COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 21 NOVEMBRE 2024

N° RG 21/03732 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MF5J

[P] [J]

c/

[K] [D]

[B] [C]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 31 mai 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PERIGUEUX (RG : 18/01444) suivant déclaration d’appel du 30 juin 2021

APPELANT :

[P] [J]

né le 16 Juillet 1990 à [Localité 3]

de nationalité Française

Profession : Agent logistique,

demeurant [Adresse 5]

Représenté par M^e Alexandre LEMERCIER de la SELARL LEMERCIER AVOCAT, avocat au barreau de PERIGUEUX

INTIMÉS :

[K] [D]

agent immobilier sous l’enseigne '[D] IMMOBILIER', immatriculé au RCS de PERIGUEUX sous le n° 422 845 016 domicilié [Adresse 8]

Représenté par M^e Emma BARRET de la SELARL BARRET-BERTRANDON-JAMOT-MALBEC-TAILHADES, avocat au barreau de PERIGUEUX

et assisté de M^e Sarah PAQUET de la SELARL SELARL DECOT – FAURE – PAQUET – SCHMIDT, avocat au barreau de STRASBOURG

[B] [C]

né le 09 Janvier 1960 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : Notaire,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 07 octobre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

M^me Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

En présence de Mme [H] [M], élève avocate et de M. [F] [E], juriste assistant

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [P] [J] a fait l’acquisition d’une maison sise [Adresse 6]), cadastrée Section AO, n°[Cadastre 1], selon acte authentique du 27 août 2015, des consorts [U], moyennant la somme de 98.000 euros.

La société Séguier exploitant sous l’enseigne Expertimno, a réalisé les diagnostics techniques préalables à la vente. La société Séguier est assurée pour les besoins de son activité professionnelle auprès de la compagnie Generali.

L’agence [D] Immobilier est intervenue en qualité d’intermédiaire lors de la vente.

L’acte authentique a été reçu par Me [C], notaire à [Localité 4], le 27 août 2015.

Découvrant une infestation de capricornes dans la charpente de la maison à l’occasion de l’établissement de devis en vue de la réalisation de travaux d’isolation de sa maison, Monsieur [J] a fait assigner en référé les consorts [U], la Sarl Séguier et son assureur, la société Generali et la Sarl Granchamp Immobilier en vue de voir ordonner une expertise.

Par ordonnance en date du 9 mars 2017, une expertise judiciaire a été ordonnée, confiée à M. [W] et la Sarl [D] Immobilier a été mise hors de cause aux motifs qu’aucun manquement à son obligation d’information ne pourrait être relevé à son encontre car elle n’était pas un professionnel de la construction et n’était pas informée du vice au moment de la vente.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 30 décembre 2017.

Aucun accord amiable n’ayant pu intervenir, Monsieur [J] a fait délivrer assignation à Maître [B] [C], Generali Assurances Iard, à la SA [D] Immobilier et à la SARL Séguier par actes d’huissier en date des 18 et 20 septembre 2018, d’avoir à comparaître devant le tribunal de grande instance de Périgueux. Il sollicitait du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, et au visa des articles 1240 et 1231-1 du code civil, de les voir condamner à lui régler, in solidum, la somme de 55.000 euros HT au titre des travaux de reprise, la somme de 15.000 euros au titre de son préjudice de jouissance, de voir dire que les intérêts à valoir sur les sommes prononcées pourront être capitalisés par application des dispositions des articles 1154 et suivants du Code civil, de voir les mêmes condamner à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise qui s’élèvent à la somme de 4.750 euros.

Selon acte d’huissier en date du 19 mars 2019, Monsieur [J] a fait délivrer assignation à Monsieur [K] [D] (ci-après dénommé l’agence immobilière) d’avoir à comparaître devant le tribunal de grande instance de Périgueux, en intervention forcée, en formulant à son encontre les mêmes demandes que celles contenues dans l’assignation d’origine délivrée à la SA [D] Immobilier et de voir ordonner la jonction avec l’affaire principale.

