COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/02977 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NKDZ

[J] [S]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C33063-2023-001585 du 01/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

Etablissement Public GIRONDE HABITAT

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection d’ARCACHON (RG : 11-23-0101) suivant déclaration d’appel du 22 juin 2023

APPELANTE :

[J] [S]

née le 31 Mars 1982 à [Localité 4] (32)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Aurélie NOEL de la SELARL HARNO & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

substituée à l’audience par M^e LE NAY Magali, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

Etablissement Public GIRONDE HABITAT

(La forme juridique exacte de GIRONDE HABITAT est Office Public de l’Habitat)

demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Ludovic BOUSQUET, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Tatiana PACTEAU, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, Présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Tatiana PACTEAU, conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Par acte sous seing privé du 1er juillet 2021, l’établissement public (EP) Gironde Habitat a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [S], portant sur un logement n°56 situé [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant un loyer révisable de 164,56 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 60,11 euros.

2 – Par acte du 15 mars 2023, l’EP Gironde Habitat a fait assigner Mme [S] devant le tribunal de proximité d’Arcachon aux fins, notamment, de voir prononcer la résiliation du bail au motif pris de la jouissance non paisible des lieux loués et d’obtenir son expulsion, outre le paiement d’une indemnité d’occupation.

3 – Par jugement contradictoire du 16 juin 2023, le tribunal de proximité d’Arcachon a :

— prononcé la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2021, entre l’EP Gironde Habitat et Mme [S], portant sur le logement n°56 situé [Adresse 5] à [Localité 3], aux torts de la locataire ;

— condamné Mme [S] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 3] ;

— dit qu’à défaut pour Mme [S] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique et réduit à 15 jours courant à compter du commandement de quitter les lieux, prévu par les dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour poursuivre l’expulsion ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L433-2 et R.433-1, et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de ce jour jusqu’à libération parfaite des lieux, au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles et de la provision sur charges augmenté de la régularisation au titre des charges sur production de justificatifs et condamné Mme [S] à son paiement ;

— condamné Mme [S] aux dépens ainsi qu’à payer à l’EP Gironde Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4 – Mme [S] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 22 juin 2023, en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du bail signé le 1er juillet 2021 de Mme [S] avec l’EP Gironde Habitat ;

— l’a condamné à quitter les lieux ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer ;

— l’a condamné à verser à l’EP Gironde Habitat la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, débouter l’EP Gironde Habitat de l’ensemble de ses demandes.

5 – Mme [S] a quitté les lieux en exécution de l’expulsion à laquelle il a été procédé le 22 octobre 2024.

6 – Par dernières conclusions déposées le 26 août 2025, Mme [S] demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 16 juin 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du bail conclu le 1 er juillet 2021 entre l’EP Gironde Habitat et Mme [S] ; aux torts de la locataire ;

— condamné Mme [S] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 3] (33) ;

— dit qu’à défaut pour Mme [S] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et réduit à 15 jours courant à compter du commandement de quitter les lieux pour poursuivre l’expulsion ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du prononcé du jugement jusqu’à la libération parfaite des lieux au montant du loyer révisable et condamné Mme [S] à son paiement ;

— condamné Mme [S] aux dépens ainsi qu’à payer à l’EP Gironde Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et par conséquent :

— constater que le trouble de jouissance n’est pas suffisamment rapporté par le bailleur ;

— débouter l’EP Gironde Habitat de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner l’EP Gironde Habitat à verser à Mme [S] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice du moral subi par l’appelante ;

— condamner l’EP Gironde Habitat à verser à Mme [S] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi par l’appelante ;

— condamner l’EP Gironde Habitat à payer à Mme [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’EP Gironde Habitat aux dépens.

7 – Par dernières conclusions déposées le 23 septembre 2025, l’EP Gironde Habitat demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;

— débouter Mme [S] de ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [S] à payer l’EP Gironde Habitat la somme de 1500 euros supplémentaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

8 – L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 9 octobre 2025.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

9 – Mme [S] conteste les nuisances dont l’accuse son bailleur. Elle expose qu’elle s’est défendue seule en première instance et qu’elle produit, en cause d’appel, des attestations de plusieurs voisins pour contrer les troubles du voisinage qui lui ont été reprochés. Elle précise qu’elle a quitté les lieux.

10 – En réponse, l’OPH Gironde Habitat soutient que le comportement de Mme [S] a causé des troubles du voisinage dont elle justifie par plusieurs attestations. Il ajoute que son départ est intervenu en exécution d’un jugement parfaitement motivé.

Sur ce,

11 – Selon l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 15 I permet au bailleur de donner congé à son locataire, en précisant que ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Plus généralement, l’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1729 du même code, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

12 – En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que la société Gironde Habitat a consenti un bail d’habitation à Mme [S] le 1er juillet 2021. Le contrat rappelle que le locataire est obligé notamment d’user paisiblement des locaux loués, de leurs annexes et également des parties communes suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et par le règlement intérieur'.

13 – Le règlement intérieur, signé par Mme [S], prévoit des dispositions particulières relatives à la 'tranquillité'.

Ainsi, 'le locataire ne devra faire aucun acte susceptible de troubler la tranquillité des voisins, que ceux-ci soient ou non locataires de Gironde Habitat (bruit, agressions, dégradations, etc…).

Il en sera responsable, que cet acte soit de son fait, du fait de ses enfants, de personnes hébergées, reçues ou amenées, ou dû à la présence d’un animal.

En particulier :

— le locataire veillera à ce que ses enfants ne dégradent ni les parties communes, ni les parkings, ni les espaces verts. Les jeux de ballons ne doivent se dérouler que sur les aires prévues à cet effet.

— le niveau sonore des appareils de musique et de postes de radio ou de télévision devra être réglé de manière à ce que les voisins ne puissent être importunés.

— le locataire évitera de fermer violemment et bruyamment les portes et volets'.

14 – Concernant l’hygiène, ce règlement intérieur prévoit qu’il 'est interdit de jeter des papiers, détritus, mégots et tous objets quelconques par les fenêtres, portes et balcons ainsi que dans les parties communes'.

15 – Il présente également des dispositions relatives aux locaux à usage collectif. Ainsi, notamment,'le locataire doit déposer ses ordures ménagères mises en sacs fermés dans les conteneurs prévus à cet effet, en respectant le tri sélectif'. Il 'doit procéder à l’évacuation de ses encombrants en utilisant les déchetteries ou les services municipaux prévus à cet effet. Aucun encombrant ne doit être stocké dans les locaux à usage collectif. Ils pourront être enlevés, le cas échéant, aux frais du locataire'.

16 – La société Gironde Habitat a adressé plusieurs courriers à Mme [S], les 29 avril 2022, 13 juin 2022 et 20 juillet 2022, dont certains en recommandé avec accusé de réception, pour lui faire part de plaintes du voisinage et lui demander de cesser ses agissements. Ces courriers n’ont pas été réceptionnés par la locataire, pas plus que la sommation d’huissier du 10 novembre 2022 qui n’a pas pu lui être délivrée à personne. Une tentative de conciliation a été réalisée par Mme [K], conciliatrice de justice, qui a dressé un procès-verbal de carence le 6 octobre 2022.

17 – Les éléments qui y sont dénoncés sont illustrés comme suit par différentes attestations.

18 – M. [V] [L] atteste ainsi le 6 février 2023 : 'insulte agression (coup de pied) venant de ma voisine Mme [S] [J] ; nuisances sonores répétées ; régulièrement, coups de pied également dans la porte de mon logement (…) Insulte tout le voisinage (…) Cela devient intenable pour ne pas dire invivable'.

19 – Mme [U] [C] témoigne le 1er février 2023 que 'Mme [S] passe son temps à provoquer et cherche le conflit permanent avec les habitants du bâtiment ainsi que menaces multiples (venir avec son mec ou autre) de mort etc… Le soir du match Maroc / France, Mme [S] avait la porte de son appartement grand ouverte, hurlait dans les parties communes ainsi que sur son balcon. Je suis partie sortir mon chien le soir, Mme [S] se trouvait sur le parking à moitié nue, complètement hystérique à hurler. Je lui ai demandé pourquoi elle hurlait. Elle m’a répondu si t’es pas contente, je t’envoie mon mec. Plusieurs voisins des immeubles voisins sont sortis en lui demandant de se taire mais Mme [S] les a insultés et continuait dans sa provocation de plus belle. Mme [S] reçoit énormément de monsieurs chez elle. La porte claque en permanence. Un matin elle a agressé ma maman à l’entrée de l’immeuble car Mme n’avait pas été payée de sa fellation. Sa vie privée empiète sur la vie de tous les résidents. Ca en devient insupportable'.

20 – Mme [X] [P] épouse [W] écrit le 18 janvier 2023 : 'tapage nocturne. Tape dans les portes, hurle sur son balcon. Insultes. Toujours le soir et régulièrement. Menaces dans la rue par rapport à son comportement dans la résidence; Il s’agit de la locataire Mme [S]'.

21 – Mme [H] [B] épouse [W], âgée de presque 73 ans, atteste quant à elle, le 18 janvier 2023 : 'il est survenu un incident à mon domicile la semaine du 12/12/2022 avec la locataire Mme [S], logement 56. Elle s’est présentée à mon domicile en sonnant à ma porte. Je lui ai ouvert et elle m’a dit : 'covid, covid, covid’ en m’embrassant sur la bouche très fermement. Je ne pouvais pas me libérer tellement elle me tenait avec force. J’ai été tellement choquée et fragilisée par ce qui s’est produit. Deux, trois jours après je suis tombée malade en attrapant le covid. J’ai eu beaucoup de fièvre et un choc nerveux. Je ne suis plus rassurée et j’ai peur de descendre le soir pour ne pas croiser Mme [S]. Enfin, Mme [S] reçoit beaucoup d’hommes chez elle et engendre énormément de bruit. Ce problème de bruit est récurrent. Ca se produit toutes les semaines, Mme [S] tape dans les murs, les portes. Elle hurle dans les parties communes ou sur son balcon pour interpeller ses visiteurs. Cette situation est et reste invivable au quotidien'.

22 – M. [A] [F], âgé de 80 ans, témoigne le 19 janvier 2023 en ces termes : 'le samedi 9 avril 2022, notre voisine Mme [S] [J] (…) a commencé à amener des encombrants sur la route, qui se trouvaient au niveau des containers et qui pouvaient être dangereux avec la circulation, et aussi à l’entrée de la résidence. Le fils de Mme [R] habitant au bâtiment D lui a juste demandé gentiment pourquoi elle faisait ça. Moi et ma femme nous descendus (sic) voir ce qui se passait et remettre les encombrants à leur place vers les containers avec le fils de Mme [R] pour éviter un accident. Et là les insultes ont commencé par Mme [S] pendant au moins une heure, très nerveuse à la limite de l’hystérie comme souvent la nuit. Nous regrettons de ne pas avoir appelé la police. Et très souvent tard le soir et la nuit elle tape sur les cloisons, elle chante et la musique à fond et des menaces verbales sur le balcon. Nous pensons que cette personne a un gros problème et cela devient insupportable pour les voisins et cela depuis des mois'.

23 – Le 2 février 2023, M. [A] [F] a accompagné M. [V] [L] déposer une main courante. Ils ont indiqué au policier qui les a reçus : 'nous subissons des agressions verbales et insultes de la part de Mme [S] [J] appt 56 bat E. Elle a commencé par jeter des encombrants sur la voie publique. Le soir et la nuit elle tape sur les cloisons, elle chante et met la musique très fort. Elle nous insulte et menace à travers son balcon. Elle nous insulte de connard, enculé. Cela est insupportable et nous avons contacté Gironde Habitat'.

24 – Mme [Z] [I], chargée d’immeuble, fait également état de deux incidents avec Mme [S] en mai 2022 et le 3 février 2023. Lors du premier, auquel a assisté Mme [M] [O], également chargée d’immeuble qui atteste en ce sens, Mme [I] a été insultée de manière très vive par Mme [S] ce qui a entraîné un arrêt de travail durant trois semaines pour cette salariée. Lors du second incident relaté, Mme [I] évoque que Mme [S] a haussé le ton et est repartie chez elle où elle a 'mis la musique très forte'.

25 – L’OPH Gironde habitat produit des éléments postérieurs au jugement querellé, telle la copie du dépôt de plainte de Mme [PE] [N] à l’encontre de Mme [S], le 9 septembre 2024, pour des insultes le samedi soir précédent, à 23h30. Elle expose que ce soir-là, Mme [S] est venue frapper contre sa porte en proférant les propos suivants : 'je vais te crever, te niquer, te casser les jambes et te mettre en fauteuil roulant, sale pute, macho, raciste'. Elle expose qu’en dehors de cette soirée, il y a 'des insultes permanentes, (…) un jour sur deux'. Elle souligne qu’elle n’est pas la seule à subir ces insultes et que Mme [S] s’en prend à quasiment toutes les personnes de la résidence.

26 – Ces éléments font ainsi état de comportements et de propos de Mme [S] dont l’intensité et la récurrence troublent la tranquillité de son voisinage.

27 – Ils ne sont nullement contredits par les témoignages que verse l’appelante en cause d’appel.

28 – Mme [X] [P] épouse [W] fait ainsi état, à la date du 27 juillet 2023, que le comportement de Mme [S] a changé, qu’elle est très agréable et polie'. Cela ne remet pas en question le contenu de son attestation du 18 janvier 2023. Le dépôt de plainte de Mme [N] démontre également que ce changement de comportement n’a pas tenu dans le temps.

29 – Mme [H] [B] épouse [W] atteste le 28 juillet 2023 que Mme [S] est une 'petite jeune femme vulnérable qui a suscité beaucoup de curiosité au début de l’occupation de son appartement'. Elle la décrit comme 'excentrique, parfois naïvement excentrique mais pas du tout dangereuse, plutôt des problèmes psychiatriques malheureusement pour elle'. Ces propos ne contredisent pas plus son précédent témoignage.

30 – Mme [Y] a signé une attestation en faveur de Mme [S] datée du 27 juillet 2023 et une autre en faveur de l’intimée, postérieure puisque datée du 29 mai 2024. La cour relève que ces documents n’ont pas été écrits de la main même de leur signataire. Leurs contenus ne sont néanmoins pas contradictoires puisque le témoignage de juillet 2023 décrit Mme [S] comme une personne 'sympathique, agréable et conviviale'. Celui de mai 2024 indique que Mme [S] 'fait du bruit dans la soirée et en début de nuit, claque sa porte (…) Elle s’était calmée mais elle est redevenue très violente presque tous les jours, elle met le bazar et elle insulte tout le monde'.

31 – Les autres attestations produites par Mme [S] ne sont pas accompagnées des copies des pièces d’identité de leurs auteurs.

La cour relève néanmoins leur contenu : tout comme [G] [E], [T] [NB] et M. et Mme [D], [LB] [L] décrit Mme [S] comme étant, le 26 juillet 2023, une voisine agréable et serviable.

Son père, [V] [L] écrit avoir été manipulé à l’encontre de Mme [S]. Pour autant, il est non seulement le signataire d’une attestation en faveur de l’intimée mais s’est également déplacé, volontairement, au commissariat pour déposer une main courante.

32 – Il résulte de tous ces éléments que Mme [S] a été, par son comportement et ses propos, à l’origine de nuisances intenses et récurrentes qui ont perturbé le quotidien de ses voisins et de la chargée d’immeuble pendant plusieurs mois. La cour relève que son attitude agressive s’est poursuivie même après le jugement de première instance et jusqu’aux mois qui ont précédé son départ des lieux en exécution d’une mesure d’expulsion qui a fait l’objet d’un procès-verbal de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024.

Ces nuisances ont excédé les inconvénients normaux du voisinage au regard de leurs conséquences envers certains habitants de la résidence qui ont exprimé de la peur et ont déposé plainte ou une main courante à l’encontre de Mme [S].

Il importe de rappeler que ces derniers avaient le droit d’exiger de leur bailleur qu’il soit mis fin à ces troubles, à ces nuisances pour qu’eux-mêmes puissent jouir paisiblement de leur logement.

33 – C’est donc à juste titre que le premier juge a résilié le contrat de bail et a ordonné l’expulsion de Mme [S].

Le jugement querellé sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les dommages et intérêts sollicités

34 – Mme [S] sollicite la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance, estimant que les courriers de mise en demeure que lui a adressés son bailleur ainsi que son expulsion ont impacté sa jouissance paisible de son domicile.

35 – La résiliation du bail étant justifiée, c’est à juste titre qu’il a été procédé à l’expulsion de Mme [S] qui ne saurait donc retirer de ce fait un quelconque trouble de la jouissance paisible de son ancien logement.

36 – Elle sollicite en outre 2000 euros au titre du préjudice moral, soutenant que les courriers de mise en demeure ainsi que son expulsion lui ont causé de lourdes souffrances psychologiques.

37 – Or, il résulte des éléments du dossier que Mme [S] n’a pas retiré les courriers de mise en demeure que lui a adressés la société Gironde Habitat en recommandé avec accusé de réception ni ne s’est présentée à la tentative de conciliation devant le conciliateur de justice pour tenter de trouver une solution amiable au litige l’opposant à son bailleur. Elle ne saurait donc invoquer un quelconque préjudice moral à ce titre.

Quant à son expulsion, elle a été réalisée en exécution du jugement parfaitement motivé que la présente cour confirme, de sorte qu’aucune faute ne peut être imputée à l’intimée à ce titre.

38 – Mme [S] sera donc déboutée de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

39 – Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

40 – En cause d’appel, il convient de condamner Mme [S], partie perdante, aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’intimée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME dans les limites de l’appel le jugement du tribunal de proximité d’Arcachon en date du 16 juin 2023 ;

Y ajoutant :

DEBOUTE Mme [J] [S] de ses demandes de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [J] [S] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [J] [S] à payer à l’OPH Gironde Habitat la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence MICHEL, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,