COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 21 NOVEMBRE 2024

N° RG 21/03276 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MEXC

S.A.R.L. LES PATIOS DE [Adresse 8]

c/

[H] [P]

[F] [A]

S.C.P. SILVESTRI-BAUJET

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 avril 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/08673) suivant déclaration d’appel du 07 juin 2021

APPELANTE :

S.A.R.L. LES PATIOS DE [Adresse 8]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

en liquidation judiciaire

Représentée par M^e Vianney LE COQ DE KERLAND de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[H] [P]

né le 02 Septembre 1949 à [Localité 5]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

[F] [A]

née le 12 Juillet 1951 à [Localité 7]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e RIGAL substituant M^e Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTE :

S.C.P. SILVESTRI-BAUJET

Activité : Mandataire judiciaire,

demeurant [Adresse 1]

es qualité de liquidateur de la société LES PATIOS DE [Adresse 8]

Représentée par M^e Vianney LE COQ DE KERLAND de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 07 octobre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

M^me Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

En présence de Mme [B] [L], élève avocate et de M. [K] [O], juriste assistant

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 15 septembre 2016, M. [X] [P] et Mme [F] [A] ont acquis, en l’état futur d’achèvement, de la société Les Patios de [Adresse 8] un appartement et un parking couvert constituant les lots 2 et 16 d’un immeuble dénommé "Les Patios de [Adresse 8]" situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le prix de 264.000 euros, avec un délai prévisible d’achèvement à fin octobre 2017.

La maîtrise d’oeuvre d’exécution de l’ensemble immobilier a été confiée à la société TPF Ingénierie suivant contrat du 24 juin 2015.

La livraison a été prononcée contradictoirement par les parties le 27 septembre 2018.

Se plaignant de désordres et du retard de livraison du bien immobilier, par acte d’huissier du 27 septembre 2019, M. [X] [P] et Mme [F] [A] ont saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action en demandes indemnitaires dirigée contre la société Les Patios de [Adresse 8].

Par jugement du 13 avril 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— Déclaré abusive et réputée non écrite la formulation « sans que cette liste soit exhaustive » insérée dans la clause « délai d’achèvement » en page 21 du contrat;

— Condamné la SARL Les Patios de [Adresse 8] à payer à M. [X] [P] et à Mme [F] [A] la somme de 13.200 euros au titre de la perte vénale du bien liée aux non-conformités contractuelles;

— Condamné solidairement M. [X] [P] et Mme [F] [A] à payer à la SARL Les Patios de [Adresse 8] la somme de 13.200 euros;

— Ordonné la déconsignation de ladite somme de 13.200 euros séquestrée entre les mains de Me [D] [Z], huissier de justice, au profit de la SARL Les Patios de [Adresse 8] sur production de la signification à parties du présent jugement ;

— Condamné la SARL Les Patios de [Adresse 8] à payer à M. [X] [P] et Mme [F] [A] la somme de 7.887 euros au titre de la perte de chance de louer le bien avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— Débouté la SARL Les Patios de [Adresse 8] de sa demande en intérêts contractuels de 1% par mois de retard ;

— Débouté la SARL Les Patios de [Adresse 8] de ses autres demandes ;

— Condamné la SARL Les Patios de [Adresse 8] à payer à M. [X] [P] et Mme [F] [A] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné la SARL Les Patios de [Adresse 8] aux dépens ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration électronique en date du 7 juin 2021, la SARL Les Patios de [Adresse 8] a interjeté appel de la décision.

Par jugement du 21 avril 2024, la SCP Silvestri-Baujet a été désignée liquidateur de la SARL Les Patios de [Adresse 8].

Dans ses dernières conclusions du 18 septembre 2024, la SCP Silvestri Baujet, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Les Patios de [Adresse 8] demande à la cour d’appel:

— D’infirmer le jugement du tribunal du 13 avril 2021, en ce qu’il a jugé les points suivants;

— Déclare abusive et non écrite la formulation « sans que cette liste soit exhaustive » insérée dans la clause « délai d’achèvement » en page 21 du contrat ;

— Condamne la SARL Les Patios de [Adresse 8] à payer à M. [X] [P] et Mme [F] [A] la somme de 13.200 € au titre de la perte vénale du bien lié aux non-conformités contractuelles ;

— Condamne la SARL Les Patios de [Adresse 8] à payer à M. [X] [P] et Mme [F] [A] la somme de 7.887 € au titre de la perte de chance de louer le bien avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— Déboute la SARL Les Patios de [Adresse 8] de sa demande en intérêts contractuels de 1% par mois de retard ;

— Déboute la SARL Les Patios de [Adresse 8] de ses autres demandes ;

— Condamne la SARL Les Patios de [Adresse 8] à payer à M. [X] [P] et Mme [F] [A] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles ;

