COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 10 DECEMBRE 2021

N° RG 21/01869 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MA2J

S.A.S. HOTEL MARIANO

c/

Maître [M] [A]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 février 2020 (R.G. 18/408) par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] suivant déclaration d’appel du 26 mars 2021

APPELANTE :

S.A.S. HOTEL MARIANO, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 3]

représentée par Maître Marjorie GARY LAFOSSE de la SELARL JEROME GARDACH ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Philippe MORICEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

Maître [M] [A], né le 15 Octobre 1977 à OLORON SAINTE MARIE (64), de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Sylvain LEROY de la SELARL LEROY-GRAS, avocat au barreau de BORDEAUX et assisté par Maître David-Benjamin MEYER, de l’AARPI COVER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 novembre 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nathalie PIGNON, Président,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Le 13 mars 2009, M. [M] [A] a acquis les murs de l’hôtel l’Atalaye situé à [Adresse 4], exploité en vertu d’un bail commercial par la SARL L’Atalaye, dont Mme [J] est devenue la gérante le 4 mai 2012.

Le 2 juin 2012, le bail a été renouvelé en prévoyant une augmentation du montant du loyer de 1.654 euros mensuels à 7.754 euros HT, une clause de révision annuelle du montant du loyer à caractère automatique, et un transfert du propriétaire au locataire des charges de mise aux normes et de rénovation, en particulier le ravalement de la façade et la reprise de la toiture.

Par jugement du 21 octobre 2013, la SARL L’Atalaye a été placée en redressement judiciaire, converti en liquidation judiciaire par jugement du 16 décembre 2013, Maître [T], remplacé ultérieurement par la SELARL [T] et associés étant désigné liquidateur.

M. [M] [A] a déclaré sa créance pour la somme totale de 16.337 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et des loyers impayés au jour du jugement d’ouverture de la procédure collective.

Considérant que la signature de l’acte de renouvellement du bail commercial constituait une faute de gestion engageant la responsabilité personnelle de Mme [J], Maître [T] ès qualités l’a assignée en paiement de l’insuffisance d’actif devant le tribunal de commerce de Bayonne.

Mme [J] ayant assigné en garantie M. [A], en raison de la qualité d’avocat de celui-ci, le dossier a été renvoyé devant le tribunal de commerce de BORDEAUX en application de l’article 47 du code de procédure civile.

Par ailleurs, le juge commissaire de la liquidation judiciaire de la société L’Atalaye a, par ordonnance en date du 28 février 2014, autorisé la vente des éléments incorporels du fonds de commerce de la société L’Atalaye à la SAS Hôtel Mariano pour la somme de 97.000 euros.

Suivant protocole transactionnel des 20-22 septembre 2014 entre M. [M] [A] et la SAS Hôtel Mariano, il a été convenu la résiliation du bail les liant, avec obligation pour le premeur de remettre les lieux dans l’état dans lequel il les avait trouvés, de libérer les lieux, et de ne pas entraver la jouissance de l’immeuble, sa mise en vente ou en location par le bailleur, et le bailleur s’est engagé à verser au preneur une indemnité d’éviction de 200.000 euros dans le délai de 2 ans, avec garantie hypothécaire sur son bien immobilier sis [Adresse 4].

Cet accord a été homologué par décision du tribunal de grande instance de Bayonne du 24 septembre 2014.

Suite au paiement de l’indemnité d’éviction pour la somme totale de 210.000 euros par M. [M] [A] le 15 septembre 2016, la SAS Hôtel Mariano a donné mainlevée le 12 août 2017, de l’hypothèque prise sur le bien de M. [A] le 11 septembre 2014.

Aux termes d’un acte sous signature privées du 9 novembre 2017, M. [M] [A] a promis de vendre à la SCI du [Adresse 1], dont les associés sont M. [U] [P], Mme [Y] [S] et la SCI Bakea Holding Patrimoine, qui s’est pour sa part engagée à l’acquérir, un immeuble situé à [Adresse 4], cadastré section BC [Cadastre 2] pour le prix principal de 3.050.000 euros.

M. [A] a saisi le tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de réitération de ce compromis et paiement du prix, et par jugement du 14 mai 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a sursis à statuer dans l’attente d’une décision irrévocable tranchant le présent litige.

Sur autorisation du délégataire du premier président de la cour d’appel de BORDEAUX, M. [A] a relevé appel de cette décision.

La SELARL [T] a par ailleurs assigné M. [M] [A] et Mme [J] devant le tribunal de grande instance de Bayonne en nullité de l’acte de renouvellement du bail commercial en date du 2 juin 2012 et restitution des loyers versés pendant le bail.

Par ordonnance du 14 décembre 2017, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Bayonne s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Pau.

Par conclusions du 13 mars 2018, la SAS Hôtel Mariano est intervenue volontairement à l’instance aux fins d’obtenir, dans le cas de l’annulation du contrat de bail, l’annulation de la transaction des 20-22 septembre 2014, sa réintégration dans les lieux et des dommages et intérêts.

Par ordonnance du 20 juillet 2018, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Pau a constaté le désistement d’instance de la SELARL [T] et associés et a constaté la poursuite de l’instance opposant la SAS Hôtel Mariano à M. [M] [A].

Par jugement du 18 février 2020, le tribunal judiciaire de Pau, sous le bénéfice de l’excéution provisoire, a, notamment :

— déclaré la SAS Hôtel Mariano irrecevable en sa demande de nullité pour vice du consentement de l’acte du 2 juin 2012 , pour défaut de qualité à agir,

— déclaré irrecevable la fin de non recevoir tirée de l’autorité de chose jugée du protocole transactionnel des 20 et 22 septembre 2014,

— débouté la SAS Hôtel Mariano du surplus de ses demandes,

— condamné la SAS Hôtel Mariano à verser à M. [M] [A] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouté M. [M] [A] de sa demande de dommages et intérêts pour mauvaise foi dans l’exécution de la transaction,

— condamné la SAS Hôtel Mariano à verser à M. [M] [A] la somme de 5.000 euros au titre des dégradations locatives,

— condamné la SAS Hôtel Mariano à verser à M. [M] [A] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS Hôtel Mariano aux dépens.

La SAS Hôtel Mariano a relevé appel de cette décision le 16 mars 2020, et la cour d’appel de Pau, en infirmation de la décision du conseiller de la mise en état qui avait déclaré irrecevable la demande de la société Mariano Hôtel aux fins de renvoi de l’affaire devant une cour d’appel limitrophe, a ordonné le renvoi du dossier devant la cour d’appel de BORDEAUX sur le fondement de l’article 47 du code de procédure civile.

Saisi d’une requête de M. [A] aux fins de fixation prioritaire de l’affaire devant la deuxième chambre de cette cour, le président de cette chambre a rejeté cette requête.

Par conclusions transmises par RPVA le 14 octobre 2021, la SAS Mariano Hôtel demande à la cour de :

la dire et juger recevable et bien fondée en son appel ;

— réformer le jugement rendu le 18 février 2020 par le Tribunal Judiciaire de PAU en ce qu’il l’a :

— déclarée irrecevable en sa demande de nullité pour vice du consentement de l’acte du 2 juin 2012 pour défaut de qualité à agir,

— déboutée au fond de sa demande nullité de la transaction des 20 et 22 septembre 2014,

— déboutée du surplus de ses demandes

— condamnée à verser à [M] [A] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamnée à verser à M. [M] [A] la somme de 5.000 euros au titre des dégradations locatives,

— condamnée à verser à Monsieur [M] [A] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En conséquence de la réformation, elle demande à la cour de :

— débouter M. [M] [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— relever que les man’uvres dolosives ou l’erreur commise à l’égard du preneur, la SARL L’Atalaye représentée par Madame [J], sont constitutives d’une faute dont elle est en droit de se prévaloir au visa de l’article 1382 du Code Civil, comme étant tiers à cette convention,

— constater que l’ignorance par elle des conditions dans lesquelles l’acte de renouvellement du bail a été établi constitue un vice du consentement ayant entaché de nullité la transaction en date des 20 et 22 septembre 2014 ;

En conséquence,

— statuer ce que de droit sur la demande de nullité de renouvellement du bail en date du 2 juin 2012,

— prononcer la nullité de la transaction pour dol ou erreur avec toutes les conséquences de droit qui s’attachent à cette nullité,

— ordonner en conséquence sa réintégration, la société étant représentée par son président, Monsieur [E] [K], au sein du fonds de commerce avec la poursuite du bail aux conditions antérieures à l’acte de renouvellement du 2 juin 2012 ou à tout le moins aux conditions de l’acte de renouvellement si celui-ci n’était pas annulé, mais sous les plus expresses réserves du droit du preneur de faire réajuster le loyer à la valeur locative des lieux,

— condamner M. [M] [A] à lui payer la somme de 500.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi en conséquence de son départ des lieux qui résulte de la transaction annulée,

— ordonner la compensation entre cette somme et l’indemnité d’éviction de 200.000 euros qui avait été versée par M. [M] [A], en exécution de la transaction et qu’elle devra restituer en conséquence de l’annulation de ladite transaction,

— ordonner en tant que de besoin la restitution de la somme de 5000 euros objet de sa condamnation pour dégradations des lieux, avec intérêts de droit au taux légal à compter de son recouvrement au titre de l’exécution provisoire,

— condamner M. [M] [A] au paiement d’une indemnité de 15.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [M] [A] aux entiers frais et dépens.

La SAS Hôtel Mariano fait valoir que la procédure qu’il a initiée ne peut être qualifiée d’abusive.

Elle souligne que M. [M] [A] s’est rendu coupable d’un dol par réticence d’informations, par la dissimulation de l’identité du rédacteur de l’acte de renouvellement du bail commercial, le notaire rédacteur ayant prêté son ministère à la fraude commise par M. [M] [A], en laissant croire à Madame [J] qu’il était le rédacteur de l’acte, ce qui conférait à celui-ci l’apparence de sa régularité sur le fond, évacuant ainsi toute suspicion qui aurait été légitime si Mme [J] avait su que l’acte avait été personnellement rédigé par M. [M] [A].

Elle soutient également que le consentement de Mme [J] a été vicié puisqu’à aucun moment, il ne lui a été suggéré de se rapprocher d’un expert pour vérifier la pertinence du nouveau loyer, tout autant d’ailleurs que des nouvelles conditions imposées qui excèdent très largement ce qui est habituellement pratiqué dans lesbaux commerciaux.

Elle précise que ces agissements se situent forcément dans le cadre de l’exercice professionnel, compte tenu de l’existence d’un mandat entre Maître [M] [A] et la Société L’Atalaye, et que Maître [M] [A] aurait donc dû conseiller à Madame [J]/SARL L’Atalaye de solliciter l’avis d’un expert foncier pour connaître exactement la valeur locative des lieux, ainsi que les obligations pesant sur le bailleur dans les baux hôteliers concernant les réparations finalement mises à la charge de la SARL L’Atalaye.

La SAS Hôtel Mariano soutient qu’il est ainsi parfaitement établi qu’une faute contractuelle a été commise à l’occasion du renouvellement du bail, et que si le vice ne se transmet pas avec le contrat, en revanche, la faute contre le contrat, c’est-à-dire, la faute contractuelle se transmet en même temps que

la chose ou que le droit incorporel.Elle s’oppose à la prescription soulevée en faisant valoir qu’elle n’a connu la dichotomie juridique des qualités d’avocat et de bailleur de Monsieur [M] [A] qu’à compter du jour où le liquidateur a engagé son action, soit le 2 juin 2017.

Elle prétend que le fait qu’elle ait accepté le loyer ne libère pas M. [M] [A] de sa faute, laquelle s’est également traduite par un vice du consentement qui n’affecte non plus l’acte de renouvellement mais la transaction acceptée par elle.

Elle sollicite que la réintégration dans les lieux, en conséquence de l’annulation de la transaction, se fasse aux conditions du bail poursuivi par tacite reconduction si la Cour annule l’acte de renouvellement ou aux conditions de l’acte de renouvellement si la demande de nullité de cet acte était

rejetée.

Elle conteste enfin les dégradations qui lui ont été imputées, alors que l’Huissier de Justice mandatée par le bailleur ne les a pas consignées.

Par conclusions transmises par RPVA devant la cour d’appel de Pau, M. [M] [A] demande à la cour de :

— S’agissant du bail du 2 juin 2012: la confirmation du jugement en ce qu’il a jugé irrecevable la demande de nullité pour dol du bail du 2 juin 2012, et subsidiairement, sur l’absence de dol lors de la signature du bail du 2 juin 2012 et sur l’irrecevabilité et le debouté de la demande de réintégration :

1. A titre grincipal et liminaire, sur l’irrecevabilité de la demande de nullité pour dol du bail du 2 juin 2012 :

— constater l’absence de qualité à agir de la SAS Hôtel Mariano pour demander la nullité pour dol du bail de 2 juin 2012 conclu entre la SARL L’Atalaye Hôtel et M. [M] [A] ;

Subsidiairement,

— dire et juger prescrite la demande de nullité du bail commercial du 2 juin 2012 conclu entre la SARL L’Atalaye Hôtel et Monsieur [M] [A] sollicitée pour la première fois par la SAS Hôtel Mariano par conclusions du 3 mai 2019;

Plus subsidiairement encore,

— constater l’autorité de la chose jugée de la décision du Juge Commissaire du tribunal de commerce de Bayonne d’admission de la créance de loyers déclarée par Monsieur [M] [A], fondée sur le bail du 2 juin 2012 ;

— dire et juger irrecevable la demande de nullité du bail commercial du 2 juin 2012 comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée de la décision d’admission du Juge commissaire de la créance de loyers de M. [A] rendant irrévocable le bail du 2 juin 2012;

En conséquence : '

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé irrecevable la demande de la SAS Hôtel Mariano de nullité du bail du 2 juin 2012 conclu entre la SARL L’Atalaye Hôtel et Monsieur [M] [A];

2. Subsidiairement, au fond, statuant à nouveaux, sur l’absence de nullité du bail du 2 juin 2012 :

— constater l’absence de tout dol dans le cadre de la conclusion du bail du 2 juin 2012;

3. Plus subsidiairement encore statuant à nouveaux, sur l’impossibilité de réintégration sur la base du bail antérieur :

— constater la fin du bail commercial antérieur suite au congé du 25 juin 2009, toute revendication du bail antérieur étant irrecevable puisque toute demande en nullité du congé du 25 juin 2009 est prescrite au regard de l’article L.145-60 du Code de commerce ;

En conséquence,

— débouter la SAS Hôtel Mariano de sa demande en réintégration sur la base du bail antérieur ;

II. Sur la confirmation du jugement en ce qu’il déboute sur le fond la Sas Hôtel Mariano de sa demande en nullite de la transaction des 20 et 22 septembre 2014,

Et subsidiairement, sur la demande de restitution de l’lndemnlte, sur la demande de paiement de l’arrieré de loyers et sur le débouté de la demande de reintegration :

1. A titre principal, sur la validité de la transaction du 22 septembre 2014

— constater l’absence de tout dol dans le cadre de la conclusion du protocole transactionnel des 20 et 22 septembre 2014;

— constater en conséquence la validité et l’autorité de chose jugée en dernier ressort attachée au protocole transactionnel des 20 et 22 septembre 2014 en vertu de l’article 2052 ancien du code civil ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté au fond, la SAS Hôtel Mariano de sa demande de nullité dela transaction des 20 et 22 septembre 2014;

2. A titre subsidiaire, en cas de nullité du protocole transactionnel : la restitution de l’indemnité transactionnelle et le paiement des loyers :

— condamner la SAS Hôtel Mariano à lui restituer, dans un délai au plus tard de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt sous astreinte de 500 euros par jour de retard, l’indemnité transactionnelle d’un montant de 212.000,00 euros en principal et accessoires, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2016 (date d’encaissement des 212.000 euros par la SAS Hôtel Mariano) avec capitalisation des intérêts ;

— condamner la SAS Hôtel Mariano à lui payer I’arriéré de loyers échus du 28 février 2014 au 22 septembre 2014 s’élevant à la somme de 65.404,47 euros ;

— condamner la SAS Hôtel Mariano à payer à Monsieur [M] [A] l’arriéré de loyers échus à compter du 22 septembre 2014 s’élevant à la somme de 746.303,38 euros ;

3. En tout état de cause, sur le débouté de la demande de réintégration :

— constater que la SAS Hôtel Mariano n’a jamais exploité le fonds,

— constater que la SAS Hôtel Mariano a libéré les lieux il V a plus de 6 ans (2014),

— constater le changement d’affectation du bien immobilier,

— constater le compromis de vente du bien (vendu libre de toute occupation) en date du 10 novembre 2017,

— débouter la SAS Hôtel Mariano de sa demande de réintégration ;

III. Sur ses demandes reconventionnelles :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SAS Hôtel Mariano pour procédure abusive;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SAS Hôtel Mariano à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des dégradations locatives ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SAS Hôtel Mariano à lui verser

la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ainsi qu’aux dépens de première instance;

— infirmer le jugement en ce qu’il a limité les dommages-intérêts pour procédure abusive à la somme de 20.000 euros,

Statuant à nouveau,

— constater que le préjudice direct, né et actuel subi par Monsieur [M] [A] du fait de l’action abusive de la SAS Hôtel Mariano s’é|ève d’ores et déjà, au 31 décembre 2020, à la somme globale de 719.710 euros, composée comme suit:

—  291.651,78 euros d’indemnité égale au montant des intérêts capitalisés au taux légal compensant le retard et la privation de disposer du prix de vente de son immeuble (3.050.000 euros ) à compter du 23 mars 2018 et jusqu’au 31 décembre 2020, sauf à parfaire l’actualisation ;

—  340.970,00 euros d’indemnité liée à la perte de l’acquisition de sa nouvelle résidence principale composée comme suit :

— préjudice financier : 322.666 euros :

— préjudice moral de la perte des efforts de recherches et de négociation : 5.000 euros

— préjudice moral de la perte de l’opportunité de résider à 2 rues de l’école de son fils et des avantages du bien choisi (accès à pied à l'0céan) : 10.000 euros

— perte de l’indemnité de prorogation : 2.000 euros ,

— frais de travaux (moquettes et peintures) 1.004 euros ;

— frais d’acte : 300 euros;

—  21.154,00 euros d’indemnité au titre des taxes foncières 2018, 2019, 2020 et 2021 qu’il n’aurait jamais supporté en l’absence d’action de la SAS Hôtel Mariano;

—  5.935,74 euros d’indemnité au titre des frais d’assurance 2018, 2019, 2020 et 2021 qu’il n’aurait jamais supporté en l’absence d’action dela SAS Hôtel Mariano;

—  60.000,00 euros au titre du préjudice professionnel et personnel subi par lui du fait de I’ensemble des procéduresjudiciaires auxquelles il a eu à faire face;

— condamner en conséquence la SAS Hôtel Mariano à lui payer la somme de 719.711,52 euros au titre du préjudice causé par la procédure abusive qu’elle a entreprise et maintenue en appel à son encontre ;

— lui donner acte qu’il se réserve de demander des dommages-intérêts complémentaires en cas d’aggravation de son préjudice, notamment en cas de réduction du prix de vente de son immeuble et/ou de perte de l’autorisation d’urbanisme dérogatoire valable 3 ans à compter du 3 mai 2019;

— lui donner acte qu’il se réserve de demander des dommages-intérêts spécifiques et complémentaires liés à l’infraction pénale de tentative d’extorsion en bande organisée à l’encontre de la société Hôtel Mariano;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande de voir condamner la SAS Hôtel Mariano pour mauvaise foi dans l’exécution de la transaction du 22 septembre 2014 et, statuant à nouveau sur ce point, condamner la SAS Hôtel Mariano à lui payer une somme de 15.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour mauvaise foi dans l’exécution de la transaction ;

IV. En tout état de cause :

— débouter la SAS Hôtel Mariano de l’ensemble de ses demandes, fins, exceptions et conclusions;

— condamner la SAS Hôtel Mariano à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile s’agissant de l’instance d’appel;

— condamner la SAS Hôtel Mariano aux entiers dépens de I’instance, tant de 1ère instance que d’appel, en ce compris les frais de constat d’huissier du 8 octobre 2014 d’un montant de 618,13 euros.

M. [A] fait valoir que la SAS Hôtel Mariano était parfaitement informée qu’elle achetait un droit au bail signé par acte du 2 juin 2012, courant clu 1er janvier 2010 au 31 décembre 2018, dont le loyer mensuel était de 7.750 euros HT /mois et qu’elle était tenue de faire notamment le ravalement de façade, et que le bail antérieur (qu’elle voudrait aujourd’hui faire renaître à son profit) avait pris fin par congé du 25 juin 2019 à effet du 31 décembre 2009 devenu définitif comme rappelé dans l’acte de cession.

Il affirme que le bail du 2 juin 2012, pour la période du ler janvier 2010 au 31 décembre 2016, n’était pas remis en cause :

— ni par la gérante dela SARL L’Atalaye Hôtel qui l’exécutait jusqu’à son dessaisissement, sans formuler la moindre critique et sans jamais en demander la nullité; au contraire, le congé au 31 décembre 2009 sur le bail initial était devenu définitif ;

— ni par le liquidateurjudiciaire qui exécutait le bail du 2 juin 2012, qui ne contestait nullement le commandement de payer du 11 février 2014, qui cédait ledit bail le 28 février 2014 et payait le solde des loyers jusqu’au 23 mars 2016;

— ni par le Juge Commissaire qui validait la créance de loyers issue du bail du 2 juin 2012, autorisait la cession dudit bail ainsi que le paiement de la créance de loyers sur le prix de cession, comme proposé par le liquidateur judiciaire.

Il fait valoir que le protocole transactionnel de libération des lieux du 22 septembre 2014 a été exécuté lui conférant autorité de la chose jugée en dernier ressort, et afit observer qu’aux termes de la transaction, la SAS Hôtle Mariano s’était déclarée être remplie dans ses droits et avait publié au greffe, le 10 avril 2015, une déclaration de cessation d’activité à compter du 22 septembre 2014 démontrant, si besoin en était encore, que l’action en réintégration du 13 mars 2018 est purement opportuniste et intéressée en contradiction avec les termes mêmes de Ia transaction et avec ceux de sa déclaration au greffe du tribunal de commerce.

Il souligne que l’action en nullité d’une convention pour vice du consentement est une action personnelle appartenant seulement à la victime supposée du vice invoqué, ce qui rend irrcevable la demande en nullité pour dol du renouvellement du bail commercial, que cette action en nullité pour vice du consentement est soumise a minima à une prescription de droit commun de 5 ans.

Il excipe de l’autorité erga omnes de la chose jugée relative à l’admission de la créance de loyers rendant irrecevable la demande de nullité du bail du 2 juin 2012.

Il précise que les conditions du nouveau bail étaient parfaitement connues du preneur.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention et est donc irrecevable toute prétention émise contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, la société Hôtel Mariano demande à la cour de statuer ce que de droit sur la demande de nullité de renouvellement du bail en date du 2 juin 2012, tandis que M. [A] sollicite la confirmation de la décision de ce chef.

La SAS Hôtel Mariano est tiers au contrat de renouvellement de bail commercial intervenu entre M. [M] [A] et la SARL l’Atalaye représentée par Madame [J], et ne peut, par conséquent demander la nullité du contrat pour un motif que seules les parties au contrat peuvent invoquer, en l’espèce le dol, de sorte que la société appelante n’a pas qualité à agir en nullité du contrat, et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

La société Hôtel Mariano soutient qu’elle est recevable à demander à la cour de statuer sur la faute commise par l’auteur du vice du consentement, en l’espèce M. [M] [A], faute qui s’est répercutée au travers de la cession du droit au bail au détriment du cessionnaire.

Elle prétend que la faute commise constitutive d’un dol repose sur deux informations dissimulées par M. [M] [A], la dissimulation de l’identité du rédacteur de l’acte de renouvellement du bail commercial, et la réticence d’informations sur la valeur locative.

Si le cocontractant a, seul, qualité pour réclamer l’annulation de la convention, il n’en demeure pas moins que le tiers a également qualité pour obtenir l’indemnisation d’un préjudice qu’il subit du fait de ce vice du consentement.

Ainsi, le contrat étant un fait juridique opposable à tous, en sa qualité de tiers, la SAS Hôtel Mariano peut invoquer la responsabilité délictuelle d’une ou des parties au contrat, et justifier d’un intérêt à agir en responsabilité délictuelle.

En l’espèce, la demande de dommages-intérêts qu’elle formule à titre subsidiaire est donc recevable.

Sur le fond :

S’agissant de l’identité du rédacteur de l’acte de renouvellement, la société appelante échoue à démontrer qu’il s’agissait en réalité de M. [M] [A] dès lors que :

— contrairement à ce qui est soutenu, il n’est pas établi que M. [A] ait été l’avocat de Mme [J] avant d’être son bailleur, les échanges intervenus entre M. [A] et l’avocate de Mme [J], dans le cadre d’un litige l’ayant opposé à ses associés, ne constituant pas la preuve qu’il avait en charge son dossier, mais seulement qu’il dispensait des conseils à l’avocate de Mme [J] ;

— Me [F], notaire, a confirmé expressément être le rédacteur d’acte de renouvelement du bail dans les termes suivants, retranscrits dans le cadre de son audition par les services de police le 12 octobre 2018, soit postérieurement au courrier du 20 mars 2017 dans lequel il affirmait que l’acte avait été inspiré par M. [A] : ' j’ai tenu un rôle de rédacteur de cet acte en ma qualité de notaire (…) j’avais tous les éléments (…) le bail avait été renouvelé sans interruption de 1980 à 2007 (…) je me suis préoccupé du montant du loyer (…) j’avais téléphoné à M. [L] pour vérifier la cohérence du loyer. Il m’avait confirmé que le montant correspondait aux prix pratiqués sur [Localité 5] (…) J’ai

fait un acte normal, conforme aux usages'.

Aucun des autres éléments produits aux débats par la société appelante ne permet d’affirmer que le rédacteur de l’acte ne soit pas le notaire qui a procédé à sa formalisation authentique.

En ce qui concerne la réticence alléguée d’informations sur la valeur locative, il n’est pas plus démontré par l’appelante que le nouveau loyer excédait cette valeur locative, dès lors que :

— il n’est nullement établi que les courriels échangés postérieurement à la rédaction de l’acte de renouvellement aient un quelconque rapport avec le loyer du bail renouvelé, et notamment l’e-mail adressé le 28 juillet 2012 par l’expert-comptable de M. [A], dont l’intitulé du sujet est 'SARL FERRAN', et qui traite principalement de la valeur du fonds ;

— les travaux mis à la charge du locataire dans le bail initial du 20 novembre 1980 sont similaires à ceux qu’il doit supporter aux termes de l’acte de renouvellement du bail du 2 juin 2012, le premier acte prévoyant, à la charge du locataire ' l’entretien complet de la devanture et des fermetures, en ce compris l’entretien et la réfection des peintures extérieures et l’entretien des volets roulants', tandis que le second mentionne : 'le ravalement des façades, la réfection des peintures et l’entretien des volets roulants', le bailleur devant pour sa part, aux termes du bail initial 'tenir les lieux clos et couvert suivant l’usage, sans déroger toutefois aux obligations mises à la charge du preneur en ce qui concerne les travaux qui deviendraient nécessaires à la devanture de l’immeuble…', l’acte du 2 juin 2012 précisant pour sa part : 'le bailleur n’est tenu qu’à l’exécution des grosses réparations telles que prévues par l’article 606 du Code civil', les réparations prévues par l’article 606 du Code civil étant celles mettant en cause le clos et le couvert ;

— la valeur locative telle qu’elle résulte du document intitulé 'Loyers de marché : références récentes’ produite par l’intimé fait état d’un prix moyen au m2 en 2012 conforme au prix du loyer renouvelé.

Il ressort de ces éléments que, contrairement à ce que soutient la société Hôtel Mariano, aucune information ne lui a été volontairement cachée dans le cadre de la conclusion de la transaction des 20-22 septembre 2014, que ce soit la qualité de [M] [A], ou la valeur locative du fonds de commerce, dont il a été rappelé ci-dessus qu’elle était conforme à celle contractuellement fixée.

Aucune faute n’étant démontrée à l’encontre de M. [M] [A], la société Hôtel Mariano est mal fondée d’une part à mettre en cause la responsabilité délictuelle de l’intimé, et d’autre part à soutenir la nullité du protocole transactionnel des 20-22 septembre 2014.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité de ce protocole, ainsi que celle tendant à la réintégration dans les lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

L’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l’octroi de dommages intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Toute faute dans l’exercice des voies de droit est susceptible d’engager la responsabilité des plaideurs, et le droit d’ester en justice dégénère en abus lorsqu’une partie a conscience du caractère infondé de sa demande.

En l’espèce, la cour relève que la présente instance a été initiée non pas par la société Hôtel Mariano, mais qu’elle a été introduite par la SELARL [T] qui a assigné par acte du 2 juin 2017 M. [M] [A] et Mme [J] devant le tribunal de grande instance de Bayonne en nullité de l’acte de renouvellement du bail commercial en date du 2 juin 2012 et restitution des loyers versés pendant le bail.

La société Hôtel Mariano n’est intervenue volontairement à l’instance que par conclusions du 13 mars 2018 aux fins d’obtenir, dans le cas de l’annulation du contrat de renouvellement du bail commercial du 2 juin 2012, l’annulation de la transaction des 20-22 septembre 2012, sa réintégration dans les lieux aux conditions du bail initial et le paiement de dommages et intérêts en contrepartie de la restitution à [M] [A] de l’indemnité transactionnelle versée par lui.

Si l’instance opposant Me [T] ès qualités à Mme [J] et M. [M] [A] s’est soldée par un désistement, il n’en demeure pas moins que la société Hôtel Mariano, qui n’a pas été à l’origine de la procédure, a été jugée recevable à poursuivre l’instance, invoquant un droit propre, et qu’il ne peut dans ces conditions lui être reproché d’avoir abusé de son droit d’ester en justice, alors qu’elle n’est pas à l’origine de la saisine du tribunal de grande

instance de Bayonne.

