COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 30 OCTOBRE 2025

N° RG 22/02664 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MXLE

Société STOA PROMOTION

c/

[Z] [V]

[O] [V] épouse [T]

[G] [V] épouse [M]

[H] [V] épouse [N]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 11 mai 2022 par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 21/04207) suivant déclaration d’appel du 02 juin 2022

APPELANTE :

Société STOA PROMOTION

société par actions simplifiée à associé unique ou société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 1500 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX sous le numéro 877 643 338, dont le siège est sis [Adresse 6] à [Localité 9], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET Société d’avocats inter barreaux, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[Z] [V]

né le 18 Juin 1981 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : Cadre de banque,

demeurant [Adresse 2]

[O] [V] épouse [T]

née le 01 Septembre 1979 à [Localité 8]

de nationalité Française

Profession : Professeur de Yoga,

demeurant [Adresse 11]

[G] [V] épouse [M]

née le 27 Mars 1983 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : Collaborateur,

demeurant [Adresse 1]

[H] [V] épouse [N]

née le 01 Décembre 1985 à [Localité 12]

de nationalité Française

Profession : Esthéticienne,

demeurant [Adresse 10], EMIRATS ARABES UNIS -

Représentés par M^e Mélissa RIVIERE de l’AARPI RIVIERE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e DELLA-LIBRA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Chantal BUREAU

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- Par acte notarié en date du 7 mai 2020, M.[Z] [V], Mme [O] [V] épouse [T], Mme [G] [V] époux [M] et Mme [H] [V] épouse [N] ont consenti à la société Stoa Promotion une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 4], sur la parcelle cadastrée section CH n°[Cadastre 3], moyennant le prix de 800 000 euros.

L’option devait être levée au plus tard le 15 avril 2021 et une indemnité d’immobilisation d’un montant de 40 000 euros était versée par l’acquéreur. Différentes conditions suspensives étaient insérées dans la promesse unilatérale de vente dont une disposant 'que les renseignements d’urbanisme et pièces produites par la commune ne révèlent aucun projet, vices ou servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur des biens ou à nuire l’affectation sus-indiquée à laquelle le bénéficiaire les destine', étant précisé qu’il était expressément prévu d’affecter le bien à la construction d’un ensemble immobilier à usage d’habitation après démolition des constructions existantes.

Un arrêté de refus de permis de construire a été rendu par la commune de [Localité 13] le 24 septembre 2020.

2- Soutenant que la condition suspensive d’urbanisme avait défailli, à la suite de la transmission par la commune de Villenave d’Ornon d’un document aux termes de laquelle il était expressément prévu qu''aucune nouvelle construction ne sera autorisée, par actes des 27 et 31 mai et 7 juillet 2021, la société Stoa Promotion a assigné M. [Z] [V], Mme [O] [V] épouse [T], Mme [G] [V] épouse [M] et Mme [H] [V] épouse [N] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, afin notamment de juger que la promesse unilatérale de vente est caduque et de condamner solidairement les consorts [V] à lui restituer la somme de 40 000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement du 11 mai 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté la société Stoa Promotion de l’ensemble de ses demandes,

— constaté que le montant de l’indemnité d’immobilisation convenue dans la promesse unilatérale de vente est acquis de plein droit aux consorts [V],

— condamné la société Stoa Promotion à verser aux consorts [V] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens,

— rappelé le caractère exécutoire de droit du présent jugement.

La société Stoa Promotion a relevé appel du jugement le 2 juin 2022.

3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 décembre 2022, la société Stoa Promotion demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1113, 1192, 1240, 1306-6, 1176, 1186, 1187 du code civil, 515, 696 et 700 du code de procédure civile :

— d’accueillir l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau,

— de débouter l’indivision [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— de juger caduque la promesse unilatérale de vente notariée conclue le 7 mai 2020,

en conséquence,

— de condamner solidairement les consorts [V] à lui restituer la somme de 40 000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation,

— de condamner solidairement les consorts [V] à lui verser la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour rétention abusive,

— de condamner solidairement les consorts [V] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens de première instance et d’appel.

4- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 3 mars 2023, les consorts [V] demandent à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1189, 1191, 1192 et 1304-3 du code civil :

— de déclarer infondées les demandes de la Sasu Stoa Promotion,

en conséquence,

— de débouter la Sasu Stoa Promotion de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 11 mai 2022,

— de condamner la Sasu Stoa Promotion à leur verser la somme de 4 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la Sasu Stoa Promotion aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 septembre 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

5- Au soutien de son appel, la société Stoa invoque la défaillance de la condition suspensive d’urbanisme, en faisant valoir que le document transmis par la commune de [Localité 13] révèle qu’aucune nouvelle construction ne sera autorisée, et soutient par conséquent que la promesse est caduque.

Elle reproche au tribunal d’avoir considéré que le non-respect de certaines de ses obligations contractuelles emportait l’impossibilité de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive d’urbanisme.

Elle allègue que la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire ne peut être reprochée à l’acquéreur, quelles que soient ses propres fautes résultant du retard ou de l’absence de dépôt d’une demande de permis de construire, si une telle demande n’avait aucune chance d’aboutir. Dès lors, cette seconde condition a défailli sans que cela soit dû à sa faute ou à sa négligence.

Elle réclame par conséquent la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée et la condamnation des consorts [V] à lui verser des dommages et intérêts pour rétention abusive de celle-ci.

6- Les consorts [V] sollicitent quant à eux la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Ils soutiennent d’une part que la condition suspensive relative à l’urbanisme ne saurait être considérée comme ayant défailli, la fiche de lot transmise par la mairie à la société Stoa n’ayant aucune valeur juridique.

Ils font ensuite valoir que la société Stoa a empêché la réalisation de la condition suspensive relative à l’octroi d’un permis de construire, le contenu de demande de permis de construire déposée par cette dernière, et ses modalités de dépôt, ne respectant pas les conditions prévues par ladite promesse.

Ils en concluent que l’appelante ne peut pas se prévaloir de la condition suspensive énoncée à son profit puisqu’elle ne s’est pas conformée à ses obligations contractuelles.

Sur ce,

7- Selon les dispositions de l’article 1304-6 du code civil, 'en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée ne jamais avoir existé'.

Cependant, l’article 1304-3 prévoit quant à lui que 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement'.

8- Pour débouter la société Stoa de sa demande de caducité de la promesse de vente et de restitution de la somme versée au titre de l''indemnité d’immobilisation, le tribunal a estimé qu’elle avait manqué à ses obligations contractuelles en déposant un dossier de permis de construire incomplet et une fois le délai convenu expiré, et qu’elle ne pouvait dès lors invoquer la défaillance de la condition suspensive suivante 'que les renseignements d’urbanisme et pièces produites par la commune ne révèlent aucun projet, vices ou servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur des biens ou à nuire l’affectation sus-indiquée à laquelle le bénéficiaire les destine'.

9- En l’espèce, la promesse de vente contient en pages 9 et 10 des conditions suspensives 'auxquelles seules le bénéficiaire pourra renoncer', rédigées ainsi qu’il suit:

'La présente promesse est acceptée sous les conditions suivantes dont seul le bénéficiaire pourra se prévaloir ou auxquelles il pourra seul renoncer si bon lui semble…:

I- Origine de propriété…

II- Urbanisme

Que les renseignements d’urbanisme et les pièces produites par la commune ne révèlent aucun projet, vices ou servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur des biens ou à nuire à l’affectation sus-indiquée à laquelle le bénéficiaire les destine.

III- Situation hypothécaire…

IV- Obtention d’un permis de démolir et de construire purgés de tout recours ou retrait:

La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de démolir et de construire dans un délai expirant le 30 novembre 2020 pour la réalisation sur le bien de l’opération suivante: construction de 20 logements d’habitation, sur une surface plancher de 1200 m2 minimum.

Il est précisé que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet conforme aux règles du PLU de demande de permis de construire pour laal réalisation sur le bien d el’opération suivante: construction de 23 logements d’habitation, sur uen surface plancher de 1300 m2 au maximum, et ec dans le délai expirant le 30 août 2020.

Le permis de construire ainsi obtenu devra donc être purgé d etout recours et retrait dans un délai expirant le 28 février 2021…'.

10- Il est également prévu qu’en cas de 'non-réalisation des présentes par la faute du bénéficiaire… le séquestre ne pourra remettre les fonds au promettant que du consentement de toutes les parties ou en exécution d’une décision judiciaire devenue définitive'.

11- La société Stoa soutient que la condition suspensive 'II-Urbanisme’ a défailli, et que, dès lors, il ne peut lui être reproché le défaut de réalisation de la vente.

12- Pour justifier de la défaillance de la condition suspensive d’urbanisme, elle verse aux débats:

— un document intitulé 'FICHE DE LOT', sur lequel figurent une adresse, à savoir [Adresse 5], les références cadastrales suivantes: CH [Cadastre 3]: 1303 m2, le contexte général: maisons individuelles, collectifs, cabinet médical en R+1 au n)83, et qui contient les mentions suivantes: 'proposition: cèdre et maison existante à conserver/ aucune nouvelle construction ne sera autorisée', puis en fin de page: 'proposition retenue', et portant trois signatures, celles de M.le maire, de M.[F] et de M.[Y] (pièce 7 Stoa).

— un courriel daté du 16 décembre 2020 adressé par son président à M.[V] indiquant 'Voici la fiche de lot reçue hier par la mairie qui fait loi 'de la mairie’ sur votre foncier. Cela me crève le coeur de ne pas avoir réussi à sortir ce dossier. J’en suis sincèrement désolé'.

13- Si ce document n’est effectivement pas daté, il ressort des termes de la copie du courriel évoqué ci-dessus en date du 16 décembre 2020, dont il n’est pas contesté qu’il a été reçu par les consorts [V], qu’il a été rédigé antérieurement au 16 décembre 2020.

14- Le moyen développé par les intimés, selon lequel la 'fiche de lot’ transmise par la mairie de [Localité 13] serait dépourvue de valeur juridique, est inopérant en l’espèce, dans la mesure où les consorts [V], par ce biais, entendent ajouter une condition aux dispositions convenues entre les parties, la condition suspensive intitulée 'II-Urbanisme’ insérée dans la promesse de vente visant de manière générale 'les renseignements d’urbanisme et pièces produites par la commune'.

15- Or, il est constant que ce document constitue un renseignement d’urbanisme ou une pièce produite par la commune, de sorte qu’il est conforme aux dispositions contractuelles.

16- En outre, la lecture attentive de la promesse unilatérale de vente d’une part, de la condition suspensive d’urbanisme précitée d’autre part, et du document présenté comme une 'fiche de lot’ permet de relever que la commune s’était opposée à toute nouvelle construction sur la parcelle cadastrée CH [Cadastre 3], qui est bien l’objet de la promesse de vente, et que cet élément s’analyse en un 'vice’ de nature à nuire à l’affectation à laquelle le bénéficiaire destinait le bien acquis, en ce que cette affectation était expressément prévue dans la promesse de vente, à savoir la construction d’un ensemble immobilier à usage d’habitation après démolition des constructions existantes.

17- En considération de ces éléments, la cour d’appel considère que la société Stoa justifie bien que la conditions suspensive insérée dans l’acte relative à l’urbanisme a défailli.

18- Les consorts [V] font ensuite valoir, qu’outre le fait que la demande de permis de construire a été déposée le 3 septembre 2020, soit quatre jours après l’expiration du délai prévu, le refus de délivrance de celui-ci a été motivé par le fait que les pièces obligatoires n’ont pas toutes été fournies, ce qui est imputable à l’appelante, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir de la caducité de la promesse de vente, faute d’avoir respecté ses obligations contractuelles.

19- Il est exact, comme le soutiennent les intimés, que le refus du permis de construire de 19 logements collectifs et maisons accolées, est motivé en partie par l’absence de l’ensemble des pièces obligatoires nécessaires à l’instruction de la demande (pièce 3 [V]) et est donc imputable, au moins pour partie, à la carence de la société Stoa.

20- Cependant, la cour d’appel relève d’une part que la société Stoa, pour soutenir que la promesse de vente est devenue caduque, ne se prévaut pas de la défaillance de cette condition tenant à l’obtention d’un permis de construire, qui avait au demeurant été rédigée à son seul bénéfice, de sorte qu’il importe peu que cette condition ait ou non défailli.

21- D’autre part, la cour d’appel observe que même s’il est exact que la défaillance de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire est imputable à la carence de la société Stoa, cela ne saurait faire obstacle à sa possibilité de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive tenant aux règles d’urbanisme, les conditions suspensives insérées à la promesse de vente, rappelées supra, étant indépendantes les unes des autres.

22- A titre surabondant, la cour d’appel observe que l’argument développé par la société Stoa, selon lequel elle n’aurait, même si toutes les pièces nécessaires à la demande avaient été communiquées, pas obtenu son permis de construire, est pertinent, eu égard à l’opposition formée par la commune à l’égard de toute nouvelle construction sur la parcelle litigieuse.

23- En considération de l’ensemble de ces éléments, la cour d’appel, considère, à l’inverse du tribunal, que la société Stoa, bénéficiaire de la promesse d evente, justifie de la défaillance de la condition suspensive tenant aux règles d’urbanisme, édictée à son profit, sans qu’il puisse lui être reproché de faute dans la défaillance de celle-ci, de sorte que l’indemnité d’immobilisation ne doit pas rester acquise aux promettants.

24- Le jugement, en ce qu’il a débouté la société Stoa de sa demande tendant à la restitution de l’indemnité d’immobilisation, et constaté que le montant de celle-ci était acquis de plein droit aux consorts [V], sera infirmé.

25- Il sera dès lors constaté la caducité de la promesse de vente en date du 7 mai 2020, du fait de la défaillance de la condition suspensive tenant à l’urbanisme, et les consorts [V] seront condamnés solidairement à restituer la somme de 40 000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immoibilisation prévue dans l’acte, à la sociéété Stoa Promotion.

26- En revanche, la socitéé Stoa Promotion, qui réclame la condamnation des intimés à lui verser la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance absusive, ne caractérise pas d’une part la mauvaise foi des consorts [V], et ne justifie pas d’autre part d’un préjudiec distinct de celui résultant du retard dans le paiement.

27- Le jugement qui a débouté la société Stoa de sa demande tendant à la condamnation des consorts [V] à lui payer des dommages et intérêts à ce titre sera donc confirmé de ce chef.

Sur les mesures accessoires.

28- Le jugement est infirmé sur les dépens et l’indemnité due par application de l’article 700 du code de procédure civile.

29- Les consorts [V], parties perdantes, supporteront les dépens de première instance et de la procédure d’appel, et seront condamnés solidairement à verser à la société Stoa Promotion la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l’appel,

Réforme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté la société Stoa Promotion de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Statuant à nouveau,

Constate la caducité de la promesse de vente en date du 7 mai 2020, du fait de la défaillance de la condition suspensive tenant à l’urbanisme,

Condamne solidairement M.[Z] [V], Mme [O] [V] épouse [T], Mme [G] [V] épouse [M] et Mme [H] [V] épouse [N], à restituer à la société Stoa Promotion la somme de 40 000 euros, correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation,

Y ajoutant,

Condamne solidairement M.[Z] [V], Mme [O] [V] épouse [T], Mme [G] [V] épouse [M] et Mme [H] [V] épouse [N] aux dépens de première instance et de la procédure d’appel,

Condamne solidairement M.[Z] [V], Mme [O] [V] épouse [T], Mme [G] [V] épouse [M] et Mme [H] [V] épouse [N] à verser à la société Stoa Promotion la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,