COUR D’APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 24 JANVIER 2022

N° RG 19/01062 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-K4N2

SARL AGENCE TALEC IMMO

c/

B A épouse X

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 décembre 2018 par le Tribunal d’Instance de BORDEAUX (RG : 17-002072) suivant déclaration d’appel du 25 février 2019

APPELANTE :

SARL AGENCE TALEC IMMO, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […]

représentée par Maître David BENSAHKOUN, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

B A épouse X

né le […] à […]

de nationalité française

demeurant […]

représentée par Maître Sandrine DURGET, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Ludovic DOUSSET, avocat plaidant au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 novembre 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Vincent BRAUD, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Roland POTEE, président,

Vincent BRAUD, conseiller,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Greffier lors des débats : B SAIGE

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

Propriétaire de deux appartements sis, pour le premier, […], à Mérignac, et, pour le second, résidence Tuilerie des écus, au Bouscat, en Gironde, Arlette Laporte en avait confié la gestion locative à la société à responsabilité limitée Agence Talec Immo.

À la suite du décès d’Arlette Laporte survenu le 17 décembre 2015, ses héritiers se sont rapprochés de cette agence afin de reprendre la gestion de ces appartements, dont B X est devenue l’unique propriétaire selon acte authentique de liquidation et partage reçu le 29 septembre 2016 par maître D-E, notaire à Y, en Gironde.

Après envois successifs de lettres de sa part, de celle son assureur en matière de protection juridique, puis de son conseil, entre le 11 décembre 2016 et le 20 avril 2017, au sujet d’anomalies relevées, selon elle, dans les comptes de gestion des deux appartements, B A épouse X a assigné le 20 juin 2017 la société Agence Talec immo devant le tribunal d’instance de Bordeaux aux fins d’obtenir, pour l’essentiel, un paiement de 5 266,21 euros au titre de sommes perçues auprès des locataires des logements de Mérignac et du Bouscat et non reversées au mandant.

Par jugement contradictoire en date du 7 décembre 2018, le tribunal a :

' Condamné la société à responsabilité limitée Agence Talec Immo à régler à B A épouse X la somme de 4 653,88 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2016 ;

' Condamné la société à responsabilité limitée Agence Talec Immo à verser àVéronique A épouse X un montant de 850 euros au titre des frais irrépétibles d’instance ;

' Condamné la société à responsabilité limitée Agence Talec Immo aux entiers dépens de la présente instance ;

' Prononcé l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration du 25 février 2019, la société à responsabilité limitée Agence Talec Immo a interjeté appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 24 mai 2019, la société à responsabilité limitée Agence Talec Immo demande à la cour de :

' Réformer le jugement du tribunal d’instance de Bordeaux du 7 décembre 2018 ;

Et statuant à nouveau

' Débouter B X de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions ;

' La condamner au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 28 juin 2019, B X née A demande à la cour de :

' Infirmer le jugement en ce qu’il a fixé à 4 653,88 euros la somme due par la société à responsabilité limitée Agence Talec Immo à B X ;

Statuant à nouveau,

' Condamner la société à responsabilité limitée Agence Talec Immo à payer à B X née A 5 264,21 euros outre intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2016 ;

' Condamner la société à responsabilité limitée Agence Talec Immo à une amende civile ;

' Condamner la société à responsabilité limitée Agence Talec Immo à payer à B X née A 2 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 novembre 2021 et l’audience fixée au 29 novembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le mandat de gestion :

Aux termes de l’article 1993 du code civil, tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

Aux termes de l’article 1315 ancien, alinéa 2, du code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il s’ensuit, comme l’a rappelé à bon droit le tribunal, qu’il incombe au mandataire de justifier de l’utilisation des fonds reçus ou prélevés.

B X réclame la restitution d’une somme de 5 264,21 euros se décomposant comme suit :

' le montant de 284 euros chiffré comme solde créditeur dans le compte rendu de gérance du 17 juillet 2015, édité pour l’appartement sis à Mérignac ;

' une somme globale de 2 175,15 euros que la société Agence Talec immo affirme avoir reversée à son mandant le 25 avril 2016 ;

' 1 000 euros que la défenderesse soutient avoir reversée le 23 juin 2016, en rectifiant par ailleurs ce montant à hauteur de 1 083,81 euros ;

' 1 153,23 euros correspondant, selon la demanderesse, à l’écart constaté entre les quittances délivrées pour l’appartement sis à Mérignac et les sommes indiquées comme reversées dans le compte rendu de gérance ;

' 651,83 euros correspondant, selon la demanderesse, à l’écart constaté entre les quittances délivrées pour l’appartement sis au Bouscat et les sommes indiquées comme reversées dans le compte rendu de gérance.

Le tribunal a jugé qu’étaient dues respectivement les sommes de :

' 284 euros ;

' 2 175,15 euros ;

' 1 000 euros ;

' 543,06 euros au titre de l’écart constaté entre les sommes reçues des locataires de Mérignac et les sommes versées au mandant ;

' 651,67 euros au titre de l’écart constaté entre les sommes reçues des locataires du Bouscat et les sommes versées au mandant.

a) Sur la somme de 284 euros :

Cette somme correspond au solde créditeur au 17 juillet 2015, et en faveur du mandant, du compte rendu de gérance de l’appartement de Mérignac pour la période du 1er au 31 juillet 2015 (pièce no 20 de l’intimée).

Or, dans le compte rendu de gérance suivant, arrêté au 31 août 2015 pour la période du 1er au 31 août 2015, la somme de 284 euros est bien indiquée en recettes au titre du solde précédent, mais elle est également portée en dépenses au visa du compte rendu de gérance du 17 juillet 2015 (pièce no 21 de l’intimée).

Pour s’en expliquer, la société Agence Talec Immo prétend que cette somme est venue en déduction des sommes avancées par l’agence pour l’avancement des travaux de l’appartement, et produit devant la cour trois factures ATM de 2 702 euros, 220 euros et 496,10 euros, afférentes à ces dépenses (pièces nos 1 à 3 de l’appelante).

B X lui oppose que :

' ces factures sont postérieures au compte de gestion du 31 août 2015 puisqu’elles datent du 2 septembre 2015 et du 20 octobre 2015 ;

' l’agence n’a pas avancé le coût des travaux puisque Arlette Laporte a versé, le 15 juillet 2015, une somme de 1 500,00 euros à valoir sur les travaux, comme cela est indiqué dans le compte rendu de gérance de juillet 2015 ;

' les factures produites par l’agence sont mentionnées dans le compte rendu de gérance de septembre 2015.
La cour constate en effet, d’une part, que les factures de 2 702 euros et de 496,10 euros sont imputées en dépenses, à la date du 1er septembre 2015, sur le compte rendu de gérance pour la période du 1er au 30 septembre 2015 (pièce no 28 de l’intimée) ; d’autre part, qu’un montant de 1 500 euros est imputé en dépenses de réparations, à la date du 30 juillet 2015, sur le compte rendu de gérance pour la période du 1er au 31 août 2015, sous le libellé « ACOMPTE BON POUR ACCORD ATM LEBO » (pièce no 21 de l’intimée).

N’est ainsi pas justifiée la déduction de la somme de 284 euros du compte rendu de gérance du mois d’août 2015. Elle doit donc être restituée à B X.

b) Sur la somme de 2 175,15 euros :

Comme devant le premier juge, la société Agence Talec Immo prétend prouver que cette somme a été versée le 25 avril 2016 au profit de feu Arlette Laporte, au moyen d’un relevé de compte bancaire du 2 mai 2016 laissant apparaître à la date du 27 avril 2016 un virement de 165 632,66 euros au titre du versement des loyers du mois d’avril 2016 aux propriétaires (pièce no 4 de l’appelante).

Si le détail de ce virement,établi par la société Agence Talec Immo, laisse apparaître une somme de 2 175,15 euros virée le 25 avril 2016 au nom d’Arlette Laporte, le tribunal a exactement apprécié le défaut de force probante de cette pièce, qui ne permet pas d’identifier le compte sur lequel le virement a été opéré, et dont le montant total de 165 462,62 euros ne correspond pas à celui du virement susvisé de 165 632,66 euros. Au surplus, les relevés du compte bancaire de l’indivision A produits aux débats pour la période de février 2016 à janvier 2017 ne font apparaître aucun virement de 2 175,15 euros (pièce no 26 de l’intimée). Le jugement sera confirmé de ce chef.

c) Sur la somme de 1 000 euros :

Cette somme correspond à la différence entre le solde de 1 041,75 euros en faveur du mandant au terme du mois de mai 2016, et le montant de 41,75 euros repris le mois suivant au titre du solde précédent.

En effet, le récapitulatif du compte rendu de gérance de l’appartement de Mérignac pour la période du 1er au 31 mai 2016 s’achève sur un solde créditeur de 1 041,75 euros en faveur du mandant (pièce no 23 de l’intimée), alors que, dans le compte rendu de gérance suivant, arrêté pour la période du 1er au 30 juin 2016, seule la somme de 41,75 euros est indiquée en recettes au titre du solde précédent (pièce no 24 de l’intimée).

De même que pour la somme précédente, la société Agence Talec Immo se prévaut d’un relevé de compte du 1er juillet 2016 et de son annexe (pièce no 5 de l’appelante), qui ne permet pas de vérifier l’encaissement de cette somme par l’indivision successorale d’Arlette Laporte. Y figure seulement un virement de 1 083,81 euros à la date du 23 juin 2016, correspondant au solde en faveur du mandant au terme du mois de juin 2016, lequel est erroné pour avoir été calculé à partir d’un solde précédent de 41,75 euros au lieu de 1 041,75 euros. Le jugement sera confirmé de ce chef.

d) Sur la somme de 1 153,23 euros :

Ainsi que l’indique l’appelante, les quittances de loyers permettent de prendre connaissance des sommes dues par les locataires et des règlements effectués.

Les comptes rendus de gérance permettent de connaître les montants versés au bailleur après déduction des charges supportées par ce dernier.
Les quittances délivrées entre les mois de mai et d’août 2015 au titre de l’appartement de Mérignac, loué à partir du 29 mai 2015, font apparaître l’encaissement des sommes suivantes :

' 1 093 euros, après déduction des honoraires dus par les locataires (quittance du mois de juillet 2015),

' 1 110,55 euros (quittance du mois d’août 2015),

soit une somme totale de 2 203,55 euros (pièces nos 7 à 10 de l’intimée).

B X soutient que les comptes rendus de gérance fournis pour la même période ne mentionnent pas la totalité des règlements effectués par les locataires (pièces nos 11 à 13 de l’intimée). N’est toutefois pas versé aux débats le compte rendu de gérance du mois de juin 2015, de sorte que B X ne justifie pas de sa demande. Le jugement sera infirmé de ce chef.

e) Sur la somme de 651,83 euros :

Il ressort d’un extrait de compte arrêté au 30 juin 2017 par la société Agence Talec Immo (pièce no 16 de l’intimée) et afférent à l’appartement du Bouscat, loué à partir du 26 novembre 2015, que les locataires se sont acquittés des payements suivants :

' 941,67 euros le 9 décembre 2015 (soit 96,67 euros pour le reliquat de loyer du mois de novembre 2015, 555 euros de dépôt de garantie et 290 euros pour la moitié du loyer de décembre 2015) ;

' 870,16 euros le 21 janvier 2016 (290 euros pour la seconde moitié du loyer de décembre 2015 et 580,16 euros pour le loyer de janvier 2016) ;

' à compter de février 2016, des règlements mensuels de 580,16 euros correspondant au loyer courant.

Les locataires ont ainsi payé pour la période du 26 novembre 2015 au 31 janvier 2016 un total de 1 811,83 euros.

Les premiers comptes rendus de gestion pour la période du 1er novembre 2015 au 31 janvier 2016 retiennent au profit du bailleur le bénéfice effectif d’encaissements de :

' 290 euros le 9 décembre 2015 ;

' 870 euros le 21 janvier 2016 ;

soit un total de 1 160 euros (pièces nos 17 à 19 de l’intimée).

L’Agence Talec Immo ne s’explique pas sur l’omission, dans ces comptes rendus, de la différence de : 1 811,83 € – 1 160 € = 651,83 euros. B X apparaît bien fondée à réclamer le versement de cette somme.

Sur l’amende civile :

Aux termes de l’article 559, alinéa premier, du code de procédure civile, en cas d’appel principal dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés.
L’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l’octroi de dommages et intérêts que lorsque est caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice. En l’espèce, un tel comportement de la part de l’appelante n’est pas caractérisé, puisque son appel prospère pour partie.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La société Agence Talec Immo en supportera donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Sur ce fondement, la société Agence Talec Immo sera condamnée à payer la somme de 1 000 euros à B X.

LA COUR, PAR CES MOTIFS,

Infirme partiellement le jugement en ce qu’il condamne la société à responsabilité limitée Agence Talec Immo à régler à B A épouse X la somme de 4653,88 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2016 ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

Condamne la société à responsabilité limitée Agence Talec Immo à régler à B A épouse X la somme de 4 110,98 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2016 ;

Confirme toutes les autres dispositions non contraires ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu de prononcer une amende civile ;

Condamne la société à responsabilité limitée Agence Talec Immo à payer à B A épouse X la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société à responsabilité limitée Agence Talec Immo aux dépens ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame B SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.