COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 10 DECEMBRE 2024

N° RG 22/05408 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-NAAE

S.A.S.U. [O]

c/

S.A.S. EUROCOMMERCIAL PROPERTIES FRANCE

S.A.S. SELECTIRENTE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 13 avril 2022 (R.G. 21/01330) par le Tribunal judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 30 novembre 2022

APPELANTE :

S.A.S.U. [O], immatriculée au RCS de Dunkerque sous le numero [Numéro identifiant 7], dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en son établissement exploité sous l’enseigne ALEXANDRE TURPAULT situé [Adresse 2], représentée par son Président, la Société VDS MANAGEMENT, elle-même représentée par son gérant, Monsieur [Z] [O], venant aux droits de la SAS INSDUSTRIES TEXTILES COTONNIERES (ITC), immatriculée au RCS de Dunkerque sous le numéro [Numéro identifiant 4] à la suite d’un traité de fusion absorption en date du 12 mai 2023, devenu définitif le 30 juin 2023

Représentée par Julien MAZILLE de la SCP LATOURNERIE – MILON – CZAMANSKI – MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

S.A.S. EUROCOMMERCIAL PROPERTIES FRANCE, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 387 582 604, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

S.A.S. SELECTIRENTE, immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 414 135 558, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Représentées par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistées par Maître Anne GARZON – DE CLAVIERE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 03 mars 2005, la société Norwich Union Life Insurance Society & Cie, aux droits de laquelle s’est trouvée la société Eurocommercial Properties France, puis la société Selectirente, a donné en location à la société Angela Meyrueis un local à usage commercial affecté à l’activité exclusive de vente de linge de maison et accessoires s’y rapportant d’une surface d’neviron de 90m2 au rez-de-chaussée de la galerie marchande du Centre commercial dénommé [Adresse 10] à [Adresse 9].

Le bail a été consenti pour une durée de 12 ans à compter du 3 mars 2005 pour se terminer le 2 mars 2017, moyennant le paiement d’un loyer annuel minimum garanti de 35'500 euros HT indexé sur l’indice INSEE du coût de la construction, outre un loyer variable additionnel correspondant à la différence entre le loyer de base annuel et un pourcentage du chiffre d’affaires annuel hors taxes, établi à 7.10%.

Par acte authentique du 27 décembre 2006, la société Angela Meyrueis a cédé son fonds de commerce à la société Industries Textiles Cotonnières (ci-après ITC), qui est ainsi venue dans les droits de la société Angela Meyrueis dans l’exécution du bail.

Par avenant n°2 en date du 15 juillet 2009, les parties ont substitué à l’indice du coût de la construction initialement prévu l’indice des loyers commerciaux à compter du 1er janvier 2010, le nouveau loyer de base applicable au 1er janvier 2009 étant fixé à la somme annuelle de 41'754,41 euros hors-taxes et hors charges, le pourcentage de loyer variable additionnel demeurant inchangé.

Au 1er janvier 2017, le montant loyer annuel minimum garanti s’élevait après indexation à la somme de 44 725,08 euros HT soit 11 181,27 euros par trimestre.

Par acte d’huissier du 04 janvier 2017, la société ITC a sollicité de la société EPF le renouvellement du bail commercial pour une durée de 12 années à compter du 03 mars 2017, et ce dans les mêmes clauses et conditions que le bail venant à expiration, à l’exception du montant du loyer annuel minimum garanti dont il était proposé la fixation à la même somme nominale que celle arrêtée lors de la conclusion du bail d’origine, soit 35'500 euros HT.

Par acte du 31 mars 2017, la société EPF a déclaré consentir au principe du renouvellement sollicité, mais a précisé entendre voir fixer le montant du loyer annuel minimum garanti à compter du 03 mars 2017 à la somme de 54 000 euros HT et HC par an.

Le bailleur a notifié son mémoire préalable le 22 février 2019.

Par acte du 11 février 2021, à défaut d’accord amiable, la société EPF a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de fixer le loyer de base à la valeur locative et de ne pas modifier le pourcentage du loyer variable.

Par acte du 22 mars 2022, la société EPF a vendu la [Adresse 10] à la société Selectirente.

Par jugement du 13 avril 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— rejeté le moyen tiré de l’incompétence du juge des loyers commerciaux pour connaître de la fixation du loyer renouvelé de la partie fixe du loyer binaire,

— constaté que le bail a été renouvelé à compter du 03 mars 2017 et que le montant du prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative,

— avant dire droit, sur la fixation du prix du bail renouvelé, ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur [E] [R] , demeurant [Adresse 5] à [Localité 8], pour y procéder, avec mission de :

1 – se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires,

2 – donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, et évaluer ladite valeur, s’agissant de la partie fixe ou de base du loyer binaire liant les parties

3 – de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

— dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de deux mois,

— dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de quatre mois à compter de l’avis de consignation,

— dit que la société Eurocommercial properties France devra consigner au greffe de ce tribunal la somme de 2000 euros dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, à défaut de quoi la décision ordonnant l’expertise deviendra caduque,

— dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché,

— dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement,

— rappelé, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord,

— ordonné le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

— dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce,

— rappelé que l’exécution provisoire et de droit.

— réservé les dépens.

Par déclaration au greffe du 30 novembre 2022, la SAS Industries Textiles Cotonnieres a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant les sociétés Eurocommercial Properties France et Selectirente.

Suivant arrêté en date du 12 mai 2023, devenu définitif le 30 juin 2023, la société industries textile cotonnière a fait l’objet d’une absorption par la société Vandershooten.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 16 octobre 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la SASU [O] venant aux droits de la société Industries Textiles Cotonnières demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 1134 ancien du code civil

Vu les dispositions des articles L 145-10, L 145-12, L 145-33 et R 145-2 et suivants du code de commerce.

— Constater que la Société [O] vient aux droits de la Société ITC par suite de la transmission universelle de son patrimoine par l’effet du traité de fusion absorption du 12 mai 2023, devenu définitif le 30 juin 2023, et que de ce fait :

Elle a de plein droit qualité de partie à l’instance

Elle a qualité de partie au contrat de bail commercial initialement consenti à la Société Angela Meyrueis par acte sous seing privé du 03 mars 2005, renouvelé pour une durée de 12 années à compter du 03 mars 2017, et qui la lie désormais à la Société Selectirente

— réformer le jugement du 13 avril 2022 en ce qu’il a

Rejeté le moyen tiré de l’incompétence du juge des loyers commerciaux pour connaître de la fixation du loyer renouvelé de la partie fixe du loyer binaire,

Constaté que le bail a été renouvelé à compter du 3 mars 2017 et que le montant du prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative,

Avant dire droit, sur la fixation du prix du bail renouvelé, ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur [E] [R].

Statuant à nouveau

— débouter la Société Eurocommercial Properties France et la Société Selectirente de l’ensemble de leurs demandes.

— juger l’arrêt à intervenir opposable à la Société Selectirente.

— condamner la Société Eurocommercial Properties France et/ou la Société Selectirente à verser à la Société [O] venant aux droits de la Société [O] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre la prise en charge des entiers dépens.

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 10 septembre 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Eurocommercial Properties France et la société Selectirente demandent à la cour de :

Vu les articles R 145-23 et suivants du code de commerce,

Vu les dispositions du bail,

Vu l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 (devenu 1103 et 1104 du code civil), ensemble l’article L. 145-33 du code de commerce ;

Vu les dispositions de l’article 90 du code de procédure civile ;

— Recevoir l’intervention de la société Selectirente, nouvelle propriétaire de la galerie commerciale, aux côtés de la société Eurocommercial Properties France,

— Recevoir l’intervention de la société [O] , par suite de la transmission universelle de patrimoine de la société Industries textiles cotonnières par l’effet du traité de fusion absorption du 12 mai 2023, devenu définitif le 30 juin 2023,

— Déclarer la société [O], venue aux droits de la société Industries textiles cotonnières , mal fondées en son appel, et la débouter de l’ensemble de ses demandes,

A titre principal,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société [O] , venue aux droits de la société Industries textiles cotonnières , pour connaître de la fixation du loyer renouvelé de la partie fixe du loyer binaire ;

Constaté que le bail a été renouvelé à compter du 3 mars 2017 et que le montant du prix du bail doit être fixé à la valeur locative ;

Avant dire droit, sur la fixation du prix du bail renouvelé, ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur [E] [R], pour y procéder ; étant signalé qu’en raison du décès de Monsieur l’expert [R], le juge chargé du contrôle de l’expertise a désigné en remplacement Monsieur [V] [G] ; avec pour mission de :

1/ se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires,

2/ donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement en conformité avec les dispositions de l’article L 145- 33 du code de commerce, et évaluer ladite valeur, s’agissant de la partie fixe ou de base du loyer binaire liant les parties

3/ de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

A titre subsidiaire, si par impossible la cour entendait relever l’incompétence de la juridiction des loyers commerciaux, il lui est demandé de :

— Statuer néanmoins sur le fond du litige relatif à la fixation du loyer de base en renouvellement des locaux loués à la société [O] , venue aux droits de la société Industries textiles cotonnières , au sein de la [Adresse 10] à [Localité 8], en sa qualité de juridiction d’appel du tribunal judiciaire de Bordeaux ;

A cet égard,

— Constater que le bail a été renouvelé à compter du 03 mars 2017 et que le montant du prix du bail doit être fixé à la valeur locative ;

— Avant dire droit, sur la fixation du prix du bail renouvelé, si elle s’estime insuffisamment informée, ordonner une mesure d’expertise confiée à Monsieur [V] [G], déjà missionné en première instance, avec pour mission de :

1/ se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires,

2/ donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement en conformité avec les dispositions de l’article L 145- 33 du code de commerce, et évaluer ladite valeur, s’agissant de la partie fixe ou de base du loyer binaire liant les parties

3/ de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

En tout état de cause

— Condamner la société [O] , venue aux droits de la société Industries textiles cotonnières , au paiement d’une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Selectirente ;

— Condamner la société [O] , venue aux droits de la société Industries textiles cotonnières , aux entiers dépens d’appel ;

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 octobre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DECISION:

1- A titre liminaire, il convient de donner acte de leur intervention volontaire à l’instance d’appel:

— à la société Selectirente, nouvelle propriétaire de la galerie commerciale, aux côtés de la société Eurocommercial Properties France,

— à la société [O], venant en qualité de preneur,

aux droits de la société Industries textiles cotonnières (ITC) par suite de la transmission universelle de patrimoine de la société Industries textiles cotonnières, par traité de fusion-absorption.

Sur l’exception d’incompétence du juge des loyers commerciaux:

2- Se fondant sur les stipulations de l’article 19 du bail, la société appelante soutient que le juge des loyers commerciaux n’avait pas le pouvoir de fixer le montant du loyer du bail renouvelé ayant pris effet le 3 mars 2017, tant en ce qui concerne sa partie variable qu’en ce qui concerne sa partie fixe, en présence d’un loyer binaire qui ne comportait pas de renvoi à la valeur locative telle que définie par le statut des baux commerciaux.

Les parties n’étant pas parvenues à s’accorder sur le montant du loyer renouvelé, le montant précédemment fixé devrait selon l’appelante continuer à s’appliquer, à savoir un loyer correspondant à 7,10 % du chiffre d’affaires réalisé par le preneur avec un minimum annuel garanti indexé sur l’indice ILC de 44725.08 euros le 3 mars 2017.

3- La société intimée réplique principalement que la compétence de la juridiction des loyers commerciaux s’impose comme la volonté claire et non équivoque exprimer dans le bail par les parties, non contraire aux règles d’ordre public du statut.

Sur ce:

4- Selon les dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

5- Il est constant que les parties peuvent déroger aux dispositions précitées, qui ne sont pas d’ordre public car non visées par l’article L.145-45 du code de commerce, et qu’elles peuvent donc convenir de déterminer à l’avance, par une stipulation du bail commercial, les conditions de fixation du prix du bail renouvelé.

6- Il est ainsi constant que lorsque les parties sont convenues d’un loyer comprenant un minimum garanti et une part variable, elles peuvent prévoir, par une clause du contrat, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, ce minimum garanti à la valeur locative.

7- En l’espèce, l’article 19 du bail stipule que 'le renouvellement éventuel du présent bail ne pourra être consenti et accepté que pour une nouvelle période de 12 ans.

Le loyer du renouvellement sera nécessairement les loyers à deux composantes de l’article 4 du présent bail c’est-à-dire :

— un loyer de base égal à la valeur locative du local considéré à la date d’effet du renouvellement du bail,

— un loyer variable complémentaire fixé au taux convenu aux conditions particulières du présent bail.

Les parties conviennent que le montant du loyer de base ainsi renouvelé sera fixé d’un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

À défaut d’accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le loyer de base en fonction de la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce dernier, selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d’accord amiable.'

8- Dès lors, compte tenu de la commune intention des parties exprimées avec clarté à l’article 19, il convient de retenir que le bailleur a saisi à bon droit le juge des loyers commerciaux, pour obtenir la fixation du loyer de base du bail renouvelé en fonction de sa valeur locative.

9- Ainsi, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions, y compris en ce qu’il constate le renouvellement du bail à compter du 3 mars 2017 (ce chef de dispositif contesté ne donnant lieu à aucun moyen de réformation de la part de l’une ou l’autre des parties). Le recours à l’expertise est justifié compte tenu de la technicité du litige.

Sur les demandes accessoires:

10- Il est équitable d’allouer aux sociétés appelantes une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

— donne acte de leur intervention volontaire à l’instance d’appel:

— à la société Selectirente, aux côtés de la société Eurocommercial Properties France,

— à la société [O], venant en qualité de preneur, aux droits de la société Industries textiles cotonnières (ITC),

— Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Condamne la société [O], venant aux droits de la société Industries textiles cotonnières, à payer à la société Selectirente, et à la société Eurocommercial Properties France, ensemble, la somme globale de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejette le surplus des demandes,

— Condamne la société [O], venant aux droits de la société Industries textiles cotonnières, aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président