COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 21 MAI 2025

N° RG 24/01880 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NXPQ

S.C.I. SCI 85 CHARTRONS

c/

Commune [Localité 3]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 janvier 2024 par le Président du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 23/01925) suivant déclaration d’appel du 16 avril 2024

APPELANTE :

S.C.I. 85 CHARTRONS agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

Représentée par M^e Sarah BOUET, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

Commune [Localité 3] prise en la personne de son Maire en exercice domicilié en cette qualité

demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

Représentée par M^e Servane LE BOURCE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Roland POTEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Roland POTEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1.La commune de [Localité 3] a exposé que la SCI [Adresse 1], propriétaire d’un bien immobilier situé au [Adresse 1], a modifé la destination de ce logement, initialement affecté à l’usage d’habitation, en le louant en meublé touristique à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, sans avoir obtenu d’autorisation de changement d’usage ni déclaré son activité et sans avoir proposé de compensation avec l’affectation en usage d’habitation d’autres immeubles situés dans le même secteur et de surface comparable, faits constatés selon procés-verbal du 28 septembre 2021.

2.Par acte du 18 septembre 2023, elle a fait assigner la SCI [Adresse 1] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles L631-7 et suivants, L651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et L324-1-1 du code du tourisme, de:

— la condamner à une amende d’un montant maximal de 50.000 euros pour changement irrégulier de destination d’un immmeuble à usage d’habitation, avec perception de cette amende par la commune de [Localité 3] ;

* ordonner le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, sous astreinte d’un montant maximum de 95.000 euros par jour, le produit de l’astreinte étant intégralement reversé à la commune ;

* autoriser la commune de [Localité 3] à faire constater par l’un de ses agents assermentés l’occupation des lieux situés à [Localité 3], [Adresse 1] et à effectuer des contrôles sur place, le proprétaire étant régulièrement convoqué ;

* autoriser à défaut la commune de [Localité 3] à faire expulser les occupants et effectuer les travaux nécessaires d’office et aux frais du propriétaire ;

* condamner la SCI [Adresse 1] à une amende de 10.000 euros dont le produit sera reversé à la commune pour défaut de déclaration de son activité ;

* la condamner à une amende de 2.250 euros conformément aux dispositions des articles L654 et L 651-7 du du code de la construction et de l’habitation ;

* la condamner à lui payer 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

3.Par jugement du 15 janvier 2024, le président du tribunal a condamné la S.C.I 85 Chartrons à payer à la commune de [Localité 3] :

une amende civile de 30.000 euros par application des articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l’habitation

une amende civile d’un montant de 2.000 euros par application de l’article L324-1-1 du code du tourisme

une amende civile d’un montant de 2.500 euros par application de l’article L654 et L651-7 du code de la construction et de l’habitation

la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4.Par déclaration du 16 avril 2024, la S.C.I 85 Chartrons a interjeté appel.

5.Par ordonnance rendue le 2 octobre 2024, le président de chambre a constaté l’irrecevabilité des conclusions signifiées par l’intimée le 25 juillet 2024.

6.Sur déféré de la commune de [Localité 3], cette ordonnance a été confirmée par un arrêt de la cour rendu le 20 décembre 2024.

7.La SCI [Adresse 1] demande à la cour, par dernières conclusions du 17 septembre 2024 de :

— Infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

A titre principal:

— Constater que la commune de [Localité 3] ne démontre pas la réalité des objectifs poursuivis par la réglementation en vigueur sur laquelle elle fonde ses prétentions, liés à une supposée pénurie de logements sur le territoire de la commune,

— Constater que la commune de [Localité 3] échoue à démontrer qu’au 1er janvier 1970, le local appartenant à la SCI [Adresse 1] était utilisé à usage d’habitation,

— Débouter la commune de [Localité 3] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la SCI [Adresse 1],

A titre subsidiaire:

— Réduire le montant de l’amende civile susceptible d’être prononcée à l’encontre de la SCI [Adresse 1], sur le fondement des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, à de plus justes proportions ;

— Rejeter les autres demandes prises sur le fondement des articles L.341-1-1 du code du tourisme, L.651-7 et L.651-4 du code de la construction et de l’habitation ;

En toute hypothèse,

— Rejeter les conclusions d’intimé notifiées le 24 juillet 2024 ;

— Condamner la commune de [Localité 3] à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 2.500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

8.L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 31 octobre 2024 puis renvoyée à celle du 17 avril 2025 en raison du déféré formé par la commune de [Localité 3].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

9.Dans la mesure où les conclusions de l’intimée sont irrecevables selon l’arrêt confirmatif du 20 décembre 2024, et en application des dispositions de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la commune de [Localité 3] est réputée s’approprier les motifs du jugement entrepris.

Sur le fond

10.L’appelante conteste en premier lieu la mise en oeuvre de la réglementation en vigueur sur laquelle la commune de [Localité 3] fonde ses prétentions au motif que celle ci ne démontre pas la réalité des objectifs poursuivis liés à une supposée pénurie de logements sur le territoire de la commune, tels qu’énoncés dans la délibération municipale du 10 juillet 2019 (en réalité 2017) qui fixe les conditions dans lesquelles les autorisations et compensations peuvent être attribuées.

11.Cet argumentaire est inopérant devant le juge civil qui n’a pas compétence pour apprécier la validité des actes administratifs fondant l’action de la commune.

12.En second lieu, la SCI [Adresse 1] fait valoir que la commune de [Localité 3] échoue à démontrer qu’au 1er janvier 1970, le local appartenant à l’appelante était utilisé à usage d’habitation, ce qui conditionne la mise en oeuvre de l’action engagée sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation qui punissent d’une amende civile ne pouvant excéder 50.000 ' le fait de louer, sans respecter les conditions fixées par la loi, un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, constitutif d’un changement d’usage.

13.La commune de [Localité 3] a fait principalement valoir devant le premier juge que le local en cause était à usage d’habitation sans aucun changement d’affectation et que le procès-verbal d’infraction dressé le 21 décembre 2021 rapportait la preuve de l’existence de locations meublées de courte durée.

Sur ce

14. Il convient de rappeler d’une part que l’irrecevabilité des conclusions s’étend à celle des pièces (Cass ass.plen.5 décembre 2014 n°13-27.501)

15. D’autre part, aux termes des dispositions de l’article L631-7 alinéa 3 du code précité, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, 'un local est réputé à usage d’habitation s’il est affecté à cet usage au 1er janvier 1970.Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés'.

16.La cour constate que les pièces produites par l’intimée étant irrecevables, il n’est versé aux débats ni document démontrant l’usage d’habitation du local litigieux au 1er janvier 1970 ni le procès verbal d’infraction fondant la demande de l’intimée qui doit donc être déboutée de toutes ses demandes, par infirmation du jugement.

17.Il n’y a pas lieu à octroi d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

18.La commune de [Localité 3] supportera les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions;

Statuant à nouveau;

Déboute la commune de [Localité 3] de toutes ses demandes;

Rejette la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la commune de [Localité 3] aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,