Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2022

(n° 2022/ , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/03767 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDFYZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2020 -Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 19/05812

APPELANT

Monsieur [X] [G] né le 30 Août 1971 à [Localité 3],

[Adresse 2]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148 assisté de M^e Thierry DUGAST de l’AARPI SAINT-LOUIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0079 substitué par M^e Céline SANTONI, avocat au barreau de

INTIMÉS

Maître [K] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

S.C.P. [H] [W] DALLEE immatriculée au RCS de Paris sous le n° 317 897 668, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 substitué par M^e Christiane ROBERTO, avocat au barreau de PARIS, toque : J0058

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 juin 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

M^me Monique CHAULET, conseillère

M^me Muriel PAGE, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par M^me Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

*******

Par acte du 22 novembre 2017, reçu par Mme [M], notaire au sein de la SCP [H] [W] et [U], M. [G] a promis de vendre au prix de 2 033 000 euros à la société Fabulasys, sous condition suspensive d’obtention par celle-ci d’un prêt, un bien immobilier situé à [Adresse 2].

Le 19 janvier 2018, M. [G] a autorisé la société Neogia, filiale de la société Fabulasys, à occuper gratuitement ce bien.

Le 17 mai 2018, la société Fabulasys a informé M. [G] que le prêt sollicité lui avait été refusé.

Le 17 juin 2018, la société Neogi a libéré les locaux.

M. [G] a assigné la société Fabulasys, Mme [M] et la SCP [H] [W] et [U] en paiement de la somme de 203 300 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et la société Neogia, in solidum avec Mme [M] et la SCP [H] [W] et [U] en paiement de la somme de 44 000 euros au titre de l’indemnité d’occupation.

La société Neogia ayant été placée en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire, M. [G] a appelé en intervention forcée son mandataire liquidateur. Il a alors demandé au tribunal de fixer sa créance sur la société Neogia au passif de la liquidation judiciaire.

Par jugement du 14 Décembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné la société Fabulasys à payer à M. [G] la somme de 203 300 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2019 ;

— rejeté les demandes formées par M. [G] contre Mme [M] et la SCP Dauchez Deneuville et Dallée ;

— rejeté la demande de M. [G] en fixation d’une créance de 44 833,23 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société Nogea ;

— condamné la société Fabulasys à payer à M. [G] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [G] à payer à Mme [M] et à la SCP Dauchez Deneuville et Dallée la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour condamner la société Fabulasys à payer à M. [G] l’indemnité d’immobilisation, le tribunal a retenu que celle-ci ne justifiait pas avoir fait une demande de prêt aux conditions prévues par la promesse.

Pour rejeter la demande de fixation de la créance d’indemnité d’occupation au passif de la liquidation judiciaire de la société Nogea, le tribunal a retenu qu’il avait été convenu avec la société Fabulasys de l’autoriser à occuper le bien par l’intermédiaire d’une de ses filiales sans paiement immédiat d’un loyer mais avec une majoration du prix d’achat, de sorte que l’occupation du bien avait une contrepartie, que la gratuité de la mise à disposition du bien ne procédait pas d’une intention libérale mais avait été consentie en vue d’un profit personnel consistant en une majoration du prix de vente et que le fait que la vente ne se soit pas réalisée ne rend pas l’enrichissement de la société Nogea sans cause puisque M. [G] a choisi, à ses risques et périls, d’intégrer le prix de l’occupation dans le prix de vente, sans prévoir l’hypothèse de la non-réalisation de la vente.

Pour rejeter les demandes formées par M. [G] contre Mme [M] et la SCP Dauchez Deneuville et Dallée, le tribunal a retenu que s’il est reproché au notaire qui a reçu la promesse d’avoir manqué à ses obligations de conseil et d’assurer l’efficacité de l’acte en recevant un acte qui fait état du versement d’une indemnité d’immobilisation qui, en réalité, n’a pas été réglée lors de sa signature, sans attirer son attention sur le risque que cette indemnité ne pourrait être recouvrée si elle n’était pas placée sous séquestre, M. [G] avait expressément indiqué, avant la signature de la promesse, qu’il acceptait que la somme due au titre de l’indemnité d’immobilisation ne soit pas séquestrée entre les mains du notaire et que l’indication sous la clause type relative au séquestre : 'la somme ci-dessus versée', est ambigüe, cette ambiguïté n’a causé aucun préjudice à M. [G].

Il a ajouté que la convention d’occupation à titre gratuit ayant été signée par M. [G] près de deux mois après la signature de le promesse, un défaut de conseil de Mme [M] est exclu faute pour M. [G] d’établir qu’il avait informé son notaire du contenu des pourparlers engagés avec la société Fabulasys et l’hypothèse d’une occupation immédiate moyennant un prix majoré.

M. [G] a interjeté appel de ce jugement à l’encontre de Mme [M] et de la SCP Dauchez Deneuville et Dallée. Il conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes formées contre ces derniers et l’a condamné à leur payer la somme de

2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il demande à la cour de condamner in solidum Mme [M] et la SCP [H] [W] et [U] à lui payer à titre de dommages-intérêts la somme de 203 300 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation due par la société Fabulasys, la somme de 44 000 correspondant au montant de l’indemnité d’occupation due par la société Neogia et la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il reproche d’abord à Mme [M], après avoir indiqué qu’il est d’usage de prévoir une indemnité d’immobilisation d’un montant correspondant à 10 % du prix et le versement par le bénéficiaire d’une somme correspondant à 5 % de ce prix, un manquement à son obligation de conseil pour n’avoir pas attiré son attention sur les conséquences de la clause prévoyant qu’aucune somme ne serait réglée par la société Fabulasys au jour de la signature de la promesse au titre de cette indemnité d’immobilisation. Il indique qu’en outre l’acte comporte des incohérences puisqu’en indiquant à la fois que le montant de l’indemnité d’immobilisation a été versé et sera versé, cette rédaction ambigüe n’a pas permis d’assurer l’efficacité et la sécurité de l’acte. Il soutient que la faute de Mme [M] lui a causé un préjudice qu’il convient de fixer à concurrence du montant de l’indemnité d’immobilisation et non d’une simple perte de chance.

M. [G] rappelle ensuite qu’il est stipulé dans la promesse que le promettant s’engage à ne pas consentir de bail ou de prorogation de bail et qu’à la date de conclusion de l’acte de vente le bien devra être libre de toute occupation. Il soutient que le bien étant en réalité occupé par la société Neogia, le notaire, qui ne pouvait ignorer cette situation, a manqué à son obligation de conseil en n’attirant pas son attention sur les risques qu’il courait en consentant une occupation du local par la société Neogia dont la contrepartie serait constituée par une augmentation du prix de vente. Il ajoute qu’en tout état de cause il appartenait à Mme [M] de procéder à des investigations qui lui auraient permis de constater que le bien était occupé par la société Nogea et, ensuite, d’exercer son obligation de conseil en connaissance de cette situation afin de mettre en oeuvre les dispositions permettant d’assurer le versement effectif de la contrepartie due au titre de cette occupation, ce qui l’aurait conduit à refuser la signature d’une convention d’occupation à titre gratuit en intégrant le montant du loyer au prix de vente. Il évalue en conséquence le préjudice causé par cette faute à la somme de 44 000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’occupation due par la société Neogia.

Mme [M] et la société [H] [W] et [U] concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation de M. [G] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elles font valoir que les préjudices subis par M. [G] consistent en une simple perte de chance.

SUR CE :

1 – Sur la demande de paiement de dommages-intérêts correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation

Attendu, d’abord, que la promesse de vente prévoit clairement que 'le montant représentant la totalité de l’indemnité d’immobilisation sera versée au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BÉNÉFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait’ ; que si la clause suivante énonce que 'la somme ci-dessus versée ne constitue pas des arrhes', elle fait référence à la disposition précédente, la somme versée étant celle qui le sera selon ladite clause et ne peut être comprise en ce sens qu’elle la contredirait en prévoyant que le montant de l’indemnité d’immobilisation devait être versé le jour de la promesse ; que la faute reprochée à Mme [M] pour avoir rédigé un acte inefficace pour contenir des dispositions contradictoires n’est donc pas établie ;

Attendu, ensuite, qu’il résulte des pièces versées aux débats que le 13 novembre 2017, avant la signature de la promesse, le notaire a informé la société Fabulasys, avec copie à M. [G] 'qu’il y aura lieu de prévoir le versement par virement de la provision sur frais de promesse (650 euros) et du montant de l’indemnité d’immobilisation (10 % du prix, versé 5 % à la signature de la promesse), rappelant ainsi la pratique habituelle en cette matière ; que le 14 novembre, la société Fabulasys a indiqué que le jour de la signature de la promesse, elle réglera par chèque une somme de 101 650 euros correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation ; que le 15 novembre, M. [G] ayant interrogé le notaire en lui demandant si l’acquéreur peut régler 1 % du prix de l’acquisition et si le séquestre est 'encaissé', il lui a été répondu qu’ 'il est d’usage que l’indemnité d’immobilisation soit fixée à 10 % du prix de vente, versée 5 % lors de la promesse de vente’ sur le compte du notaire mais que 'comme indiqué téléphoniquement (aux) acquéreurs, ce montant relève de la négociation entre vous et vous devez vous mettre d’accord en amont de la signature’ ; que le même jour, M. [G] a écrit au notaire qu’il avait été convenu avec l’acquéreur 'de ne pas bloquer de séquestre’ et que l’acte pouvait être signé dès le vendredi suivant ; que le 16 novembre, M. [G] a écrit à l’assistante du notaire : 'Suite à l’entretien avec Maître [M], je vous confirme qu’il n’y aura pas de séquestre’ ; que si la question de l’indemnité d’immobilisation a fait l’objet de nombreux échanges ente M. [G] et le notaire, il apparaît que celui-ci s’est borné à informer les parties des usages en la matière et à leur indiquer que la fixation du montant de cette indemnité relevait de l’accord des parties ; qu’aucun élément ne permet de retenir que Mme [M], lors de sa conversation téléphonique avec M. [G], a attiré son attention sur le fait qu’en l’absence de versement par la société Fidelasys d’une partie de l’indemnité, il courait le risque de ne pouvoir recouvrer le montant de l’indemnité dans l’hypothèse où elle lui serait due ; que faute pour Mme [M], sur qui pèse la charge de la preuve, de justifier avoir exercé son devoir d’information et de conseil, celle-ci a commis une faute ; que pour engager la responsabilité de Mme [M] et de la société [H] Neuville et [U], cette faute doit avoir causé à M. [G] un préjudice certain ; que, d’une part, la faute du notaire n’a pas fait perdre à M. [G] sa créance sur la société Fabulasys ; que, d’autre part, M. [G] ne justifie pas être dans l’impossibilité de recouvrer la somme due par la société Fidelasys au titre de l’indemnité d’immobilisation, cette impossibilité n’étant pas suffisamment caractérisée par le fait que l’huissier de justice qui a été chargé de signifier le jugement à la société Fabulasys a dressé un procès-verbal de recherches infructueuses ; qu’en conséquence, il convient de débouter M. [G] de son action contre Mme [M] et la société [H] Neuville et [U] ;

2 – Sur la demande en paiement de dommages-intérêts correspondant au montant de l’indemnité d’occupation

Attendu que s’il est constant que les négociations entre M. [G] et la société Fabulasys sur les conditions de la mise à disposition du local à la société Neogia ont été engagées avant la signature de la promesse de vente, il ne résulte pas des pièces versées aux débats que Mme [M], dont il n’est pas contesté qu’elle n’avait pas participé à ces négociations, avait été informée de leur teneur, la convention de mise à disposition conclue entre M. [G] et la société Neogia n’ayant, en outre, été conclue que postérieurement à la promesse ; que M. [G] ayant accepté que le loyer serait réglé sous forme d’une augmentation du prix, il n’est par ailleurs pas établi que lorsque Mme [M] a interrogé les parties sur le prix qu’elles avaient finalement arrêté elle avait été informée des raisons qui les avaient amenées à fixer ce prix à 2 033 000 euros au lieu de la somme de 2 000 000 euros qui avait été initialement convenue ;

Attendu que, dans ces conditions, aucun manquement ne peut être reproché au notaire qui ne pouvait informer M. [G] sur les risques que lui faisait courir l’accord qu’il avait passé avec la société Fabulasys et la société Neogia dans le cas où la vente ne serait pas conclue ; qu’il convient de débouter M. [G] de sa demande ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [G] et le condamne à payer à Mme [M] et à la société [H] [W] et [U] la somme de 2 000 euros ;

Le condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître Ronzeau conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,