituée par une association W AA constituait une servitude d’utilité publique.

En l’espèce, M. Z soutient qu’il ne connaissait pas l’existence de la servitude d’irrigation qui grève la parcelle dont il propriétaire, qu’elle ne lui est donc pas opposable et qu’en conséquence, il est fondé à en obtenir la neutralisation.

Aux termes de l’article L. 151-43 du code de l’urbanisme, les plans locaux d’urbanisme comportent en annexe les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol et figurant sur une liste dressée par décret en Conseil d’État.

Le Conseil d’État a considéré, sous l’empire des textes en vigueur à l’époque des faits, qu’il résulte du rapprochement de l’article 36 et des autres dispositions du décret du 4 janvier 1955 que l’obligation ainsi faite à l’administration, dans l’intérêt de l’information des usagers, de publier au bureau des hypothèques de la situation de l’immeuble concerné les décisions

relatives à la servitude n’est pas une condition de l’opposabilité de ces décisions. Par suite, le défaut d’une telle publication est sans effet sur le délai de recours (Conseil d’État, 6^e et 10^e sous-sections réunies, 29-janvier1988, n° 65688).

La jurisprudence administrative en déduit que le fait que la servitude ne figure pas en annexe du POS/PLU comme le prévoit l’art. L. 126-1 [actuel art. L. 151-43] du code de l’urbanisme a pour seul effet de rendre la servitude inopposable aux demandes 'autorisation de construire. En revanche elle n’interdit pas de classer la zone en question inconstructible (CAA Lyon, 6 juillet 2004, . M. et M^me F, no 01LY00120).

Il résulte de ce qui précède que dans l’hypothèse où une servitude d’utilité publique n’est pas publiée conformément aux textes, l’unique sanction résulte dans le fait de la rendre inopposable aux demandes d’autorisation de construire (permis de construire et non-opposition à déclaration préalable).

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement de ce chef et de débouter M. Z de sa demande visant à voir neutraliser les canalisations souterraines.

Sur les responsabilités encoures à l’égard de M. Z

M.

Z recherche la responsabilité tant de l’AE d’AB, que de M. De B, de

M.

Y, de Maître C et de la SCP C-AC.

Il soutient que l’AE d’AB a commis une faute en s’abstenant de procéder à la publication des servitudes l’empêchant connaître l’existence de canalisations sur sa propriété.

Il affirme que M. De B a également commis une faute en s’abstenant de l’informer de l’existence de la servitude alors qu’il en avait connaissance puisqu’il était partie à l’acte sous seing privé du 18 janvier 1996 au sein duquel cette servitude était mentionnée. M. Z considère que cette faute peut être qualifiée de man’uvre dolosive ou de réticence dolosive car s’il avait su que les parcelles étaient inconstructibles du fait de la présence des canalisations, il n’aurait pas contracté avec M. Y.

Se fondant que l’article 1638 du code civil, M. Z ajoute que M. Y a commis une faute en ne déclarant pas l’existence de la servitude au moment de la vente, alors que s’il en avait eu connaissance, M. Z n’aurait pas contracté.

Enfin, M. Z estime que M^e C et la SCP C-AC-AD, tenus à un devoir d’information et de conseil, ont commis deux fautes :

— ne pas avoir repris dans l’acte authentique de vente entre Messieurs X et De B la mention du compromis relative à la présence des canalisations ;

— ne pas avoir rectifié cette erreur dans les actes authentiques concernant les ventes postérieures et attiré l’attention des acquéreur successifs sur la présence d’une servitude. M. Z conclut que ces fautes l’ont privé d’une information essentielle qui l’aurait dissuadé d’acheter si elle lui avait été donnée.

L’AE d’AB fait valoir qu’elle a accompli son obligation d’information relative à l’existence d’une servitude d’utilité publique par la mention dans son règlement intérieur, notamment. Elle ajoute que le fait que la servitude n’ait par la suite pas été reprise par le notaire rédacteur dans l’acte authentique relève de la responsabilité de M. X. Elle expose que le Tribunal a retenu la responsabilité de l’AE en raison du défaut de publicité en vertu du décret du 4 janvier 1955 alors que les dispositions

l’article 36 dudit décret ne sont assorties d’aucune sanction.