A la suite d’un incident devant le juge de la mise en état diligenté par Monsieur [K] [D], une ordonnance du juge de la mise en état a été rendue, le 2 mai 2019, au terme de laquelle le juge a prononcé la nullité de fond de l’assignation délivrée le 20 septembre 2018 par Monsieur [J] à la SA [D] Immobilier, a constaté la régularisation de la procédure en cours d’incident par l’assignation en intervention forcée délivrée à Monsieur [K] [D] le 19 mars 2019, a débouté Monsieur [J] de ses demandes et l’a condamné aux dépens de l’incident.

Par jugement en date du 31 mai 2021, le tribunal judiciaire de Périgueux a :

— Déclaré recevable l’action de Monsieur [P] [J] ;

— Débouté Monsieur [P] [J] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamné Monsieur [P] [J] à restituer à la SARL Seguier et la SA Generali Iard, prises en la personne de leurs représentants légaux, la somme de 1.250 euros (Mille Deux Cent Cinquante) ;

— Condamné Monsieur [P] [J] à payer à la SARL Seguier et la SA Generali Iard, prises en la personne de leurs représentants légaux, une indemnité de 2.000 euros (Deux Mille) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamné Monsieur [P] [J] aux entiers dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

— Débouté l’ensemble des parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

— Prononcé l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration électronique du 30 juin 2021, Monsieur [P] [J] a interjeté appel de la décision.

Il a intimé Me [C] et M. [K] [D].

Dans ses dernières conclusions du 17 septembre 2021, Monsieur [P] [J] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement du 31 mai 2021 en ce qu’il a dit que Maître [C] et Monsieur [K] [D] ont manqué à leur obligation de conseil et d’information à son égard et lui ont ainsi fait perdre une chance d’avoir pu non seulement renoncer à l’achat du bien immobilier, mais également de procéder à cet achat à un moindre prix ;

— Réformer le jugement rendu le 31 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Périgueux sur les autres points ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— Condamner in solidum Maître [C] et Monsieur [K] [D] à lui régler la somme de 60.000,00 € TTC au titre des travaux de reprise consécutifs à l’attaque fongique ;

— Condamner in solidum Maître [C] et Monsieur [K] [D] à lui régler la somme de 15.000 euros au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral ;

A titre subsidiaire,

— Dire que la somme allouée au titre de sa perte de chance ne peut être inférieure à la somme de 52.500,00 € ;

— Condamner in solidum Maître [C] et Monsieur [K] [D] à lui régler la somme de 52.500,00 € au titre de la perte de chance de renoncer à l’acquisition de l’immeuble litigieux ou de négocier le prix d’acquisition ;

— Dire que les intérêts à valoir sur les sommes prononcées pourront être capitalisés par application des dispositions des articles 1154 et suivants du code civil ;

— Condamner in solidum Maître [B] [C] et [K] [D] à lui payer la somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner in solidum Maître [B] [C] et Monsieur [K] [D] en tous les dépens, en ce compris les frais d’expertise qui s’élèvent à la somme de 4.750 € TTC.

Dans ses dernières conclusions du 17 décembre 2021, Monsieur [K] [D] demande à la cour de :

— Dire et juger l’appel de Monsieur [J] mal fondé ;

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Périgueux du 31 mai 2021 en ce qu’il a débouté Monsieur [J] de toutes ses demandes indemnitaires à l’encontre de l’agence [D] Immobilier ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il a jugé que l’entreprise [D] Immobilier a manqué à son obligation de conseil et d’information à l’égard de Monsieur [J] ;

— Débouter Monsieur [J] de sa demande de condamnation à la somme de 60.000 € TTC au titre des travaux de reprise comme étant mal fondée ;

— Débouter Monsieur [J] de sa demande de condamnation à la somme de 15.000 € TTC au titre de son préjudice de jouissance et son préjudice moral comme étant mal fondée ;

— Débouter Monsieur [J] de sa demande nouvelle de condamnation au paiement de la somme de 55.000 € HT au titre de la perte de chance ;

— Débouter Monsieur [J] du surplus de ses demandes et prétentions ;

— Condamner Monsieur [J] à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [J] aux entiers dépens d’instance.

