COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 07 JUILLET 2022

N° RG 19/05729 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-LJIX

SAS NEXITY LAMY

c/

[J] [B]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRESDE L’IMMEUBLE SIS À [Localité 5], [Adresse 2]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le : 07 JUILLET 2022

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 18 septembre 2019 par le Juge des Référés du Tribunal de Grande Instance d’ANGOULEME (RG : 19/00168) suivant déclaration d’appel du 29 octobre 2019

APPELANTE :

SAS NEXITY LAMY agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 3]

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

[J] [B]

née le 25 Septembre 1983 à ST MICHEL D’ENTRAYGUES (16) (16)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e William DEVAINE de la SCP ACALEX AVOCATS CONSEILS ASSOCIES, avocat au barreau de CHARENTE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS À [Localité 5], [Adresse 2] représenté par son syndic la société NEXITY LAMY domicilié en cette qualité au siège social sis[Adresse 2]

Représentée par M^e Sonia AIMARD-LOUBERE de la SELARL AB VOCARE, avocat au barreau de CHARENTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 juin 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Vincent BRAUD, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Vincent BRAUD, conseiller,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Greffier lors des débats : Séléna BONNET

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

[J] [B] a acquis le 3 juillet 2018 un appartement et un garage constituant respectivement les lots nos 7 et 126 de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2], dont le syndic est la société Nexity Lamy.

Se plaignant de la grande difficulté d’accéder à son garage en raison de stationnements de véhicules dans la cour et des nuisances sonores et dégradations dans cette même cour, elle a mis en demeure le syndic de remédier de façon efficace à cette situation par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 31 août 2018.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 octobre 2018, le conseil d'[J] [B] a mis en demeure la société Nexity Lamy aux mêmes fins.

Par exploit en date du 3 juillet 2019, [J] [B] a cité à comparaître le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], à [Localité 5], et la société Nexity Lamy devant le juge des référés du tribunal de grande instance d’Angoulême aux fins de prendre toutes dispositions utiles à l’effet d’assurer le libre accès par [J] [B] à son garage privatif, et de condamnation à une somme provisionnelle de 1 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Par ordonnance contradictoire en date du 18 septembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Angoulême a :

' Ordonné au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], à [Localité 5], et à la société Nexity Lamy d’assurer la fermeture en permanence du portail de la cour, ce qui n’autorisera l’accès à la cour commune qu’aux seuls copropriétaires de la résidence sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

' Condamné solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], à [Localité 5], et la société Nexity Lamy à payer à titre provisionnel la somme de 1 200 euros à [J] [B] ;

' Rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], à [Localité 5] et de la société Nexity Lamy ;

' Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], à [Localité 5], et la société Nexity Lamy à payer la somme de 1 500 euros à [J] [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ;

' Rappelé qu’il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente ;

' Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], à [Localité 5], et la société Nexity Lamy aux dépens.

En substance, le juge a considéré que :

' sur le trouble manifestement illicite : la privation temporaire de sa propriété subie par [J] [B] est un trouble manifestement illicite, dont les auteurs sont, par leur inaction fautive, le syndic et le syndicat des copropriétaires ; la mesure sollicitée est précise et relève de la compétence du syndic et du syndicat des copropriétaires, qui n’en proposent aucune autre ;

' Sur la demande provisionnelle : la faute du syndic et du syndicat des copropriétaires engage leur responsabilité du chef de la privation partielle de jouissance, qui est un préjudice déterminable.

La société Nexity Lamy a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 29 octobre 2019.

Par arrêt avant dire droit en date du 15 juin 2020, la cour d’appel de Bordeaux a :

' Enjoint aux parties de rencontrer l’Association nationale des médiateurs, prise en la personne de [E] [H], médiateur à Châteauneuf-sur-Charente, inscrite sur la liste des médiateurs de la cour d’appel de Bordeaux, téléphone : [XXXXXXXX01], courriel : [Courriel 6] qui les informera sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation ;

' Dit qu’à l’issue de cette réunion d’information, les parties pourront, le cas échéant, faire connaître à la cour leur accord le 7 août 2020 au plus tard sur la désignation du médiateur, dans les conditions prévues aux articles 131-1 et suivants du code de procédure civile ;

' Dit qu’il sera alors procédé par voie d’ordonnance à la désignation du médiateur ;

' Dit qu’à défaut d’accord sur l’organisation d’une médiation, l’affaire sera mise en délibéré au 5 octobre 2020 ;

' Réservé les dépens.

Par ordonnance en désignation d’un médiateur du 9 septembre 2020, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Bordeaux a :

' Ordonné une médiation judiciaire ;

' Désigné en qualité de médiateur [E] [H], médiateur inscrit sur la liste de la cour d’appel de Bordeaux, demeurant [Adresse 4], téléphone : [XXXXXXXX01], courriel : [Courriel 6] pour entendre les parties, et procéder par voie de médiation :

— à la détermination de leurs intérêts et de leurs besoins,

— à la confrontation de leurs points de vue, pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose,

— et négocier un protocole manifestant l’accord amiable intervenu ;

' Fixé la durée de la médiation à 3 mois à compter de la première réunion de médiation;

' Dit que la durée de la médiation pourra, le cas échéant, être prorogée, avec l’accord des parties, pour une période maximum de trois mois, à la demande du médiateur ;

' Dit que pour mener à bien sa mission, le médiateur entendra les parties et leurs conseils ;

' Dit qu’avec l’accord des parties et pour les besoins de la médiation, le médiateur pourra entendre les tiers qui y consentent ;

' Dit que le constat de fin de mission, qui ne fera pas mention des propositions transactionnelles éventuellement avancées au cours de la médiation sera déposé au greffe de la 1re chambre civile de la cour d’appel, le 15 décembre 2020 (sauf prorogation);

' Fixé la provision à valoir sur la rémunération du médiateur à la somme totale de 1 050 euros, répartie comme suit :

—  350 euros à la charge de la société Nexity Lamy (appelante),

—  350 euros à la charge d'[J] [B] (intimée),

—  350 euros à la charge du syndicat des copropriétaires (intimé) ;

' Dit que chacun consignera la somme mise à sa charge en un chèque adressé au régisseur de la cour d’appel de Bordeaux, dans le délai de quinze jours à compter de la présente ordonnance ;

' Rappelé que le défaut de consignation entraîne la caducité de la décision ordonnant la médiation ;

' Rappelé que la répartition finale des frais sera décidée conformément à l’article 131-13 du code de procédure civile ;

' Dit que le cas échéant, le médiateur devra immédiatement aviser le conseiller de la mise en état de l’absence de mise en 'uvre de cette mesure, ou de son interruption, et le tenir informé des difficultés éventuellement rencontrées dans l’exercice de sa mission;

' Dit qu’à l’expiration de sa mission, le médiateur devra informer le conseiller de la mise en état de ce que les parties sont parvenues ou non à trouver une solution au litige qui les oppose ;

' Dit que, sur requête conjointe ou sur la demande de la partie la plus diligente, le conseiller de la mise en état pourra de nouveau être saisi pour statuer de toutes difficultés nées de l’exécution de la présente décision ;

' Dit qu’en cas d’accord, les parties pourront saisir la cour à tout moment pour le faire homologuer par arrêt ;

' Rappelé que conformément à l’article 910-2 du code de procédure civile, la décision d’ordonner une médiation interrompt les délais pour conclure et former appel incident mentionnés aux articles 905-2 et 908 à 910 du code de procédure civile, et que l’interruption de ces délais produit ses effets jusqu’à l’expiration de la mission du médiateur ;

' Renvoyé l’affaire à la mise en état cabinet du 9 décembre 2020 pour qu’il soit statué, si nécessaire, sur la suite de la procédure ;

' Réservé les dépens.

Par message électronique du 4 janvier 2022, [J] [B], constatant l’échec de la médiation, a demandé à la cour de statuer sur le litige.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives no 2 déposées le 5 mai 2020, la société par actions simplifiée Nexity Lamy demande à la cour de :

' Déclarer recevable et bien fondé en son appel la société Nexity Lamy ;

' Réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

En conséquence,

' Débouter [J] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

' Condamner [J] [B] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris ceux de première instance.

Pour l’essentiel, la société Nexity Lamy fait valoir que :

' la responsabilité du syndic n’est pas engagée puisqu’il n’a pas de pouvoir de contrainte à l’égard des copropriétaires, et qu’il ne peut intenter une action au nom du syndicat sans y être autorisé par une décision de l’assemblée générale ;

' assurer la fermeture en permanence du portail de la cour afin de n’en autoriser l’accès qu’aux copropriétaires n’est ni une mesure conservatoire ni une remise en état, puisque [J] [B] en possède les clefs ;

' le règlement de copropriété, dont l’interprétation échappe au demeurant au juge des référés, ne donne aucune précision sur l’affectation de la cour et ses conditions d’utilisation ;

' la demande d’assurer la fermeture en permanence du portail de la cour n’est pas assez précise, puisque tous les copropriétaires en possèdent les clefs, si bien que reste indéterminée la nature de la mesure utile à prendre pour les empêcher, ainsi que les tiers qu’ils y autoriseraient, de se garer dans la cour ; au demeurant, [J] [B] dispose d’une action contre les auteurs du trouble qu’elle a identifiés ;

' sur la condamnation à provision pour trouble de jouissance : le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur la responsabilité du syndic à l’égard d’un copropriétaire; en tout état de cause, la société Nexity Lamy n’est pas responsable du préjudice invoqué car elle n’a commis aucune faute, et [J] [B] ne rapporte pas la preuve de son préjudice.

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimée contenant appel incident no 2 déposées le 15 mai 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 2], demande à la cour de :

' Déclarer l’appel de la société Nexity Lamy recevable et bien fondé ;

' Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 2] en son appel incident ;

' Réformer la décision déférée dans son intégralité ;

' Débouter [J] [B] de sa demande tendant à voir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 2] condamné sous astreinte de 150 euros par jour dans le mois qui suit la signification de la décision déférée d’assurer une fermeture permanente du portail ;

' Débouter [J] [B] de sa demande tendant à voir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 2] condamné au paiement d’une somme de 1 200 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice ;

' Débouter [J] [B] de sa demande tendant à voir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 2] condamné au paiement d’une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Condamner [J] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 2], 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 1500 € au titre des frais irrépétibles d’appel ;

' Condamner [J] [B] aux entiers dépens.

Pour l’essentiel, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

' sur l’existence d’un trouble manifestement illicite : l’interprétation du règlement de copropriété sur la « destination normale » de la cour ne relève pas du juge des référés, mais de l’assemblée générale, alors qu'[J] [B] n’a pas demandé l’inscription de cette question à l’ordre du jour de l’assemblée du 18 juin 2019, ni n’y est intervenue ; des stationnements de brève durée dans la cour ne sont pas interdits par le règlement intérieur, et sont admis depuis toujours par une majorité de copropriétaires ;

' le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu de mettre un terme à des agissements qui ne sont pas de son fait, mais du fait de tiers ; le syndicat des copropriétaires a rempli sa mission d’entretien en installant un portail, dont l’usage ne relève pas de sa responsabilité ; il appartient à [J] [B] de se retourner contre ceux des copropriétaires qu’elle désigne comme étant les auteurs du trouble subi ;

' sur la fermeture du portail en permanence sous astreinte : le syndic a rappelé aux propriétaires que le portail de la cour devait demeurer fermé en vertu de l’ordonnance déférée ; néanmoins, le syndicat ne peut empêcher des copropriétaires d’avoir accès à la cour commune et de se garer devant leur garage ;

' sur la demande provisionnelle : [J] [B] ne justifie pas de la réalité de son préjudice.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives d’intimée déposées le 6 mai 2020, [J] [B] demande à la cour de :

' Confirmer l’ordonnance querellée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

' Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 2] et la société Nexity Lamy à payer à [J] [B] une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 700 du du code de procédure civile.

Pour l’essentiel, [J] [B] fait valoir que :

' aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet l’administration des parties communes tandis que le syndic est chargé, aux termes de l’article 18 de la même loi, d’assurer l’exécution du règlement de copropriété et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien; ils doivent faire respecter les termes du règlement de copropriété qui désigne les garages comme des parties privées et la cour comme partie commune ;

' elle n’a plus accès à son garage et voit son droit de propriété compromis ; il s’agit d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser conformément à l’article 809 du code de procédure civile ; les défendeurs n’ont rien fait pour y remédier alors que d’autres mesures auraient pu être prises :

' Mise en place de panneaux de signalisation indiquant aux copropriétaires et occupants d’avoir à fermer le portail après leur passage,

' Mise en place de panneaux de signalisation interdisant toute obstruction à l’accès aux garages,

' Organisation d’une réunion d’information entre tous les copropriétaires et occupants,

' Convocation d’une assemblée générale extraordinaire pour envisager l’automatisation du portail par exemple, ou toute autre solution, et garantir l’accès de tous à leur garage,

' Une réunion du conseil syndical ;

' elle-même saisirait en vain l’assemblée générale, parce que les copropriétaires des commerces en rez-de-chaussée ont la majorité et comptent sur l’imprécision du règlement de copropriété pour que leurs clients continuent de bénéficier d’un stationnement gratuit en ville ;

' l’inaction des défendeurs constitue une faute délictuelle au sens de l’article 1240 du code civil ; elle a subi un préjudice moral qui doit être indemnisé sur le fondement de l’article 809, alinéa 2, du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2022 et l’audience fixée au 2 juin 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de remise en état :

Aux termes de l’article 835, alinéa premier, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le premier juge a exactement caractérisé le trouble manifestement illicite résultant de l’empêchement pour [J] [B] de jouir du lot dont elle est propriétaire, quelles que soient l’affectation et les conditions d’utilisation des parties communes qui en commandent l’accès. Il s’agit en effet tant d’une atteinte à son droit de propriété constituant, par elle-même, une voie de fait, que d’une inobservation des articles 6 et 7 du règlement de copropriété relatifs à l’usage des parties communes et privées.

En vertu de l’article 14, alinéa 4, de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires a pour objet l’administration des parties communes. Par ailleurs, aux termes de l’article 18, paragraphe premier, de ladite loi, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, et d’administrer l’immeuble.

En l’occurrence, le trouble manifestement illicite trouve son origine dans l’usage d’une partie commune. Il entre donc dans les attributions du syndicat des copropriétaires et du syndic de prendre, dans les limites de leurs pouvoirs respectifs, les mesures de remise en état qui s’imposent pour faire cesser ce trouble.

La mesure sollicitée par [J] [B] et ordonnée par le premier juge est réalisable, puisque l’entrée de la cour est déjà munie d’un portail, et de nature, en empêchant les stationnements anarchiques dans la cour, à rendre possible l’accès à sa partie privative, le temps pour le syndicat des copropriétaires de décider de mesures définitives. L’ordonnance querellée sera confirmée de ce chef.

Sur la provision :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

[J] [B] se plaint d’avoir essuyé l’indifférence de la copropriété face aux difficultés qu’elle rencontrait. Elle demande en conséquence réparation du préjudice moral né de l’inaction du syndicat des copropriétaires et du syndic.

Elle leur fait grief qu’aucune réponse n’ait été apportée à sa première lettre, ni à la mise en demeure, pas même un refus poli, alors qu’une prompte réaction du syndicat et du syndic lui aurait épargné plusieurs mois de tracas.

La société Nexity Lamy réplique que lorsqu’elle a reçu les plaintes d'[J] [B], elle en a informé le conseil syndical en suggérant le vote en assemblée générale des modalités d’utilisation de la cour en l’absence d’une telle définition dans le règlement de copropriété. Le conseil syndical a préféré qu’il n’y eût qu’un point d’information sur lesdites conditions d’utilisation telles qu’elles existent depuis fort longtemps.

La société Nexity Lamy ne prétend cependant pas avoir répondu à la lettre d'[J] [B] du 31 août 2018, non plus qu’à la mise en demeure de son conseil du 18 octobre 2018. Cette abstention est fautive. La cour observe en outre que le point d’information fait à l’assemblée générale du 18 juin 2019 se résume à l’intervention suivante du syndic: « Suite aux sollicitations reçues de plusieurs occupants sur l’utilisation de la cour située à l’arrière du bâtiment, le syndic indique à l’assemblée générale qu’aucune disposition n’existe au règlement de copropriété sur l’usage de cette dernière et sa destination. »

Le silence fautif opposé par le syndic à [J] [B] jusqu’à l’assemblée générale du 18 juin 2019 a causé à l’intimée un préjudice moral, de sorte que l’obligation à réparation de la société Nexity Lamy n’est pas sérieusement contestable, et justifie l’octroi d’une provision dont le montant sera ramené à 500 euros.

Le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions (3e Civ., 15 fév. 2006, no 05-11.263). Le syndicat sera donc condamné solidairement avec la société Nexity Lamy (3e Civ., 8 mars 1995, no 93-13.742).

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La société Nexity Lamy et le syndicat des copropriétaires en supporteront donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Sur ce fondement, la société Nexity Lamy et le syndicat des copropriétaires seront condamnés solidairement à payer à [J] [B] la somme de 1 500 euros.

LA COUR, PAR CES MOTIFS,

Infirme partiellement l’ordonnance en ce qu’elle :

' Condamne solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], à [Localité 5], et la société Nexity Lamy à payer à titre provisionnel la somme de 1 200 euros à [J] [B] ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

Condamne solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], à [Localité 5], et la société Nexity Lamy à payer à titre provisionnel la somme de 500 euros à [J] [B] ;

Confirme toutes les autres dispositions non contraires ;

Y ajoutant,

Condamne solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], à [Localité 5], et la société Nexity Lamy à payer à [J] [B] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], à [Localité 5], et la société Nexity Lamy aux dépens ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier,Le Président,