M. X rappelle que l’acte sous seing privé établi par M^e C le 18 janvier 1996 avait expressément prévu la mention suivante à savoir : « Le vendeur (soit M. X et M^me G) précise qu’il existe sur le terrain une canalisation d’irrigation qui fera l’objet d’une servitude de canalisation qui sera constatée lors de la réitération des présentes en la forme authentique ». Son obligation d’information est donc remplie vis-à-vis de l’acquéreur, M. De B.

En revanche, M. X considère que le notaire rédacteur a manqué à assurer l’efficacité juridique et économique de ses actes en ne mentionnant pas cette servitude dans l’acte authentique X/DE B du 30 avril 1996. En outre, il soutient que M. De B connaissait l’existence des canalisations et qu’elles lui étaient donc opposables.

En conséquence, M. X demande à la cour la confirmation du jugement critiqué et, à défaut, à être relevé et garanti de toute condamnation éventuelle par M. DE B, d’une part, et par la SCP C ainsi que ses garants et assureurs, d’autre part.

M. Y soutient que la mention relative à l’existence de canalisations ne figurait que l’acte sous seing privé du 18 janvier 1996, mention qui n’a pas été reprise dans l’acte authentique de vente du 30 avril 1996 entre M. X et M. De B, ni dans les actes authentiques ultérieurs, notamment l’acte du 4 janvier 2000 conclu entre M. De B et lui-même. Il en déduit que l’article 1638 du code civil ne peut trouver à s’appliquer puisqu’il a été placé dans une totale ignorance de l’existence d’une telle servitude et qu’il ne pouvait à son tour en informer son vendeur.

M. Y affirme également que c’est à juste titre que le tribunal d’instance a retenu que la clause de non garantie présente dans l’acte du 14 juin 2000 est opposable à M. Z.

En conséquence, M. Y demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que la servitude litigieuse ne résultait pas de son fait personnel, la preuve de la connaissance de son existence par ce dernier au moment de la vente n’étant pas rapportée, pas plus que sa volonté de la dissimuler à l’acquéreur.

La SCP C-MERCI-AD, M^e C, la SA MUTUELLE DU MANS ASSURANCES et la CAISSE RÉGIONALE DE GARANTIE DES NOTAIRES sollicitent la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a mis hors de cause la CAISSE RÉGIONALE DE GARANTIE DES NOTAIRES.

Ils ajoutent, d’une part, que la garantie collective ne peut être recherchés que pour garantir les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile des notaires lorsque la créance est exigible et liquide, ce qui n’est pas le cas en l’espèce car aucune décision de justice définitive n’a été rendue et, d’autre part, que l’intervention de la CAISSE RÉGIONALE DE GARANTIE DES NOTAIRES a un caractère subsidiaire, c’est-à-dire à défaut de règlement du notaire et la compagnie d’assurance.

S’agissant des fautes relatives à son manquement à son obligation d’information et de conseil sur la situation juridique des parcelles objet de la vente, la SCP C-AC-AD soutient qu’elle a accomplie les démarches nécessaires pour s’informer sur la situation juridique des parcelles en sollicitant des états hors formalité les 31 janvier 1996 et 21 juin 2000 préalablement aux actes de vente, que les certificats d’urbanisme n’ont jamais fait ressortir l’existence de canalisations et que les parcelles, n’étant pas incluses dans le périmètre syndical, elles ne figuraient ni dans le règlement intérieur, ni dans les statuts de

l’AE.

La SCP C-AC-AD, M^e C, la SA MUTUELLE DU MANS ASSURANCES et la CAISSE RÉGIONALE DE GARANTIE DES NOTAIRES prétendent que M. De B, signataire de l’acte sous seing privé du 18 janvier 1996, ne pouvait ignorer l’existence des canalisations litigieuses pour en avoir été informé par les époux X. Sur le fondement de l’obligation de loyauté du client envers le notaire, puis d’une obligation d’information du vendeur à l’acquéreur, ils estiment que M. De B a commis une faute envers M. Z en ne lui révélant pas l’existence des canalisations enterrées.

Il est établi que les canalisations litigieuses ont été implantées en 1988.

Il convient de relever que par acte du 30 avril 1996, M. X a vendu à M. H les parcelles A n°751,753 et 669 étant précisé que les parcelles 751 et 751 provenaient de divisions parcellaires n°662 et 665. D’autre part, M^me G a vendu à M. De B les parcelles A n°130 et 131 correspondant à un moulin à vent. Cet acte ne fait pas mention de l’existence de la servitude même si l’acte sous seing privé du 18 janvier 1996 faisait référence à l’existence sur le terrain d’une canalisation d’irrigation qui devait faire l’objet d’une servitude de canalisation devant ête constatée lors de la réitération de l’acte en la forme authentique.

Il n’est pas contesté que l’acte authentique du 30 avril 1996 n’a pas fait référence à l’existence d’une servitude de canalisation.

Les deux ventes successives du 4 janvier 200 entre M. De B et M. Y et du 14 juin 2000 entre M. Y et M. Z ne font pas référence de l’existence de cette servitude de canalisation.

Il appartient à M. Z de rapporter la preuve d’une faute de la part des différents intimés et d’un préjudice en lien direct avec la faute.

En ce qui concerne l’AE de l’AB, l’absence de publication de la servitude d’utilité publique ne saurait constituer une faute de la part de celle-ci, cette publication n’étant pas obligatoire. De plus cette absence de publication est sans lien de causalité direct avec le préjudice

invoqué par M. Z. Il y a lieu de réformer le jugement entrepris et de débouter

M.

Z de sa demande dirigée à l’encontre de l’AE de l’AB.

D’autre part, c’est par une exacte appréciation des faits de la cause que la cour adopte que le premier juge a relevé qu’il n’était pas démontré que M. Y avait eu connaissance de l’existence de cette servitude d’utilité publique laquelle ne figurait d’ailleurs pas dans son propre acte d’acquisition de l’immeuble litigieux et que dans ces conditions, la clause de non garantie incluse dans l’acte de vente avec M. Z était opposable à ce dernier. Dans ces conditions, aucune faute ne peut lui être imputée et il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. Z de ses demandes dirigées contre M. Y.

En ce qui concerne la responsabilité de M. De B, dans la mesure où l’existence de cette servitude n’était pas mentionnée dans son acte d’acquisition, et en l’absence de tout autre élément démontrant que pendant la durée de son droit de propriété, il ait été informé de l’existence de cette servitude, aucune faute ne peut lui être reprochée.

En ce qui concerne M. X, il apparaît que M. Z ne forme aucune demande à son encontre.

En ce qui concerne la responsabilité du notaire, il convient de rappeler que le devoir de conseil oblige les notaires, d’une part, à assurer la validité des actes qu’ils reçoivent et, d’autre part, à veiller sur leur efficacité. A ce titre, le notaire doit contrôler la chaîne des transmissions successives. Le notaire, tenu professionnellement d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu’il n’a fait qu’authentifier l’acte établi par les parties, notamment lorsqu’il n’est pas intervenu dans la rédaction de l’acte sous seing privé préalable à l’acte authentique.

Il ressort des pièces du dossier que le seul acte faisant mention de l’existence d’une servitude d’irrigation est l’acte sous seing privé du 18 janvier 1996 aux termes duquel il est mentionné qu'« il existe sur le terrain une canalisation d’irrigation qui fera l’objet d’une servitude de canalisation qui sera constatée lors de la réitération » de l’acte. Toutefois, lors de la réitération de la vente par acte authentique, la mention relative à l’existence de la servitude a disparu. Elle a également disparu des actes authentiques de vente subséquents.