L’incident provoqué par M. [A] devant le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Pau aux fins de voir déclarer irrecevable l’action de la société Hôtel Mariano et qui a abouti à la décision du juge de la mise en état déclarant cette action recevable est pour partie la cause de la longueur du délai de la procédure devant la juridiction paloise.

Le choix de la société Hôtel Mariano de changer plusieurs fois de conseil dans le cadre de cette instance ne constitue pas ipso facto la démonstration d’une quelconque intention dilatoire.

Par ailleurs, le renvoi du dossier devant la cour d’appel de BORDEAUX a été décidé par arrêt de déféré de la cour d’appel de Pau en date du 9 mars 2021, alors que la société Hôtel Mariano, après avoir relevé appel le 16 mars 2020, avait dès le 6 avril 2020 sollicité ce renvoi par conclusions d’incident.

Aucune manoeuvre dilatoire de la société ne peut être relevée sur ce point, alors que la qualité d’avocat de M. [A] avait conduit le tribunal de grande instance de Bayonne à se dessaisir au profit du tribunal de grande instance de Pau, et que ce n’est que parce que la société Hôtel Mariano a relevé appel de la décision du 18 février 2020 que le 'dépaysement’ du dossier au profit de la cour d’appel de BORDEAUX a été sollicité.

Enfin, si les moyens développés par la société appelante n’ont pas été retenus à juste titre par le tribunal judiciaire de Pau, il doit être rappelé que la demande de nullité de l’acte de renouvellement du bail a été présentée initialement par la SELARL [T], et qu’il n’est pas soutenu que cette action a été engagée de façon abusive, la pertinence des moyens présentés par le liquidateur de la société L’Atalaye n’ayant pu être appréciée par le tribunal du fait du désistement constaté par le juge de la mise en état.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, et ce, quelles que soient les considérations sur le conflit familial sous-tendant ce dossier, qu’aucune intention de nuire n’est démontrée à l’encontre de la société Hôtel Mariano qui n’a pas abusé de son droit d’ester en justice, de sorte que le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a alloué à M. [M] [A] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour porcédure abusive, M. [A] étant débouté de son appel incident de ce chef.

Sur les dégradations locatives :

Il ressort du procès verbal de constat établi le 8 octobre 2014 par Me [G] [W], Huissier de Justice mandaté par M. [M] [A] qu’il a été constaté la présence de taches importantes sur les moquettes et tapisseries de certaines chambres, l’Huissier précisant : 'Que lors de cette visite, j’ai bien constaté la présence de taches importantes sur les moquettes et tapisseries de certaines chambres, désordres que je n’ai pas consignés sur le procès verbal dressé le 22 septembre 2014, n’étant pas requise à cette fin'.

Ces constatations ne sont pas contredites utilement par la société Hôtel Mariano, alors que l’Huissier, dans son procès verbal du 8 octobre 2014, mentionne expressément que préalablement à la signature du protocole d’accord transactionnel et à la restitution des clés, elle n’avait été commise que pour constater que les lieux étaient vidés de tout mobilier, et qu’elle avait constaté à cette occasion les dégradations dont M. [A] demande la réparation.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a alloué à M. [A] la somme de 5.000 euros à ce titre.

Sur les demandes de 'donner acte’ :

Ces demandes, qui ne contiennent aucune prétention devant être tranchées par la cour, sont sans objet.

Sur la demande de dommages et intérêts pour mauvaise foi dans l’exécution de la transaction :

C’est par une exacte application des éléments de droit et de fait qui lui étaient soumis que le premier juge a rejeté la demande de dommages et intérêts de ce chef, aux motifs que la mauvaise foi de la société Hôtel Mariano n’était pas caractérisée dès lors que la dégradation des lieux faisait l’objet d’une demande de réparation au titre des dégradations locatives et que l’action de la société, bien que non fondée au fond, avait été déclarée recevable.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

Compte tenu de la décision intervenue, les dépens de première instance et d’appel seront laissés à la charge de la SAS Hôtel Mariano.

Il est équitable d’allouer en cause d’appel à M. [A] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, comprenant les frais de constat d’Huissier, que la SAS Hôtel Mariano sera condamnée à lui payer.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Pau en date du 18 février 2020 en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qui concerne les dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Statuant à nouveau de ce seul chef de demande ;

Déboute M. [M] [A] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Y ajoutant :

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;

Condamne la SAS Hôtel Mariano à payer à M. [M] [A] la somme de 5.000 euros en application, en cause d’appel, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Hôtel Mariano aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par M^me Pignon, présidente, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.