COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54G

Chambre civile 1-5

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 16 AVRIL 2026

N° RG 25/04214 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XJVJ

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1]

C/

Commune SMABTP

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 28 Mai 2025 par le Président du TJ de Nanterre

N° RG : 24/01359

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 16/04/2026

à :

M^e Stéphanie TERIITEHAU, avocate au barreau de VERSAILLES (619)

M^e Samia DIDI MOULAI, avocat au barreau de PARIS (C0675),

M^e Bruno THORRIGNAC, avocat au barreau de PARIS (D0125),

M^e Michèle DE KERCKHOVE, avocate au barreau de VERSAILLES (C.26)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1]

Représenté par son syndic en exercice, CENTURY 21 [Adresse 2], lui-même représenté par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Stéphanie TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 20250209

Plaidant : M^e Philippe PERICAUD, avocat au barreau de PARIS,

Substituant : M^e Déborah BOUSSEMART, avocate au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

Commune SMABTP

Prise en la personne de ses représentatnts légaux domiciliés en cette qualité audit siège, ès qualité d’assureur de la société SPCV

N° RCS de PARIS : 775 684 764

[Adresse 3]

[Localité 2]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice à personne morale le 25 novembre 2025

Société SPCV

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° RCS d’EVRY : 419 710 090

[Adresse 4]

[Localité 3]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée à l’étude du commissaire de justice le 26 novembre 2025

S.A. AXA FRANCE IARD,

Assureur de la société ARCHIKUBIK SLP

Prise en la personne de son représentant légal en cette qualité audit siège

N° RCS de NANTERRE : 722 057 460

[Adresse 5]

[Localité 4]

S.A.R.L. ARCHIKUBIK SLP

Prise en la personne de son représentant légal en cette qualité audit siège

RCS de BARCELONE N° : B624 34105

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentant : M^e Samia DIDI MOULAÏ, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0675 – N° du dossier 7113,

Substituant : M^e Rajaa SBAI, avocate au barreau de PARIS

S.A. ALLIANZ I.A.R.D.

représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° RCS de NANTERRE : 542 110 291

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentant : M^e Bruno THORRIGNAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0125 – N° du dossier 19903319,

Substituant : M^e Thomas BUISSET, avocat au barreau de PARIS

S.A. BOUYGUES IMMOBILIER

Prise en la personne de ses représentants légaux en cette qualité audit siège

N° RCS de NANTERRE : 562 091 546

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentant : M^e Michèle DE KERCKHOVE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 – N° du dossier 20416

Plaidant : M^e Emmanuelle MORVAN, avocate au barreau de PARIS, Substituant : M^e Morgane GOURIOU, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 906-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé, faisant fonction de Conseiller,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Greffière, lors des débats : Madame Bénédicte NISI,

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Jeannette BELROSE

EXPOSÉ DU LITIGE

Au cours de l’année 2013, la société Bouygues Immobilier a entrepris, en qualité de maître d’ouvrage, la construction d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 1].

Pour la réalisation de cette opération, la société Bouygues Immobilier a confié une mission de maîtrise d''uvre de conception et de réalisation des travaux à la société Archikubik SLP, assurée auprès de la société Axa France Iard. La société Bouygues Immobilier a désigné la société SPCV, assurée auprès de la société SMABTP, pour exécuter le lot « Plomberie chauffage VMC ».

L’ensemble immobilier [Adresse 1] a été placé sous le statut de la copropriété et les logements ont été vendus en l’état futur d’achèvement.

La réception des travaux exécutés par la société SPCV est intervenue avec des réserves.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a pris livraison des parties communes des bâtiments A2, B2, et B3 le 27 novembre 2015 et la livraison des parties communes des bâtiments A1 et B1 est intervenue le 30 mars 2016.

Se plaignant de désordres et non-conformités qui affecteraient les parties communes de la résidence, le syndicat de copropriété de la [Adresse 1] a saisi le juge des référés du tribunal de Nanterre aux fins d’obtenir une mesure d’expertise judiciaire portant sur différents désordres.