Dans ses dernières conclusions du 16 décembre 2021, Monsieur [B] [C] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Périgueux le 31 mai 2021 ;

— Débouter Monsieur [J] de ses demandes à son encontre ;

— Condamner Monsieur [J] à lui payer une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [J] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, si dans le corps de ses conclusions, M. [D] invoque l’irrecevabilité des demandes formées par M. [J] au titre d’une perte de chance au motif qu’elles devraient être considérées comme nouvelles en appel au sens de l’article 564 du code de procédure civile, force est de constater que cette exception n’est pas reprise dans son dispositif.

Or, selon l’article 954 alinéa 3 du même code, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Par conséquent, il ne sera pas statué sur ce point.

I-Sur l’opposabilité du rapport d’expertise à l’agence immobilière :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que : « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Parmi ces mesures d’instruction figure l’expertise judiciaire.

L’expertise judiciaire est une mesure d’instruction confiée par le juge à un technicien appelé expert, qui reçoit de lui une mission dans le but d’éclairer le juge sur des questions de fait, afin qu’il puisse trancher le litige dont il est saisi.

Le rapport d’expertise judiciaire est nécessairement opposable aux parties à la procédure.

Pour être opposable aux tiers, le rapport doit être discuté contradictoirement par les parties et il ne doit pas être le seul élément de preuve.

Monsieur [J] a pris le soin de mettre en cause l’agence immobilière dans le cadre de la procédure de référé, afin que celle-ci soit attraite aux opérations d’expertise.

Le juge des référés a mis hors de cause l’agence immobilière et aucun appel n’a été formé contre l’ordonnance de référé.

Le tribunal judiciaire de Périgueux considère que ce n’est pas parce que l’agence immobilière a été mise hors procédure par le juge des référés que le rapport d’expertise ne peut pas lui être rendu inopposable.

L’intimé considère au contraire qu’ayant été mis hors de cause au stade du référé expertise, le rapport d’expertise judiciaire ne saurait lui être opposable et fonder une quelconque responsabilité.

Cependant, il convient de relever que le rapport d’expertise judiciaire a été versé dans les débats au stade de la procédure d’appel.

Que celui-ci a été discuté contradictoirement par les parties et qu’il figure parmi plusieurs autres pièces permettant de juger du litige.

En effet, le dossier de diagnostics techniques, réalisé par la SARL Seguier, ou encore les diverses attestations et devis versés au débat permettent de juger du litige.

En outre et surtout, M. [D] ne saurait arguer de ce que l’expertise judiciaire n’a pas été contradictoire à son égard puisque c’est précisément à sa demande que le juge des référés l’a mis hors de cause.

Par conséquent, le rapport d’expertise judiciaire est parfaitement opposable à l’agence immobilière et ne saurait être écarté.

En toute hypothèse, le rapport d’expertise ne porte que sur l’existence d’une infestation de capricornes et sur les dégâts qui en sont résultés, tous éléments de fait qui ne sont en réalité pas contestés.

II-Sur l’obligation d’information et de conseil de l’agence immobilière :

Le mandat est le contrat par lequel une personne, le mandant, donne pouvoir à une autre, le mandataire, de conclure en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques avec un tiers.

L’article 1992 du code civil dispose que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ».

Concernant l’agent immobilier, lequel a formalisé un contrat de mandat avec son mandataire, il est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention.

Il est également tenu d’une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son client.

Le tribunal judiciaire de Périgueux rappelle que cette obligation est une obligation de moyens dans la mesure où l’agent immobilier n’est pas un spécialiste de la construction.

Que si l’agence immobilière n’avait pas compétence pour déterminer par elle-même la présence de traces d’insectes à larves xylophages, elle aurait dû toutefois être alertée par la mention « autres agents de dégradation biologique du bois » figurant dans le diagnostic technique réalisé par la SARL Seguier.

Or, selon lui, l’agence immobilière s’est contentée de transmettre le rapport du diagnostiqueur à Monsieur [J] sans émettre le moindre commentaire et aurait dû attirer son attention sur le paragraphe « constations diverses » du rapport dont il résultait que la présence d’insectes à larves xylophages était certaine et lui conseiller de faire réaliser des investigations complémentaires pour déterminer l’étendue de l’infestation et ses conséquences en termes de coût de remise en état.

Le tribunal judiciaire retient donc la responsabilité de l’agence immobilière à l’égard de l’acquéreur du bien.

Ainsi, le tribunal judiciaire de Périgueux considère-t’il que le manquement de l’agence immobilière à son devoir de conseil et d’information a fait perdre à Monsieur [J] une chance d’avoir pu non seulement renoncer à l’achat du bien immobilier, mais également de procéder à cet achat à moindre prix.

L’appelant demande la confirmation du jugement sur ce point.

L’intimé considère au contraire qu’il a pleinement satisfait à ses obligations.

Qu’il s’est assuré que tous les documents légalement exigés ont été annexés au compromis, assurant ainsi l’information suffisante de l’acquéreur.

Qu’il pouvait légitimement s’en remettre aux conclusions émises par la SARL Seguier qui avaient été portées à la connaissance de Monsieur [J].

Sur ce point, il convient de rappeler que l’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur.

Que lors de l’établissement de son diagnostic technique, la SARL Seguier avait mentionné dans le paragraphe 'Commentaires généraux’ : 'autres agents de dégradation biologiques du bois (traces d’insectes à larves xylophages)'.

Que cette mention est particulièrement laconique et que, quand bien même Monsieur [J] en aurait eu connaissance, cela ne lui permettait pas de mesurer l’ampleur de l’infestation affectant son bien.

De surcroît Monsieur [J] étant un profane en la matière, il faut considérer que ce dernier pouvait ignorer, comme il le soutient, le sens précis de « traces d’insectes à larves xylophages ».

En revanche pour un agent immobilier, habitué à compulser quotidiennement ce type de documents, cela signifiait nécessairement quelque chose de précis.

On peut considérer que si le diagnostiqueur avait pris la peine de le relever ce n’est pas seulement parce qu’il existait, çà et là, comme dans toute maison ancienne, quelques trous de vrillettes.

M. [D] soutient qu’il résulte des constatations de l’expert que les dégradations étaient visibles et qu’à la lumière du rapport de diagnostic M. [J] ne pouvait se méprendre sur la réalité de la situation et sur ses conséquences.

Il faut donc en déduire que lui-même, familier de ces rapports, ayant visité l’immeuble nécessairement plusieurs fois et habitué à repérer les défauts des immeubles proposés à la vente, avait, bien plus que l’acquéreur, une parfaite et claire conscience de l’état de la charpente et des éléments en bois de la maison comme de leurs conséquences.

Il lui appartenait alors au moins de s’assurer que ce dernier se trouvait dans la même situation et à défaut, d’attirer son attention sur ce point.

Par conséquent, l’agent immobilier qui ne prétend pas avoir alerté aussi peu que ce soit M. [J], a commis à son égard un manquement à son obligation d’information et de conseil et sa responsabilité contractuelle doit être engagée.

III-Sur l’obligation d’information et de conseil du notaire :

Le notaire est tenu d’une obligation d’information et de conseil à l’égard de ses clients.

Celle-ci découle de la mission d’authentificateur du notaire.

La méconnaissance de ce devoir entraîne l’application de sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

L’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation dispose que : « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges. »

Ce dossier de diagnostic technique comprend notamment l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment.

En revanche, le diagnostic relatif à la présence d’autres insectes à larves xylophages n’est pas obligatoire.

Le tribunal judiciaire de Périgueux considère que le devoir de conseil du notaire lui impose non seulement de donner une forme authentique aux conventions des parties, mais également de conseiller les clients.

Que l’inexpérience de son client ainsi que l’absence de connaissances juridiques de ce dernier sont des facteurs d’aggravation de la faute.

Le tribunal judiciaire de Périgueux retient ainsi le manquement à l’obligation d’information et de conseil de Maître [C].

Il estime que le notaire ne pouvait se contenter de recopier les conclusions d’un diagnostic sans une lecture critique et alors qu’une lecture complète et attentive lui aurait permis de s’apercevoir de la difficulté.

Il considère que cela a fait perdre à Monsieur [J] une chance d’avoir pu non seulement renoncer à l’achat du bien immobilier, mais également de procéder à cet achat à un moindre prix.

L’appelant demande la confirmation du jugement en ce qui concerne la caractérisation de la responsabilité de Monsieur [C].

Il considère que le notaire est tenu à un devoir de conseil.

Que l’attention de celui-ci n’a nullement été attirée sur l’information relative à la présence de traces d’insectes à larves xylophages ainsi que sur les risques encourus à ne pas avoir fait établir un état parasitaire supplémentaire.

Que Maître [C] ne peut s’exonérer de sa responsabilité en arguant du fait qu’il n’est pas un technicien spécialiste des insectes à larves xylophages.

Qu’au contraire, il est amené dans le cadre de son activité professionnelle à voir ces termes et à les lire quotidiennement.

Que le manquement à l’obligation d’information et de conseil du notaire lui a causé un préjudice à caractère certain.

L’intimé considère quant à lui que le tribunal judiciaire de Périgueux n’a pas retenu la responsabilité du notaire au sein du dispositif et a seulement caractérisé cette responsabilité au sein des motifs de la décision.

Que par conséquent, faire droit à la demande de Monsieur [J] de confirmer le jugement ne permettrait pas de retenir la responsabilité du notaire.

Sur ce point, il faut relever que la cour n’est tenue que des chefs de jugement expressément critiqués et de ceux qui en dépendent.

La responsabilité contractuelle du notaire n’étant pas caractérisée au sein du dispositif du tribunal judiciaire de Périgueux, la demande de confirmation du jugement invoqué par Monsieur [J] ne permet pas en effet de confirmer ladite responsabilité.

Cependant, Monsieur [J] demande également la réformation du jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes.

A ce titre, il demande la condamnation in solidum de Maître [C] et de Monsieur [K] [D] à l’indemniser de son préjudice de perte de chance.

Par conséquent, la responsabilité contractuelle de Maître [C] doit de nouveau être étudiée.

L’intimé considère également que le notaire est simplement tenu de vérifier que le diagnostic termites a bien été établi par une personne habilitée, qu’il est toujours en cours de validité à la date de l’acte et que l’acquéreur en a eu connaissance.

Qu’en l’espèce cette obligation a été respectée dans la mesure où le diagnostic effectué par la SARL Seguier a été porté à la connaissance de Monsieur [J].

Que le notaire n’est qu’un juriste dépourvu de compétences techniques ce qui suffit à exclure sa responsabilité.

Sur ce point, il faut relever que contrairement à l’agent immobilier, le notaire n’a pas une connaissance concrète du bien vendu et son rôle se limite à assurer la sécurité juridique de l’acte.

De plus, par hypothèse, le diagnostic a été remis à l’acquéreur bien avant la réitération de l’acte devant lui tandis qu’il ignore quels échanges ont pu avoir lieu entre l’agent immobilier et l’acquéreur à propos du bien lui-même, de ses qualités et de ses défauts.

C’est en effet avec l’assistance et l’aide de l’agent immobilier que l’acquéreur peut se convaincre le plus exactement possible de toutes les caractéristiques du bien proposé au besoin grâce à plusieurs visites et en se faisant communiquer tous documents utiles.

Il n’appartient pas au notaire de vérifier la teneur de ces échanges et lorsque la vente est réitérée devant lui, pour les besoins de son authentification, celle-ci était déjà réputée parfaite depuis la signature de l’avant-contrat, de sorte qu’à ce stade, une alerte éventuelle de sa part apparaîtrait comme tardive et sans effet.

Par conséquent, c’est à tort que le tribunal a retenu la responsabilité de Me [C].

Sa responsabilité ne peut donc être retenue.

IV- Sur le préjudice

Il est constant que l’immeuble a subi de graves atteintes du fait de la présence massive de capricornes.

Cela résulte du rapport d’expertise qui a procédé aux constatations suivantes :

« Charpente de la maison :

Nous avons constaté que l’extrémité d’une panne à l’arrière de la maison est fortement dégradée par des insectes à larves xylophages.

Nous avons pu constater que les solives portant le plafond du rez-de-chaussée sont très dégradées par une attaque d’insectes à larves xylophages.

Nous constatons également que la charpente côté entrée est très dégradée, le côté opposé étant également touché mais dans une moindre mesure. C

Côté entrée, la ferme entière est dégradée, l’entrain (note de la cour : l’entrait, probablement) est fissuré sur deux tiers de sa section.

Les bois de charpente utilisés sont de type résineux. Les trous de sortie sont de forme ovale et leur diamètre est de 4 mm pour le plus petit et 8 mm pour le plus grand.

Il apparaît en surface des galeries de vermoulure de bois compacte. Ces indices nous permettent d’affirmer qu’il s’agit de larves de capricornes des maisons (Hylotrupes Bajulus).

Ces dégradations fragilisent fortement la charpente de la maison qui est indissociable de la structure même de la maison.

Parquet du rez-de-chaussée de la maison :

Nous constatons que quelques lames de parquet dans le séjour côté jardin sont faiblement dégradées par des larves d’insectes xylophages de type vrillettes probablement. »

Le coût des travaux de réparations tel que chiffré par l’expert s’élève à 55 000 € HT soit 60 000 € TTC.

Cette évaluation n’est pas contestée.

Contrairement à ce que soutient l’agent immobilier, sa faute est en lien direct avec le préjudice subi.

Celui-ci est constitué par la perte de chance pour M. [J] d’avoir pu renoncer à la vente ou d’obtenir un moindre prix et par conséquent, d’avoir pu éviter de faire cette dépense s’il avait été informé de l’état réel du bien qu’il se proposait d’acheter.

En l’espèce compte tenu de l’importance des travaux nécessaires par rapport au prix d’achat de l’immeuble, soit 98 000 €, il n’est pas exagéré d’évaluer cette perte de chance à 70 %, comme le suggère l’appelant .

Il lui sera donc alloué à ce titre la somme de 42 000 €.

Pour ce qui concerne le préjudice de jouissance, M. [J] réclame la somme de 15 000 € en invoquant la durée des travaux qui seront nécessaires, la nécessité de libérer alors l’habitation avec les frais qui en résulteront et les multiples tracasseries, contrariétés et soucis qui a dû et devra encore subir.

Cependant l’expert ne fournit aucune indication sur la durée prévisible des travaux.

Ceux-ci impliquent néanmoins de déposer la toiture, la charpente et le plafond, et les reconstruire entièrement.

Selon l’expert, ces 'opérations lourdes s’accompagneront d’une reprise des embellissements du plafond et des murs du rez-de-chaussée'.

La durée des travaux sera donc longue et la nécessité de libérer les lieux certaine.

Il est vrai également que cette situation est source de nombreux soucis divers et d’une gêne réelle depuis plusieurs années.

Ce préjudice sera donc évalué à 10 000 €.

En y appliquant le taux de perte de chance défini plus haut, c’est une somme de 7000 € qui sera alors allouée à l’appelant.

V- Sur les demandes accessoires

Le jugement sera infirmé quant aux dépens qui seront mis à la charge de M. [D].

Ceux-ci comporteront les frais d’expertise.

M. [D] supportera également la charge des dépens d’appel et versera à M. [J] la somme de 4 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ne sera pas en revanche fait application de ce texte en faveur de Me [C].

PAR CES MOTIFS :

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Périgueux du 31 mai 2021 en toutes ses dispositions dans les limites de la déclaration d’appel;

Statuant à nouveau dans ces mêmes limites,

Condamne M. [K] [D] à payer à M. [P] [J] les sommes de :

-42 000 € au titre de la perte de chance liée au préjudice matériel

-7000 € au titre de la perte de chance liée au préjudice de jouissance

-4000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute M. [P] [J] de ses demandes dirigées contre Maître [B] [C]

Dit n’y avoir lieu de lui accorder une indemnité pour frais irrépétibles

Condamne M. [K] [D] aux entiers dépens de première instance qui comprendront les frais d’expertise et aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,