COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 06 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/02889 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MYAM

[H] [K]

c/

[L] [B] [G] [W]

[E] [X] [I] épouse [W]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 31 mai 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2] (RG : 21/00276) suivant déclaration d’appel du 15 juin 2022

APPELANT :

[H] [K]

né le 03 Février 1967 à [Localité 7] (24)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Fatima GAJJA-BENFEDDOUL de la SELARL AQUITALEX, avocat au barreau de BERGERAC

INTIMÉS :

[L] [B] [G] [W]

né le 13 Juillet 1965 à [Localité 8]

de nationalité Française

Profession : [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

[E] [X] [I] épouse [W]

née le 27 Mars 1968 à [Localité 3]

de nationalité Française

Profession : Guide interprète,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Sylvie BERTRANDON de la SELARL CABINET BERTRANDON, avocat au barreau de PERIGUEUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Par acte notarié en date du 29 septembre 2020, Monsieur [L] [W] et Madame [E] [I] épouse [W] (ci-après les époux [W]) ont vendu à Monsieur [H] [K] un immeuble à usage d’habitation situé au lieudit [Adresse 5] (Dordogne) moyennant le prix de 185 000 euros.

A la suite de cette acquisition, M. [K] a constaté un défaut d’étanchéité d’une terrasse de la maison, à l’origine d’infiltrations d’eaux de pluie dans la cave.

Il en a informé sa compagnie d’assurances et a fait établir le 6 octobre 2020 un procès verbal de constat par la Scp Galode et Répussard, huissier de justice.

L’assureur de M. [K] a également saisi le Cabinet AG Pex afin qu’il procède à une expertise amiable. Le rapport d’expertise amiable a été déposé le 8 janvier 2021.

2. Par acte du 1er avril 2021, M. [K] a assigné les époux [W] devant le tribunal de judiciaire de Bergerac afin de les voir condamner au paiement de la somme de 9 384,49 euros au titre de la garantie des vices cachés, pour la réparation de la terrasse.

3. Par jugement du 31 mai 2022, le tribunal judiciaire de Bergerac a :

— débouté les époux [W] de leurs demandes de rabat de l’ordonnance de clôture et de renvoi de l’affaire à la mise en état,

— débouté M. [K] de ses demandes présentées à l’encontre des époux [W] au titre de la garantie des vices cachés sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil,

— débouté M. [K] de ses demandes présentées à titre subsidiaire, sur le fondement du dol à l’encontre des époux [W] et en toute hypothèse de sa demande en réparation du préjudice moral,

— condamné M. [K] à payer aux époux [W] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance (dont distraction au profit de M^e Bertrandon, avocat),

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

4. M. [K] a relevé appel du jugement le 15 juin 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 décembre 2024, M. [K] demande à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, 1137 du code civil, les articles 232, 144 et 386, 383 et 789 du code de procédure civile :

— d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bergerac le 31 mai 2022,

— de juger que la péremption d’instance ne sera pas ordonnée, en raison des diligences accomplies depuis le 6 décembre 2022,

en conséquence,

à titre principal,

— de condamner les époux [W] sur le fondement de la garantie des vices cachés au paiement de la somme de 13 478,70 euros au titre de la réparation des vices cachés pour la réparation des fuites,

à titre subsidiaire,

— de condamner les époux [W] sur le fondement du dol, au paiement de la somme de 13 478,70 euros correspondant à la réparation des fuites,

à titre infiniment subsidiaire,

— d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

— de désigner tel expert qu’il plaira à Madame, Monsieur le conseiller de la mise en état à l’effet de :

— se faire remettre les pièces utiles,

— se rendre sur les lieux en présence des parties,

— entendre tous sachants,

— décrire les désordres affectant le garage, la terrasse et l’habitation de manière générale,

— dire s’il y a lieu à prévoir des travaux modificatifs et, dans l’affirmative, les décrire et en chiffrer le coût,

— rechercher les origines des désordres,

— donner son avis sur les responsabilités et préjudices,

en tout état de cause,

— de condamner les époux [W] au paiement de la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral qu’il a subi,

— de condamner les époux [W] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 3 septembre 2025, les époux [W] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil et 1137 du code civil de:

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— débouter M. [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— le condamner au paiement d’une somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 3 septembre 2025, les époux [W] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil et 1137 du code civil de:

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— débouter M. [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— le condamner au paiement d’une somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la garantie des vices cachés

5. Le tribunal a considéré que le désordre affectant l’étanchéité de la terrasse n’était pas caché et que des traces de celui-ci étaient apparentes alors qu’en outre l’acheteur avait été oralement informé de ces infiltrations par ses vendeurs si bien que M. [K] devait être débouté de ses demandes sur le fondement des dispositions de l’article 1641 du code civil.

M. [K] soutient que le fait qu’une fuite d’eau soit mentionnée dans le diagnostic immobilier ne suffit pas à caractériser sa connaissance du vice dans son ampleur et ses conséquences. Si la présence d’une légère fuite a été mentionnée par les vendeurs, ils ne lui ont pas expliqué l’étendue des dégâts, ni les risques pour les installations électriques. Il n’a pu constater aucune infiltration lors de ses deux visites, au cours desquelles le temps était sec. Par ailleurs, les époux [W] ne peuvent se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente dès lors que M. [W] en sa qualité de maçon dispose de la qualité de professionnel de la construction.

Les époux [W] répliquent que les désordres allégués étaient parfaitement visibles au moment de la visite de la maison par M. [K], comme en attestent les rapports d’expertises. En effet, les traces de corrosion, la calcite et le mauvais état des bois de la porte étaient visibles même si les visites ont eu lieu par temps sec et M. [K] a été informé antérieurement à la vente de l’existence d’une fuite. Par ailleurs, le contrat de vente prévoit une exonération de leur responsabilité fondée sur les vices cachés.

Sur ce

6. Aux termes de l’article 1641 du code civil : ' Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.'

L’article 1642 du même code ajoute : ' Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.'

7. En l’espèce, il résulte de l’acte de vente que le bien, objet de la vente était vendu dans l’état où il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance de l’acheteur, sans aucune garantie de la part des vendeurs même au titre des vices cachés.

8. Sauf à prouver la qualité de professionnel de la construction de M. [W] ce que [K] allègue sans rien démontrer, la clause ne peut être écartée.

9. En toute hypothèse, l’appelant ne démontre pas la caractère caché du vice.

10. Bien au contraire, il résulte du rapport d’expertise amiable de l’assureur de l’appelant que la terrasse qui avait plus de 40 ans présentait un défaut d’étanchéité ancien et plusieurs désordres qui en étaient la conséquence auraient dû alerter l’acheteur sur le défaut d’étanchéité litigieux. Cet expert a précisé que plusieurs désordres étaient clairement visibles lors des visites d’avant-vente et auraient dû alerter M. [K].

Le constat d’huissier que l’appelant a fait établir confirme la visibilité du vice alors que l’huissier a décrit les marques de corrosion et les moisissures qui étaient parfaitement visibles.

Ces traces étaient visibles pour M. [K] par temps humide mais également par temps sec.

11.En outre, l’appelant reconnaît avoir été informé par M. [K], avant la vente, de l’existence d’une fuite. ( cf: son acte introductif d’instance page 11)

12. Il ne peut raisonnablement prétendre qu’il ne pouvait alors appréhender les conséquences de celle-ci dans son ampleur et ses conséquences alors qu’il avait tout loisir de diligenter alors toute vérification qu’il estimait nécessaire.

13. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M. [K] de ses demandes au titre de la garantie des vices cachés.

Sur le dol

14. Le tribunal a jugé que M. [K] ne démontrait pas davantage l’existence d’un dol qui aurait été commis par les vendeurs.

M. [K] fait notamment valoir à titre subsidiaire que la responsabilité délictuelle des époux [W] devrait être engagée sur le fondement du dol. Il soutient que les époux [W] auraient créé une fausse apparence de la réalité en organisant les visites uniquement lors de journées qui n’avaient pas été précédées de pluie. Ils lui ont en outre menti en affirmant qu’il s’agissait d’une simple petite fuite. Par ailleurs, concernant l’élément moral, la volonté des époux [W] de le tromper est démontrée, puisqu’ils ont omis de l’informer de la présence de ces fuites rendant la maison inhabitable, dans le but de lui vendre leur bien. Ainsi, s’il avait eu connaissance de ces fuites, il n’aurait pas procédé à l’achat de ce bien.

Les époux [K] considèrent pour leur part que les désordres étaient bel et bien apparents et ils n’ont pas tenté de les dissimuler. Ils n’ont ainsi pas essayer de tromper leur acheteur.

Sur ce

15. Aux termes de l’article 1137 du code civil: ' Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie…'

16. M. [K] qui a reconnu avoir été informé par ses vendeurs de la fuite litigieuse ne caractérise pas les man’uvres qui auraient été employées par les intimés pour obtenir son consentement.

Notamment, il ne dit pas quelle aurait été la dissimulation qui aurait été entreprise pour minimiser le désordre alors que bien au contraire, la calcite, la corrosion et le mauvais état du bois étaient parfaitement visibles.

17. L’appelant sera en outre débouté de sa demande subsidiaire d’expertise qui ne saurait suppléer sa carence dans l’administration de la preuve qui apparaît en outre inutile alors que l’expertise diligentée par l’assureur de M. [K] permet à la cour d’être parfaitement informée des éléments de l’espèce.

En conséquence, le jugement sera encore confirmé en ce qu’il a débouté M. [K] de ses demandes fondées sur le dol.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

18. M. [K] qui succombe sera condamné aux entiers dépens et à verser aux époux [W], ensemble la somme de 3500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions;

Condamne M. [H] [K] aux dépens d’appel;

Condamne M. [H] [K] à payer à M. [L] [W] et Mme [E] [I] épouse [W], ensemble la somme de 3500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,