Il n’est pas sérieusement contesté que le notaire, rédacteur de l’acte du 30 avril 1996, était l’associé de la SCP C-AC-AD et qu’il a omis de faire figurer dans cet acte l’existence de la servitude de canalisations.

Dans ces conditions, la SCP C-AC-AD et M^e C ont commis un manquement à leur devoir de conseil en ne mentionnant pas l’existence d’une servitude d’utilité publique d’irrigation dans l’acte authentique de vente du 30 avril 1996, ni dans les actes authentiques de vente ultérieurs des 4 janvier 2000 et 14 juin 2000, alors qu’ils ne pouvaient ignorer l’existence d’une telle servitude, en dépit du silence des certificats d’urbanisme, ayant été rédacteurs de l’acte sous seing privé du 18 janvier 1996 et devant, en tout état de cause, faire preuve d’une grande vigilance dans le cadre de la rédaction d’actes authentiques.

Cette faute est en lien direct avec le préjudice invoqué par M. Z.

— Sur l’indemnisation des préjudices

M. Z soutient qu’il a subi trois types de préjudices. En premier lieu, un préjudice matériel consistant dans la perte de chance de ne pas acheter les parcelles à moindre prix, dans la mesure où la présence de la servitude de canalisations rend le terrain inconstructible. Il évalue ce préjudice à 17 000 euros, équivalant à la moitié de la somme de 35 000 euros correspondant au véritable prix du terrain inconstructible. En deuxième lieu, il invoque un préjudice de jouissance qu’il évalue à 10 000 euros. En troisième lieu, M. Z allègue qu’il a subi un préjudice moral lié à l’espoir perdu de voir conclure le projet de sa vie qu’il évalue à 5 000 euros.

Il demande à la cour de réformer le jugement et de condamner in solidum l’AE D ' E S T R A M I A C , M . D E B A T Z , M . C A S T E L , M e R I O L S , l a S C P C-AC-AD et la compagnie Mutuelle du Mans assurance à l’indemniser Monsieur Z à hauteur de ces sommes.

La SCP C-MERCI-AD, M^e C, la SA MUTUELLE DU MANS ASSURANCES et la CAISSE RÉGIONALE DE GARANTIE DES NOTAIRES exposent que contrairement à ce qu’a pu considérer le Tribunal, la seule existence d’une servitude inconnue par le propriétaire du fonds grevé ne suffit pas à justifier de l’existence d’un préjudice consistant en la perte de chance de ne pas avoir acquis l’immeuble en litige, ou de l’avoir acquis à moindre coût, s’il avait été au préalable informé de l’existence de la servitude de canalisation. La présence des canalisations n’a jamais fait obstacle à la réalisation du

projet de construction de M. Z.

Ils estiment également que le tribunal a statué ultra petita en ce que M. Z n’a jamais soutenu en première instance qu’il aurait renoncé à l’acquisition ou offert un moindre prix s’il avait eu connaissance des canalisations, cette argumentation n’ayant été développée que devant la Cour d’appel.

S’agissant du préjudice moral, ils soutiennent que les troubles psychologiques de M. Z datent de 2007, et donc antérieurs à la découverte de l’existence des canalisations, de même qu’ils sont en lien avec un problème professionnel.

En conséquence, la SCP C-AC-AD, M^e C, la SA MUTUELLE DU MANS ASSURANCES et la CAISSE RÉGIONALE DE GARANTIE DES NOTAIRES demandent à la cour la réformation du jugement en ce qu’il les a condamnés solidairement au paiement d’une indemnité globale de 6 000 euros en réparation des préjudices invoqués par M. Z et, à défaut, à être relevés et garantis de toute condamnation éventuelle par M. DE B.

A titre subsidiaire, ils demandent à la cour de rejeter toutes les demandes formulées par l’AE et M. X d’être relevés et garanties par eux, au motif qu’il n’existe aucun lien de causalité entre les préjudices invoqués par l’AE et M. X et les manquements reprochés au notaire.

Il convient tout d’abord de constater qu’aucune demande n’est formée à l’encontre de la Caisse régionale de garantie des notaires. Il y a lieu de mettre hors de cause la caisse régionale de garantie des notaires.

Il y a lieu de rappeler que le préjudice de M. Z ne peut consister que dans la perte de chance soit de ne pas acquérir ce bien immobilier soit de l’avoir acquis à un prix moindre. Il sera rappelé qu’un certificat d’urbanisme n’a pas pour effet d’autoriser la construction projetée (Civ. 1^re, 31 janv. 2018, no 17-13.303). Il permet simplement de garantir à son destinataire que pendant une certaine période, l’administration ne pourra pas lui opposer les modifications ayant affecté les règles que le certificat évoque, ainsi qu’en dispose l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme. Néanmoins, le certificat positif n’a d’effet protecteur que dans la limite des informations qu’il contient (CE, 11 février 1987, Sté Negofia-Investissements).

Il ressort des pièces du dossier que des certificats d’urbanisme positifs ont été délivrés concernant les parcelles en cause les 9 novembre 1999, 9 décembre 1999, 24 août 2000, 13 août 2001 et 22 octobre 2002, qu’ils ont été prorogés les 11 décembre 2003 et 11 octobre 2004.

Toutefois, un certificat d’urbanisme négatif a été délivré à M. Z le 9 mai 2011 aux termes duquel « considérant que le projet visé à la construction d’une habitation sur un terrain situé hors des parties actuellement urbanisées de la commune d’AB ; dès lors qu’une seule construction à usage d’habitation le jouxte et que le bourg se situe à plus de 150 mètre ; Considérant qu’en application de l’article L. 111-1-2 du code de l’urbanisme, ce type de projet est interdit en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune ; Considérant qu’en application de l’article R. 111-14 du code de l’urbanisme, le projet peut être refusé s’il est de nature, par sa localisation ou sa destination, à favoriser une urbanisation dispersée incompatible avec la vocation des espaces naturels environnants ; que le présent projet entre dans les prévisions de ce texte ; Considérant par ailleurs, que le dossier ne comporte pas les données relatives à l’aptitude des sols à épurer et à infiltrer les eaux alors qu’il n’existe aucun exutoire possible pour les eaux traitées ; Considérant, de ce fait, que les modalités d’assainissement ne peuvent être déterminées et que le projet peut être de nature à porter atteinte à la salubrité publique ».

Il résulte de tout ce qui précède que l’impossibilité pour M. Z de concrétiser son projet de construction d’une maison d’habitation sur le terrain litigieux ne résulte pas de l’existence de la servitude d’utilité publique dont il n’avait pas connaissance, mais des règles d’urbanisme locales et des particularités propres à son projet.

Dans ces conditions, le préjudice qu’il invoque est sans lien direct avec la faute reprochée à la SCP C-AC-M et à Maître C.

En conséquence, il y a lieu de réformer le jugement déféré et de débouter M. K de l’ensemble de ses demandes comme non fondées.

PAR CES MOTIFS

Réforme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a dit que la parcelle cadastrée section A n°784 lieu-dit Trouilh sur la commune d’AB est grevée d’une servitude d’utilité publique portant sur le passage de canalisation souterraines.

Statuant à nouveau,

Mets hors de cause la Caisse régionale de garantie des notaires.

Constate que M. Z ne forme aucune demande à l’encontre de M. X.

Déboute M. Z de sa demande en neutralisation sous astreinte des canalisations souterraines.

Déboute M. Z de ses demandes en dommages et intérêts dirigées contre l’AE d’AB, M. De B, M. Y, Maître C, la SCP C-AC-M et la compagnie Mutuelle du Mans assurances.

Condamne M. Z à verser à l’AE d’AB, M. De B, M. Y et à M. X la somme de 1.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile

.

Déboute Maître C, la SCP C-AC-M, la compagnie Mutuelle du Mans assurances et la Caisse régionale de garantie des notaires de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

.

Condamne M. Z aux entiers dépens.

La présente décision a été signée par madame Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, présidente, et madame Annie BLAZEVIC, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE