COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 06 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/02936 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MYFA

[J] [Z]

c/

S.A.S.U. CLEMIUM OPERATIONS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 juin 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] (chambre : 7, RG : 21/05197) suivant déclaration d’appel du 17 juin 2022

APPELANT :

[J] [Z]

né le 09 Juillet 1983 à [Localité 5]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Hélène TERRIEN-CRETTE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ E :

S.A.S.U. CLEMIUM OPERATIONS

[Adresse 3]

Représentée par M^e Nicolas ALBRESPY de la SARL ALBRESPY AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Par acte du 19 novembre 2020, la société par actions simplifiée unipersonnelle Clemium Opérations a conclu avec Monsieur [J] [Z] un compromis de vente portant sur un immeuble d’habitation situé [Adresse 2], moyennant le prix de 663 000 euros.

Ce compromis de vente prévoyait au profit de M. [Z] diverses conditions suspensives, notamment celle tenant à l’obtention d’un prêt bancaire à hauteur de 803 000 euros au taux de 1,7% sur une durée de 25 ans.

M. [Z] devait justifier de sa demande de prêt avant le 29 janvier 2021, et la signature de l’acte définitif devait intervenir le 26 février 2021.

Parallèlement, M. [Z] a versé entre les mains du notaire de l’acquéreur, la Sarl Etude [C], lequel s’est constitué séquestre, un dépôt de garantie d’un montant de 32 000 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 février 2021, la société Clemium a mis en demeure M. [Z] de lui produire avant le 5 mars 2021 les justificatifs afférents à l’obtention ou au refus du prêt immobilier prévu aux termes du compromis de vente.

A défaut d’obtention d’un prêt bancaire, et à la suite de la caducité de la vente, par courrier en date du 30 avril 2021, la société Clemium a mis en demeure M. [Z] de lui verser la somme de 66 300 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente.

2. Par acte du 2 juin 2021, la société Clemium Opérations a assigné M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de le voir condamner au paiement de la somme due au titre de la clause pénale prévue par le compromis de vente.

3. Par jugement du 7 juin 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté M. [Z] de ses demandes reconventionnelles,

— condamné M. [Z] à verser à la Sasu Clemium Opérations la somme de 35 000 euros au titre de la clause pénale,

— condamné M. [Z] à verser à la Sasu Clemium Opérations la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné M. [Z] aux dépens,

— rappelé le caractère exécutoire de droit du présent jugement.

4. M. [Z] a relevé appel de ce jugement, le 17 juin 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 septembre 2025, M. [Z] demande à la cour, sur le fondement des articles L.313-41 du code de la consommation, 1103, 1304-6, 2274, 1602 et 1112-1 du code civil de :

— le déclarer parfaitement recevable et bien fondé en son appel,

y faisant droit,

réformant la décision entreprise

— déclarer la société Clemium radicalement irrecevable et mal fondée en ses demandes dirigées à son encontre,

à titre principal,

— dire la vente soumise à l’article L.313-41 du code de la consommation caduque en l’absence de réalisation de la condition suspensive de prêt,

en conséquence,

— condamner la société Clemium à restituer le dépôt de garantie de 32 000 euros avec intérêts de droit et capitalisation des intérêts à compter de la date prorogée de réitération de l’acte authentique fixée au 12 mars 2021 et condamner en tant que de besoin la société Clemium au paiement de cette somme assortie des intérêts précités,

à défaut,

— dire qu’il démontre la production des justificatifs afférents aux prêts dans les délais prévus au compromis,

— dire qu’il démontre la conformité du contenu des demandes de prêt formées aux stipulations contractuelles du compromis, en ce qui concerne le montant, la durée, et le taux d’intérêt du prêt,

— dire et juger concernant la mention du taux qu’il a été statué ultra petita par les premiers juges,

— juger en tout état de cause que la mention du taux a été régularisée par les trois banques,

— dire et juger qu’aucune faute ne peut lui être imputée concernant les quatre prêts demandés qui lui ont été refusés,

en tout état de cause,

— dire qu’il est établi par l’attestation de la Banque Courtois que son taux d’endettement était dépassé,

— dire en outre que la société Clemium n’a pas respecté son obligation d’information prévu au compromis et a engagé sa responsabilité de ce fait,

en conséquence et derechef,

— faire droit à sa demande de restitution du dépôt de garantie,

— débouter la société Clemium de sa demande de mise en 'uvre de la clause pénale qui n’a pas eu vocation à s’appliquer compte tenu de la caducité du compromis,

— débouter la société Clemium de sa demande de dommages et intérêts dans ces conditions infondée et faute de préjudice réel, le bien ayant finalement été vendu,

— plus généralement, débouter la société Clemium de l’intégralité de ses demandes,

— faire droit à sa demande reconventionnelle et condamner la société Clemium à lui verser une somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance à la restitution du dépôt de garantie, défaut d’information et procédure abusive,

— condamner la société Clemium à lui payer une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de maître Terrien, avocat,

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er août 2025, la Sasu Clemium Opérations demande à la cour, sur le fondement des articles 1231-1, 1231-5 et 1304-3 du code civil, et 700 du code de procédure civile de :

' débouter M. [Z] de l’ensemble de ses demandes,

' confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 7 juin 2022,

' condamner M. [Z] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Z] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2025.

MOTIFS

5. Le tribunal a jugé que le 23 février 2021, date à laquelle le vendeur avait sommé son acheteur de l’informer du refus ou de l’obtention du prêt, objet de la condition suspensive, celui-ci était alors libre de se délier de tout engagement à l’égard de M. [Z] et que si ce dernier avait alors produit deux attestations de refus de prêt, celles-ci ne précisaient pas le montant du taux d’intérêt sollicité si bien que la condition suspensive était réputée accomplie, seul le débiteur obligé en ayant empêché l’accomplissement. Dans ces conditions, le premier juge a débouté M. [Z] de sa demande de caducité de la vente et a dit que le dépôt de garantie devait rester acquis au vendeur.

M. [J] [Z] fait valoir que la condition suspensive d’obtention du prêt a été convenue dans son intérêt exclusif, ce qui implique qu’il est le seul à pouvoir l’invoquer en vue d’obtenir la caducité du compromis. Il est donc parfaitement fondé à se prévaloir des conséquences de la défaillance de la condition suspensive. Dès lors, la vente doit être déclarée caduque et son dépôt de garantie doit lui être restitué. Il précise que le délai dans lequel il devait justifier du sort de ses demandes de prêt avait été prorogé par la société Clemium opérations au 5 mars 2021 et que dans ce délai, le 9 févier 2021, il a justifié des refus bancaires. Il ajoute qu’il avait effectué des demandes de prêt inférieures aux stipulations maximales du compromis de vente, si bien qu’il ne peut lui être fait reproche d’une différence avec les conditions portées dans le compromis. En outre, si aux termes d’une erreur matérielle les banques avaient omis de préciser le taux d’intérêt sollicité, ou pour l’une d’elle s’était trompé sur la localisation du bien, objet de la vente, elles ont par la suite rectifié ces erreurs et omissions purement matérielles.

La SASU Clemium Opérations réplique qu’ à la date butoire fixée au 29 janvier 2021, M. [Z] n’avait produit aucun justificatif des démarches entreprises pour veiller au respect de ses engagements contractuels. En outre ses demandes de prêt ont été formulées tardivement et le prêt sollicité n’était pas conforme aux caractéristiques définies au contrat si bien que l’appelant doit être considéré comme ayant empêché la réalisation de la condition suspensive

Sur ce

6. Il résulte du compromis de vente signé par les parties que l’acquéreur entendait financer son achat à l’aide d’un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes:

— montant du prêt : 803 000 euros,

— taux d’intérêt maximum: 1,7 % hors assurances,

— durée maximale du prêt: 25 ans.

Par ailleurs, l’acquéreur s’obligeait à déposer ses demandes de prêts et à justifier d’au moins de deux réponses au plus tard le 29 janvier 2021 ( pièce n° 1 de l’intimée page 32).

Toutefois, ce terme a été prorogé au 5 mars 2021.

7. Il n’est pas discuté que M. [Z] a présenté plusieurs demandes de prêt auprès de plusieurs banques et organismes bancaires dans ce délai et a justifié de deux refus le 9 février 2021, de la Banque Courtois et de la banque LCL.

8. M. [Z] a bien justifié de ces refus de prêt à son notaire lequel avait dès le 25 févier 2021 demandé à son confrère la restitution du dépôt de garantie. ( cf: courriel de la SCP Yaigre à Me [C] le 25 févier 2021)

Malgré ces échecs, M. [Z] a présenté une nouvelle demande de prêt auprès de la Banque Populaire qui a été de nouveau rejetée, la notification de ce nouveau refus intervenant postérieurement au terme prévu, le 16 mars 2021.

9. Le tribunal a considéré, ainsi que la société Clemium opérations le soutenait, que les conditions des prêts refusés étaient très différentes de celles prévues au compromis si bien que l’on devait considérer que l’acheteur avait empêché l’accomplissement de la condition suspensive.

Tel serait bien le cas si M. [Z] avait rendu plus difficile l’obtention de ces concours bancaires en sollicitant un montant de prêt supérieur à celui prévu dans le compromis ou encore une durée de prêt plus courte.

10. En l’espèce, aucune demande de prêt ne correspond aux conditions qui étaient prévues dans le compromis.

En effet, les montants des prêts sollicités ont tous été inférieurs à celui qui était prévu. ( 625 665 euros, 622000 euros, 750 000 euros, 625 500 euros au lieu de 803 000 euros )

11. La cour rappelle néanmoins que l’acheteur qui sollicite un prêt d’un montant inférieur à celui prévu dans le compromis de vente ne commet aucune faute contractuelle car une telle demande minorée ne peut que favoriser l’obtention de ce prêt.

Par ailleurs, si deux durée des prêts sont inférieures à la durée prévue dans le compromis ( 25 ans ) les deux autres sont conformes à la condition du compromis.

12. Si l’une des deux demandes de prêt, soit celle de la banque Courtois, adressées dans le temps imparti au notaire par l’acquéreur prévoyait une durée inférieure à celle prévue dans le compromis ( 20 ans au lieu de 25 ans) le montant du prêt sollicité était très inférieur ( 622 000 euros au lieu de 803 000 euros) si bien que la cour constate que l’endettement et la charge de son remboursement restaient inférieurs à celle du prêt stipulé dans le compromis de vente ( 803 000 euros sur une période de 25 ans au taux maximum de 1,7 %) si bien que l’économie de l’emprunt s’en trouvait allégée puisque les mensualités dues étaient inférieures et sur une durée plus courte.

12. Par ailleurs, la deuxième demande de prêt, soit celle de La banque LCL correspondait quant à la durée du prêt et le taux d’intérêt en tout point aux prescriptions contractuelles du compromis. Toutefois, même avec une demande de capital très inférieure à celle prévue dans le compromis cette autre banque a refusé son concours.

13. En outre, si les attestations fournies par les banques omettaient de préciser les taux d’intérêts sollicités, trois des quatre banques ont par la suite précisé le montant de ces taux, lesquels sont tous inférieur au taux d’intérêt prévu, étant rappelé que le compromis précisait que le taux d’intérêt ne devait dépasser 1, 7 % .

14. La cour ajoute que l’acheteur, demandeur d’un prêt dispose d’une obligation de résultat de justifier de sa demande de prêt, puisqu’une telle obligation résulte de sa seule volonté mais d’une seule obligation de moyen quant aux réponses des banques, puisqu’il n’est pas maître des réponses de celles-ci.

15. En conséquence, si les première attestations des banques étaient imparfaites puisqu’elles ne précisaient pas le taux d’intérêt sollicité, leur attestations rectificatives sont parfaitement recevables y compris après le terme en deçà duquel M. [Z] devait justifier de ses démarches et du résultat de celles-ci.

16. De même l’erreur sur la localisation du bien a été rectifiée et les attestations rectifiées ne sauraient être mises en cause sauf aux banques à commettre des faux, et à la société Clemium opérations à en tirer les conséquences si elle l’estime opportun.

17. En toute hypothèse, la cour constate qu’avant le terme du 5 mars 2021, M. [Z] avait bien justifié des refus du prêt de la Banque Courtois et de la Banque LCL, si bien que l’appelant n’a commis aucune faute au regard de ses obligations inscrites dans le compromis de vente.

18. En conséquence, le jugement est réformé alors que la clause pénale ne devait pas s’appliquer.

19. L’intimée sera condamnée à verser à l’appelant le dépôt de garantie, soit la somme de 32 000 euros, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 12 mars 2021, date à laquelle elle aurait dûe être libérée. La capitalisation n’apparaît pas en l’espace justifiée.

20. Par ailleurs, il y a lieu de faire partiellement droit à la demande de dommages et intérêts de l’appelant qui en raison du comportement du vendeur n’a pu disposer du dépôt de garantie qui est resté bloqué le temps de la procédure.

En conséquence, la société Clemium opérations sera condamnée à ce titre à lui verser la somme de 1000 euros.

21. Enfin, il serai inéquitable que l’appelant supporte les frais irrépétibles qu’il a dû exposer devant le tribunal puis devant la cour d’appel.

En conséquence, la société Clemium opérations sera condamnée aux entiers dépens et à verser à M. [Z] la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau:

Condamne la SASU Clemium opérations à payer à M. [J] [Z] la somme de 32 000 euros outre les intérêts au taux légal sur cette somme depuis le 12 mars 2021, outre celle de 1000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute les parties de leurs autres demandes;

Condamne la SASU Clemium opérations aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,