— Condamne la SARL Les Patios de [Adresse 8] aux dépens ;

Statuant à nouveau,

— Rejeter toutes les demandes de condamnation en paiement ou compensation et juger que les appelants ne peuvent que solliciter l’inscription au passif à charge pour eux de produire leur déclaration de créances ;

A titre principal,

— Déclarer comme non-abusive la clause relative aux causes légitimes de suspension de délai de livraison, stipulée au contrat de VEFA du 15 septembre 2016 ;

— Fixer à 27 mois la durée de suspension du délai de livraison ;

— Débouter Mme [F] [A] et M. [X] [P] de toutes leurs demandes ;

— Prononcer l’irrégularité de la consignation de la somme de 13.220 euros, réalisée par Mme [F] [A] et M. [X] [P] ;

— Condamner solidairement Mme [F] [A] et M. [X] [P] à payer à la SARL Les Patios de [Adresse 8] les intérêts de retard sur l’appel de fonds non réglé de 13.220 €, au taux contractuel de 1% par mois de retard, à compter de la livraison de leur lot, soit le 27 septembre 2018 ;

— Déclarer irrecevables et, à défaut sur le fond, rejeter toutes les demandes de l’appel incident de Mme [F] [A] et de M. [X] [P] et juger que la déconsignation doit avoir lieu à son profit.

À titre subsidiaire,

— Réduire les quantums des préjudices à de plus justes proportions;

En tout état de cause,

— Condamner Mme [F] [A] et M. [X] [P] au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Condamner Mme [F] [A] et M. [X] [P] aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions du 20 septembre 2023, M. [X] [P] et Mme [F] [A] demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu le 13 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a :

— Condamné la SARL Les Patios de [Adresse 8] à leur payer la somme de 13.200,00 € au titre de la perte de valeur vénale du bien consécutive aux non-conformités contractuelles ;

— Réformer le jugement rendu le 13 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux sur les autres points, et statuant à nouveau :

— Déclarer recevable le rapport d’expertise de M. [V] ;

Dans l’hypothèse où la cour s’estimerait insuffisamment renseignée sur la perte de valeur vénale du bien du fait des non-conformités, désigner tel expert qu’il plaira aux fins de chiffrer et d’évaluer cette perte ;

— Déclarer abusive la clause de l’acte de vente du 15 septembre 2016 relative aux causes légitimes de suspension de délai et la réputer non écrite ;

— Fixer à 11 mois la durée du retard de livraison ouvrant droit à indemnisation ;

— Condamner la SARL Les Patios de [Adresse 8] à leur payer la somme de 7.887,00 € au titre de la perte de chance de louer le bien du fait du retard de livraison, et ce avec intérêt légal à compter de l’assignation du 27 septembre 2019;

— Débouter la SARL Les Patios de [Adresse 8] de ses demandes, fins et conclusions ;

— Dans cette hypothèse, ordonner la libération de la somme de 13.200,00 € consignée en l’étude de Me [Z] à leur profit;

Dans l’hypothèse où la cour les condamnerait au paiement de la somme de 13.200€ correspondant au solde du marché,

— Débouter la SARL Les Patios de [Adresse 8] de sa demande de paiement d’intérêts contractuels ;

— Constater la compensation entre la créance des intimés au titre de la perte de valeur vénale du bien consécutive aux non-conformités contractuelles et la créance de l’appelante au titre du solde du marché ;

— En conséquence, ordonner la libération de 13.200,00 € qu’ils ont consignée à leur profit;

En toute hypothèse,

— Condamner la SARL Les Patios de [Adresse 8] au paiement d’une indemnité de 10.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2024.

Postérieurement à l’ordonnance de clôture, M.[P] et Mme [A] ont

transmis des conclusions le 7 octobre 2024 aux termes desquelles ils sollicitent la révocation de l’ordonnance de clôture.

La SCP Silvestri-Baujet en qualité de liquidateur de la SARL Les Patios de [Adresse 8] a également transmis des conclusions le 7 octobre 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Par conclusions transmises le 7 octobre 2024, M.[P] et Mme [A] sollicitent le rabat de l’ordonnance de clôture afin de régulariser leurs écritures à l’égard du mandataire liquidateur.

La SCP Silvestri-Baujet a également transmis des conclusions le 7 octobre 2024.

Il y a lieu, par application de l’article 914-4 du code de procédure civile, de révoquer l’ordonnance de clôture du 16 septembre 2024, de fixer une nouvelle date de clôture au jour des plaidoiries et de déclarer recevables les conclusions transmises le 7 octobre 2024 par M. [P] et Mme [A] et par la SCP Silvestri-Baujet ès qualités.

II- Sur la demande au titre de la perte de valeur vénale du bien consécutive aux non-conformités contractuelles.

M. [P] et Mme [A] soutiennent que l’appartement acquis présente des non-conformités contractuelles tenant à une perte de surface habitable, à une différence de hauteur sous-plafond et à une perte de surface concernant une chambre.

Ils sollicitent par conséquent une indemnisation pour perte de valeur vénale du bien liée à une perte de surface qui entraînera une perte de valeur locative.

La SCP Silvestri-Baujet ès qualités fait valoir que des différences de métrage pour un même bien sont fréquentes en fonction des méthodes et outils de mesurage obtenus, que les non-conformités contractuelles invoquées sont compatibles avec les marges de tolérance admises en la matière, que l’acte de vente comporte également une clause de modification pour contraintes techniques, et enfin que l’expertise amiable n’est pas contradictoire.

****

Selon l’article 1604 du code civil, 'la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur'.

L’article1642-1 code civil dispose que 'le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par les acquéreurs des vices de construction alors apparents'.

L’article 1616 du code civil prévoit quant à lui que 'le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est prévue au contrat, sous réserve des marges de tolérance figurant au contrat'.

Il est constant que le vendeur doit délivrer un immeuble conforme aux stipulations contractuelles.

* Sur la surface habitable.

M. [P] et Mme [A] soutiennent que la surface habitable réelle de leur bien est inférieure à celle prévue au contrat.

L’acte de vente du 15 septembre 2016 fait référence en page 5 au plan côté figurant en annexe qui mentionne une surface habitable de 61, 62 mètres carrés (pièce 1 consorts [P]/[A]).

Or, le dossier de diagnostic technique et l’attestation de surface habitable, établis le premier octobre 2018 en vue de la location du bien litigieux retiennent quant à eux une superficie habitable de 60, 47 m2 (pièces 12-1 et 12-2 [A]/[P]), soit une différence de superficie de 1,15 m2.

Outre le fait que ce seul diagnostic technique ne peut à lui seul, comme le fait observer à juste titre l’appelante, établir une différence de superficie dans la mesure où il n’est pas étayé par d’autres éléments, l’acte de vente contient une clause qui prévoit en page 20 'Il est convenu que les différences de cinq pour cent des contenances ou des côtes exprimées par les plans seront tenues pour admissibles et ne pourront fonder aucune réclamation’ (acte de vente, pièce 1 [P]/[A]).

Cette clause de marge de tolérance n’est pas discutée, et en l’espèce, la différence de surface invoquée par les acquéreurs, soit 1, 15m2, correspond à 1,8% de 61, 62 m2 et est donc bien inférieure au seuil de marge de tolérance prévue par les parties au contrat.

En considération de ces éléments, M. [P] et Mme [A] ne rapportent pas la preuve d’un défaut de conformité lié à la surface habitable du bien acquis en l’état futur d’achèvement.

* Sur la hauteur sous plafond.

M. [P] et Mme [A] exposent que la hauteur sous plafond est de 2, 33 m2 (m) au lieu de celle de 2 m 50 contractuellement prévue.

Le plan coté annexé à l’acte de vente prévoit 'NOTA: Hauteur sous plafond des pièces: 2m 50 environ, sauf mentions particulières'.

Il est constant que lorsqu’une partie à laquelle un rapport d’expertise est opposé n’a pas été appelée ou représentée au cours des opérations d’expertise, le juge ne peut refuser d’examiner ce rapport, dès lors que celui-ci a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. Il lui appartient de rechercher alors s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, M. [P] et Mme [A] produisent le procès-verbal de constat dressé le jour de la livraison de l’immeuble par M. [Z], huissier de justice, qui précise 'notre requérant nous fait constater, à l’aide d’un mètre ruban, que la hauteur sous plafond est de 2, 35 m au lieu des 2, 50 m prévus contractuellement, et ce sur l’ensemble des pièces de l’appartement’ (pièce 11 [P]/[A]) et le dossier de diagnostic technique établi par le cabinet AGENDA DIAGNOSTICS qui conclut à une hauteur sous plafond de 2, 33 m (pages 2 et 7 pièce 12.1 [P]/[A]).

De plus, les intimés versent aux débats un rapport d’expertise amiable de M. [V] du 9 août 2019 lequel n’a pas effectué de mesures mais conclut 'la hauteur sous plafond prévue contractuellement était fixée à 2,50 m. Or, il a été constaté par acte d’huissier que la hauteur sous-plafond s’élevait à 2, 35 m sur l’ensemble des pièces du logement. En conséquence, nous noterons une perte de volume en particulier au niveau de la pièce de vie qui entraîne donc une perte d’agrément qui peut être rédhibitoire pour une partie des acquéreurs. En l’espèce, les volumes sont en-dessous des standards attendus pour ce type de bien et cela confère donc au logement une impression de confinement dans l’espace; il s’agit d’un défaut non négligeable. Il va de soi qu’un acquéreur, pour ce type de logement standardisé choisira nécessairement un produit respectant les nomes actuelles (HSP de 2, 50 m) plutôt qu’un bien doté d’une hauteur sous plafond limitée'. L’expert rappelle en outre les dispositions de l’article 2 du décret N°48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d’habitation ou à usage professionnel qui classe 'comme pièces habitables du local les pièces ayant une hauteur sous plafond d’au moins 2, 50 m et comme pièces secondaires les pièces qui ont une hauteur sous plafond d’au moins 2, 20 m’ (pièce 19 [P]/[A]).

L’expertise amiable, corroborée par le constat d’huissier et le diagnostic technique, constitue sur le principe un moyen de preuve recevable, mais sur le fond, et sur ce point précis, il ya lieu d’observer que l’expert se contente de reprendre le mesurage effectué par l’huissier concernant la hauteur sous plafond sans se livrer lui-même à des mesures, ce qui ôte à ses conclusions une valeur probante.

Toutefois, la différence de hauteur sous plafond de 15 centimètres est en tout état de cause suffisamment démontrée, contrairement à ce que soutient la SCP Silvestri-Baujet, par le constat d’huissier et le dossier de diagnostic technique.

En outre, contrairement encore à ce que soutient l’appelante, si la loi du premier septembre 1948 régissant les rapports entre locataires et propriétaires n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce, en revanche, c’est à juste titre qu’il est fait référence par l’expert au décret du 22 novembre 1948 précité qui est applicable dans la détermination des surfaces des locaux d’habitation.

La SCP Silvestri-Baujet ès qualités objecte par ailleurs que la mention NOTA prévue à l’acte de vente (pièce 1 [P]) précise que 'Des modifications sont susceptibles d’être apportées à ce plan en fonction des nécessités techniques ou réglementaires de la réalisation, tant en ce qui concerne les dimensions libres que l’équipement. Les indications de ce plan sont essentielles mais prévisionnelles, les surfaces indiquées sont approximatives'.

Il en ressort que les indications du plan constituent des éléments substantiels du contrat de vente.

La note de chantier N° 48 versée aux débats par la SCP Silvestri-Baujet prévoit certes la nécessité de mettre en place 'un faux plafond de plénum de 5 cm sur tous l’ensemble des planchers haut RDC’ (pièce 5 SCP Silvestri-Baujet).

Néanmoins, même si comme le soutient l’appelante, le faux-plafond dans sa globalité, y compris avec le plénum qui constitue l’espace libre entre la base du plafond d’origine et la surface supérieure du faux plafond, ne peut effectivement que dépasser les 5 cm d’épaisseur, une différence de 15 cm par rapport à la hauteur sous-plafond contractuellement prévue, serait-elle due à une contrainte technique, ne peut être considérée comme approximative mais au contraire s’analyse en une modification susbstantielle d’une des caractéristiques du contrat, à savoir la hauteur sous plafond, et n’est pas conforme aux normes de référence en la matière prévue par le décret du 22 novembre 1948 précité.

Dès lors, M. [P] et Mme [A] établissent un défaut de conformité lié à la hauteur sous-plafond.

* Sur la superficie de la seconde chambre.

M. [P] et Mme [A] exposent que la superficie de la seconde chambre est inférieure à celle contractuellement prévue.

L’acte de vente décrit ainsi le bien acquis: 'entrée-dégagement… séjour-cuisine, deux chambres', et le plan côté en annexe mentionne une première chambre de 11,43 m2 et une seconde chambre de 8, 40 m2 (pièce 1 page 5 [P]/[A]).

Or, le diganostic technique versé aux débats (pièce 12.2 page 2 [P]/[A]) et le constat d’huissier dressé par M. [Z], huissier de justice, (pièce 6 [P]/[A]) font respectivement état d’une pièce d’une superficie de 7, 77 m2 et de 8 m 2 environ au mètre ruban. L’huissier de justice précise surtout que 'la chambre 2 est dépourvue de porte ce qui ne permet pas de la séparer de la pièce de vie'.

Si le rapport d’expertise amiable rappelle les dispositions de l’article 2 du décret du 22 novembre 1948 évoqué plus haut selon lesquelles sont 'classées comme pièces habitables les pièces ayant une superficie d’au moins 9 m2", il y a lieu de relever sur ce point que le plan côté annexé à l’acte de vente prévoyait déjà en tout état de cause une superficie inférieure à 9 m 2 de sorte que cet argument ne sera pas retenu.

Cependant, il ressort des pièces versées aux débats que la pièce qualifiée de seconde chambre présente une superficie inférieure de 7, 5% à celle contractuellement prévue, soit au-delà de la marge de tolérance de 5% prévue dans l’acte de vente, mais surtout qu’elle est dépourvue de porte et donne directement sur le séjour-cuisine et que dès lors elle ne peut être considérée comme une chambre, contrairement aux stipulations de l’acte de vente qui décrivait un bien pourvu de deux chambres.

En conséquence, M. [P] et Mme [A] établissent la réalité des défauts de conformité aux prévisions contractuelles, en l’espèce la différence de hauteur sous plafond et les défauts affectant la seconde pièce qualifiée de chambre, qui caractérisent un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme.

A l’appui de leur demande de dommages et intérêts, M. [P] et Mme [A] versent aux débats le rapport d’expertise de M. [V] qui fixe le préjudice à 5% de la valeur du bien, soit 13 000 euros.

La diminution de la hauteur sous plafond de l’appartement, en ce qu’elle entraîne une perte de volume de la pièce et une sensation de confinement, comme l’observent les intimés, d’une part, et l’absence de porte et la diminution de superficie de la pièce décrite comme une chambre, d’autre part, caractérisent le préjudice subi par M. [P] et Mme [A] et entraînent de fait une perte de sa valeur vénale qui peut être fixée, comme l’a retenu le tribunal à la somme de 13 200 euros.

En revanche, le jugement en ce qu’il a condamné la SARL les Patios de [Adresse 8] au paiement de cette somme sera infirmé et la créance de Mme [A] et de M. [P] sera fixé au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Les Patios de [Adresse 8] à la somme de 13 200 euros au titre de la perte de valeur vénale du bien consécutive aux non-conformités contractuelles.

III- Sur la demande en paiement de la somme de 7887 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de revenus locatifs du fait du retard de la livraison.

La SARL les Patios de [Adresse 8] soutient que la clause contractuelle de causes légitimes de suspension des délais n’est pas abusive et est donc valide.

Elle fait état de la défaillance de l’entreprise maître d’oeuvre d’exécution SASU TPF INGENIERIE qui a abandonné le chantier le 11 décembre 2017, de la défaillance du maître d’oeuvre qui n’a pas su assurer la gestion du chantier et sa surveillance à l’origine du retard dès le 16 mai 2016. Elle soutient que la carence de la société SO.BAT chargée du gros oeuvre est également à l’origine du retard. Elle en conclut qu’elle a rempli son obligation contractuelle laquelle prévoyait la justification de la défaillance par production du double de la lettre adressée par le maître d’oeuvre du chantier.

M. [P] et Mme [A] font valoir que la clause de report de délai de livraison est abusive et à ce titre doit être réputée non écrite, en ce qu’elle n’est pas limitative, et qu’elle liste 'notamment’ treize événements qualifiables de causes légitimes de suspension, qui sont toutes particulièrement larges et imprécises.

A titre subsidiaire, si la cour d’appel considérait comme valide la clause, ils demandent de constater que les causes invoquées par le vendeur ne ressortent pas des prévisions contractuelles. Ils précisent que la défaillance de la maîtrise d’oeuvre n’est pas une cause légitime de suspension prévue au contrat, qu’aucun courrier d’information n’a été adressé à l’acquéreur tel qu’imposé par le contrat, que s’agissant des intempéries, le relevé émanant d’un prétendu maître d’oeuvre ne répond pas aux exigences contractuelles.

Ils font valoir qu’ils subissent un préjudice lié à la perte de revenus locatifs pendant onze mois.

****

L’article 1601-1 du code civil dispose que 'la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat'.

Selon l’article 1611 du code civil, 'le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu'.

En l’espèce, M. [P] et Mme [A] produisent l’acte de vente du 15 septembre 2016 qui prévoyait une livraison au plus tard fin octobre 2017.

Or, il n’est pas contesté que la livraison est intervenue le 27 septembre 2018, selon procès-verbal contradictoire du même jour, ce qui constitue un retard de livraison de 10 mois et 27 jours.

Pour justifier et s’exonérer de ce retard, La SARL Les Patios de [Adresse 8] invoque la clause relative aux causes légitimes de suspension du délai de livraison prévue au contrat.

L’article L 212-1 du code de la consommation, dans sa version applicable lors de la signature de l’acte de vente, dispose que 'Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161, 1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre..'.

Selon l’article 1170 du code civil, ' Toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du vendeur est réputée non écrite '.

Il est constant que la validité des clauses de suspension de délai insérées dans les contrats en l’état futur d’achèvement est admise dans son principe (Civ 3ème, 24 octobre 2012, pourvoi n° 11-17.800 publié, Civ 3ème, 23 mai 2019, pourvoi N°18-14.212 publié) mais il appartient au juge de vérifier que la rédaction des clauses et leurs modalités de mise en oeuvre ne créent pas au détriment de l’acquéreur un déséquilibre significatif.

En l’espèce, la clause relative aux causes légitimes de suspension de délais prévoit que:

'Délai d’achèvement: le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés au sens de l’article 1406 du Code général des impôts au plus tard FIN OCTOBRE 2017, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai.

A ce sujet, l’acquéreur déclare expressément prendre acte du report du délai de livraison au plus tard à la date ci-dessus et accepte ce report par rapport à la date prévue au contrat préliminaire.

Le délai de livraison sera majoré en cas de retard résultant d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension, et notamment, sans que cette liste soit exhaustive, de l’un des événements suivants:

— les intempéries prises en compte par la Caisse des congés intempéries du Bâtiment et des travaux publics’ ou 'Météo France', empêchant la réalisation des travaux ou l’exécution des 'Voies et réseaux divers’ valablement justifiées par une attestation du Maître d’oeuvre,

— les grèves affectant le chantier ou les fournisseurs (qu’elles soient générales, particulières au bâtiment et à ses industries annexées, ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier ou aux fournisseurs de chantier,

— retard résultant de l’admission au régime du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises (si l’admission au régime du redressement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets)

— retard provenant de la défaillance d’une entreprise ou de l’un de ses sous-traitants (la justification de la défaillance pouvant être fournie par la société venderesse à l’acquéreur au moyen de la production du double de la lettre adressée par le Maître d’oeuvre du chantier mais également adressé par le vendeur de résiliation du marché de travaux dû à la faute de l’entreprise)

— retards entraînés par la recherche d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci,

— retards entraînés par la rupture ou difficultés d’approvisionnement des matériaux ou matériel,

— retard provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises des sous-oeuvres d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation,

— injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que ledites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au vendeur,

— retards résultant d’hostilités, cataclysmes, accidents de chantier, inondation, incendie,,

— retards imputables aux compagnies concessionnaires (EDF GDF, PP Compagnie des Eaux, etc…)

— retards pour instruction de tout permis de construire modificatif, rectificatif, nouveau ou complémentaire,

— retards en cas de résiliation d’un marché de travaux dû à la faute d’une entreprise,

— retards de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale, les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur avait accepté de réaliser ou toute entrave de l’acquéreur.

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal au double de celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une des circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur; '.

Le tribunal a déclaré partiellement non écrite comme étant abusive la formule 'sans que cette liste soit exhaustive ' mais a ensuite examiné les motifs de suspension invoqués par le vendeur, considérant de fait que le surplus de la clause était valide.

Si l’emploi de l’adverbe 'notamment’ et de la formule 'sans que cette liste soit exhaustive’ sont imprécis en ce qu’ils permettent au vendeur d’invoquer seul d’autres causes de suspension, et ainsi de se soustraire à son obligation principale de livrer le bien dans le délai convenu, et doivent en conséquence dans la mesure où ils créent un déséquilibre significatif entre les droits des parties au contrat, être réputés non écrits, il convient également d’examiner les causes de suspension énumérées afin de vérifier si elles ne créent pas, elles aussi, un déséquilibre significatif dans les droits des parties.

Or, d’une part, il est observé que certaines causes, en l’espèce celles prévoyant la 'défaillance de l’entreprise ou de l’un de ses sous-traitants’ et la 'défaillance d’une entreprise et retard entraîné par la recherche d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante’ sont imprécises en ce qu’elles ne déterminent pas avec exactitude l’origine de la défaillance d’une entreprise et présentent de surcroît un caractère redondant.

D’autre part, les causes intitulées:

'-retards entraînés par la rupture ou difficultés d’approvisionnement des matériaux ou matériel,

— retard provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises des sous-oeuvres d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation’ sont non limitées en ce qu’elles évoquent de manière non exhaustive des anomalies du sous-sol avec l’emploi de la locution 'tel que', ou de l’adverbe 'tous’ dans la formule 'tous éléments dans le sous-sol', ont de plus un caractère extrêmement large et enfin mettent en évidence un défaut de prévision dans le projet de construction en ce qui concerne 'le défaut d’approvisionnement’ ou une 'anomalie du sous-sol'.

En conséquence, la multiplicité des causes prévues au contrat, treize en l’espèce, leur imprécision et leur caractère large crée un déséquilibre significatif dans les droits des parties au contrat et aboutit à exonérer le vendeur de sa carence en légitimant des causes ne présentant pas de caractère d’extériorité.

En considération de ces éléments, le jugement en ce qu’il a déclaré seulement la formule 'sans que cette liste soit exhaustive’ présentant un caractère abusif non écrite sera infirmé et la clause de suspension des délais de livraison intitulée 'délai d’achèvement’ sera dans son entièreté déclarée abusive et par conséquent non-écrite.

Le retard de livraison de dix mois et 27 jours a entraîné pour M. [P] et Mme [A] un préjudice lié à la perte de chance de pas louer le bien.

Il est constant que l’indemnisation de la perte de chance ne peut pas être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

A l’appui de leur demande de dommages et intérêts, M. [P] et Mme [A] versent aux débats le contrat de bail en date du 17 octobre 2018 prévoyant un loyer mensuel de 652 euros hors charges (pièce 18 [P]/[A] ) et de la place de parking moyennant un loyer mensuel de 65 euros hors charges (pièce 19 [A]/[P]).

Dans la mesure où le bien immobilier se situe dans une zone tendue, en l’espèce le [Adresse 8] à [Localité 6], et que les intimés justifient avoir loué leur bien seulement vingt jours après la livraison, le préjudice de M. [P] et de Mme [A] lié à la perte de chance de ne pas louer leur bien sera évalué à la somme de 6000 euros.

Le jugement en ce qu’il a condamné la SARL Les Patios de [Adresse 8] à payer à M. [P] et à Mme [A] la somme de 7887 euros à titre de dommages et intérêts à ce titre sera dès lors infirmé et la créance de Mme [A] et de M. [P] d’un montant de 6000 euros sera fixée à ce titre au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Les Patios de [Adresse 8].

IV- Sur la demande de condamnation au solde du prix de vente.

La SCP Silvestri-Baujet expose qu’il n’a pas été interjeté appel de ce chef de jugement ni par l’appelant, ni par les intimés qui se sont contentés d’indiquer 'réformer le jugement sur les autres points ' sans énoncer les chefs de jugement.

A défaut, si la cour d’appel considérait l’appel incident recevable, sur le fond, elle sollicite la condamnation de Mme [A] et de M. [P] au paiement du solde du prix de vente avec paiement des intérêts de retard au taux contractuel de 1% par mois au motif que les réserves ayant été toutes levées, le droit à consignation n’est plus justifié, et qu’en tout état de cause la consignation n’est pas régulière.

M. [P] et Mme [A] concluent au débouté de la demande et demandent que soit ordonnée la libération de la somme de 13 200 euros consignée en l’étude de M. [Z] huissier de justice, à leur profit. A défaut, ils sollicitent la compensation des créances respectives des parties et la libération de la somme de 13 200 euros qu’ils ont consignée en l’étude de M. [Z] à leur profit.

****

Par application de l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel incident doivent énoncer les chefs de dispositif du jugement critiqué, en application du principe dévolutif de l’appel.

En l’espèce, la lecture du dispositif des premières conclusions notifiées le premier décembre 2021 par les intimés révèle que ces derniers sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la SARL Les Patios de [Adresse 8] à leur payer la somme de 13200 euros au titre de la perte de valeur vénale du bien consécutive aux non conformités contractuelles et la réformation du jugement sur les autres points, en demandant à la cour de statuer à nouveau et de:

— Déclarer recevable le rapport d’expertise de M. [V] ;

Dans l’hypothèse où la cour s’estimerait insuffisamment renseignée sur la perte de valeur vénale du bien du fait des non-conformités, désigner tel expert qu’il plaira aux fins de chiffrer et d’évaluer cette perte ;

— Déclarer abusive la clause de l’acte de vente du 15 septembre 2016 relative aux causes légitimes de suspension de délai et la réputer non écrite ;

— Fixer à 11 mois la durée du retard de livraison ouvrant droit à indemnisation ;

— Condamner la SARL Les Patios de [Adresse 8] à leur payer la somme de 7.887,00 € au titre de la perte de chance de louer le bien du fait du retard de livraison, et ce avec intérêt légal à compter de l’assignation du 27 septembre 2019;

— Débouter la SARL Les Patios de [Adresse 8] de ses demandes, fins et conclusions ;

— Dans cette hypothèse, ordonner la libération de la somme de 13.200,00 € consignée en l’étude de Me [Z] au profit des intimés ;

Il en résulte que l’étendue des prétentions dont est saisie la cour d’appel est parfaitement déterminée dans les conditions fixées par l’article 954 du code de procédure civile.

En conséquence, l’appel incident de M. [P] et de Mme [A] tendant à la déconsignation de la somme de 13 200 euros à leur profit et à la compensation des créances des parties est recevable.

Sur le fond, il ressort du procès-verbal de livraison avec remise des clés que M. [P] et Mme [A] ont consigné la somme de13 200 euros entre les mains de M. [Z] huissier de justice (pièce 10 [P]/[A]).

Or, en l’absence de mention dans l’acte de vente sur le lieu où doit être réalisée la consignation, celle-ci aurait dû en tout état de cause être effectuée entre les mains de la Caisse des dépôts et des consignations, en application de l’article R.261-14 du Code de la construction et de l’habitation et de l’article 110 de la loi du 28 avril 2016 et est irrégulière comme ayant été faite entre les mains d’un huissier de justice.

Dès lors, le tribunal a, à juste titre, ordonné la déconsignation de la somme de 13 200 euros qui aurait été séquestrée entre les mains de M. [Z], huissier de justice mais le jugement sera infirmé en ce qu’il a dit que cette déconsignation se fera au profit de la SARL Les Patios de [Adresse 8].

Il sera dit que la déconsignation se fera entre les mains des intimés, sur production de la signification à parties du présent arrêt.

La créance des intimés au titre des défauts de conformité étant fixée, le tribunal a, à juste titre, condamné M. [P] et Mme [A] au paiement du solde du prix de vente et rejeté la demande de condamnation du solde du prix de vente avec intérêts au taux contractuel, la SCP Silvestri-Baujet étant condamnée à indemniser le préjudice subi par M. [P] et Mme [A] au titre du retard de livraison, ne pouvant être créancière d’intérêts moratoires au titre de la retenue d’une partie du solde du prix. Toutefois, le jugement en ce qu’il a condamné M. [P] et Mme [A] au paiement du solde du prix de vente à la SARL Les patios de [Adresse 8], désormais en liquidation judiciaire, sera infirmé.

M. [P] et Mme [A] seront condamnés solidairement à payer à la SCP Silvestri-Baujet, mandataire liquidateur de la SARL Les Patios de [Adresse 8] la somme de 13 220 euros au titre du solde du prix du marché, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt.

Il sera ordonné la compensation entre les créances de M. [P] et de Mme [A] au titre de la perte de valeur liée aux défauts de conformité et la créance de la SCP Silvestri-Baujet au titre du solde du prix de vente.

V- Sur les demandes accessoires.

Les dépens seront fixés au passif de la SCP Silvestri-Baujet, ès-qualités.

Il sera également fixé au passif de la SCP Silvestri-Baujet la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [P] et de Mme [A].

La SCP Silvestri-Baujet sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de porcédure civile.

PAR CES MOTIFS

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 16 septembre 2024;

Fixe la nouvelle date de clôture au jour des plaidoiries,

Déclare recevables les conclusions transmises le 7 octobre 2024 par M. [H] [P] et Mme [F] [A] et par la SCP Silvestri-Baujet en qualité de mandataire liquidateur de la SARL les Patios de [Adresse 8],

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a:

— déclaré abusive et non écrite la formulation 'sans que cette liste soit exhaustive’ insérée dans la clause 'délai d’achèvement’ en page 21 du contrat,

— rejeté la demande de condamnation de M. [H] [P] et de Mme [F] [A] au paiement des intérêts au taux contractuel sur le solde du prix de vente.

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Les Patios de [Adresse 8] la créance d’un montant de 13 200 euros de M. [H] [P] et de Mme [F] [A] au titre de la perte de valeur vénale du bien liée aux défauts de conformité, sur justificatif de leur déclaration de créance;

Déclare recevable l’appel incident de M. [H] [P] et de Mme [F] [A] tendant à la déconsignation de la somme de 13 200 euros à leur profit et à la compensation des créances des parties,

Ordonne la déconsignation de la somme de 13 200 euros séquestrée entre les mains de M. [Z], huissier de justice, entre les mains de M. [H] [P] et de Mme [F] [A], sur production de la signification à parties du présent arrêt.

Condamne M. [H] [P] et Mme [F] [A] à payer à la SCP Silvestri -Baujet en qualité de mandataire liquidateur de la SARL Les Patios de [Adresse 8] la somme de 13 200 euros au titre du solde du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt.

Ordonne la compensation entre la créance d’un montant de 13 200 euros de M.[P] et de Mme [A] au titre de la perte de valeur liée aux défauts de conformité et la créance de la SCP Silvestri-Baujet en qualité de mandataire liquidateur de la SARL Les Patios de [Adresse 8] d’un montant de 13 200 euros au titre du solde du prix de vente.

Déclare abusive et réputée non écrite la clause de report de délai d’achèvement en page 21 du contrat intitulée 'délai d’achèvement'.

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Les Patios de [Adresse 8] la créance d’un montant de 6000 euros de M. [H] [P] et Mme [F] [A] au titre de la perte de chance de ne pas louer leur bien immobilier sur justificatif de leur déclaration de créance.

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Les Patios de [Adresse 8] la créance d’un montant de 3000 euros de M. [H] [P] et Mme [F] [A] par application de l’article 700 du code de procédure civile sur justificatif de leur déclaration de créance.

Déboute la SCP Silvestri-Baujet en qualité de mandataire liquidateur de la SARL Les Patios de [Adresse 8] de sa demande par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Les Patios de [Adresse 8] les dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,