COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 21 NOVEMBRE 2024

N° RG 21/03182 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MEQ5

[H] [E]

c/

[K] [Y]

[X] [Z]

S.A. MMA IARD

S.A.R.L. ALLARD EXPERTISES DIAGNOSTICS

S.C.I. THEMI

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 avril 2021 par le Tribunal Judiciaire d’ANGOULEME (chambre : 1, RG : 18/00903) suivant deux déclarations d’appel des 03 juin et 7 juillet 2021

APPELANTE :

[H] [E]

née le 01 Juillet 1978 à [Localité 8]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 7]

appelante dans la déclaration d’appel du 03.06.21

et intimée dans la déclaration d’appel du 07.07.21

Représentée par M^e Caroline PECHIER de la SELARL JURICA, avocat au barreau de CHARENTE

et assistée de M^e Barthélemy LACAN de la SELAS LACAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

[K] [Y]

née le 07 Août 1963 à [Localité 9]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 6]

intimée dans les deux déclarations d’appel des 03.06.21 et 07.07.21

Représentée par M^e Christophe BAYLE de la SCP BAYLE – JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Emeric DESNOIX de la SELARL SELARLU DESNOIX, avocat au barreau de TOURS

[X] [Z]

né le 28 Juin 1953 à [Localité 10]

de nationalité Française

notaire associé de la société civile professionnelle dénommée « [X] [Z], Jean-Luc RIVET, Emmanuelle AUDRY et Jean-Edouard DAMBIER-COUPILLAUD », inscrite au Registre du commerce et des sociétés d’ANGOULEME sous le numéro 302 785 308, demeurant en cette qualité [Adresse 4] à [Localité 9]

intimé dans la déclaration d’appel du 03.06.21

et appelant dans la déclaration d’appel du 07.07.21

S.A. MMA IARD

Société Anonyme inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés de LE MANS sous le numéro 440 048 882 dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

intimée dans la déclaration d’appel du 03.06.21

et appelante dans la déclaration d’appel du 07.07.21

Représentées par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. ALLARD EXPERTISES DIAGNOSTICS

Société à responsabilité limitée au capital de 2 000,00 €, inscrite au R.C.S. de CHATEAUROUX sous le numéro 511 626 897, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 5], représentée par ses dirigeants légaux en exercice domiciliés de droit audit siège

intimée dans les deux déclarations d’appel des 03.06.21 et 07.07.21

Représentée par M^e BOUYX substituant M^e Bénédicte DE BOUSSAC DI PACE de la SELARL BENEDICTE DE BOUSSAC DI PACE, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Didier SARDIN de la SCP SARDIN ET THELLYERE (ST AVOCATS), avocat au barreau de LYON

S.C.I. THEMI

au capital de 304,90 €, immatriculée au RCS d’AVIGNON sous le n° 423.277.719, sise [Adresse 2] à [Localité 12], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

intimée dans les deux déclarations d’appel des 03.06.21 et 07.07.21

Représentée par M^e Charlotte DE LAGAUSIE de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 07 octobre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

M^me Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

En présence de Mme [C] [P], élève avocate et de M. [W] [S], juriste assistant

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Y] et la SCI Themi ont conclu une promesse de vente portant sur un ancien bâtiment industriel, pour un prix de 70 000 €, suivant acte de Me [E], assistée de Me [Z], en date du 6 avril 2016. L’acte authentique de vente, établi par Me [Z], assisté par Me [E], a été signé le 13 mai 2016.

En 2017, Madame [Y] a formé une réclamation auprès du notaire instrumentaire, en raison du fait que l’état diagnostic d’amiante, annexé à la promesse unilatérale par les parties et réalisé par le cabinet Allard Expertises Diagnostics, mentionnait une présence d’amiante dans l’immeuble qui était inférieure à un second rapport, joint quant à lui à l’acte authentique.

Par assignation délivrée les 9 et 11 mai 2018, Madame [Y] a fait citer le vendeur, le diagnostiqueur ainsi que Me [Z], Me [E] et MMA, assureur de ce dernier, devant le tribunal judiciaire d’Angoulême.

Par jugement en date du 29 avril 2021, le tribunal judiciaire d’Angoulême a :

— Condamné la SCI Themi à verser à [K] [Y] une somme de 15 000,00 € en application de l’article 1644 du Code civil ;

— Débouté [K] [Y] de sa demande de dommages et intérêts fondée sur le dol du vendeur ;

— Débouté [K] [Y] de son action en responsabilité dirigée contre la société Allard Expertises Diagnostics ;

— Condamné in solidum Me [X] [Z], la compagnie Mutuelles du Mans Assurances IARD ès qualité d’assureur de Me [X] [Z] et Me [H] [E] à verser la somme de 94 097,25 € à Madame [Y] en réparation de sa perte de chance ;

— Condamné in solidum la SCI Themi, Me [X] [Z], la compagnie Mutuelles du Mans Assurances IARD ès qualité d’assureur de Me [X] [Z] et Me [H] [E] à verser la somme de 1 500 € à Madame [Y] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné in solidum la SCI Themi, Me [X] [Z], la compagnie Mutuelles du Mans Assurances IARD ès qualité d’assureur de Me [X] [Z] et Me [H] [E] à verser la somme de 1 500 € à la société Allard Expertises Diagnostics sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Débouté la SCI Themi, Me [X] [Z], la compagnie Mutuelles du Mans Assurances IARD ès qualité d’assureur de Me [X] [Z] et Me [H] [E] de leurs appels en garantie ;

— Débouté la société Allard Expertises Diagnostics de sa demande formée au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce ;

— Condamné in solidum la SCI Themi, Me [X] [Z], la compagnie Mutuelles du Mans Assurances IARD ès qualité d’assureur de Me [X] [Z] et Me [H] [E] aux dépens.

Par déclaration électronique en date du 3 juin 2021, Madame [H] [E] a interjeté appel de la décision.

Par déclaration électronique en date du 7 juillet 2021, Monsieur [X] [Z] et la société MMA Iard ont interjeté appel de la décision.

Par ordonnance du 23 mars 2022, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Bordeaux a :

— Déclaré irrecevable l’appel du jugement du tribunal judiciaire d’Angoulême en date du 29 avril 2021, interjeté le 7 juillet 2021 par Maître [X] [Z] et la société MMA Iard à l’encontre de la seule Sarl Allard Expertises Diagnostics ;

— Déclaré recevable l’appel interjeté le 7 juillet 2021 par Maître [X] [Z] et la société MMA Iard à l’encontre de Mme [K] [Y], de Mme [H] [E] et de la SCI Themi ;

— Condamné in solidum Maître [X] [Z] et la société MMA à payer à la Sarl Allard Expertises Diagnostics une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rejeté toutes autres demandes des parties ;

— Condamné in solidum Maître [X] [Z] et la société MMA aux dépens du présent recours.

Dans ses dernières conclusions du 2 septembre 2021, Madame [H] [E] demande à la cour de :

Principalement,

— Débouter Madame [K] [Y] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre elle ;

Subsidiairement,

— Réduire, compte tenu des observations exprimées sur la mesure du préjudice allégué, dans une très grande mesure les prétentions indemnitaires de Madame [Y] ;

— Condamner la société Cabinet Allard Expertises Diagnostics à la relever et la garantir entièrement de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées contre elle, en principal, intérêts, dommages-intérêts, article 700, dépens et frais généralement quelconques ;

Y ajoutant,

En tous les cas,

— Condamner Madame [K] [Y] et, à défaut la société Cabinet Allard Expertises Diagnostics, à lui payer la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 Code de procédure civile ;

— Condamner Madame [K] [Y], ou à défaut tous succombants, aux entiers dépens, de première instance et d’appel, et dire que M^e Caroline Pechier, avocat postulant, pourra, en application de l’article 699 CPC, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont elle déclarera avoir fait l’avance sans avoir reçu provision.

Dans ses dernières conclusions en date du 29 novembre 2021, Monsieur [X] [Z] et la société MMA Iard demandent à la cour de :

— Prononcer la jonction de cette procédure avec celle enrôlée sous le numéro RG 21/03182 ;

— Infirmer le jugement dont appel ;

Statuant à nouveau,

— Débouter Madame [Y] et toutes autres parties de toutes demandes dirigées contre eux,

Subsidiairement,

— Désigner un technicien spécialisé dans l’amiante pour identifier les zones contaminées, déterminer la nature des travaux à entreprendre et en chiffrer le coût ;

— Condamner la société Allard Expertises Diagnostics à les relever indemnes des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre au profit de Madame [Y] ;

En tout état de cause,

— Condamner toute partie succombante à leur régler, chacun, une indemnité de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 1er août 2024, la société civile immobilière Themi demande à la cour de :

— Réformer le jugement en ce qu’il a retenu l’existence d’un vice caché ;

— Réformer le jugement en ce qu’il a déclaré inapplicable la clause d’exonération de la garantie des vices cachés ;

— Réformer le jugement en ce qu’il a l’a condamnée à verser à [K] [Y] une somme de 15.000 € en application de l’article 1644 du Code civil ;

Statuant à nouveau,

— Débouter Madame [Y] de toute demande au titre de la garantie des vices cachés ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Madame [Y] de sa demande de dommages et intérêts fondée sur le dol du vendeur ;

— Réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée in solidum avec Maître [X] [Z], la compagnie Mutuelle du Mans Assurances IARD et Maître [H] [E] à verser la somme de 1.500 € à Madame [Y] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— Débouter Madame [Y] de toute demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée in solidum, Maître [X] [Z], la compagnie Mutuelle du Mans Assurances IARD et Maître [H] [E] à verser la somme de 1.500 € au Cabinet Allard Expertises Diagnostics sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Dire n’y avoir lieu à la condamner à verser un article 700 au Cabinet Allard Expertises Diagnostics ;

À titre subsidiaire, si une quelconque condamnation indemnitaire devait être prononcée par la cour à son encontre,

— Condamner in solidum Maître [X] [Z], la compagnie Mutuelle du Mans Assurances IARD et Maître [H] [E] et le Cabinet Allard Expertises Diagnostics à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

— Condamner Madame [K] [Y], in solidum avec Maître [X] [Z], la compagnie Mutuelle du Mans Assurances IARD et Maître [H] [E] et le Cabinet Allard Expertises Diagnostics à lui verser la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Dans ses dernières conclusions du 4 septembre 2024, Madame [K] [Y] demande à la cour de :

— Déclarer Maître [X] [Z], la compagnie MMA IARD et Maître [H] [E] mal fondés en leurs appels et les en débouter, ainsi que de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Confirmer le jugement de première instance rendu par le Tribunal d’Angoulême, en ce qu’il a :

— Condamné la SCI Themi à indemniser Madame [K] [Y] sur le fondement de l’article 1644 (ancien) du Code civil ;

— Condamné les notaires et leur assureur responsabilité civile à indemniser Madame [K] [Y] sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;

— Prononcé condamnation au titre de l’article 700 du CPC et des dépens ;

Déclarer Madame [Y] recevable et bien fondée en son appel incident et ses demandes, et y faire droit ;

— Infirmer le jugement de première instance rendu par le Tribunal d’Angoulême, en ce qu’il a :

— Limité la condamnation mise à la charge de la SCI Themi sur le fondement de l’article 1644 (ancien) du Code civil à la somme de 15.000 € ;

— Rejeté la demande formulée contre la SCI Themi, ès qualité de venderesse, in solidum avec les autres défenderesses, au paiement des sommes de 122.463 € au profit de Madame [K] [Y] sur le fondement des dispositions des articles 1116 et 1384 (anciens) du Code civil, au titre des préjudices matériels subis et de 5.000 € au titre des préjudices immatériels ;

— Limité la condamnation mise à la charge des notaires et de leur assureur à la somme de 91.847,25 € ;

Statuant à nouveau,

— Condamner la SCI Themi, ès qualité de venderesse, à lui payer la somme de 50.000€ correspondant à la restitution d’une partie du prix de 70.000 € consenti lors de la vente ;

— Condamner la SCI Themi, ès qualité de venderesse, in solidum avec les autres parties adverses, à lui payer la somme de 158.235 € sur le fondement des dispositions des articles 1116 et 1384 (anciens) devenu 1240 du Code civil, au titre des préjudices matériels subis et de 15.000 € au titre des préjudices immatériels ;

— Condamner Maître [X] [Z], Maître [H] [E], ainsi que leur compagnie d’assurance responsabilité civile professionnelle, in solidum avec les autres parties adverses, à lui payer la somme de 158.235 € sur le fondement combiné des dispositions des articles 1134 et 1147 (anciens) du Code civil, au titre des préjudices matériels subis et 15.000 € au titre des préjudices immatériels ;

— Subsidiairement, condamner Maître [X] [Z] ainsi que sa compagnie d’assurance responsabilité civile professionnelle, in solidum avec les autres parties adverses, dont Maître [H] [E], à lui payer la somme de 110.216 € sur le fondement de la perte de chance d’éviter le coût de mesures correctives liées à une importante présence d’amiante et 15.000 € au titre des préjudices immatériels ;

— Indexer toutes les sommes allouées selon l’indice BT 01 entre le mois de juin 2017 et le mois de juillet 2024, qui constitue un préjudice financier effectif distinct au titre des travaux projetés ;

— Débouter les parties de toutes demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires aux présentes écritures ;

— Condamner les parties adverses, in solidum, à lui verser la somme de 10.000,00 € sur le fondement des dispositions issues de l’article 700 du Code de procédure civile, en sus de ce que le Tribunal judiciaire a accordé au titre de la première instance à ce titre, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Christophe Bayle, avocat aux offres de droit;

Dans ses dernières conclusions du 1er décembre 2021, la société Allard Expertise Diagnostics demande à la cour de :

— Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a mise hors de cause et condamné in solidum les autres parties à lui payer une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Y ajoutant,

— Condamner Madame [H] [E] in solidum avec Madame [K] [Y], Monsieur [X] [Z], la S.A. MMA IARD et la S.C.I. Themi à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des explications des parties et des pièces produites aux débats les faits suivants :

Mme [K] [Y] a signé le 6 avril 2016 une promesse de vente portant sur un immeuble appartenant à la Sci Thémi et situé à [Localité 12], dans l’Indre.

Le prix convenu pour cet immeuble constitué d’un ancien bâtiment à usage industriel et à usage d’habitation, était de 70 000 € et la promesse de vente a été reçue par Me [H] [E], notaire à [Localité 11] (Hauts-de-Seine).

Le 8 février 2011, un rapport de repérage de la présence d’amiante avait été réalisé par la Sarl Allard Expertise Diagnostic et relevait que la toiture de l’immeuble comportait des plaques en fibrociment et que son sol était composé de plaques en vinyle contenant de l’amiante mais en bon état.

Préalablement à l’établissement de la promesse de vente, chargée de procéder à nouveau à un repérage de la présence éventuelle d’amiante, la sarl Allard procédait à une visite sur place le 21 novembre puis établissait un premier rapport, daté du 1er décembre 2015.

Ce rapport comportait en page 3 un tableau recensant les locaux visitées dont il résultait que sur 27 locaux, y compris la toiture, 2 comportaient de l’amiante, 4 faisaient l’objet d’analyses et les autres n’en comportaient pas.

La dernière page portait la conclusion suivante : 'À la suite du repérage visuel du 21 novembre 2015, il a été décelé la présence de matériaux contenant de l’amiante'.

La première page précisait sous la rubrique ' conclusion’ :

— Documents remis : ancien rapport n°0902 du 8 février 2011

— il a été décelé la présence de matériaux contenant de l’amiante

— analyse en cas de travaux

— analyse en cours

Un second rapport portant le même numéro (n° 7641), la même page de garde et la même dernière page comportait en revanche une différence majeure par rapport au premier puisque le tableau recensant les lieux visités notait que sur 27, seuls 6 ne contenaient pas d’amiante.

Ces deux rapports ont été adressés successivement les 15 mars et 1er avril 2016 à Me [E] qui, selon ses explications, pensant que le second envoi n’était que la simple réitération du premier, n’a annexé que le premier rapport à l’acte de promesse de vente, rapport qui ne mentionnait donc que 2 pièces contenant de l’amiante et qui a été paraphé par toutes les parties.

L’acte authentique a été dressé par le ministère de Me [Z], notaire à [Localité 9], le 13 mai 2016.

Il y a annexé le second rapport, autrement dit, le rapport définitif.

Il comportait une clause une clause élusive de la garantie des vices cachés ainsi rédigée:

'L’acquéreur prend le bien dans l’état ou il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— S’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur."

Selon Mme [Y], convaincue que ce rapport était le même que celui annexé à l’acte de promesse unilatérale de vente, ce n’est que plus tard, en juin 2017, à l’occasion de travaux, qu’elle s’est aperçue de la discordance existant entre ces deux rapports.

I- Sur les demandes dirigées contre la Sci Thémi

Mme [Y] agit contre la Sci Thémi cumulativement sur le fondement de la garantie des vices cachés et sur celui du dol de manière à réclamer d’une part, une réfaction sur le prix de vente de l’immeuble à hauteur de 50 000 € et d’autre part, des dommages et intérêts, soit 158 235 €, au titre de son préjudice matériel et 15 000 € au titre de son préjudice immatériel.

Le tribunal a estimé que le vice était bien caché car même si le second rapport avait été annexé à l’acte authentique, cela ne suffisait pas pour considérer que le vice était apparent et ce d’autant plus que les notaire eux-mêmes admettaient avoir cru que ce rapport était le même que celui annexé à la promesse unilatérale de vente.

Que compte tenu de l’état de dégradation de certains revêtements de sol et de la nécessité de prendre des mesures correctives, ce vice rendait l’immeuble impropre à sa destination.

Qu’en considération de la qualité de professionnel de la société civile immobilière Thémi, celle-ci était présumée avoir eu connaissance du vice de sorte qu’elle ne pouvait se prévaloir de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés.

Il a rejeté en revanche la demande foncée sur le dol en retenant que s’il bien exact que la Sci avait en main le rapport de 2011 qui décrivait déjà une présence généralisée d’amiante dans l’immeuble, elle n’avait pas à le produire à l’acheteur puisque de toute façon, un repérage d’amiante avait été confié à la sarl Allard Expertise Diagnostic.

Pour sa part, Mme [Y] considère que la Sci avait parfaitement connaissance de la situation et qu’elle a agi de manière dolosive par réticence puisqu’elle disposait du rapport de 2011 qui était édifiant à ce sujet et qu’elle avait également connaissance des deux rapports établis dans la perspective de la vente, bien avant la signature de la promesse unilatérale de vente puisqu’ils étaient datés de décembre 2015.

Elle lui reproche donc de n’avoir remis que le rapport provisoire puis, au dernier moment, subrepticement, le rapport définitif.

Il n’est pas contesté que la présence d’amiante dans les proportions établies par le rapport de repérage définitif constitue un vice de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination au sens de l’article 1641 du code civil.

Il n’est pas non plus sérieusement contestable que ce vice présentait les caractéristiques d’un vice caché tant il est vrai que, comme l’a noté le tribunal, sa révélation dans son ampleur exacte ne pouvait s’opérer que par la lecture du rapport définitif annexé le jour même de la vente alors que de l’aveu même du notaire qui présidait à la rédaction de l’acte, celui-ci ne l’avait pas lu et que l’acquéreur n’avait pu en prendre connaissance auparavant puisque le rapport annexé à la promesse unilatérale de vente comportait des indications très différentes ne faisant état de présence d’amiante que dans des proportions considérablement amoindries.

C''est néanmoins à tort que le tribunal a retenu une présomption irréfragable de connaissance de ce vice caché au débit de la Sci.

En effet, comme l’indique à juste titre celle-ci, la seule circonstance qu’elle est une société civile immobilière ne suffit pas à caractériser le fait qu’elle serait un professionnel de l’immobilier pratiquant de manière habituelle la vente immobilière.

Elle justifie au contraire de ce qu’il ne s’agit que d’une société civile familiale qui n’était propriétaire que de ce seul immeuble dont le gérant était, jusqu’à sa mort, M. [M] et dont les associés actuels sont sa veuve et leurs trois filles qui exercent des professions éloignées de toute activité immobilière.

Par conséquent, le jugement sera réformé en ce qu’il a accueilli l’action en garantie des vices cachés.

S’agissant du dol, il n’est pas établi que la sci venderesse a volontairement, même par simple réticence, entendu dissimuler l’état réel de contamination par l’amiante de l’immeuble.

Comme l’a noté le tribunal, elle avait au contraire pris soin de communiquer au diagnostiqueur le rapport réalisé en 2011 ainsi que celui-ci l’a noté et sachant que le rapport de repérage qu’elle avait commandé à la sarl Allard serait nécessairement communiqué à l’acquéreur conformément à la loi, elle pouvait légitimement considérer que ce dernier disposerait des mêmes informations qu’elle.

Elle n’avait aucune raison d’imaginer qu’en réalité, ce serait le rapport provisoire qui serait annexé à tort à la promesse unilatérale de vente.

Le jugement qui a écarté le dol doit donc être confirmé.

II- Sur la responsabilité de Me [E]

Pour conclure à l’infirmation du jugement qui a retenu sa responsabilité, Me [E] soutient qu’elle n’a pas commis de faute en annexant à la promesse unilatérale de vente un rapport provisoire que rien ne permettait de distinguer d’un rapport définitif.

Que sa faute éventuelle ne saurait être considérée comme à l’origine du préjudice invoqué, au contraire de celle du cabinet Allard qui a établi deux rapports différents sans que rien ne permette de les distinguer et qui les lui a adressés successivement sans attirer son attention de quelque façon que ce soit sur la différence qui existait entre ces deux rapports et alors de surcroît que de toute façon, seul le rapport définitif était utile.

Cependant, comme l’a noté le tribunal, le notaire qui procède à la rédaction d’un acte, a la mission fondamentale d’assurer à celui-ci sa pleine sécurité et son efficacité.

Il est également débiteur d’un devoir de conseil et d’information.

En l’espèce, il résulte de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation que doit être joint à toute promesse de vente d’un bien immobilier un dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur contenant notamment un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante tel que prévu à l’article L. 1334-13 du code de la santé publique.

Cet état ne peut naturellement pas être un simple rapport provisoire et doit donc contenir les informations prévues par la loi.

S’il ne peut être exigé du notaire qu’il se livre à une analyse technique du contenu de ce rapport, celui-ci doit au minimum s’assurer de la présence de ce document.

Me [E] ne pouvait se borner à annexer le rapport qui lui avait été adressé par le cabinet de diagnostics sans vérifier au moins qu’il s’agissait bien de celui répondant au voeu de la loi.

Il était aisé de constater que tel n’était pas le cas, même en se limitant à une lecture de la seule première page du rapport en question qui comportait un encadré résumant le rapport avec la mention 'analyse en cours'.

En tournant la page, le notaire aurait vu le tableau récapitulatif comportant la mention de 4 analyses en cours, ce qui était encore visible en tournant une nouvelle page comportant un autre tableau détaillant la liste des matériaux et produits contenant de l’amiante et sur lequel apparaissait encore plus clairement que sur 6 pièces ou lieux concernés, 4 faisaient l’objet d’analyses en cours.

Par conséquent quand bien même la société Allard Expertises Diagnostics aurait, comme le prétend Me [E], commis une faute ayant contribué à instaurer une certaine confusion, celle-ci ne saurait l’exonérer de sa propre faute qui doit donc être retenue.

III- Sur la responsabilité de Me [Z]

Le tribunal a retenu la responsabilité du notaire qui a rédigé l’acte authentique, Me [Z], au même titre que celle de Me [E] en leur reprochant de n’avoir pas attiré l’attention de l’acquéreur sur la discordance existant entre le rapport annexé à la promesse unilatérale de vente et celui annexé à l’acte authentique.

Mme [Y] ajoute qu’en effet, le notaire ne pouvait se contenter d’annexer le rapport à l’acte authentique sans en prendre connaissance et en faire une analyse même sommaire.

Il apparaît cependant qu’à la différence de son confrère, le rapport tenu en mains par ce notaire était le rapport définitif comportant donc toutes les indications nécessaires pour assurer l’information de l’acquéreur.

Il ne lui appartenait pas de vérifier que le rapport qui avait été annexé à la promesse unilatérale de vente était le même dans son contenu alors qu’il n’avait aucune raison de supposer ou simplement d’envisager le contraire.

Il ne saurait non plus lui être reproché de n’avoir pas spécialement attiré l’attention de l’acquéreur sur les conséquences de la présence d’amiante dans l’immeuble qu’elle achetait dans la mesure où précisément, elle était supposée avoir eu en main le même rapport que celui annexé à l’acte authentique et avoir eu le temps de l’analyser et d’en tirer toutes conclusions utiles.

Par conséquent, aucune responsabilité ne peut lui être imputée et le jugement sera infirmé à ce sujet.

IV- Sur la responsabilité de la Sarl Allard Expertises Diagnostics

Il est certain que la présentation des deux rapports rédigés successivement par la société de diagnostics était ambiguë pour qui ne prendrait pas la peine de les consulter, même succinctement.

En effet, comme il a été rappelé, tant la page de garde que la conclusion figurant en dernière page de ces deux rapports étaient strictement identiques y compris quant à leur date de rédaction, le 1er décembre 2015, date qui pourtant ne pouvait être la même.

Par ailleurs, le contenu du rapport provisoire remis à Mme [Y] à l’occasion de la signature de la promesse unilatérale de vente ne mentionnait que 2 pièces comportant de l’amiante et 4 faisant l’objet d’analyses et 21 pièces dépourvues d’amiante alors que dans le rapport définitif, il s’agissait au contraire de 21 pièces comportant de l’amiante pour six seulement qui en étaient dépourvues!

Il est vrai qu’aujourd’hui encore, la société de diagnostics n’explique pas comment, n’annonçant que 4 analyses à réaliser, elle conclut en définitive à la présence d’amiante dans de très nombreux locaux qui n’étaient concernés par ces analyses.

Il en résulte en tout cas que Mme [Y], au vu de ce rapport, ne pouvait en aucun cas imaginer ce que révélerait le rapport définitif et l’ampleur de la présence d’amiante dans l’immeuble qui était, quoiqu’en dise Me [E], sans commune mesure avec ce à quoi elle pouvait s’attendre.

Mme [Y] n’a pas interjeté appel de la disposition du jugement qui la déboutait de ses demandes formées contre la sarl Allard Expertises Diagnostics.

À l’égard de Me [E], ces manquements sont sans incidence puisqu’ils n’affectent que le rapport provisoire qu’en tout état de cause elle n’aurait pas dû annexer à l’acte et dont un examen minimal lui aurait permis, comme il a été vu plus haut, de se convaincre qu’il ne correspondait aux exigences légales.

V- Sur le préjudice

Le préjudice subi par Mme [Y] s’analyse en une perte de chance d’avoir pu renoncer à la vente si elle avait eu connaissance de l’ampleur réelle de la contamination des lieux par l’amiante et par voie de conséquence, d’éviter les travaux nécessaires.

En l’espèce, Mme [Y] a acquis l’immeuble pour 70 000 €.

Son projet portait sur l’aménagement de l’immeuble à des fins, certes d’habitation personnelle, mais aussi dans une perspective professionnelle en y installant une activité de graphiste-peintre.

Même si la nécessité des travaux de traitement de l’amiante est contestée en partie, il n’en demeure pas moins, à la lecture des devis produits par Mme [Y], qui font apparaître un coût total de 158 235 €, que leur coût est sans commune mesure avec ce que représente la valeur de l’immeuble.

Par conséquent, face à une telle situation, la probabilité pour Mme [Y] de renoncer à cette acquisition se serait rapprochée de 100 % et doit être évaluée à 90 %.

Sur l’évaluation du coût des travaux, il faut noter que les devis produits aux débats ne portent que sur la dépose des dalles de sol et de la colle amiantée et ne concernent pas la toiture.

Il y a donc lieu de retenir le devis actualisé du 29 juillet 2024 de la société Belfor, à hauteur de la somme de 102 355 €.

Il convient d’y ajouter le coût de fourniture et de pose d’un nouveau carrelage, soit la somme de 55 880 € selon devis d’août 2024.

C’est à tort que Me [E] soutient qu’il serait possible de se limiter à un simple 'encapsulage’ nettement moins coûteux dont d’une part, il n’est nullement établi qu’il serait adapté à la situation en termes de résistance au piétinement et de durabilité et qui d’autre part, ne permettrait pas de remettre les lieux dans leur état initial.

Compte tenu du pourcentage retenu, c’est donc une somme de 142 411,50 € qui sera mise à la charge de Me [E].

S’agissant des préjudices immatériels, Mme [Y] justifie de la réalité de son projet de création d’un lieu destiné à abriter des activités artistiques ne serait-ce que par la production d’une déclaration fiscale d’un local à usage professionnel ou professionnel en date du 31 août 2016.

Elle justifie également de ce qu’elle a dû cesser toute activité professionnelle après la découverte de l’amiante lors de travaux d’aménagement en juin 2017 ainsi qu’il résulte d’attestations de voisins selon lesquels ils n’observent plus aucune activité en ces lieux et d’un avis de dégrèvement fiscal, les locaux considérés n’étant plus classés en tant que locaux professionnels.

Il est exact également que cette situation a pu engendrer une inquiétude liée aux travaux réalisés dans le lieux dans l’ignorance de la présence d’amiante et une désorganisation dans les projets professionnels et personnels.

L’ensemble de ces préjudices peut donc être évalué à la somme de 15 000 €.

En y appliquant le pourcentage défini plus haut, c’est donc une indemnité de 13 500 € qui doit être servie à Mme [Y].

VI- Sur les demandes accessoires

Les dépens de première instance comme ceux de l’instance d’appel seront supportés par Me [E].

Le jugement sera infirmé en ce qui concerne l’application de l’article 700 du code de procédure civile et Me [E] versera à Mme [Y] la somme de 5000 € à ce titre.

Les autres demandes formées par application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire d’Angoulême du 29 avril 2021 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande formée contre la Sci Thémi sur le fondement du dol

Statuant à nouveau,

Condamne Me [H] [E] à payer à Mme [K] [Y] les sommes de :

-142 411,50 € au titre de la perte de chance d’avoir pu éviter les travaux de traitement de l’amiante

-13 500 € au titre de la perte de chance d’avoir pu éviter la perte de jouissance induite par la découverte de l’amiante

Déboute Mme [K] [Y] de ses demandes dirigées contre la Sci Thémi, Me [Z] et son assureur, la société MMA Iard et la Sarl Allard Expertise Diagnostics

Déboute Me [H] [E] de son appel en garantie contre la Sarl Allard Expertises Diagnostics

Y ajoutant,

Condamne Me [H] [E] à payer à Mme [K] [Y] la somme de 5000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,