COUR D’APPEL DE BORDEAUX

CHAMBRE SOCIALE – SECTION B

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ARRÊT DU : 06 AVRIL 2023

BAUX RURAUX

N° RG 22/00848 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MRSS

Monsieur [S] [B]

c/

Monsieur [E] [B]

Madame [U] [B] NÉE [W]

S.C.E.A. SCEA [B] FRERES SCEA

Nature de la décision : AU FOND

Notifié par LRAR le :

LRAR non parvenue pour adresse actuelle inconnue à :

La possibilité reste ouverte à la partie intéressée de procéder par

voie de signification (acte d’huissier).

Certifié par le Greffier en Chef,

Grosse délivrée le :

à :

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 janvier 2022 (R.G. n°5119000003) par le Tribunal paritaire des baux ruraux de LIBOURNE, suivant déclaration d’appel du 17 février 2022

APPELANT :

Monsieur [S] [B]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e CARTRON substituant M^e Philippe QUERON de la SELARL RAMURE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

Monsieur [E] [B]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 21]

Madame [U] [B] NÉE [W]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 21]

non comparants, non représentés bien que régulièrement convoqués

S.C.E.A. SCEA [B] FRERES SCEA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège [Adresse 24]

représentée par M^e Timothée MOLIERAC, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 février 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Eric Veyssière, président,

Madame Sophie Lésineau, conseillère,

Madame Cybèle Ordoqui, conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : M^me Sylvaine Déchamps,

En présence de Bertrand MAUMONT, magistrat détaché en stage à la cour d’appel de Bordeaux.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

Exposé du litige

La société civile d’exploitation agricole [B] Frères, créée le 11 juin 1992, associait à l’origine les frères [E] et [S] [B] à titre individuel, ainsi que leur SARL respective, avant que M. [S] [B] et sa SARL ne cèdent leur part, en 2004, aux enfants de M. [E] [B].

La société [B] Frères exploite des vignes en faire valoir indirect, au titre de plusieurs baux dont le bail à long terme objet du litige consenti le 11 juin 1992 par M. [S] [B], son ex-épouse, M. [E] [B] et son épouse [U] [W]. Il s’agit d’un bail à ferme, d’une durée initiale de 18 ans, portant sur des parcelles de vignes sises commune de [Localité 25], d’une superficie de 5 ha 71 a 18 ca et dont le fermage a été déterminé comme suit : 9 hl/ha de vin d’AOC Côtes de [Localité 22].

Le bail a été tacitement renouvelé le 11 juin 2010 pour une période de 9 ans.

Après la réalisation d’un état des lieux en janvier 2013, la SCEA [B] a sollicité une révision du prix du fermage à laquelle M. [S] [B] s’est opposé. En conséquence, la société [B] Frères a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Libourne le 6 juin 2013 aux fins de révision du prix du bail.

A la suite du jugement rendu le 7 mai 2014 par le tribunal paritaire des baux ruraux les parties sont convenues de fixer le prix du fermage à hauteur de 9,13 hl/ha, accord dont la cour d’appel de Bordeaux a donné acte dans un arrêt du 12 février 2015.

Dans la perspective du renouvellement du bail, prévu le 11 juin 2019, la SCEA [B] frères a demandé par courriers aux bailleurs de réviser le prix du fermage, en vue de le fixer à 7hl/ha.

A défaut d’avoir trouvé un accord avec M. [S] [B], la société [B] frères a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Libourne le 11 juin 2019 aux fins de fixer judiciairement le prix du bail à renouveler. M. [E] [B] et Mme [U] [B] sont intervenus volontairement à l’instance.

Par jugement du 4 novembre 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux de Libourne a ordonné une expertise avant-dire droit sur la détermination du fermage.

L’expert a déposé son rapport le 27 mai 2021.

Par jugement du 18 janvier 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Libourne a :

— déclaré recevable l’action engagée par la société [B] Frères,

— rejeté la demande de communication de pièces formulées par M. [S] [B],

— dit qu’est réputée non écrite la clause suivante figurant page 9 du bail rural établi le 11 juin 1992 par Me [G] [M], Notaire à [Localité 22] : 'de convention expresse entre les parties, la totalité des frais de plantation ou de replantation seront à la charge du preneur qui s’y oblige',

— fixé à 7,5 hectolitres par hectare de vin rouge AOC Côtes de [Localité 22] le fermage dû à compter du 11 juin 2019 par la société [B] Frères à [S] [B], [E] [B] et [U] [W] épouse [B] pour les parcelles de vignes situées sur la commune de [Localité 25] cadastrées section [Cadastre 23], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 20] pour une contenance totale de 5 ha 71 a 18 ca comprises dans le bail susvisé,

— condamné M. [S] [B] à restituer à la société [B] Frères ce qu’il a trop perçu depuis le 11 juin 2019 par rapport au fermage fixé dans le présent jugement,

— condamné M. [S] [B] aux dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire,

— condamné la société [B] Frères, [E] [B] et [U] [W] épouse [B] à l’autre moitié des dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration du 17 février 2022, M. [S] [B] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions du 15 juillet 2022, M. [S] [B] sollicite de la Cour qu’elle :

— infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— déclaré recevable l’action engagée par la société [B] Frères,

— rejeté la demande de communication de pièces formulées par M. [S] [B],

— dit qu’est réputée non écrite la clause suivantes figurant page 9 du bail rural établi le 11 juin 1992 par Me [G] [M], Notaire à [Localité 22] : 'de convention expresse entre les parties, la totalité des frais de plantation ou de replantation seront à la charge du preneur qui s’y oblige',

— fixé à 7,5 hectolitres par hectare de vin rouge AOC Côtes de [Localité 22] le fermage dû à compter du 11 juin 2019,

— condamné [S] [B] à restituer à la société [B] Frères ce qu’il a trop perçu depuis le 11 juin 2019,

— condamné [S] [B] aux dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire,

— condamné la société [B] Frères, [E] [B] et [U] [W] épouse [B] à l’autre moitié des dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire,

Statuant à nouveau,

— ordonne à la société [B] Frères de produire le bail supplémentaire qu’elle allègue,

— fixe le prix du fermage du bail renouvelé, dans toutes ses dimensions et par comparaison à la valeur globale, à la valeur de base de 9 hl/ha, ou à tout le moins 8 hl/ha,

— déboute la société [B] Frères de ses entières prétentions sur l’illicéité de la clause du bail relative aux plantations, la fixation du fermage du bail renouvelé, la condamnation à restitution, la charge des frais et dépens,

— condamne la société [B] Frères aux entiers dépens dont ceux d’expertise, à tout le moins pour moitié sinon en totalité, pour ces derniers.

Au soutien de ses prétentions, M. [S] [B] fait valoir en substance :

— qu’il n’a pas eu communication de tous les baux pratiqués par la SCEA [B] alors qu’il s’agit d’un élément important pour fixer le prix du fermage du bail litigieux,

— que le fermage du bail consenti par son frère, M. [E] [B], n’a pas été révisé et demeure fixé à 9hl/ha,

— que le fermage du bail litigieux a été fixé en 2015 à 9,13 hl/ha et que les vignes n’ont pas pu changer de catégories en si peu de temps,

— que l’expert n’a pas pris en compte pour son estimation la qualité du terroir, la stabilité du bail (qui ne comporte pas de clause de reprise) et les facilités d’exploitation,

— que la demande concernant l’illicéité de la clause ne se rattache pas par un lien suffisant aux prétentions initiales de la société [B] qui portent uniquement sur la révision du prix du fermage.

Par ses dernières conclusions enregistrées le 5 octobre 2022, la société [B] Frères demande à la Cour de :

— confirmer le jugement déféré,

— débouter M. [S] [B] de toutes ses demandes contre la société [B] Frères,

— condamner M. [S] [B] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, la société [B] frères, fait valoir en substance :

— que M. [S] [B] a eu communication de tous les baux en cours relatifs aux parcelles de vignes exploitées par la société [B],

— que le prix de 7,70 hl/ha fixé par le tribunal est justifié au regard des fourchettes de l’arrêté préfectoral du 2 décembre 2013 relatif au statut du fermage et de la classification des vignes telle qu’opérée par l’experte, pour l’essentiel des vignes de deuxième catégorie,

— que la clause relative à l’obligation de plantation et de replantation est contraire à l’essence du bail, telle qu’elle ressort de l’article 1719 4° du code civil aux termes de laquelle le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’assurer la permanence et la qualité des plantations.

— que cette demande se rattache par un lien suffisant aux prétentions d’origine puisque l’arrêté préfectoral établi un lien entre la prise en charge des frais d’arrachage et de plantation et le montant du fermage.

M. [E] et Mme [B] se sont vu notifier la déclaration d’appel. Ils n’ont pas conclu et ont été valablement convoqués à l’audience.

Motifs de la décision

Si selon l’article 562 du code de procédure civile l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique, l’objet du litige porté devant elle dépend en outre des prétentions des parties telles qu’énoncées dans les formes de l’article 954 du code de procédure civile.

Par conséquent, M. [S] [B], qui se borne dans le dispositif de ses conclusions à conclure à l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré l’action recevable et l’a condamné à restituer le trop-perçu du fermage, ne saisit la cour d’aucune prétention à ce titre.

Néanmoins, la cour demeure saisie des prétentions qui suivent.

Sur la demande de communication de pièce

Aux termes de l’article 132 du code de procédure civile la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à tout autre partie à l’instance. La communication des pièces doit être spontanée. A défaut, si la communication des pièces n’est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d’enjoindre cette communication, par application de l’article 133 du même code.

En l’espèce, il apparaît que la société [B] frères a mentionné dans ses écritures de première instance avoir souscrit quatre baux avec différents bailleurs. M. [S] [B] a demandé la communication de deux baux 'à tout le moins celui qui n’a pas du tout été produit'. Dans le cadre de l’instance d’appel, la SCEA [B] a produit les copies de six baux, dont le plus récent en date, conclu le 25 novembre 2015 avec M. [O] et Mme [C].

Dans ces circonstances, il n’y a pas lieu d’ordonner la communication de pièces supplémentaires. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la fixation judiciaire du prix du fermage du bail renouvelé

Au titre des dispositions particulières aux baux à long terme, l’article L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime prévoit que sauf convention contraire, les clauses et conditions du bail renouvelé sont celles du bail précédent, mais qu’à défaut d’accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe les conditions contestées du nouveau bail.

Au titre des dispositions de droit commun relatives au prix du fermage, l’article L. 411-11 du même code énonce que le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d’une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l’obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l’environnement en application de l’article L. 411-27. Ce prix est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues.

Il est précisé par le même article que le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles et des bâtiments d’exploitation y afférents peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative, que dans ce cas les dispositions relatives à l’actualisation du loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation prévues au présent article ne s’appliquent pas et que les maxima et les minima déterminés par l’autorité administrative sur proposition de commissions consultatives paritaires départementales font l’objet d’un nouvel examen au plus tard tous les six ans.

Enfin, il est prévu que si ces minima et maxima sont modifiés, le prix des baux en cours ne peut être révisé que lors du renouvellement ou, s’il s’agit d’un bail à long terme, en début de chaque nouvelle période de neuf ans, et que le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le nouveau prix du bail à défaut d’accord amiable.

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En l’espèce, Mme [R] [D], expert judiciaire, a été désignée en première instance avec pour mission notamment de :

— demander aux parties des éléments de comparaison comme le prix du fermage des terres faisant l’objet d’autres baux entre elles ;

— fournir au tribunal les éléments lui permettant de déterminer le montant du fermage, en hectolitres de vin AOC Côtes de Bourg rouge, dans le cadre des minima et maxima définis par l’arrêté préfectoral, au moment du renouvellement du bail.

Dans son rapport remis le 27 mai 2021, l’experte indique s’être appuyée sur le dernier arrêté préfectoral en date au moment du renouvellement du bail, soit l’arrêté n° 2013336-0007 du 2 décembre 2013 lequel définit trois catégories de vignes. Elle explique s’être référée aux définitions des catégories, telles que précisées dans l’arrêté, pour classer les parcelles objets du bail et fixer une estimation au regard des fourchettes établies par l’arrêté pour les vins de Côte, comme l’AOC côtés de [Localité 22], à savoir entre 7hl et 11hl pour les vignes de 1ère catégorie, entre 5hl et 8hl pour les vignes de 2ème catégorie, entre 3hl et 5hl pour les vignes de 3ème catégorie. Elle précise avoir examiné de manière qualitative chaque parcelle de vigne (état du palissage, système de taille, nombre de bourgeons par pied, vigueur de la vigne, maladies éventuelles, manquants), explique que le prix du fermage évolue en fonction de l’âge de la vigne et de l’entretien du vignoble, qu’en l’occurrence l’ensemble des parcelles observées est en bon état, que la vigne semble bien entretenue par le preneur et qu’elle a vieilli de 27 années entre 1992 et 2019.

Compte tenu de l’ensemble de ses constatations, l’experte estime le montant du fermage à 7,2hl/ha.

Si la qualité des sols n’est pas expressément visée par l’experte comme élément d’appréciation, il y a lieu d’observer que cette donnée n’est pas étrangère à la classification des vignes à laquelle il a été procédé. En effet, aux termes de l’arrêté préfectoral (page 9), les vignes de 1ère catégorie supposent un 'terrain particulièrement qualifié pour la production du vin de l’AOC', tandis que les vignes de 2ème catégorie sont situées dans des 'zones moins favorables (sol – climat)'. M. [S] [B] ne donne par ailleurs aucune indication sur les qualités du terroir et des sols dont l’expert aurait dû, selon lui, tenir compte.

Toutefois, l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime prévoit que le prix du bail est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d’une éventuelle clause de reprise en cours de bail et de la structure parcellaire du bien loué. Or, ces éléments n’ont pas été pris en compte dans le cadre de l’expertise. Aussi est-il nécessaire de valoriser le fait que le bail ne comporte pas de clause de reprise en cours de bail, ce qui constitue un gage de stabilité pour le preneur. Dans une moindre mesure, il doit être tenu compte de ce que les vignes se situent dans un environnement relativement proche du siège de l’exploitation. A cet égard, l’état des lieux de l’ADAR (pièce n° 3 du dossier de l’appelant) indique que les parcelles sont divisées en 10 îlots répartis sur 4 secteurs géographiques, dans un rayon de 5 km.

En outre, l’adverbe 'notamment’ employé par l’article L.411-11 suggère que la liste des critères permettant d’établir le prix du bail n’est pas une liste exhaustive, de sorte que le juge peut toujours se déterminer à partir d’autres éléments, même extrinsèques. A ce titre, c’est à bon droit que le premier juge a tenu compte de la relation contractuelle du preneur avec un autre bailleur, en l’occurrence M. [E] [B], frère et ex-associé de l’intimé. Sur ce point, force est de constater que ledit contrat de bail, également conclu le 11 juin 1992, porte sur des vignes produisant des vins issus de la même appellation, pour un prix de 9hl/ha et qu’il a été renouvelé à deux reprises sans que le prix n’en soit révisé. Au-delà, il est à noter que l’état des lieux de l’ADAR daté du 31 janvier 2013 retient une valorisation moyenne de 7,61hl/ha pour toutes les vignes exploitées par la SCEA [B] frères sur la commune de [Localité 25] et de 8,24hl/ha pour l’ensemble des vignes en côte de [Localité 22] exploitées par la SCEA [B] frères.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a donc lieu de fixer le fermage à un montant supérieur aux estimations de l’expert. En revanche, le fait que le bail litigieux ait fait l’objet d’une révision amiable à la hausse du fermage en 2014, pour un prix de 9,13hl/ha, n’est pas en soi un élément déterminant quant à l’estimation réelle et actuelle du fermage au regard des données ci-dessus exposées.

Pour ces motifs, et compte tenu des motifs du jugement déféré que la cour adopte en intégralité, ledit jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé à 7,50 hl/ha le fermage dû à compter du 11 juin 2019 par la SCEA [B] frères.

Sur la clause illicite du contrat de bail

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, il est reproché à la SCEA [B] d’avoir introduit une action aux fins de fixation judiciaire du prix du bail à renouveler et d’avoir formé une demande additionnelle en vue de voir déclarer une clause illicite. Or, la clause litigieuse porte sur les obligations du preneur qui participent de l’économie générale du contrat dont le juge est appelé à déterminer le prix.

C’est donc à bon droit que le premier juge a examiné la demande au fond après avoir considéré qu’elle se rattachait par un lien suffisant aux prétentions d’origine.

Aux termes de l’article 1719 4° du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’assurer la permanence et la qualité des plantations.

L’article L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime énonce plus spécialement que toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le présent titre est réputée non écrite.

L’article L.415-8 du même code prévoit que la commission consultative des baux ruraux détermine l’étendue et les modalités des obligations du bailleur relatives à la permanence et à la qualité des plantations prévue au 4° de l’article 1719 du code civil.

L’arrêté du 2 décembre 2013, rendu au visa de la commission consultative paritaire des baux ruraux de la Gironde du 11 octobre 2013 réglemente à son article 3 le régime des plantations en distinguant les plantations nouvelles, les replantations et les complantations. Il prévoit notamment que 'les plantations nouvelles peuvent être effectuées aux frais du preneur, sous réserve des indemnités qui pourront lui être dues à la fin de bail’ mais que 'le renouvellement du vignoble déjà existant à la signature du bail sera à la charge du bailleur (s’entend arrachage et plantation)'. Dans ce dernier cas, il est prévu une répartition des travaux, le bailleur prenant en charge tous les plants et autres fournitures pour la plantation, 'le preneur prenant en charge la main d’oeuvre nécessaire à la plantation et à l’entretien cultural des trois premières années, y compris l’année de plantation, ainsi que tous les travaux et apports culturaux jugés utiles'.

La clause litigieuse mettant à la charge du preneur 'la totalité des frais de plantation ou de replantation’ sans distinction, elle aboutit à une restriction des droits du preneur, prohibée en tant que telle par le code rural. Pour ces motifs et ceux du tribunal que la cour adopte, il y a également lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il n’y a pas lieu de remettre en cause la répartition des dépens de première instance opérée par le premier juge.

Toutefois, M. [S] [B] succombant en appel, il sera condamné aux dépens d’appel sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’équité commande d’indemniser l’intimée pour les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. En conséquence, M. [S] [B] sera condamné à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement rendu par le 18 janvier 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Libourne,

Y ajoutant,

Condamne M. [S] [B] aux dépens,

Condamne M. [S] [B] à verser à la SCEA [B] frères la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Signé par monsieur Eric Veyssière, président, et par madame Sylvaine Déchamps, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

S. Déchamps E. Veyssière