Par ordonnance de référé du 11 mars 2019, le tribunal judiciaire de Nanterre a désigné M. [R] [C] en qualité d’expert judiciaire, lequel a été remplacé par M. [E] [W] par ordonnance du 13 mai 2019.

Par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Nanterre, du 29 juin 2021, les opérations d’expertise ont été étendues aux désordres relatifs aux percements et fuites des radiateurs.

Le 28 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a sollicité l’expert judiciaire aux fins d’obtenir un prérapport sur les désordres affectant les radiateurs et qu’il donne son avis sur les devis produits. L’expert judiciaire a diffusé le 24 avril 2024 une note intermédiaire et validé le devis de la société Jesel Widemann Energies d’un montant de 430 931,16 euros HT produit par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], a fait assigner en référé la société Bouygues Immobilier et la société Allianz Iard, prise en sa qualité d’assurer de la société Bouygues Immobiliers aux fins d’obtenir principalement la condamnation in solidum de la société Bouygues Immobilier et son assurer la société Allianz Iard à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité provisionnelle de 474 024,28 euros au titre du remplacement des radiateurs et de l’installation du chauffage.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 juin 2024, la société Bouygues Immobilier a fait assigner en référé la société Archikubik SLP et son assureur, la société Axa France Iard, ainsi que la société SPCV et son assureur SMABTP, aux fins d’obtenir principalement leur condamnation in solidum à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 28 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

' débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic la société L’immobilière-Administrateur de biens, de sa demande de provision,

' condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic la société L’immobilière-Administrateur de biens, à payer à la société Bouygues Immobilier la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic la société L’immobilière-Administrateur de biens, à payer à la société Allianz Iard la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic la société L’immobilière-Administrateur de biens, aux dépens,

' rejeté les demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration reçue au greffe le 8 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires SDC de la [Adresse 1] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 2 mars 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic Century 21 (Raspail) demande à la cour, au visa des articles 1646-1, 1792 et suivants du code civil, 835 alinéa 2 du code de procédure civile de :

« ' infirmer l’ordonnance de référé rendue le 28 mai 2025 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’elle a :

' débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic la société l’Immobilière-Administrateur de biens, de sa demande de provision,

' condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic la société l’Immobilière-Administrateur de biens, à payer à la société Bouygues Immobilier la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic la société l’Immobilière-Administrateur de biens, à payer à la société Allianz Iard la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic la société l’Immobilière-Administrateur de biens, aux dépens,

' rejeté les demandes plus amples ou contraires.

Et statuant de nouveau, il est demandé à la Cour de :

' condamner in solidum la société Bouygues Immobilier et la société Allianz Iard, ès qualités d’assureur CNR et d’assureur dommages-ouvrages, à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une provision au titre du remplacement des radiateurs et des fuites sur l’installation de chauffage, d’un montant :

' à titre principal, de 560 604,54 euros TTC,

' à titre subsidiaire, de 474 024,28 euros TTC (montant du devis validé par l’expert)

' à titre très subsidiaire 245 139,32 euros TTC (somme payée au titre des 384 remplacements déjà effectués).

' débouter la société Allianz Iard, la société Bouygues Immobilier, la société Archikubik SLP et son assureur Axa France Iard et toutes parties de toutes leurs conclusions, fins et prétentions contraires aux présentes,

' condamner in solidum la société Bouygues Immobilier et la société Allianz Iard, ès qualités d’assureur CNR et d’assureur dommages-ouvrages, à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 10 000 euros, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens,

' condamner in solidum la société Bouygues Immobilier et la société Allianz Iard à rembourser les frais irrépétibles et dépens payés au titre de la première instance, »

Dans ses dernières conclusions déposées le 30 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Bouygues Immobilier demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1 792 du code civil, de :

« à titre principal,

' confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nanterre du 28 mai 2025, et notamment en ce qu’elle a :

' débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise à [Localité 1] de sa demande de provision,

' condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise à [Localité 1] à verser à la société Bouygues Immobilier une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

' rejeter par voie de conséquence les demandes provisionnelles du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise à [Localité 1],

à titre subsidiaire, en cas d’infirmation de l’ordonnance de référé du 28 mai 2025,

' condamner in solidum les sociétés Archikubik SLP, Axa France Iard, SPCV ' Société Plomberie Chauffage Ventilation et son assureur, la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics ' SMABTP à relever indemne et garantir la société Bouygues Immobilier de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise à [Localité 1],

en tout état de cause,

' débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise à [Localité 1] et les sociétés Archikubik SLP et Axa France Iard de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société Bouygues Immobilier,

' condamner in solidum tout succombant à verser à la société Bouygues Immobilier la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la SELARL BVK Associés représentée par M^e Michèle de Kerckove en application de l’article 699 du code de procédure civile. »

Dans ses dernières conclusions déposées le 27 février 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Allianz Iard demande à la cour, au visa des articles 334 et 835 du code de procédure civile, 1 251, 1788, 1 792 et suivants du code civil, L.121-2, L.241-1, L.242-1 et L.124-3 du code des assurances de :

« ' juger que la demande de condamnation provisionnelle formée par le syndicat des copropriétaires se heurte à de multiples contestations sérieuses tant à raison des conclusions expertales qu’à raison de l’absence de mobilisations des garanties souscrites auprès de la compagnie Allianz Iard,

et en conséquence de :

' confirmer la décision entreprise en l’ensemble de ses dispositions.

à titre subsidiaire et si par impossible la cour devait infirmer l’ordonnance rendue et entrer en voie de condamnation à l’encontre de la compagnie Allianz Iard :

' condamner in solidum et au bénéfice de l’exécution provisoire la société Archikubik, la compagnie Axa France Iard ès qualités d’assureur de la société Archikubik, la société SPCV, la SMABTP ès qualités d’assureur de la société SPCV, à relever indemne et garantir la société Allianz Iard, de toutes indemnités versées ou à verser ainsi que de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en principal, en garantie, intérêts, frais et accessoires.

en toute hypothèse,

' condamner le syndicat des copropriétaires ou tout succombant au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Bruno Thorrignac, avocat, aux offres de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile. »

Dans leurs dernières conclusions déposées le 23 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, la société Archikubik et la société Axa France Iard, son assureur, demandent à la cour, au visa des articles 695 à 700, 865 du code de procédure civile, 1 240 du code civil, L.124-3 et L.241-1 du code des assurances de :

« ' juger que le juge des référés s’est heurté à des contestations sérieuses tenant :

' aux prestations confiées à la société Archikubik SLP, intervenue sur le chantier litigieux en qualité d'' 'architecte’ et 'descripteur des lots architecturaux’ et qui n’a exercé ni mission de maîtrise d''uvre d’exécution ni mission de 'descripteur des lots techniques »,

' aux prestations confiées aux sociétés IC2I, XL Ingénieur, SETEBCA, OL.DESC et SPCV,

' aux conditions de déroulement de l’expertise judiciaire confiée à M. [W],

' à l’absence de détermination de la cause des dommages,

' à l’absence de détermination de la solution réparatoire idoine,

' à l’absence de pertinence des termes de la note aux parties du 25 avril 2024 de M. [W].

' débouter la société Bouygues Immobilier et toute autre partie qui viendrait à formuler des demandes de condamnations à l’encontre des concluantes, de leurs prétentions,

' condamner in solidum la société Bouygues Immobilier et tout succombant à verser à la société Archikubik SLP et à la compagnie Axa France Iard la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elles ont dû engager et aux entiers dépens dont le montant pourra être recouvré par Maître Samia Didi Moulaï de la SELAS Chetivaux Simon, avocat,

' condamner in solidum la société SPCV et son assureur la SMABTP, à relever et garantir indemnes la société Archikubik SLP et la compagnie Axa France Iard de l’ensemble des condamnations qui seraient mises à leur charge, en principal, intérêt, capitalisation des intérêts, et frais incluant les dépens et les frais irrépétibles ;

' condamner in solidum la société SPCV et son assureur la SMABTP à verser à la société Archikubik SLP et à la compagnie Axa France Iard la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elles ont dû engager et aux entiers dépens dont le montant pourra être recouvré par Maître Samia Didi Moulaï de la SELAS Chetivaux Simon, avocat ».

La société SPCV, à qui la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées, à étude le 26 novembre 2025, n’a pas constitué avocat.

La société SMABTP, à qui la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées, à personne le 25 novembre 2025, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2026.

A l’audience, la cour a demandé aux parties de verser aux débats la décision de remplacement de l’expert judiciaire.

Par note en délibéré visée le 17 mars 2026, le syndicat des copropriétaires a produit l’ordonnance de remplacement de l’expert judiciaire et de prorogation de délai, rendue par le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Nanterre le 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision

Sur cette demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les opérations d’expertise visent, entre autres choses, à investiguer sur les désordres de production de chauffage ayant pour conséquence des fuites et des percements de très nombreux radiateurs chez les copropriétaires de l’immeuble, ce qui nécessite leur remplacement ; que l’expert a rencontré des difficultés pour terminer sa mission ; et que par courrier du 11 décembre 2025, le juge du contrôle des expertises l’a sommé de faire connaître ses observations sur la demande de son remplacement.

Il précise que compte tenu de la durée de l’expertise de l’ampleur des désordres de percements de l’ensemble des radiateurs et des fuites sur l’installation de chauffage, il a demandé un avis intermédiaire de l’expert, sans préjudice du rapport à intervenir sur l’ensemble des désordres et préjudices ; et qu’aux termes d’une note intermédiaire du 25 avril 2024, l’expert judiciaire a constaté la matérialité des percements de l’ensemble des radiateurs et fuite sur l’installation de chauffage.

Il ajoute que :

' les désordres sont liés à la conception de l’installation de chauffage, la propagation de l’oxygène coupable se fait donc dans tous les radiateurs : ceux qui ont été vus en expertise, comme ceux qui n’ont pas été vus ;

' le constat sur un échantillon ne fait pas obstacle au caractère généralisé du désordre ;

' les désordres de percements de l’ensemble des radiateurs et les fuites sur l’installation de chauffage sont imputables au vendeur en VEFA, et à l’activité des constructeurs et portent atteinte à la fois à la solidité de l’immeuble et à sa destination, en le rendant partiellement inhabitable, de sorte que les conditions de la responsabilité décennale des constructeurs sont donc bien réunies.

Il en déduit que les conditions de la responsabilité décennale des constructeurs sont réunies et que l’assureur dommage ouvrage comme l’assureur constructeur non-réalisateur doit être tenu de prendre en charge ces travaux.

La société Bouygues Immobilier fait valoir que :

' le désordre litigieux n’a pas été traité à la mesure des doléances du syndicat des copropriétaires ;

' l’expert n’a organisé qu’une seule réunion d’expertise le 23 mars 2021 au cours de laquelle il n’a examiné qu’une très petite quantité de radiateurs ;

' l’expert judiciaire n’a ainsi pas constaté la matérialité de la corrosion des radiateurs alléguée par la copropriété dans l’ensemble des logements ;

' l’expert judiciaire n’a jamais diffusé de note aux parties, ni à la suite de cet accedit, ni consécutivement aux autres réunions d’expertise et n’a pas répondu à ses dires ;

' la cause des désordres, dont le caractère prétendument généralisé n’a pas été contradictoirement constaté, fait l’objet d’un débat technique qui doit être tranché ;

' le montant de la demande provisionnelle du syndicat des copropriétaires, majorée à la somme totale de 560 604,64 euros pour tenir compte du coût des travaux de remplacement qui auraient déjà été effectués pour un montant représentant 245 139,32 euros, n’a jamais été discuté dans le cadre des opérations d’expertise et n’a donc pas été soumis à un débat contradictoire préalable dans le cadre de l’expertise judiciaire.

Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à rechercher sa responsabilité faute de pouvoir mobiliser la garantie décennale.

La société Allianz Iard fait valoir que :

' si la désignation de l’expert judiciaire est ancienne, l’expertise diligentée n’en est en réalité qu’à ses prémices ;

' l’expert judiciaire a établi une seule et unique note aux parties, intitulée « note intermédiaire et préalable » ;

' outre le caractère particulièrement succinct du document établi, le juge des référés n’a pu que constater la faiblesse de l’argumentation technique de ce dernier ;

' rien ne vient déterminer un quelconque caractère généralisé des désordres de percement ;

' rien ne démontre que les 384 radiateurs remplacés étaient percés ; et que les 444 radiateurs demeurants sont endommagés et doivent être remplacés ;

' l’expert judiciaire ne détermine aucunement en quoi la mise en 'uvre d’un PER simple serait problématique ou contraire à un quelconque DTU, la qualification des désordres étant parfaitement passée sous silence, d’autant plus que la conception de l’installation et le choix des radiateurs retenu ne sont en rien contestés, dès lors qu’il est préconisé des travaux de remplacement à l’identique ;

' l’expert impute la survenance des désordres à une maintenance inappropriée de l’installation, laquelle est seule imputable au syndicat des copropriétaires.

Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires a engagé ' sans jamais solliciter l’aval de l’expert judiciaire ni même informer les parties à l’expertise ' une campagne de remplacement des radiateurs et sèche-serviettes, sans aucun résultat, et pour cause, dès lors que la reprise du désordre nécessite qu’il soit assuré un traitement de l’eau circulant dans les réseaux ; et que la reprise des conséquences des désordres, sans qu’il ne soit mis un terme à la cause de ces derniers se heurte à la logique.

Elle soutient que la demande de condamnation formée à son encontre se heurte nécessairement à une contestation sérieuse, dès lors qu’il est imposé au juge de l’évidence de se prononcer sur la mobilisation des polices d’assurance souscrites.

La société Archikubik et la société Axa France Iard font valoir que seuls sont susceptibles d’être concernés par les dommages objet de la procédure de référé provision initiée par le syndicat des copropriétaires :

' la société SETECBA en qualité de BET Fluides ;

' la société OL.DESC comme étant « Descripteur des Lots Techniques » ;

' la société SPCV, chargée des travaux de Plomberie, Chauffage et VMC.

Elles soulèvent une contestation tenant aux conditions de déroulement de l’expertise judiciaire en ce que l’expert judiciaire n’a pas convoqué les parties depuis le 24 août 2022, n’a, entre autres, pas répondu à ses dires n° 2 et n° 3 diffusés les 24 décembre 2021 et 20 octobre 2022 ; ne s’est pas penché sur la question des conditions de maintenance de l’installation de chauffage ; n’a diffusé, depuis sa désignation, aucune note aux parties traitant de la matérialité des dommages, de leur étendue, de leur nature, de leur imputabilité, des coûts de réparation.

Elles soutiennent que la note du 25 avril 2024 était prématurée, compte tenu de l’état des investigations ; et que les propos consignés ne reposent ni sur un constat exhaustif des dommages, ni sur une étude des pièces contractuelles définissant les missions de chacun.

Sur ce

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse au débat une « Note intermédiaire et préalable ' Spécifique aux désordres de percements de l’ensemble des radiateurs et fuite sur l’installation de chauffage » de l’expert judiciaire, datée du 25 avril 2024.

Cette note synthétique indique :

« RAPPEL SELON LA NOTE AUX PARTIES DU 29 FÉVRIER 2024 :

ORDONNANCE DU 29 juin 2021, d’extension de mission, à l’examen de :

' L’ensemble des désordres de percements de l’ensemble des radiateurs et de fuite affectant l’installation de chauffage de l’immeuble et aux préjudices en résultant.

Un accedit a été fait sur ce sujet, sachant qu’il a bien été vu des radiateurs percés, déposés mais aussi 'in situ’ bien que si la totalité des radiateurs n’a pas été vue, il est possible qu’à terme tous les radiateurs soient 'fuyards’ ou pas [souligné par la cour]. Si les percements ne proviennent pas d’anomalies sur les radiateurs, il est à prendre en compte la qualité de l’eau du circuit et de son traitement, ce dont il a été débattu par ailleurs.

Préalablement à l’accedit de constat en date du 26/11/2021, dans la mesure où les références et caractéristiques des radiateurs avaient été portées aux débats, il a été possible de vérifier que les percements constatés sur les radiateurs n’étaient pas dus à des défauts ou leurs mauvaises qualités (produits économiques ou à bas prix). En effet les produits posés sont d’une marque reconnue et pérenne ; de plus la corrosion attaque n’importe quel radiateur dans les logements, quels que soient sa dimension ou son positionnement, il est donc possible d’écarter une défaillance des produits (mauvaise qualité, mauvaise 'série’ avec défauts à la fabrication).

Il est donc nécessaire de prendre un autre axe d’investigation : la qualité de l’eau qui circule dans les terminaux de chauffage

Un circuit de chauffage central et ses installations doivent permettre de faire circuler une eau à une température donnée de façon fluide, sans formation excessive de boue ni d’air, la présence d’air dans le circuit posant différents problèmes : perte de pression, certains radiateurs ne sont donc plus efficaces (perte d’alimentation) et perte de chaleur.

Dans le cas présent, les percements des radiateurs apportent de l’air dans le réseau. La présence de cet air conduit à rajouter de l’eau en chaufferie pour chasser cet air afin d’essayer de conserver une pression dans le circuit, pression qui est nécessaire à la bonne irrigation en eau chaude de tous les terminaux de chauffage.

Il est aussi nécessaire de contrôler que de la 'boue’ ne s’accumule pas de manière excessive dans les réseaux, perturbant la qualité de chauffe.

Les présences d’air, de boue et de gaz, formées par les ajouts d’eau, la circulation de l’eau dans les différents matériaux (PER, acier, cuivre') doivent être maîtrisées.

Il a été constaté lors de l’audit que le réseau PER n’était pas constitué d’un PER BAO (Barrière Anti-Oxygène). Ce type de PER lutte contre la formation de boue et la 'pénétration’ de l’air dans le réseau au travers de ce matériau. En effet, l’oxygène contenu dans l’eau favorise le développement de boue, ce qui est préjudiciable au bon fonctionnement du circuit de chauffage et au vieillissement de l’installation.

L’emploi de ce PER 'simple’ pour réaliser ce chantier va donc conduire à avoir de l’oxygène à un taux supérieur à celui que l’on obtiendrait grâce à un PER BAO. Ce taux d’oxygène plus élevé va favoriser la corrosion et la formation de boue.

Les percements des radiateurs en sont malheureusement la conséquence.

Les percements et la remise à niveau de la pression d’eau du circuit de façon fréquente sont aussi la cause d’amenée d’air dans le circuit, entretenant ainsi un taux d’oxygène élevé dans le circuit.

La cause des percements des radiateurs a donc pour origine l’utilisation d’un PER simple à la place d’un PER BAO, peut-être par méconnaissance ou économie [souligné et en gras dans le texte].

Il est à noter que dans la chaufferie, les appareillages pour la surveillance de formation des boues, pot à boue et un dégazeur pour évacuer les gaz dissous dans l’eau sont bien en fonctionnement ».

Il s’en évince que l’expert impute clairement les désordres à l’utilisation d’un PER simple.

Toutefois, outre que l’expert ne donne pas de détail concernant l’échantillonnage auquel il a procédé ce qui ne permet pas d’en évaluer le sérieux, il ne précise aucunement si l’utilisation d’un tel PER est conforme aux règles de l’art ou non, quoiqu’il le sous-entende en renvoyant à l’éventuelle méconnaissance des constructeurs ou leur esprit d’économie.

Or, il résulte de ses préconisations résolutives qu’il suggère :

' soit le remplacement du réseau PER existant par de nouveaux réseaux, solutionnée écartée compte tenu de son coût prévisionnel ;

' soit la réduction de l’action de la corrosion par l’injection de produits de lutte contre celle-ci et le contrôle périodique de la formation de boue dans le réseau et d’analyses de la qualité de l’eau, solution retenue.

A défaut de précision supplémentaire, il se déduit de cette préconisation que l’emploi d’un PER simple n’est pas impropre de façon évidente, pourvu qu’elle soit accompagnée des modalités d’entretien et de contrôle idoines.

En ce sens, l’expert indique, de façon toujours elliptique, que « Si les percements ne proviennent pas d’anomalies sur les radiateurs, il est à prendre en compte la qualité de l’eau du circuit et de son traitement, [souligné par la cour] ce dont il a été débattu par ailleurs. »

Par ailleurs, cette hypothèse demeure manifestement au c’ur des investigations puisque l’expert conclut sa note ainsi :

« Pièces à porter aux débats en complément :

Lors de l’accedit où les percements des radiateurs ont été constatés, il a été demandé au Syndic du SDC de fournir l’identité et le contrat de l’entreprise en charge de la maintenance des installations de chauffage ; c’est une demande qui est toujours d’actualité.

Le contrat d’entretien devra préciser la prise en compte de la surveillance mensuelle du pot à boue, avec son nettoyage, ainsi que l’analyse d’eau, tout comme l’injection de produits type SOLUTECH si besoin était.

Reprise de la pièce 39 du Conseil du SDC des Copropriétaires, mise à jour du devis en précisant la ligne 'traitement du réseau chauffage'.

DOE des réseaux chauffages, fiches techniques des produits utilisés validées par la Maîtrise d''uvre. »

Le syndicat des copropriétaires verse également au débat un rapport d’expertise extrajudiciaire non contradictoire du 18 octobre 2025 qui relève que :

' la résidence comprend 828 radiateurs en acier. Sur ces 828 radiateurs 343 ont été remplacés soit 41 % des radiateurs ;

' lors de l’expertise judiciaire il a été constaté que le PER utilisé ne comporte pas de Barrière Anti Oxygène ;

' trois origines favorisent le percement des radiateurs :

' le PER qui n’est pas un PER BAO ;

' le percement des radiateurs qui introduit de l’air dans le circuit ;

' le remplissage automatique qui introduit de l’eau oxygénée ;

' étant donné que 41 % des radiateurs ont subi des percements et que des radiateurs remplacés ont été de nouveau percés, il est légitime de prévoir le remplacement de |'ensemble des radiateurs.

Il s’en évince que ce rapport ne répond pas aux incertitudes précitées et ne précise pas davantage que l’emploi de PER simple ne serait pas conforme aux règles de l’art.

Compte tenu de ces éléments, le fait qu’il ne soit pas exclu que le percement des radiateurs soit imputable à un défaut d’entretien est constitutif d’une contestation sérieuse en ce qu’une telle faute est susceptible d’exonérer les constructeurs, partiellement ou intégralement, de leur garantie décennale, et la société Allianz Iard de son obligation d’indemniser le maître de l’ouvrage, en sa qualité d’assureur dommage-ouvrage.

Par conséquent, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de provision du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Succombant, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens d’appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice de l’avocat qui en a fait la demande.

En revanche, les circonstances du litige commandent de ne pas faire droit aux demandes des parties présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens d’appel, dont distraction au bénéfice de l’avocat qui en a fait la demande ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeanette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente